房地产开发与经营第十章 房地产估价.ppt

,*,房地产开发与经营,吴聘奇,wupinqi,第十章 房地产估价,案例,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作,抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的,三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他,不知道哪套作为抵押物的价值会最大。于是，,他向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得,迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单,介绍了三套房屋的基本状况如下：,案例,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，,但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。,如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A,房屋位于甲级地段，是他与朋友马先生共同投资购买的，,建筑面积,152.5,平方米，房型为三室二厅，楼龄,2,年；,B,房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积,80.2,平,方米，房型为二室二厅，楼龄,3,年；,C,房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积,148.6,平方米，房型为三室二厅，楼龄,5,年。,案例,两宗房地产：,实物同，权益不同，价不同；,权益同，实物不同，价不同；,权益同，实物同，区位不同，价不同。,（一）整体概念,房地产,是指,土地,、,建筑物,及,其他地上定着物,。,其中：,土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。,建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、,建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。,（一）概念,其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，,与土地、建筑物不能分离，,或虽然可以分离，但是分离不经济，,或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、,使用价值或功能，,或使土地、建筑物的价值明显受损的物。,（一）整体概念,如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的,管线、设施，在地上建造的庭院、花园、,假山、围墙等。,而在地上临时搭建的帐篷、戏台等,则不属于房地产。,（一）整体概念,房地产,专业估价人员,，根据待估房地产的,估价目的,，遵循房地产的,估价原则,和,程序,，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产,价格影响因素,的基础上，选择科学而合适的,估价方法,，并结合估价人员的,经验,，对房地产在,一定权利状态,和,一定时点,的市场价值所作出的推测和判断。,（一）整体概念,房地产估价的要素,估价当事人：房地产估价人员；房地产估价机构；,估价委托人,估价对象：土地、房屋、构筑物、在建工程等,估价目的：估价报告做什么用,价值类型：市场价值和非市场价值,估价时点：公历年、月、日,估价依据：法律、法规、政策、标准,（一）整体概念,房地产估价的要素,估价假设：估价所必要、但不能肯定，,而又必须予以说明的前提,估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、,替代原则等,估价程序：先后次序,估价方法：市场法、成本法、收益法等，,不得随意取舍,估价结果：不得随意更改,（一）整体概念,概念理解,房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映,房地产估价是,模拟市场定价,而不是替代市场定价,房地产估价是,提供价值意见,而不是作价格保证,房地产估价会有误差但应将,误差控制,在合理范围内,房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合,（一）整体概念,房地产的实物、权益与区位,实物：有形实体、质量和组合完成的功能三个方面。,权益：权利、利益和收益，如所有权、使用权、,租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。,区位：地理位置、可及性、便捷性、与重要场所的,距离，周围环境、景观，在区域中的地位等,其中，交通时间距离越来越受到重视。,（一）整体概念,在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响不同：,（,1,）机器、设备、家具等有形资产，主要是,实物,的价值,（,2,）专利权、专有技术、著作权、商标专用权、商誉、,有价证券等无形资产，主要是,权益,的价值。,（,3,）房地产，,实物,和,权益,在价值决定中都很重要。,房屋价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的,影响，又受产权状况的影响，例如房屋产权是完全,产权还是部分产权,(,商品房、经济适用房、以房改,成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等,),（二）现实需要,（一）,土地使用权出让,（二）,房地产转让和租赁,（三）,房地产抵押,（四）,房地产征收和征用,（五）,房地产分割,（六）,房地产损害赔偿,（七）,房地产税收,（八）房地产保险,（九）房地产争议调处和司法鉴定,（十）,企业有关经济行为,（十一）房地产管理,（十二）其他方面,（三）估价原则,合法原则,前提条件,某宗房产位于小区入口处第一层，规划限定为,居住用途，但因其靠近路边，适合于商业用途，,在交易评估过程中，某评估人员便以商住用途,评估其单位价格为,15000,元,/m2,，请问是否可行？,（三）估价原则,1,、合法原则,前提条件,合法原则定义：,指房地产估价的对象必须是,由国家法律、法规确认和保障的合法使用的,房地产，即合法产权、合法使用、合法处分,的房地产。,（三）估价原则,（,1,）合法产权,以房地产属权证书和有关证件为依据,土地：,国有土地使用证、集体土地所有证、,集体土地使用证、土地他项权利使用证。,房屋：,房屋所有权证,/,房屋共有权证,/,房屋他项权证,统一的房地产权证书：,房地产权证、,房地产共有权证、房地产他项权证,（三）估价原则,（,2,）合法使用,以,城市规划,/,土地用途管制,等为依据,必须依法进行，即遵循国家和所在地区政府的,有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。,如城市规划规定了土地用途、容积率、覆盖率、,建筑高度与建筑风格等，则房地产估价就必须,在房地产的使用符合限制的范围内进行。,（三）估价原则,（,3,）合法处分,应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据,（,4,）其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策，,如房改售房，政府定价房，经济适用房,案例,2003,年,7,月，住户金某以自有的一间产权房屋,向银行申请抵押贷款，房屋经专业人员评估为,60,万元，金某获得了,30,万元贷款额，贷款期限,定为,2,年。但,2005,年,7,月份，金某却以家中无钱,拒绝还款，银行便申请给予房屋拍卖，而拍卖,所得才,12,万元，后经市场调查，该房屋在当地,当时最高价格仅,15,万元左右，而,2003,年,7,月价格,还不到,15,万元。