房地产估价(造价大专).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,营环系工程管理教研室,张浩南,200,9,年,11,月,主要内容,绪论,房地产估价原则,房地产估价程序,市场比较法,成本估价法,收益法,假设开发法,其他估价方法,教学目的：,1,、,熟悉房地产的概念；房地产价格的概念、种类、特征及影响因素；房地产价格与其影响因素的具体关系。,2,、,掌握房地产估价的,概念。,3,、了解房地产价格的成因及其与一般物价的异同；房地产估价的必要性及作用。,重点与难点,重点：房地产、房地产价格及房地产估价的概念,难点：房地产价格的形成基础及及影响因素,第一章,绪 论,第一节,房地产概念与特性,主要内容：,房地产的含义,房地产的三种存在形态,房地产的特性,重点,房地产的含义,所谓房地产实质是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。,一、房地产的含义,（一）土地、建筑物和其他地上定着物,（二）依托于物质实体上的权益,（三）房地产的区位,（,一）房地结合体（,房地）,（二）建筑物,（三）,土地,1,、土地的含义,土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。,2,、土地利用的限制,（,1,）土地权利的设置及其行使的限制,（,2,）房地产相邻关系,（,3,）土地使用管制,地心,地下空间,地面,地上空间,二、房地产的三种存在形态,二、房地产的三种存在形态,容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。,容积率,=,总建筑面积,土地总面积,基本概念,土地征用与土地使用权出让、土地使用权划拨、土地使用权转让,1,、土地征用,土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。,基本概念,2,、土地使用权出让,土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,基本概念,土地使用权出让的主要方式：,协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让,3,、土地使用权划拨,划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。,基本概念,4,、土地使用权转让,土地使用权转让是指土地使用者将土地出让合同规定的全部权利与义务随同土地使用权一起转移给第三者的活动。,3,、对一宗土地的基本认识,(P.19),坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和,土地平整程度、土地,生,熟程度、,土地使用管制、其他。,（三）建筑物,人工构筑而成的东西，包括房屋、构筑物、桥梁、隧道、水坝等。,基本概念,1,、位置固定性；,2,、长期使用性；,3,、大量投资性；,4,、易受政策限制性；,5,、相互影响性；,6,、保值增值性。,三、房地产的特性,迪斯尼来了 上海房地产市场泡沫冲顶？,2009,年,11,月,5,日，上海市政府宣布迪斯尼项目正式获批不到两个小时，被称为,“,5,年来上海首块迪斯尼宅地,”,的浦东新区川沙新市镇,A08-03,住宅地块，以,11.9,亿元人民币成交，楼板价高达每平方米,14024,元，溢价,264%,。,迪斯尼来了 上海房地产市场泡沫冲顶？,其实，这块,“,迪斯尼宅地,”,并不在迪斯尼主题公园规划用地的边上。上海市规划和国土资源局公布的出让文件显示，,A08-03,地块的四至范围是,“,东至华夏二路，南至,A08-04,地块，西至,A08-01,地块，北至,A08-01,、,A08-02,地块,”,。一算，到规划中的,“,上海迪斯尼,”,还有,3,公里。但是，,“,上海迪斯尼,”,获批的热力效应却越过,3,公里空间，直接辐射到这个地块。本次土地竞拍，有多达,17,家企业参与。,迪斯尼来了 上海房地产市场泡沫冲顶？,该地块挂牌起始价为,3,亿,2680,万元，竞拍正式开始之前，网上报价不断刷新，最后被刷新为,11,亿,9000,万元。该价格出乎大部分竞拍企业意料。现有资料显示，该地区新盘价最高在,1.6,万元左右。