中海1号项目简析最终版.ppt

中海,1,号项目简析,“,中海地产,”,是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。,2001,年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地；,2004,年，位于川大旁锦江南岸的中海,格林威治城耀世登场；,2005,年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；,2006,年，中海,龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场；,2007,年，中海再次剑指城南，启动,“,中海城南核心圈,”,战略。作为核心圈中的开篇之作,-,中海,兰庭销售情况良好；,中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在,2008,年全面升级；,8,年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了,“,城市中心,”,、,“,中海城南核心圈,”,、,“,中海城西生活圈,”,三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。,2004,年,2007,年获四川房地产综合,TOP50,强排行榜综合实力第一殊荣。,【,开发商分析,】,小结：,深耕成都,8,年，中海居于市场领导者地位；,城南,1,号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；,本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。,【,土地分析,】,2007,年,4,月,27,日,，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区,31,号地块项目，暂,命名为,“,中,海城南,一号,”,项目；,本项目由,A,、,B,地块两部分组成，,A,地块为二类住宅用地，,B,地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区；,项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；,规划要求套型建筑面积,90,平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的,70%,以上，但实际执行未按照要求；,与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。,A,地块,B,地块,区域占位十分优越,地块位于成都市天府新城,CBD,核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约,200,米，北面紧邻市宽为,130,米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区；,自然环境前景良好,地块南侧,700,米，为外环生态圈和,3000,亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景。,新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各,500,米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统。,商务办公环境极价,地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。,配套设施规划完善,除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面,1000,米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心。离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。,【,区位分析,】,小结：,区域占位十分优越；,自然环境前景良好；,商务办公环境极佳；,配套设施规划完善；,区域占位优于本案。,中海,1,号项目,【,交通分析,】,本案,所在区域交通网络较为完善，,“,三横六纵,”,的路网可方便、快捷通往成都各方位；,三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴；,本项目距天府广场约,6,公里、三环约,2,公里、双流机场约,15,公里，火车南站约,3,公里；,将在,2010,年建成并投入运行的地铁,1,号线距本项目最近停靠站点,新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约,400,米。