第5章+房地产开发概论.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,第,5,章 房地产开发概论,主讲人：徐淑红 博士,教学目标,明确,房地产开发的程序,掌握房地产开发的,概念,、,特点,和,分类,熟悉项目,可行性研究,的内容,掌握房地产开发,项目管理,的基本思路,主 要 内 容,基本概念,房地产开发的基本程序,房地产开发项目可行性研究,房地产开发项目管理,顺驰房地产开发流程,5.1,房地产开发含义及其分类,房地产开发,含义,房地产开发,分类,5.1,房地产开发含义及其分类,房地产开发通常是指房地产,建造与经营管理,的过程。,需要,创意,资源组合,建筑空间及服务,资源：,土地、建筑材料、劳动力、资本、信息、技术、专业人员经验和企业家才能等等,5.1.1,房地产开发含义,1.,经济学含义,房地产开发商,：利润最大化,政府,：既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量,2.,房地产开发的特点,开发成本高,投资量大,开发建设期长,投资周转慢,市场具有地区性和分散性,需求具有稳定性,涉及面广,综合性强,成交价格在某一范围内具有不确定性,5.1.2,房地产开发分类,根据开发项目所在的位置,可分为,城市新区,房地产开发和,旧城区,房地产开发。,根据开发的规模,可分为,零星地段,的房地产开发和,成片小区,开发。,根据开发的深度,可分为,土地,开发和,房屋,开发,。,根据开发的方式,可分为,定向,开发、,联合,开发、,合作,开发和,单独,开发,。,5.2,房地产开发程序,房地产开发,基本程序,房地产开发,主要活动,5.2,房地产开发程序,签署合同,施工建设,物业销售试营业,资产管理,投资想法形成,投资机会选择,投资决策分析,合同谈判,5.2.1,房地产开发的基本程序,5.2.2,房地产开发主要活动,房地产开发过程是一项具有,风险,的活动，既可能有巨额,损失,，也可能有丰厚的,利润,，其成功与否主要取决于对整个开发过程的管理，以及在每一个开发阶段所做出的决策的准确程度。总结起来，房地产开发运营主要涉及以下,基本经济活动,：,市场调查,针对企业的战略目标、市场发展状况、客户需求、企业内外部环境，分析企业的策略与行动。通过区域进行分析比较，综合公司实力和资源，判断企业适宜进入的区域和地块，并为其选择适合开发的类型，作为决策的重要参考。,环境调查,是指对市场产生影响的经济、政治、文化、社会风俗、自然地理环境等各方面的调查,需求调查,包括现实需求和潜在需求调查两种，对市场容量、消费趋势、消费结构，以及产品的供给需求弹性等方面进行调查，对国家经济政策、物价变化等因素的变动对市场需求的影响进行测度,消费者调查,指对消费者行为的调查，包括消费者类别、购买能力、购买动机、偏好等,产品销售调查包括房地产销售渠道策略的实施、评估、控制和调整，广告媒体效果测定，销售统计等,市场竞争调查,包括同业竞争者的数量与规模，竞争者房地产开发的数量、种类、成本、价格和利润水平，竞争者的市场占有率及其发展变化趋势、竞争者营销策略和手段等等。,市场调查,2.,项目可行性研究,可行性研究是在投资决策必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括,市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价,三个部分。,3.,融资策略,对于房地产开发企业，传统的融资方式主要有以下三种：一是,利用结算资金,，主要依靠建设企业的工程垫款和预收售房款；二是,增加自有资本,，通过吸收新股东入股和原有股东增加投资等方式增加内部积累和增资；三是,借款,，向银行借款或向其他企业拆借,企业需要在分析自身优劣势的基础上，拓宽融资渠道，从单一依靠负债融资到,综合,资本运营,4.,土地开发与土地获得,土地获得主要通过两个市场，一是国有土地使用权的出让市场，政府是,一级市场,的供应主体，根据国家的有关规定，经营性用地需通过“招拍挂”的方式获得土地使用权。二是,土地的二级市场,，符合土地转让规定，拥有国有土地使用权的土地使用者都构成二级市场的供应主体，企业可以通过直接购买、合作入股等方式获得土地。,4.,土地开发与土地获得,据统计，房地产开发企业获取土地的费用一般要占到项目工程建设费用的三成左右，有些项目则达到总成本的五成以上,，土地获取的质量和数量是决定项目成功与否的重要因素。为保证土地的质量，开发企业在获取土地之前要对地块进行研判，研究地块的区位、交通便利程度、地形和地质条件、规划等级及规划图则的详细内容（物业类型、容积率、绿化率等）、配套设施现状和项目投入使用时的状况、周边地块的规划用途等方面的内容。区位是房地产项目价值和市场空间最为关键的因素。此基础上，做好土地估价、购买工作。,5.,规划设计,规划设计包括社区,用地布局规划、交通规划、绿地及景观规划、环境设计、建筑单体概念设计、户型设计、社区配套设计,等方面。要求企业针对已取得地块的产品类型，委托设计单位进行规划设计，借助创意与设计的巧思，将土地最大限度实现增值，转化成物美价廉的空间提供给客户，满足其软硬件的需求,5.,规划设计,设计单位是房地产开发企业在项目建设中前期的重要合作伙伴。