,第二节,房地产估价的概念,主要内容：,房地产估价与房地产评估,房地产估价的含义,房地产估价的意义,重点,房地产估价的含义,房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,一、房地产估价的含义,专业估价人员,房地产估价师、房地产估价员,估价时点,估价时点是指估价结果所对应的某个特定日期,说明,:,房地产估价是科学与艺术的有机结合,房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来,二者应用范围不同，房地产评估外延要广得多，可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产性能、质量评估，也可以包括房地产开发项目评估、房地产企业评估、房地产市场评估等；而房地产估价仅指的是对房地产客观合理价格或价值进行判定的活动。,二、房地产评估与房地产估价的异同,对象,不同、,目的不同、,方法不同,.,三、房地产估价与工程造价确定的区别,四、房地产估价的意义,（一）房地产市场发展的需要,房地产上市、融资、销售和购买决策的需要,（二）住房制度改革的需要,（三）房地产管理的需要,（四）其他方面的需要,五、我国房地产估价的发展,1,、确定了房地产估价的法律地位；,2,、实行了房地产估价师执业资格全国统一考试及注册制度；,3,、成立了房地产估价行业组织,第三节房地产价格,主要内容：,房地产价格的概念,房地产价格的形成基础,房地产价格的种类,房地价格的影响因素,重点,房地产价格的概念及其形成基础,（,一）房地产价格的含义,房地产价格是和平地获得他人的房地产必须付出的代价。是指房地产经济价值的货币表现。,（二）房地产价格的形成基础,1,、房地产效用,(,有用性,),2,、房地产的相对稀缺性,3,、房地产的有效需求,一、房地产价格的概念及其形成基础,（三）房地产价格的特征,1,、地价与一般商品价格的不同,（,1,）生产成本不同；,（,2,）供求变化不同；,（,3,）价格差异不同；,（,4,）市场性质不同；,（,5,）折旧现象不同；,（,6,）形成时间不同。,一、房地产价格的概念及其形成基础,2,、房地产价格的特征,（,1,）表现形式的双重性；,（,2,）实质上是其权益的价格；,（,3,）是在长期考虑下形成的；,（,4,）个别性。,一、房地产价格的概念及其形成基础,二、房地产价格的种类,（,一）市场价格、理论价格、评估价格、成交价格,（二）土地价格、建筑物价格、房地产价格,（三）总价格、单位价格、楼面地价,1,、总价格,总价格是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。,2,、单位价格,单位价格是指单位面积的房地产价格。,一般应搞清楚货币单位、面积单位、面积含义等。如面积单位：,1m,2,10.764,平方英尺,二、房地产价格的种类,3,、楼面地价,楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价的计算公式：,楼面地价土地总价格,/,建筑总面积,土地单价,/,容积率,二、房地产价格的种类,二、房地产价格的种类,楼面地价的意义：,楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,土地单价（元,/m,2,）容积率楼面地价（元,/m,2,）,甲,2700,5,540,乙,2040,3,680,设,房地产售价平均为,3000,元,/m,2,，建筑造价为,1700,元,/m,2,（不含地价）。,则：,甲可得利润,R,3000-1700-540,760,元,/m,2,乙可得利润,R,3000-1700-680,620,元,/m,2,例题：,4,、所有权价格、使用权价格、其他权利价格,5,、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格,二、房地产价格的种类,各价格之间的关系可以用下例反映：,某投资者花费,5,万美元购置一块建筑地块，花费,20,万美元修建大楼，则其总资产,25,万美元；当抵押时，该财产只会有,21,万美元的贷款价值；估税员则以,13,万美元估定财产收税，若其决定出售其资产，则标价,30,万美元；然而，现在其出售之前，被政府征用，则其征用价值，可能只有,27.5,万美元。,6,、,拍卖价格、招标价格、协议价格、,挂牌价格,7,、基准地价、标定地价、房屋重置价格,8,、补地价,因土地使用条件的变化，需要补交给政府的一笔地价。