,小结：,周边完善路网环绕；,交通工具选择面广；,通达性十分的良好；,目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。,【,四至分析,】,北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目；,南侧：占地,348,亩,14-18,层的公务员小区南苑小区；,东侧：东方希望地块；,西侧：为规划商住用地。,南苑小区,小结：,项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业；,四至元素比本司项目丰富。,【,规划分析,】,定位：国际级,CBD,中央高层低密豪宅标杆；,净用地面积：,A,地块,115213.07,（合,172.7,亩）,规划建筑面积：,416015,；,容积率：,2.85,；,建筑密度：,18%,；,绿地率：,28%,；,总户数：,2108,户；,居住人口：,6746,人；,户均人口：,3.2,人,/,户；,车位：,2583,个；,车户比：约,1,：,1.22,；,产品组成,:16,栋,21-24,层电梯公寓；,建筑布局：行列式；,建筑高度：,71-79,米。,9,号楼,19+2F,，,20+1F,7,号楼,23+1F,8,号楼,21+2F,6,号楼,24F,1,号楼,22F,10,号楼,20+1F,40,米宽站华路,N,11,号楼,22F,12,号楼,21F,13,号楼,21F,14,号楼,24F,15,号楼,24F,16,号楼,24F,南苑住宅区,2,号楼,21F,3,号楼,21F,4,号楼,24F,5,号楼,24F,商业金融,20,米宽,B9,线,30,米宽,B6,线,锦程大街（,30,米宽,B8,线）,50,米宽代征绿地,西区,71,米限高区,东区,79,米限高区,小结：,定位高端；,综合性强；,规模较大；,产品高端；,布局通透；,建筑限高；,车户比高；,容积率低；,梯户比低；,景观良好。,【,建筑分析,】,小结：,建筑风格：新古典主义；,建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；,建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；,建筑材料：面砖。,【,户型分布分析,】,9,7,8,6,1,10,N,11,12,13,14,15,16,2,3,4,5,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A2,A1,A1,A1,A1,A2,A2,A2,A1,A1,A1,A1,A2,A2,A2,A2,A1,A1,A1,A1,A2,A2,A2,A2,A1,A1,A1,A2,A2,A2,A2,A1,A3,A4,A5,A6,A3,A4,A5,A6,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,C1,B2,C1,B2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C3,C3,C3,C3,C3,C3,C3,C3,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D3,D3,D3,D3,E1,E1,E2,E2,G3,G3,G2,G2,F1,F2,F1,F2,G4,G5,G4,G5,G1,G1,G1,G1,G1,G1,G1,G1,G6,G6,G6,G6,小结：,2,房多临街；,3,房居外侧；,4,房在内部；,复式设顶楼；,板式结构多；,南北朝向多；,彩光通风好；,噪音干扰小。,【,产品配比分析,】,【,产品配比分析,】,从面积段看，,90,平米以上为主流，占,77%,，地块规划指标未按照拍卖规定执行。,从户数比例看，,90,平米以上和以下的比例为,4,：,6,。,项目中端客户和高端客户量比例为,4,：,6,。,【,产品配比分析,】,从户数比例看，,主力产品是舒适两房,A 41.7%,、舒适四房,D 21.6%,和豪华三房,C 19.7%,。,解决好,A,类户型的客户量是产品数量销售的关键。,从面积比例看，,主力产品是舒适四房,D 32%,、豪华三房,C 23.3%,、舒适两房,A 22.7%,。,解决好,D,类和,C,类户型客户的成单率是项目体量消化的关键。,【,产品配比分析,】,从每类户型数量比例看，主力依次户型为,A1,、,A2,、,D2,、,D1,、,C2,、,C3,、,B1,。,从每类户型面积比例看，,主力依次户型为,D2,、,D1,、,C2,、,C3,、,A1,、,A2,、,B1,。