不动产估价7.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第六章 假设开发法,第一节 假设开发法的基本原理,第二节 假设开发法的基本公式,第三节 现金流量折现法和传统方法,第四节 假设开发法的估价步骤,第五节 假设开发法应用举例,1,第一节 假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念,假设开发法,-,将估价对象房地产未来开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。,二、理论依据,假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。,假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。,假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。,2,三、特点与适用对象,1,、假设开发法的可靠性基于对待开发不动产的各种假设；,2,、以种种假定或限制条件为前提；,3,、有动态和静态两种计算方式。,适用范围,具有投资再开发潜力的房地产估价，如待开发土地,(,生地、毛地、熟地,),、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。对于有规划设计条件要求但尚未明确的待开发房地产则难以适用。,3,假设开发法的其他用途：,确定拟开发场地的最高价格；,确定开发项目的预期利润；,确定开发中可能出现的最高费用。,4,第二节 假设开发法的基本公式,(,一,),基本公式：,待开发房地产的价格,=,开发完成后房地产价值,-,开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,开发商利润,-,销售税费,-,取得待开发房地产的应付税费,(,二,),具体公式：,1,、生地价格的公式：,生地价格,=,开发完成后房地产的价值,-,土地及房屋开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得生地应付税费,生地价格,=,开发完成后的熟地价值,-,生地开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得生地应付税费,5,2,、毛地价格的公式：,毛地价格,=,开发完成后的房地产价值,-,毛地及房屋开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得毛地应付税费,毛地价格,=,开发完成后的熟地价值,-,毛地开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得毛地应付税费,3,、熟地价格的公式：,熟地价格,=,开发完成后的房地产价值,-,房屋开发成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得熟地应付税费,4,、在建工程价格的公式：,在建工程价格,=,续建完成后的房地产价值,-,续建成本,-,管理费用,-,投资利息,-,续建投资利润,-,销售税费,-,取得在建工程应付税费,5,、旧房价格的公式：,旧房价格,=,装修改造完成后的房地产价格,-,装修改造成本,-,管理费用,-,投资利息,-,利润,-,销售税费,-,取得旧房应付税费,6,第三节,现金流量折现法和传统方法,一、两种方法的区别,1.,对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用的估算不同,在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。,2.,考虑各项支出、收入发生的时间的不同,传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。,7,3.,投资利息和开发利润的显示不同,传统方法中，投资利息和开发利润单独显现出来；在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。,二、两种方法的优缺点,从理论上讲，现金流量法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些。,现金流量法需做到以下,3,点：,（,1,）开发期和租售期要估计准确；,（,2,）各项支出、收入在何时发生要估计准确；,（,3,）各项支出、收入在其发生时的所发生的数额要估计准确。,8,第四节 假设开发法的估价步骤,一、调查待开发房地产的基本情况,(1),弄清土地的位置。,(2),弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。,(3),弄清城市规划设计条件。,(4),弄清将拥有的土地权利。,9,二、选择最佳开发利用方式,包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。,三、估计开发期和租售期,开发经营期的起点是,(,假设,),取得估价对象,(,待开发房地产,),的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。,10,四、预测开发完成后的不动产总价格,1.,出售的不动产：通常采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合。,2.,出租、经营的不动产：先预测收益，再用收益法转化为价值。,11,五、估算各项成本费用及利税,1,、,开发成本、管理费用、,销售费用、销售税费,开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测,。,2,、,投资利息,在传统方法中，测算投资利息需要把握下列,6,个方面：,应计息的项目、计息期的长短、计息的方式、利率的大小、计息周期、名义利率与实际利率。,12,3,、开发利润,开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。,4,、投资者购买待开发房地产应负担的税费,是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。,5,、折现率,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。,13,六、进行具体计算，确定待开发不动产价格,14,第五节 假设开发法应用举例,例,1,：有一荒地需要估价。该荒地的面积为,2,平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为,60%,；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为,800,元,/,平方米；开发期需要,3,年；将该荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为,2.5,亿元,/,平方公里；贷款年利率为,10%,；投资利润率为,15%,；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的,6%,，买方需要缴纳的税费为转让价格的,4%,。试用传统方法估算该荒地的总价和单价。,15,解,：设该荒地的总价为,V,，根据题意有,1,、该荒地开发完成后的总价值,=800,2000000,60%,=9.6,（亿元）,2,、开发成本和管理费用等的总额,=2.52=5,（亿元）,3,、投资利息总额,=,（,V+V4%,）,（,1+10%,）,3,-1+5 ,（,1+10%,）,1.5,-1=0.344V+0.768,（亿元）,4,、转让税费总额,=9.6 6%=0.576,（亿元）,16,5,、开发利润总额,=,（,V+V 4%+5,）,15%,=0.156V+0.75,（亿元）,6,、购买该荒地的税费总额,=V,4%=0.04V,（,亿元）,7,、,V=,（,1,）,-,（,2,）,-,（,3,）,-,（,4,）,-,（,5,）,-,（,6,）,=9.6-5-,（,0.344V+0.768,）,-0.576-,（,0.156V+0.75,）,-0.04V,解得,V=1.627,（亿元）,17,例,2,：某旧厂房的建筑面积为,5000,。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等,400,元,(,按建筑面积计,),，同时取得,40,年的土地使用权。预计装修改造期为,1,年，装修改造费为每平方米建筑面积,1000,元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积,4000,元；销售费用和销售税费为售价的,8,；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的,4,。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价,(,折现卒为,12,),。,18,解：设该旧厂房的正常购买总价为,y,：,装修改造后的总价值,40005000,1785.7l(,万元,),装修改造总费用,10005000/(1+12%),0.5,472.46(,万元,),销售费用和销售税费总额,1785.71X 8,142.86(,万元,),购买该旧厂房的税费总额,VX4,0.04V(,万元,),需补交土地使用权出让金等的总额,400X5000,200(,万元,),V,1 785.71472.46142.860.04V200,V,933.07(,万元,),故：旧厂房总价,933.07(,万元,),旧厂房单价,l 866.13(,元,),19,