第3章-估价原则2.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章 房地产估价原则,一、,合法原则,二、,最高最佳使用原则,三、,替代原则,四、,估价时点原则,五、,公平原则,一、合法原则,合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。,合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。,遵循合法原则，具体应做到以下几点：,在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。,在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。,在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。,在其他方面，应符合国家、政府等有关政策和法规等。,返回,二、最高最佳使用原则,最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。,最高最佳使用标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。（该标准有先后顺序）,寻找最高最佳使用的方法，从四个方面依序筛选。,最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。,返回,三、替代原则,替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。,类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,同一供求范围：是指与估价具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。,替代原理：在同一市场上，相同的商品具有相同的价值。对于房地产商品，在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。,类似房地产的价格是相近的。,返回,四、估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。,房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间。,估价时点：估价结果对应的日期。可以是过去、现在、未来。,返回,五、公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。,要做到公平原则，要求估价人员必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。,返回,