据统计，项目开发总成本的,70%,左右,在设计阶段就已确定，设计阶段对于项目成本控制来说极为重要,通过与,设计商合伙,，开发商能够有效地联合设计单位对项目的设计开展,全生命周期费用分析,，按照价值分析的结果来选择或修正设计方案,此外，合伙关系的建立还能有效地,减少,双方的交易成本，保持相对,稳定,的设计质量，以及形成比较,成熟,的设计风格,地块图,B,地块平面图,B,地块绿地,和道路结构分析图,B,地块经济指标,B,地块表现图,B,地块住宅,户型图,6.,规划报建,在规划设计步骤完成后，对拟建地块进行规划报建，获得政府部门的建设许可，办理开工用建设的相关手续，包括,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、,建设项目选址意见书等，合法地进行房地产开发。,7.,工程招标和准备,建设工程的招标是指在发包建设项目之前，,公开招标或邀请招标,人，根据招标人的意图或要求提出报价，择日开标、评标和定标，以便从中择优选定中标人的一种经济活动。开发企业对工程建设单位进行招标和考核，从中选出合适的房地产建筑商及发包方式，以保证工程在将来的开发中能顺利进行，建成合格的房地产产品。,7.,工程招标和准备,同时，从,甲方的角度,对工程进行准备，包括工程进行中提供材料的准备，工程人员的到岗，工程人员的招聘，培训等等，现场办公室的准备，办公设施的准备等，为开展价值活动提供必要条件。,8.,工程建设和管理,工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值，由建筑单位把产品的设计规划蓝图建造成实体的低成本、高质量的工程。其管理涉及到建筑施工、工程,投资控制,，工程,质量控制,、工程质量验收等方面，进行,合同管理和信息管理,，并负责全面的组织协调工作,8.,工程建设和管理,据统计，建筑工程费用一般占到项目工程建设费用的五成以上，对项目总投资的影响在,10%,左右,，直接关系到,最终产品的质量,和,交割时间,。质量目标、工期目标和费用目标是建设开发环节的主要目标,在本环节中，突出的问题反映在两个方面，一是,开发企业,对建筑质量不放心，大量的精力、经费花费在对建筑,质量的监管,上；二是,施工单位,大量垫付建设资金，造成了拖欠,农民工工资,等问题，不利于房地产业的健康发展。据世联地产的统计，超过两成的公司将建筑商偷工减料列为分工合作中最令人担忧的环节,9.,预售许可,商品房销售,(,预售,),许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,城市商品房预售管理办法,第五条规定预售条件包括三点：,一是已交付,全部,土地使用权出让金，取得,土地使用权证书,二是持有,建设工程规划和施工许可证,三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上,，并已经确定施工进度和竣工交付日期,在符合条件后，企业需到政府相关部门办理，预售许可证内容包括发展商名称、项目名称、坐落地点、土地使用权合同信息、批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数等,9.,预售许可,“五证”和“两书”：按照,中华人民共和国城市房地产管理法,和,城市房地产开发经营管理条例,的规定，销售商品房应该具备“五证”和“两书”,五证：,国有土地使用证,、,建设工程施工许可证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,和,商品房销售（预售）许可证,两书：,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,10.,房屋销售,在取得房屋销售许可证书后，根据消费者的特点、产品的特性等方面进行营销企划，内容包括,市场机构和营销渠道的选择、营销队伍和管理、促销计划和广告策略和价格决策,同时，对产品进行包装、宣传、提炼产品,物质和非物质内涵,，进一步提升产品价值，同时通过销售过程中的客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，增强客户满意度，以顾客需求为导向，从而实现产品的销售价值最大化，实现资金回笼,10.,房屋销售,全过程营销,已成为了房地产市场营销的发展趋势。市场营销在房地产开发前期的介入，即在房地产产品设计的过程中渗透营销理念，使产品适应市场的要求，已成为当前房地产营销的一个重要特点。可以说，房地产开发始于市场营销，同时也是完成于市场营销,11.,后期服务,后期服务环节主要指为业主入住后提供的,维护、物业管理,等服务，通过提高服务标准和工程质量，建立专业化的服务队伍，对业主提供良好的物业管理服务，树立公司的社会信誉度，打造强势品牌优势，培育顾客的忠诚度和向心力，提升企业无形资产价值,目前，后期服务市场尤其是物业管理市场较为,混乱,，纠纷不断大部分由开发商自办的物业管理公司进行本项目的物业管理。虽然可以提供一定的便捷，也带来了管理混乱，职责不清等问题，影响物业管理的服务质量,12.,资金管理,资金管理贯穿于房地产开发活动的整个过程，包括资金的融资、安排、监管、运用等,在房地产开发,初始阶段,，根据融资策略和财务规划，开发企业凭借资产抵押和有效担保向金融机构申请开发建设贷款，用于土地的开发、购买、支付相关单位委托费用等经营行为,12.,资金管理,在房地产,建设阶段,，施工单位通过融资进行开发建设，开发企业需对工程款的结算进行核实，统筹管理资金，保障项目的建设、开发销售和经营按照既定的计划推进,在,销售阶段,，购房者申请住房抵押贷款来交付房款，开发企业完成资金回笼,概念,即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目,技术上是否可行,、,经济上是否合理,，并对多个方案进行优选的科学方法。