第一章 房地产估价概述.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Real Estate Appraisal,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章 房地产估价概述,1,、对房地产估价的基本认识,2,、房地产估价的要素,3,、对房地产估价的现实需要,4,、房地产估价师的职业道德,5,、中国房地产估价行业发展状况,1,Real Estate Appraisal,第一节 对房地产估价的基本认识,一、房地产估价的含义,（一）专业与非专业估价的不同,由专业人员完成,是一种专业意见,具有社会公信力,实行有偿服务,承担法律责任,2,Real Estate Appraisal,第一节 对房地产估价的基本认识,一、房地产估价的含义,（二）房地产估价的概念,核心内容,：,根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。,完整定义：,房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。,（三）估价与评估的异同,一般情况下可以交换使用。,估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。,评估含义宽泛，不只限于价值评估。,3,Real Estate Appraisal,第一节 对房地产估价的基本认识,二、房地产估价的本质,（一）评估的是价值而不是价格,（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价,（三）是提供价值意见而不是作价格保证,（四）会有误差但应将误差控制在合理范围内,（五）即是一门科学又是一门艺术,4,Real Estate Appraisal,第一节 对房地产估价的基本认识,三、房地产估价的必要性,（一）专业估价存在的基本前提,独一无二、价值量大,（二）房地产需要专业估价,完全市场：,同质商品,买卖者人数众多,有进出市场的自由,买卖双方都掌握当前价格的完全信息,就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的,买卖双方无串通共谋行为,消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化,商品可转让且可发生空间位置的移动,房地产对,1,和,4,条和第,8,条往往不能符合。,5,Real Estate Appraisal,第一节 对房地产估价的基本认识,三、房地产估价的必要性,（三）房地产估价是估价行业的主流,（,1,）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业估价,（,2,）房地产“量大面广”,（,3,）房地产需要估价的情形较多,6,Real Estate Appraisal,第二节 房地产估价要素,一,、估价当事人,（一）房地产估价人员,指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前有,房地产估价师和房地产估价员,（二）房地产估价机构,指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动的专业服务机构。,（三）估价委托人,俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。,7,Real Estate Appraisal,第二节 房地产估价要素,二、估价目的,指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。,三、估价对象,指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。,四、价值类型,一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值,特定价值,市场价值,非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值）,8,Real Estate Appraisal,第二节 房地产估价要素,五、估价时点,指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对对应的具体时间。,六、估价依据,指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。,七、估价假设,指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。,9,Real Estate Appraisal,（七）估价依据,1,、,中华人民共和国城市房地产管理法,2,、,中华人民共和国土地管理法,3,、,房地产估价规范,（,GB/T50291,1999,）,4,、,武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法,5,、,中华人民共和国担保法,（国家主席令第,50,号）,6,、原国家土地管理局,关于土地使用权抵押登记有关问题的通知,（国土,籍,字第,2,号）,7,、建设部,城市房地产抵押管理办法,（建设部令,98,号）,8,、,关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知,（建住房,20068,号）,9,、建设部,房地产抵押估价指导意见,10,、武汉市物价局、市房产局,关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知,（武价房字,200474,号）,11,、市房管局关于发布武汉市,2005,年上半年房屋租赁市场参考租金的通知,12,、,房屋所有权证,（武房权证昌字第,200401499,号）,13,、,国有土地使用证,（武国用,(2004),第,687,号）,14,、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件,15,、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情,16,、委托方提供的其他有关资料,10,估价假设条件,（,1,）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。,（,2,）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。,（,3,）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。,（,4,）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。,（,5,）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。,11,第二节 房地产估价要素,八、估价原则,指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。,九、估价程序,指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。,十、估价方法,市场法、成本法、收益法,十、估价结果,房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。,12,Real Estate Appraisal,第三节 对房地产估价的现实需要,一、土地使用权出让的需要,土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。,招标,招标底价、投标报价,拍卖,拍卖底价、最高应价,挂牌,挂牌底价、最高报价,协议,协议出让最低价、最高出价,13,Real Estate Appraisal,第三节 对房地产估价的现实需要,房地产转让、租赁的需要,房地产抵押的需要,房地产征收和征用的需要,房地产分割的需要,房地产损害赔偿的需要,房地产税收的需要,房地产保险的需要,房地产争议调处和司法鉴定的需要,企业有关经济行为的需要,房地产管理的需要,其他方面的需要,14,Real Estate Appraisal,第四节 房地产估价师的职业道德,独立、客观、公正,专业胜任能力,诚实守信,勤勉尽责,保守秘密,公平竞争,社会责任,15,Real Estate Appraisal,第五节 中国房地产估价行业发展状况,房地产估价在我国的发展：,1.,以法律形式确立房地产估价的地位。,1995,年,1,月,1,日期实施的,中华人民共和国城市房地产管理法,第,33,条规定,“国家实行房地产价格评估制度”,；第,58,条规定：,“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,”,2.,实行房地产估价师执业资格制度。,3.,设定“房地产估价师执业资格”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目,16,Real Estate Appraisal,第五节 中国房地产估价行业发展状况,房地产估价在我过的发展：,4.,发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。,5.,制定了房地产估价标准和指导意见,。,1999,年,2,月,12,日发布,中华人民共和国国家标准房地产估价规范,(GB/T50291-1999),。,2006,年,1,月,13,日建设部制定,城市房屋拆迁估价指导意见,。,6.,成立房地产估价行业组织,。,1994,年,8,月,5,日成立“中国房地产估价师学会,”,；,2004,年,7,月,12,日更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会,”,(CIREA).,17,Real Estate Appraisal,第五节 中国房地产估价行业发展状况,房地产估价在我国的发展：,7.,形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。,8.,建立统一开放的房地产估价市场。,9.,深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。,10.,积极开展了国际交流与合作。,房地产估价在我国的困难,主要由于我国土地公有制所引发的,18,Real Estate Appraisal,房地产估价从某种意义上讲是,(,),房地产的价值。,A.,发明,B.,发现,C.,创造,D,稳定,不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）,A,掌握的有关信息不同,B,作出的估价时声明不同,C,估价对象状况不同,D,委托人不同,（,）限制了估价报告书的用途。,A,、估价方法,B,、估价目的,C,、估价原则,D,、估价日期,由于土地具有（），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。,A.,独一无二性,B.,不可移动性,C.,价值高大性,D.,数量有限性,拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为,A,、拍卖价格招标价格协议价格；,B,、拍卖价格协议价格招标价格；,C,、招标价格拍卖价格协议价格；,D,、招标价格协议价格拍卖价格。,19,房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特定时点的特定价值作出估计。,A,、特定对象,B,、特定目的,C,、特定委托人,D,、特定要求,明确估价基本事项主要包括（）。,A,、明确估价目的,B,、,明确估价对象,C,、明确估价时点,D,、明确估价内容,E,、明确估价费用,房地产估价中，估价目的不同，则（）,A.,估价依据有可能不同,B,.,估价方法可能不同,C.,估价对象的范围可能不同,D,.,不影响估价结果的公正性,E.,不影响估价报告的用途,与非专业估价相比，专业估价的特点有（）,A,、是一种专业意见,B,、估计价格或价值,C,、实行有偿服务,D,、承担法律责任,E,、估价作业日期长,房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性,A,、独一无二,B,、供给有限,C,、价值量大,D,、不可移动,20,判断,1.,估价时点，应根据估价目的来确定。（）,2.,如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）,3.,估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）,4.,房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）,5.,某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业估价。（）,21,