,9,、其他价格,二、房地产价格的种类,二、房地产价格的种类,补地价,=,改变后的地价,改变前的地价,对于楼面地价随容积率改变而改变，,补地价（单价）,=,现楼面地价,现容积率原,楼面地价,原容积率,补地价（总价）,=,补地价（单价）,土地总面,积,例,:,某宗面积为,3,000,的工业用地,容积率为,0.8,楼面地价为,700,元,/,现变更为商业用地,容积率为,5.0,楼面地价为,960,元,/,试计算理论上应补地价的数额,.,解,:,补地价（单价）,=960,5.0,700,0.8,=4,240(,元,/),补地价（总价）,=4,240,3,000=1,272,万元,二、房地产价格的种类,如果楼面地价不随容积率改变而改变,则,;,补地价（单价）,=(,现容积率原容积率,),原容积率下的土地单价,原容积率,例,:,某宗土地总面积,1,000,容积率为,3,对应的土地单价为,450,元,/,现允许将容积率提高到,5,楼面地价不变,计算,理论上应补地价的数额,.,解,:,补地价（单价）,=450,（,5,3）,/3,=300(,元,/),补地价（总价）,=300,1,000=30,万元,（,一）一般因素,一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。,1,、经济因素：,（,1,）经济发展因素,三、房地价格的影响因素,一般情况下，房地产价格总水平与,地区经济发展状况成正相关关系。,三、房地价格的影响因素,（,2,）财政金融因素,（,3,）产业结构因素,一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。,2,、社会因素,（,1,）人口因素,人口数量、人口密度和人口素质,（,2,）家庭规模因素,家庭,规模是指社会或某一地区家庭平均,人口数,.,（,3,）房地产投机因素,（,4,）教育科研水平和治安因素,三、房地价格的影响因素,3,、行政因素,（,1,）土地使用制度与住房制度、地价政策,（,2,）城市规划、土地利用规划、城市发展战略,（,3,）税收制度、投资倾斜、优惠政策等,（,4,）行政隶属关系变更,（,5,）交通管制,4,、心理因素,三、房地价格的影响因素,（二）区域因素,区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。,1,、商服繁华因素,2,、道路通达因素,3,、交通便捷因素,三,、房地价格的影响因素,4,、城市设施状况因素,（,1,）基础设施完善度,供水、供电、通讯等,（,2,）生活设施完备度,学校、医院、银行等,（,3,）文体娱乐设施完备度,电影院、图书馆、文化馆等,5,、环境状况因素,三、房地价格的影响因素,（三）个别因素,个别因素是指房地产自身状况或条件对其价格水平有影响的因素,1,、土地个别因素,土地个别因素是指宗地本身的条件和特征对该地块价格的影响因素。,(P.19),2,、建筑物的个别因素,(P.22),三、房地价格的影响因素,第二章 房地产估价原则,教学目的,了解房地产估价原则的重要性。,熟悉估价时点的含义。,掌握房地产估价应遵循的基本原则。,重点与难点,重点：房地产估价的原则,难点：估价时点原则,一、房地产估价原则的含义及其重要性,二、合法性原则,即应以估价对象的合法权益为前提进行估价。,(,一,),合法产权,即应以房地产权属证书和有关证件为依据。,例：,某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。试问该以何种用途进行评估？,(,二,),合法使用,即应以城市规划、土地用途管制等为依据。,(,三,),合法处分,即应以法律、行政法规或合同,(,如土地使用权出让合同,),等允许的处分方法为依据,三、最高最佳使用原则,即应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。,最高最佳使用是指法律上充许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。,当,估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应估价报告中予以说明：,1,、保持现状前提；,2,、转换用途前提；,3,、装修改造前提；,4,、重新利用前提；,5,、上述情形的某种结合。,三、最高最佳使用原则,四、替代原则,即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件正常价格。,类似房地产是指与估价对象处在同一供需圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,同一供需圈是指与估价对象具有替代关系，,价格会相互影响的适当范围。,五、估价时点原则,估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。,估价时点（也称为评估基准日或评估基准日期、估价期日、评估时日等）是估价结果所对应的日期。,在实际估价中，估价时点应根据,具体的估价目的确定,。