,5.3.1,房地产可行性研究概述,目的,旨在使决策,科学化、程序化,，提高决策的可行性，并为项目的实施控制提供,依据或参考,。,5.3,房地产开发项目可行性研究,按对象现状条件,按未来获取收益的方式,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,出售型房地产项目可行性研究,出租型房地产项目可行性研究,混合型房地产项目可行性研究,土地以及开发项目的可行性研究,房地产综合开发的可行性研究,续建房地产开发项目的可行性研究,房地产可行性研究,居住用途的房地产项目可行性研究,商业用途的房地产项目可行性研究,办公用途的房地产项目可行性研究,旅馆用途的房地产项目可行性研究,餐饮用途的房地产项目可行性研究,娱乐用途的房地产项目可行性研究,工业用途的房地产项目可行性研究,特殊用途的房地产项目可行性研究,土地开发项目可行性研究,房地产可行性研究分类,按研究阶段,按项目用途,5.3.1,房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的作用,是,投资决策,的重要依据,是,项目审批,的依据,是项目,资金筹措,的依据,是编制设计,任务书,的依据,是开发商与各方,签订合同,的依据,5.3.1,房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的基本内容,5.3.1,房地产可行性研究概述,项目概况,市场分析和需求预测,规划方案的优选,开发进度安排,项目投资估算,资金的筹集方案和筹资成本估算,财务评价,风险分析,国民经济评价,结论,房地产可行性研究的步骤,详细研究,开发方案的设计和评价、选择,资料收集及市场调查,组织准备,第四步,第三步,第二步,第一步,编写研究报告书,第五步,5.3.1,房地产可行性研究概述,房地产可行性研究报告的内容,研究报告,1,封面,2,摘要,3,目录,4,正文,5,附件,6,附图,5.3.1,房地产可行性研究概述,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,效率型指标,价值型指标,财务净现值,财务净年值,费用现值,费用年值,财务净现值率,投资报酬率,财务内部收益率,投资回收期,指标体系,期限型指标,房地产项目反映财务状况的指标体系,房地产项目反映财务状况的指标计算,财务净现值,财务内部报酬率,投资收益率,静态投资回收期和动态投资回收期,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,财务净现值,是指将项目寿命期内的,净现金流量,，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为：,FNPV,项目在起始时间点的财务净现值；,CI-CO,净现金流量；,折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率；,如果,FNPV0,，,则项目可以被,接受,；,如果,FNPV0,，,则项目应该被,拒绝,。,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,投资收益率,是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：,投资收益率年净收益,投资总额,其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,房地产开发项目建设投资预测与分析,房地产开发项目的预测主要包括对项目的,销售预测,和,开发建设投资数据,的预测。,预测方法根据预测的性质划分，包括,定性,预测和,定量,预测两种。,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,房地产开发建设投资估算方法,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,土地费用,前期工程费,基础设施建设费,房屋开发费,公共配套设施建设费,开发间接费,t,t,管理费,销售费用,财务费用,其他费用,税金及政府收费,不可预见费,成本费用估算结果汇总,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,房地产开发项目租售方案及租售收入的测算,5.3.2,房地产项目的财务状况分析,租售方案,一般应包括以下几个方面的内容：,租售方式的选择、租售面积比例的确定,可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及,各自在建筑物中的位置,出租和出售的时间进度安排,租金和售价水平的确定,收款计划的确定,风险与房地产项目风险,风险,从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：,-,对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的,系统风险,-,仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的,个别风险,5.3.3,房地产项目的风险承受能力分析,房地产项目风险,房地产项目风险主要体现在投入资金的,安全性,、期望收益的,可靠性,、投资项目的,变现性,和资产管理的,复杂性,四个方面。