,【,产品平面分析,】,【,典型户型分析,-,舒适,2,房,A1,】,6,1,16,N,11,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,分布,1,、,11,、,6,、,16,梯户比,2,梯,4,户,面积,87.6,面积比,9%,数量,352,数量比,17%,朝向,西向和东向各,50%,采光,良好,通风,一般,噪音,较大,阳台,7.44,景观,欠佳,赠送面积,奇数,13.2,偶数,100.92,实得面积,奇数,100.92,偶数,102.72,特点,奇偶层赠送面积可改实用小,3,房,【,户型分析,-,舒适,2,房,A2,】,6,1,N,11,16,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,分布,1,、,6,、,11,、,16,梯户比,2,梯,4,户,面积,79.9,面积比,9%,数量,352,数量比,17%,朝向,西向和东向各,50%,采光,良好,通风,一般,噪音,较小,阳台,12.44,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,12,特点,传统,2,房，带入户花园，阳台链接卧室和客厅,【,户型分析,-,舒适,2,房,A3,】,N,11,6,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A3,A3,分布,6,、,11,梯户比,2,梯,4,户,面积,88.3,面积比,1%,数量,44,数量比,2%,朝向,南向和北向各,50%,采光,较好,通风,良好,噪音,较小,阳台,10.6,景观,良好,赠送面积,奇数,12.96,偶数,9.72,实得面积,奇数,101.26,偶数,98.02,入户花园,7.2,特点,奇数偶数赠送面积可改,3,房，带入户花园，稀缺实用小,3,房,【,户型分析,-,舒适,2,房,A4,】,N,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A4,A4,分布,6,、,11,梯户比,2,梯,4,户,面积,86.5,面积比,1%,数量,44,数量比,2%,朝向,南向和北向各,50%,采光,较好,通风,一般,噪音,较大,阳台,8.25,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,10,特点,带合院（可改,3,房），带入户花园，稀缺实用户型,11,6,【,户型分析,-,舒适,2,房,A5,】,6,N,11,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A5,A5,分布,6,、,11,梯户比,2,梯,4,户,面积,86.9,面积比,1%,数量,44,数量比,2%,朝向,南向和北向各,50%,采光,较好,通风,一般,噪音,较大,阳台,9.9,景观,欠佳,赠送面积,奇数层,7.92,偶数层,8.64,实得面积,奇数层,94.82,偶数层,95.54,入户花园,9,特点,合院可改,3,房，带入户花园，稀缺实用户型,N,11,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,A6,A6,【,户型分析,-,舒适,2,房,A6,】,6,分布,6,、,11,梯户比,2,梯,4,户,面积,88.5,面积比,1%,数量,44,数量比,2%,朝向,东向和西向各,50%,采光,较好,通风,较好,噪音,较大,阳台,8.91,景观,欠佳,赠送面积,奇数层,11.34,偶数层,9.72,实得面积,奇数层,97.41,偶数层,98.22,入户花园,9,特点,合院可改,3,房，带入户花园，稀缺实用户型,N,13,14,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B2,B2,【,户型分析,-,舒适,3,房,B1/B2,】,分布,13,、,14,梯户比,2,梯,2,户,面积,B1:157.2 B2:155.7,面积比,B1:8%B2,：,2%,数量,B1:172 B2:43,数量比,B1:8%B2,：,2%,朝向,北,采光,一般,通风,良好,噪音,较小,阳台,17.5,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,-,特点,传统舒适,3,房，户型创新度较低,N,13,14,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,C1,C1,【,户型分析,-,豪华,3,房,C1,】,分布,13,、,14,梯户比,2,梯,2,户,面积,183.6,面积比,2%,数量,43,数量比,2%,朝向,北,采光,一般,通风,良好,噪音,较小,阳台,19,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,-,特点,传统豪华,3,房（带书房），户型创新度较低,【,户型分析,-,豪华,3,房,C2/C3,】,N,12,15,4,5,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C3,C3,C3,C3,C3,C3,C3,C3,分布,4,、,5,、,12,、,15,梯户比,2,梯,2,户,面积,C2:183 