,不同,估价目的的房地产估价，其估价时点有以下几种情形：,1,、估价时点为过去的情形；,2,、估价时点为现在的情形；,估价,对象可为过去、现在、未来,3,、估价时点为未来的情形,.,五、估价时点原则,例：,甲方于,2004,年,7,月委托乙方（建筑公司）建设两幢,8,层共,5000M2,的商品房，至,2004,年,12,月止，甲方共支付乙方工程款,1500,万元，此时甲乙双方因工程款发生纠纷而停工。甲方认为工程款实际发生,1400,万元，乙方尚应返还,100,万元；乙方则认为工程款实际发生,1580,万元，甲方应再付,80,万元。双方争执不下，至,2005,年,7,月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对实际发生的工程款进行评估。如何确定估价时点？,六、,独立、客观、公开原则,七、,预期原则,要求估价结果不得明显偏离正常利用条件下的未来房地产客观预期收益。,八、,供求原则,要求估价结果应充分体现一定范围内房地产市场的供给与需求的关系。,第三章 市场比较法,教学目的：,了解市场比较法的理论依据；建立价格可比基础的内容。,熟悉搜集交易实例的途径和内容；市场比较法的适用条件；比较实例选择的要求。,掌握市场比较法的概念及操作步骤；市场比较法的一般常用公式；各修正因素的含义及修正方法。,重点和难点,重点：市场比较法的具体操作方法,难点：各修正因素修正值的确定,第一节 市场比较法的基本原理,主要内容：,市场比较法的含义,市场比较法的理论依据,市场比较法适用的对象、条件和步骤,重点：,市场比较法的理论依据,一、市场比较法,的含义,？,类似房地产,(,已知房价,),估价对象,一、市场比较法的含义,市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的,类似房地产,进行比较，对这些类似房地产已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,1,、类似房地产,类似房地产是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,一、市场比较法的含义,一、市场比较法的含义,2,、同一供求圈,同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。,二、市场比较法的理论依据,购买服装,(,款式、面料、颜色、价格等,),比较选择,购买,购买一般商品过程,1,、具有相同价值的商品应该具有相同的价格；,2,、在两个以上具有替代关系商品同时存在时，商品的价格是经过两者之间相互竞争后产生的，其价格相互影响并趋于一致,。,市场,比较法的理论依据：,替代原理,(,货比三家,),二、市场比较法的理论依据,三、市场比较法适用的对象和条件,(,一,),市场比较法适用的对象,适用于市场交易比较活跃、有足够数量可比实例的房地产估价。,(,二,),市场比较法适用的条件,1,、房地产市场发育健全,2,、掌握充足的交易实例,第二节 市场比较法估价的操作,主要内容：,市场比较法估价的主要操作步骤,重点,各因素修正的方法及修正内容,(,一,),搜集交易实例,(,二,),选取可比实例,(,三,),建立价格可比基础,(,四,),进行交易情况修正,(,五,),进行交易日期修正,(,六,),进行区域因素修正,(,七,),进行个别因素修正,(,八,),求取比准价格,一、市场比较法估价主要步骤概述,二、搜集交易实例,(,一,),搜集交易案例的途径,1,、查阅政府有关部门的房地产交易等资料。,2,、查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。,3,、参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息资料。,4,、向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解情况。,5,、假装成房地产购买者，与房地产出售者洽谈，取得真实资料。,6,、同行之间相互提供。,二、搜集交易实例,(,二,),对交易实例应搜集的内容,1,、交易双方情况及交易目的,2,、交易实例房地产状况,3,、成交价格及日期,4,、付款方式,二、搜集交易实例,(,三,),编制交易实例调查表,名 称,坐 落,用途,权利状况,卖方,买方,成交价格,货币种类,成交日期,付款方式,个别因素说明,区域因素说明,交易情况说明,坐落位置简图,建筑平面简图,资料来源,调查日期,调查人员,(,一,),可比实例选择的条件,1,、与估价对象相类似的房地产,(1),与估价对象房地产的用途相同,(2),与估价对象房地产的建筑结构相同,(3),与估价对象房地产所处地段相同,(4),与估价对象规模相当,三、选取可比实例,(3-7),三、选取可比实例,2,、交易类型与估价目的相吻合,3,、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年,4,、成交价格为正常价格或可修正为正常价格,(,二,),建立价格可比基础,1,、统一付款方式,通常折算为在成交日期一次付清,2,、统一化为单价,3,、统一货币单位,4,、统一面积单位,5,、统一面积内涵,三、选取可比实例,例：,有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积,200,平方米，成交总价,80,万元 人民币，分三期支付，首期支付,16,万元，半年后支付,32,万元，余款于一年后付清。