,-,房地产投资的系统风险,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；,-,房地产投资的个别风险,包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。,5.3.3,房地产项目的风险承受能力分析,房地产项目风险分析方法,5.3.3,房地产项目的风险承受能力分析,盈亏平衡分析,项目安全率,敏感性分析,概率分析,1,2,3,4,国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对,社区,、城市,环境,、,发展方向,及,资源,的有效,配置,，因此要进行国民经济评价。,5.3.4,房地产项目的国民经济评价,财务评价与国民经济评价比较,5.3.4,房地产项目的国民经济评价,项目,财务评价,国民经济评价,目标,利润最大化,国民经济效益最大化,出发点,经营项目的开发商,国民经济,价格,现行价格,影子价格,（包括影子工资和影子汇率）,折现率,基准收益率或期望收益率,社会折现率,外部费用和外部效益,不考虑,考虑,计算指标,财务评价指标,国民经济评价指标,国民经济评价的基本步骤,5.3.4,房地产项目的国民经济评价,Step 3,效益和费用范围的调整,Step 2,Step 1,效益、费用数值的调整,编制表格并计算评价指标,环境影响评价的概念,是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行,分析、预测和评估,，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行,跟踪监测,的方法与制度。,环境影响评价的管理,根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行,分类,管理：,可能造成,重大,环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；,可能造成,轻度,环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；,对环境影响,很小,、,不需要,进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。,5.3.5,房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的依据,中华人民共和国,环境保护法,中华人民共和国,水,污染防治法,中华人民共和国,大气,污染防治法,中华人民共和国,固体废物,污染环境防治法,中华人民共和国,环境噪声,污染防治法,中华人民共和国,环境影响评价,法,国务院,建设项目环境保护管理,条例,(1998),5.3.5,房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的内容,5.3.5,房地产项目的环境影响评价,项目,内 容,第一,建设项目,概况,；,第二,建设项目周围,环境现状,；,第三,建设项目对环境可能造成影响的,分析、预测和评估,；,第四,建设项目,环境保护措施,及其,技术、经济,论证；,第五,建设项目对环境影响的,经济损益,分析；,第六,对建设项目实施环境监测的,建议,；,第七,环境影响评价的,结论,环境影响评价的步骤,5.3.5,房地产项目的环境影响评价,1,2,3,4,现状调查,影响预测,进行评价,编写环境影响报告书,房地产开发项目其他管理,房地产开发项目成本管理,房地产开发项目进度管理,房地产开发项目质量管理,房地产开发项目管理概述,5.4,房地产开发项目管理,房地产开发项目管理的概念,指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：,在,项目施工建设,过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；,在,工程建设,过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。,成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的,三大核心,，它们是既对立又统一的整体。,5.4.1,房地产开发项目管理概述,.,供货方的项目管理,监理方的项目管理,房地产开发项目管理的层次体系,业主方的项目管理,工程总承包方的项目管理,设计方的项目管理,施工方的项目管理,社会环境方的项目管理,5.4.1,房地产开发项目管理概述,房地产开发项目管理的层次体系,房地产开发项目管理的任务,-,对于,房地产开发商,来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；,-,对于,承包单位,来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。