C3:184,面积比,C2:11%C3:10%,数量,C2:192 C3:180,数量比,C2:9%C3:9%,朝向,南向,90%,，北向,10%,采光,良好,通风,良好,噪音,一般,阳台,22,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,-,特点,带,22,平米空中合院,7,10,N,2,3,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D1,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D2,D3,D3,D3,D3,【,户型分析,-,舒适,4,房,D1/D2,】,分布,2,、,3,、,7,、,10,梯户比,2,梯,2,户,面积,D1:229.3 D2:230.3,面积比,D1:15%D2:17%,数量,D1:210 D2:246,数量比,D1:10%D2:12%,朝向,南向,采光,良好,通风,良好,噪音,无,阳台,31.6,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,D1,：,61.6 D2:64,特点,阳台为空中合院（可改,5,房）,9,8,N,5,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,豪华,4,房,空中复式,空中别墅,E1,E1,E2,E2,【,户型分析,-,豪华,4,房,E1/E2,】,分布,5,、,8,、,9,梯户比,3,梯,2,户,面积,E1:248 E2:247,面积比,E1:3%E2:3%,数量,E1:44 E2:38,数量比,E1:2%E2:2%,朝向,南向,采光,良好,通风,良好,噪音,无,阳台,30,景观,良好,赠送面积,-,-,实得面积,-,-,入户花园,-,特点,传统豪华,4,房，,3,梯,2,户。,【,景观分析,】,景观风格：新古典主义，以软景为主，硬景强调精致性，运营新古典主义元素营造高贵气质和现代感结合的空间氛围。,设计理念：以人为本，充分考虑人的便利性、私密性、公共性。,设计手法：现代园林设计手法，通过对人工化和自然化的水景和树景的结合，形成富有生活氛围的空间；园林与架空层结合，同时考虑靠近住宅边界部通过种植设计区分确保私密性。,空间构成：中心景观区,+,组团景观区,+,入口即道路景观区,+,私家院落,+,周边代征绿地系统等五大元素。,50,米宽代征绿地,15,米宽代征绿地,20,米宽代征绿地,防护绿化带,主要景观轴,次要景观轴,入口景观节点,中心景观节点,组团景观区,景观渗透,【,噪音分析,】,噪音来源：项目周边路网发达，主要是交通噪音和少量商业噪音；,防护措施：主要靠设置大面积的防护绿化带实现减噪和绿化双重作用；,产品设置：产品设置上充分考虑噪音因素对居住品质的影响，西南面噪音较大的位置主要设置舒适型,2,房，其次南面设置舒适,3,房和豪华,3,房，噪音最小的临街面设置舒适,4,房和豪华,3,房。,40,米宽站华路,50,米宽代征绿地,15,米宽代征绿地,防护绿化带,20,米宽,B9,线,30,米宽,B6,线,锦程大街（,30,米宽,B8,线）,南苑住宅区,商业金融,舒适,2,房,40,米宽站华路,20,米宽代征绿地,舒适,2,房,舒适,3,房,豪华,3,房,豪华,3,房,豪华,3,房,舒适,4,房,【,商业分析,】,土地：,B,地块净用地面积,54.1,亩容积率,1.5,、建筑密度,50,；,体量：总建筑面积约,18,万；,位置：位于住宅地块的北面,交通：临靠市政,130,米宽景观大道,锦程大街，中间车道宽,30,米，两边人行道各宽,50,米，直通成都市级行政中心。,规划：商业地块物业形态正在规划之中，基本定位为含高端写字楼、高级会所、商务公寓等为一体的综合体。,周边环境：地块所在城南副中心起步区是未来的城市中心，商务办公、商业等消费能力都极其旺盛，完全具备支持大体量商业开发。,N,商业金融,锦程大街（,30,米宽,B8,线）,50,米宽代征绿地,小结：,占位优越；,体量较大；,布局集中；,交通便利；,业态丰富。,【,客户分析,】,中海,1,号项目,老城南客户,新城南客户,双流客户,主力目标客户,成都本土私营企业主,年龄在,35,50,岁之间，家庭结构多为带,1,2,个子女的三口或四口之家。,他们多数居住在城南桐梓林片区的锦绣花园、银都花园、中华园，新棕树片区的锦官新城，神仙数片区的中海名城，双楠片区的丽都花园、逸都花园、金地花园以及内环的雅典国际社区等高档小区，或曾经居住于上述高档小区。部分客户目前迁居于华阳、牧马山等近郊别墅。