乙交易实例的使用面积,2500,平方英尺，成交总价,15,万美元，成交时一次付清。,试对上述两交易实例建立价格可比基础,(,设人民币折现利率为,8%,，乙交易实例成交时人民币市场汇价为,1,美元,=8.3,人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积,=0.75),。,1,、统一付款方式，则：,甲总价,万元人民币,乙总价,=15,万美元,2,、统一化为单价，则,甲单价,=764220/200=3821.1(,人民币元,/,平方米,建筑面积,),乙单价,=150000/2500=60(,美元,/,平方英尺,使用面积,),3,、统一币种和货币单位,甲,单价,=3821.1(,人民币元,/,平方米,建筑面积,),乙,单价,=60,8.3=498(,人民币元,/,平方英尺,使用面积,),4,、统一面积内涵,甲单价,=3821.1(,人民币元,/,平方米,建筑面积,),乙单价,=498,0.75=373.5(,人民币元,/,平方英尺,建筑面积,),5,、统一面积单位,甲单价,=3821.1(,人民币元,/,平方米,建筑面积,),乙单价,=373.5,10.764,=4020.4(,人民币元,/,平方米,建筑面积,),建立价格可比基础目的和步骤,目的：将选取的可比实例价格单位统一到求取的估价对象的价格单位上来。,步骤：,1,、统一付款方式,通常折算为在成交日期一次付清,的价值。,2,、统一化为单价,3,、统一货币单位,统一,面积单位,统一,面积内涵,交易情况修正是排除交易行为中一些特殊因素所造成的偏差，使其显现出房地产真正本质上的正常价格。,(,一,),造成非正常交易情况的原因,(P.128),(,二,),交易情况修正,的方法：差额法和百分率法,1,、差额法,正常价格,=,可比实例的成交,价格交易情况修正额,三、市场交易情况修正,对于,交易税费非正常负担的修正，多采用差额修正法。,例：,某宗房地产成交价格为,2325,元,/m,2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据调查，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的,7%,，应由买方负担的税费为正常成交价格的,5%,。试问，该宗房地产交易的正常交易价格为多少？,三、市场交易情况修正,正常交易价格,=,卖方得到的净收益,+,卖方,负担的税,费,其中，,卖方,负担的税费,=,正常成交价格,税费比率,设正常交易价格为,P,，则,例：,某宗房地产成交价格为,2625,元,/,买卖中涉及的税费均由买方负担。据调查，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的,7%,，应由买方负担的税费为正常成交价格的,5%,。试问，该宗房地产交易的正常交易价格为多少？,正常交易价格,=,买方实际支付的价格买方负担的税费,其中，,买方负担的税费,=,正常成交价格,税费比率,设正常交易价格为,P,，则,P=2625-P5%,P=2500,元,/,2,、,百分率法（一般情况采用）,正常价格,=,可比实例价格,交易情况修正系数若以正常价格为基准，对可比实例价格进行修正：,设可比实例的成交价格与其正常市场价格的差异为,s%,，高为,+,，低为,。,正常价格,=,可比实例,或,正常价格,=,可比实例,三、市场交易情况修正,例：,可,比实例的成交价为,2650,元,/m,2,经调查判断，该价格较正常市场价格高,6%,，试进行交易情况修正。,注意：,修正中要统一采用可比实例价格比其,正常市场价格高（低）多少的说法，才不会起修正计算混乱。,例如：若可比实例的成交价为,2650,元,/m,2,经调查判断，该价格较正常市场价格高,6%,，,则,可比实例正常市场价格为,2500,元,若可比实例正常市场价格为,2500,元，该价格较可比实例的成交价低,6%,，则可比实例的成交价为,2500,100/,（,1006,）,=2604,元,即将,可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。