,房地产开发项目管理趋势,国际化、信息化,5.4.1,房地产开发项目管理概述,工程项目质量管理的特点,5.4.2,房地产开发项目质量管理,2,质量波动大,3,质量变异大,4,质量隐蔽性,5,终检局限大,影响因素多,1,质量管理的主要内容,施工前的准备阶段,施工过程中的质量管理,5.4.2,房地产开发项目质量管理,项目工程质量管理的主要途径,5.4.2,房地产开发项目质量管理,现场,质量检验,现场,质量监督,审核有关技术文件、报告或报表,主要途径,项目工程质量控制常用方法,5.4.2,房地产开发项目质量管理,排列图法,因果分析图法,直方图法,控制图法,1,2,3,4,施工阶段质量监督控制手段,5.4.2,房地产开发项目质量管理,测量,试验,指令文件,利用支付控制手段,规定质量监控工作程序,旁站监督,主要手段,房地产开发项目的竣工验收,竣工验收的范围及依据,竣工验收的要求,竣工验收程序,验收准备 初步验收 正式验收,竣工验收的组织,房地产开发项目一般由地市级主管部门,工程质量监督站组织验收。,5.4.2,房地产开发项目质量管理,项目进度管理的概念,房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作,内容,、工作,程序,、,持续时间,和,衔接关系,编制计划，并将该计划付诸,实施,，且在实施过程中经常,检查,实际进度是否按计划要求进行，对出现的,偏差,分析原因，采取,补救,措施或,调整、修改,原计划，直至项目竣工、交付使用。,5.4.3,房地产开发项目进度管理,房地产开发项目进度管理的阶段,5.4.3,房地产开发项目进度管理,项目可行性研究及立项阶段,项目建设阶段,项目交付使用后的适用阶段,核心,影响房地产开发项目的因素,5.4.3,房地产开发项目进度管理,序号,影 响 因 素,1,人的因素,2,技术因素,3,材料设备与构配件因素,4,施工机械设备因素,5,资金因素,6,水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素,7,政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素,8,其他不确定性因素,项目进度管理的主要任务,5.4.3,房地产开发项目进度管理,1.,设计前的准备阶段,2.,设计阶段,3.,施工阶段,-,确定工期总目标,编制总进度计划,编制准备阶段详,细工作计划，并,控制执行,施工现场条件调,研与分析,-,编制施工总进度设计并控制执行,编制施工年、季、月实施计划并,控制执行,编制设计阶段的,工作计划并控制,其执行,编制详细的出土,计划并控制执行,项目进度管理措施,5.4.3,房地产开发项目进度管理,组织措施,技术措施,合同措施,经济措施,信息管理措施,网络图法的基本原理,5.4.3,房地产开发项目进度管理,通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。,将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。,利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。,1,2,3,网络图的分类,5.4.3,房地产开发项目进度管理,网络图分类,按最终目标,按编制对象范围,按工作衔接特点,普通网络图,搭接网络图,单目标网络图,多目标网络图,群体网络图,单项工程网络图,局部工程网络图,按表示方法,单代号网络图,双代号网络图,网络图技术的特点,5.4.3,房地产开发项目进度管理,横道图（横道图计划）,网络图（网络图计划）,房地产开发项目进度管理系统,5.4.3,房地产开发项目进度管理,建设单位进度控制,设计单位进度控制,施工单位进度控制,施工总进度计划,单位工程施工进度计划,分部分项工程作业计划,任务单或承包任务书,作业进度实施,监理单位进度控制,委托,房地产开发项目成本管理的概念,5.4.4,房地产开发项目成本管理,即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的,投资限额,以内，随时,纠正,发生的,偏差,，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的,经济,效益、,社会,效益和,环境,效益。,房地产开发项目成本构成,5.4.4,房地产开发项目成本管理,销售成本,开发成本,土地费用,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,项目成本构成,公共配套设施费,开发间接费,财务费用,销售广告、代理等费用,房地产开发项目成本管理原则,5.4.4,房地产开发项目成本管理,设置科学的成本管理目标,设计阶段投资控制是重点,变被动控制为主动控制,经济与技术结合是成本管理的高效手段,房地产开发项目成本管理的主要内容,5.4.4,房地产开发项目成本管理,策划、设计阶段的成本管理,发包、施工阶段的成本管理,项目销售阶段的成本管理,9.5,房地产开发项目其他管理,开发项目合同管理,1,开发项目协调管理,2,开发项目资料管理,3,开发项目现场管理,4,开发项目信息管理,5,祝大家身体健康，阖家幸福！,