,由于城南这些高档住宅开发时间均在上世纪末本世纪初，产品形态、功能、居住的舒适度已经不能满足这个阶层消费者的需求；近郊别墅多缺乏生活配套尤其是医疗配套，城市别墅稀缺等因素，他们将目光投向城市高端电梯公寓，如鹭岛国际社区,水晶国际公寓、首座等。,基础目标客户,企业高管,他们主要任职于外资企业和电信、移动、电力、保险等垄断性行业，年龄在,35,45,岁之间，家庭结构也多为两代之家。,由于处于事业的鼎盛期，他们较多选择城市高端住宅作为第一居所，不考虑郊区别墅或仅将其作为第二居所。非常看重小区的户型结构、内外部环境、园林设计、居住舒适度、出行方便等与自身长期居住相关的质素，对价格则不敏感。,【,分析小结,】,开发商,：,深耕成都,8,年，中海居于市场领导者地位；城南,1,号项目为,“,中海城南核心圈,”,战略产品的最高代表；本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。,土地：,项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；地块受,90/70,限制，但实际执行未按照要求。,区位,：区域占位十分优越；自然环境前景良好；商务办公环境极佳；配套设施规划完善；区域占位优于本案。,交通：,周边完善路网环绕，交通工具选择面广，通达性十分的良好，目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。,四至：,项目四周分布的主要元素为高尚居住、政务办公、高新产业。,定位：,国际级,CBD,中央高层低密豪宅标杆。,规划：,定位高端、综合性强、规模较大、产品高端、布局通透、建筑限高、车户比高、容积率低、梯户比低、景观良好。,建筑：,建筑风格新古典主义；建筑造型平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；建筑色彩外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料为面砖。,户型分布：,2,房多临街、,3,房居外侧、,4,房在内部、复式设顶楼、板式结构多、南北朝向多、彩光通风好；噪音干扰小。,产品配比：,从面积段看，,90,平米以上为主流，占,77%,，地块规划指标未按照拍卖规定执行。,从户数比例看，,90,平米以上和以下的比例为,4,：,6,。,从户数比例看，主力产品是舒适两房,A 41.7%,、舒适四房,D 21.6%,和豪华三房,C 19.7%,。,从面积比例看，主力产品是舒适四房,D 32%,、豪华三房,C 23.3%,、舒适两房,A 22.7%,。,从每类户型数量比例看，主力依次户型为,A1,、,A2,、,D2,、,D1,、,C2,、,C3,、,B1,。,从每类户型面积比例看，主力依次户型为,D2,、,D1,、,C2,、,C3,、,A1,、,A2,、,B1,。,景观：,景观风格为新古典主义，以软景为主，硬景强调精致性，运营新古典主义元素营造高贵气质和现代感结合的空间氛围。设计理念以人为本，设计手法是现代园林设计手法，园林与架空层结合，空间构成五大元素为中心景观区,+,组团景观区,+,入口即道路景观区,+,私家院落,+,周边代征绿地系统。,噪音：,主要是交通噪音和少量商业噪音；防护措施主要靠设置大面积的防护绿化带实现减噪和绿化双重作用；产品设置上充分考虑噪音因素对居住品质的影响，西南面噪音较大的位置主要设置舒适型,2,房，其次南面设置舒适,3,房和豪华,3,房，噪音最小的临街面设置舒适,4,房和豪华,3,房。,典型户型：,空间尺寸合理，户型方正实用；干湿分区明显，动静分区合理，两房创新度高，赠送面积多，,3,房,4,房相对较传统。,商业：,占位优越、体量较大、布局集中、交通便利、业态丰富。,客户：,主力目标客户,为客户成都本土私营企业主，在,35,50,岁之间，多为带,1,2,个子女的三口或四口之家，多数居住在老城南部分客户目前迁居于华阳、牧马山等近郊别墅。基础目标客户,企业高管任职于外资企业和电信、移动、电力、保险等垄断性行业，在,35,45,岁之间，多为两代之家，,与本案比较：,从以上各方面评估与本案可比性不是太强。,【SWOT,分析,】,SWOT,分析,S,W,O,T,区域规划前景极佳，配套逐渐完善，通达性良好、交通体系逐步健全；,楼间距较开阔；,低楼层数、低容积率、低建筑密度和高车户比；,户型配比合理、方正实用、合院设计、面积赠送等灰空间运用良好。,开发商品牌在成都市场的知名度和美誉度俱佳；,开发商向南发展的战略契机良好；,震后相关鼓励政策的出台。,市政府暂停南迁事宜，市场短期受到影响；,震后电梯豪宅市场萎缩，相距不远的近郊低密度产品层出不穷；,区域豪宅细分市场竞争激烈，龙湖、中天盈等项目均定位高端。,路网环绕，交通噪音相对较大；,71-79,米航空限高，产品规划受限；,产品在震前已完成，无针对性抗震设计。,THE END!,THANKS!,