,一般公式：,估价时点价格可比实例价格,交易日期修正系数,(,一,),采用房地产价格变动率进行修正,四、交易日期修正,(,时间差异修正,),1,、逐期价格变动率,计算公式：,上,式中：,：,可比实例在估价时点的价格,：,可比实例在在成交日期时的价格,：,逐期价格变动率,：价格变动期数,评估,某宗房地产,2005,年,9,月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格,3000,元,/m,2,，成交日期,2004,年,10,月末。已知该类房地产价格,2004,年,6,月末至,2005,年,2,月末平均,每月比上月,上涨,1.5%,，,2005,年,2,月末至,2005,年,9,月末平均,每月比上月,上涨,2%,。试对该可比实例进行交易日期修正。,例：,该,宗房地产经过交易日期修正后，其,2005,年,9,月末的价格为：,解：,2,、期内平均价格变动率,计算公式：,上式中，,S,：期内平均的价格变动率；,其他符号同前。,评估,某宗房地产,2005,年,9,月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格,3000,元,/m,2,，成交日期,2004,年,10,月末。已知该类房地产价格,2004,年,6,月末至,2005,年,5,月末,平均每月,上涨,1.5%,，,2005,年,5,月末至,2005,年,9,月末,平均每月,上涨,2%,。试对该可比实例进行交易日期修正。,例：,解：,该宗房地产经过交易日期修正后，其,2005,年,9,月末的价格为：,(,二,),利用房地产价格指数进行修正,房地产价格指数是反映城市房地产价格变动趋势和程度的相对数。,1,、定基价格指数,计算公式：,可比实例在,估价时点价格,交易当时指数,估价时点指数,=,交易当时价格,例：,某地区某类房地产2004年4月至10月的定基价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2002年1月为100)。其中某宗房地产在200,4,年6月的价格为2800元/m,2,，试对其进行交易日期修正，评估其2004月10月的价格。,2,、环比价格指数,(,略,),3,、常用价格指数或价格变动率,(1),一般物价指数或变动率,(2),建筑造价指数或变动率,(3),建筑材料价格指数或变动率,(4),建筑人工费指数或变动率,(5),房地产价格指数或变动率,房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型求取。,进行,区域因素修正，就是将可比实例在其外部环境状况下的价格，调整为在估价对象外部环境状况下的价格。,(,一,),区域因素修正的内容,五、区域因素修正,繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。,具体修正内容应依据,估价对象的用途,等确定。,(,二,),区域因素的修正方法,进行,区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。,区域,因素修正公式：,五、区域因素修正,五、区域因素修正,可比实例在其区,域因素下的价格,房地产区域,因素修正系数,在估价对象区域,因素下的价格,=,可比实例在其区,=,域因素下的价格,100,(100+R),价格差异,具体区域因素修正一般采用评分法，以估价对象的区域因素为基准,(,通常设定为,100,分,),，将可比实例的房地产区域因素与之逐项比较打分。若可比,实例的,区域劣于估价对象的区域因素，所打分值就低于,100,；,反之应高于,100,。然后将所得的分数转化为修正价格的,比率。,五、区域因素修正,欲评估某宗房地产价格，现搜集三个可比实例,A,、,B,、,C,，其价格,P,A,、,P,B,、,P,C,分别为：,3650,元,/m,2,、,3390,元,/m,2,、,3560,元,/m,2,。设其他条件相同，仅需进行区域因素修正。试估算该房地产价格。（区域因素比较修正见下表）,例：,区域因素,权重,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,繁华程度,0.3,100,100+8,100-10,100+0,交通状况,0.2,100,100+6,100-1,100+0,基础设施,0.15,100,100+4,100+1,100+2,环境污染,0.1,100,100-2,100+0,100+0,景观,0.1,100,100+2,100-6,100+1,城市规划,0.15,100,100+0,100+0,100+0,合计,1,104,96,101,区域因素比较修正系数表,P,A,=3650,100/(104)=3510,P,B,=3390,100/(96)=3531,P,C,=3560,100/(101)=3525,则，估价对象价格为：,P=(P,A,+P,B,+P,C,),3,=(3510+3531+3525),3,=3522,元,/m,2,则其区域因素修正后价格分别为：,进行,个别因素修正，就是将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。