原来,2003,年评估此房屋的,人员为金某的亲戚，违反了什么原则？,（三）估价原则,2,、公正原则,房地产估价人员必须站在公正的立场上，,遵循房地产价格形成理论及其运动规律，,运用科学方法，实事求是地对评估标的物,评估出一个客观的科学的合理的价格。,（三）估价原则,3,、最高最佳使用原则,又称最优使用原则、最佳效益原则，,指在合法的前提下，以待估房地产,最有效使用的方式为估价基础进行估价。,（三）估价原则,3,、最高最佳使用原则,某处房地产城市规划规定既可作商业用途，,也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得,最大的收益，则估价时以假定为商业用途,使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。,这一原则是房地产交易竞争的结果。,（三）估价原则,4,、替代原则,在评估一宗房地产的价格时，如附近地区有,若干相近效用的房地产价格存在，则可依据,此原则推断出估价对象房地产的价格。,替代原则成为房地产估价方法：市场比较法,的理论基础。,（三）估价原则,5,、估价时点（期日）原则,估价时点：指估价对象房地产的估价额所指,的具体日期，通常以年、月、日表示。,确立估价期日原则的意义在于：估价期日是,责任交待的界限,和,评估房地产时值的界限,。,（三）估价原则,5,、估价时点原则,一般将估价人员执行现场查戡的日期定为,估价时点，或因特殊需要将其他日期指定,为估价时点。,估价作业日期：是正式接受估价委托的,年月日至完成估价报告的年月日。,（三）估价原则,5,、估价时点原则,要把不同时间的比较实例的价格都修正到,某个标准时间，即以估价时点为标准时间，,这样这些实例才能作为等价替代物，即可比。,（四）估价程序,明确基本事项拟定作业方案搜集所需资料,实地查勘对象选定方法计算确定结果,撰写估价报告估价资料归档,（五）估价方法选择,1,、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2,、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3,、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4,、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5,、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6,、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,市场比较法举例,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,坐落,成交价格,(,元,/,),10998,11344,11083,交易日期,2005.6.30,2005.6.18,2005.5.24,2005.3.16,交易情况,正常,正常,正常,正常,区域因素,交通条件,一般,较好,一般,较好,商业配套,一般,较好,一般,较好,公共设施,一般,一般,一般,较好,环境状况,较好,一般,较好,很好,个别因素,建造年代,2000,年,2000,年,1998,年,2002,年,朝向,南,南,南,南,层次,2/6,1/6,3/6,6/6,装修,普装,普装,精装,精装,市场比较法举例,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710,1710,1714,1611,交易情况,100,100,100,100,房地产状况,交通条件,100,102,100,103,商业配套,100,103,100,102,公共设施,100,100,100,101,环境状况,100,98,100,105,建造年代,100,100,97,103,朝向,100,100,100,100,层次,100,98,104,96,装修,100,100,101,105,合计,100,101,102,115,市场比较法举例,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710/1710,1710/1714,1710/1611,交易情况,100/100,100/100,100/100,交通条件,100/102,100/100,100/103,商业配套,100/103,100/100,100/102,公共设施,100/100,100/100,100/101,环境状况,100/98,100/100,100/105,建造年代,100/100,100/97,100/103,朝向,100/100,100/100,100/100,层次,100/98,100/104,100/96,装修,100/100,100/101,100/105,修正后价格,10900,11108,10170,比准价格,10726,元,/,市场比较法的适用性,有类似房地产的适合交易实例即可应用,下列情况不适用：,1,、房地产交易发生较少的地区,2,、某些交易实例很少的房地产或很难成为交易,对象的房地产，如古建筑用地、风景名胜区,土地、图书馆、体育馆、学校用地等。,（六）资料搜集与现场调查,政治制度、土地使用制度、住房制度；,相关的法律、法规；,自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；,人口数量、人口素质、家庭规模；,需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,1,、,宏观资料和市场状况资料,（六）资料搜集与现场调查,2,、估价方法所需资料,3,、估价对象状况资料,区位、权益、实物,4,、实体确认,坐落、面积,5,、权利状态确认,（七）影响因素,行政因素,一般因素,区域因素,个别因素,社会因素,经济因素,住宅区,商业区,工业区,区域因素,序号,影响因素,影响因素的具体分析,1,区域自然因素,区域在城镇的位置,2,区域社会因素,常住人口及流动人口数量、社会人文环境,3,交通状况,街道状况、道路状况与交通便捷程度,4,基础设施状况,供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施,5,商业繁华程度,距离商业中心的距离、商务设施种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。,6,区域行政因素,区域经济政策、城镇规划限制、交通管制,7,区域环境因素,区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。,个别因素,影响因素,影响因素分析的具体内容,商业用地,地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、,临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心,的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、,地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等,住宅用地,地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、,临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物,的新度、土地权利状况、与交通设施的距离、,与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、,与危险设施及污染的接近程度等,工业用地,地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等,（八）理论体系,