,(,一,),个别因素修正的内容,1,、土地方面的个别因素修正的内容,面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。,六、个别因素修正,2,、建筑物方面的个别因素修正的内容,新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，,建筑结构等,。,个别因素修正的具体内容应根据,估价对象的用途,确定。,(,二,),个别因素的修正方法,进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。,六、个别因素修正,个别因素修正公式：,可比实例在其,=,个别因素下的价格,房地产个别,因素修正系数,在估价对象个别,因素下的价格,可比实例在其,=,个别因素下的价格,100,(100+d,),价格差异,(,一,),市场比较法一般公式,P,P,实,ABCD,式中：,P,估价对象房地产评估价格（元,/m,2,）,P,实,可比实例房地产价格（元,/m,2,）,A,交易情况修正系数,B,交易日期修正系数,C,区域因素修正系数,D,个别因素修正系数,八、求取比准价格,(,二,),求取比准价格,选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准,价格。,综合,的方法,1,、简单算术平均,2,、加权算术平均,3,、其他求取平均数的方法,4,、根据实际情况以某一结果为准确定,八、求取比准价格,1,、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法,或指数法,。,2,、每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过,20,，综合调整不得超过,30,。,3,、市场比较法除可以直接用于评估房地产的价格外，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。,市场比较法应用有关说明：,第三节 市场比较法运用举例,例,1,：,评估,某写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：,第三节 市场比较法运用举例,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,5000,人民币元,/,平方米,650,美元,/,平方米,5500,人民币元,/,平方米,成交日期,2005,年,1,月,1,日,2005,年,3,月,1,日,2005,年,7,月,1,日,交易情况,2%,5%,-3%,区域因素,-5%,-2%,+6%,个别因素,-3%,+2%,+3%,另据调查人民币与美元的市场汇价,2005,年,3,月,1,日为,1,：,8.4,，,2005,年,10,月,1,日为,1,：,8.3,；该类写字楼以人民币为基准的市场价格，,2005,年,1,月,1,日至,2005,年,2,月,1,日,基本保持,不变，,2005,年,2,月,1,日至,2005,年,5,月,1,日平均每月比上,月下降,1%,，以后平均每月比上月上升,0.5%,。试利用,上述资料估算该写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场,价格。,1,、统一价格可比基础：,P,A,=5000100/(100+2)=4902,元,/m,2,P,B,=5460100/(100+5)=5200,元,/m,2,P,C,=5500100/(100-3)=5670,元,/m,2,2,、交易情况修正,B,实例价格,P,B,实,=650,8.4=5460,元人民币,/m,2,解：,P,A,=4902,(1-1%),3,(1+0.5%),5,=4877,元,P,B,=5200,(1-1%),2,(1+0.5%),5,=5225,元,P,C,=5670,(1+0.5%),3,=5755,元,P,A,=4877100/(100-5)=5134,元,P,B,=5225100/(100-2)=5332,元,P,C,=5755100/(100+6)=5429,元,3,、交易日期修正,4,、区域因素修正,P,A,=5134100/(100-3)=5292,元,P,B,=5332100/(100+2)=5227,元,P,C,=5429100/(100+3)=5271,元,6,、求取比准价格,P=(5292+5227+5271)3,=5263,元,/m,2,5,、个别因素修正,为评估某商业中心,2005,年,6,月,29,日的正常市场价格，在该物业附近地区调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似物业的交易实例作为可比实例，有关资料经整理见下表“,比较因素条件说明表,”。,经调查，参考中房指数,(,定基价格指数,),，知,2005,年,1,月至,6,月该地区商业中房指数分别为：,679,、,690,、,657,、,632,、,610,、,612,。,例,2,：,比较因素,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,房地产价格（元,/,平方米）,待估,26000,27800,28000,交易情况,正常,正常,正常,正常,估价时点,(,交易时间,),2005.6,2005.6,2005.5,2005.3,区,域,因,素,公配套设施,较好,较好,较好,较好,繁华程度,一般,一般,较好,好,距市中心距离,市中心,市中心,市中心,市中心,公交便捷度,便利,便利,便利,较便利,环境质量,较好,较好,较好,较好,区域规划,好,好,好,好,个,别,因,素,建筑结构及质量,较好,较好,好,好,装修情况,一般,一般,好,一般,物业管理,一般,一般,较好,好,成新度,一般,一般,较新,新,人流量,一般,稍多,较多,多,比较因素条件说明表,比较因素条件指数表,比较因素,权重,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,交易情况,100,100,100,100,估价时点,(,交易时间,),612,612,610,657,区,域,因,素,配套设施,0.15,100,100,100,100,商业繁华度,0.25,100,100,105,110,距市中心距离,0.15,100,100,100,100,公交便捷度,0.20,100,100,100,95,环境质量,0.10,100,100,100,100,区域规划,0.15,100,100,100,100,合计,1,100,100,101.25,101.5,个,别,因,素,建筑结构及质量,0.15,100,100,105,105,装修情况,0.2,100,100,110,100,物业管理,0.15,100,100,105,110,成新度,0.2,100,100,105,110,人流量,0.3,100,102,105,110,合计,1,100,100.6,106,107.25,评估结果见下表：,实例,C,实例,B,实例,A,25264,比准价格,(,元,/m,2,),23960,25988,25845,修正后个别价格,100/107.25,100/106,100/100.6,个别因素修正,100/101.5,100/101.25,100/100,区域因素修正,612/657,612/610,612/612,交易日期修正,100/100,100/100,100/100,交易情况修正,28000,27800,26000,可比实例价格,修正后个别价格,=,案例交易价格,交易情况修正系数,交易日期,修正,区域因素修正,个别因素修正,取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格比准价格,第四章 成本法,教学目的：,了解我国商品房价格的基本构成；房屋租金的构成；房屋折旧制度。,熟悉成本法的概念；理论依据；适用条件和操作步骤。,掌握成本法的基本公式；房地产的成本构成和建筑物折旧额的确定。,重点与难点,建筑物折旧的求取,第一节 成本法原理,主要内容：,成本法概念及其理论依据,成本法适用条件和对象,成本法基本公式,成本法主要操作步骤,重点,成本法理论依据,成本估价法又称原价法，承包商法，它是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格，从中扣除折旧，以此确定估价对象房地产价格的一种方法。,以成本法确定的房地产价格称为,积算价格,。,一、成本估价法的概念,生产费,用价值论,(,卖方,)+,替代原理,(,买方,),1,、卖方：愿意接受的价格,开发建设,成本,，否则亏本,2,、买方：愿意付出的价格重新建造,成本,，否则自建,3,、共同点：价格,成本,客观合理的价格,二、成本法的理论依据,三、成本法适用的条件和对象,(,一,),适用条件,在无