企业会计准则第3号-投资性房地产.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,讲解提纲,一、本准则的适用范围,二、投资性房地产的范围,三、投资性房地产的后续计量,四、房地产的转换,一、本准则的适用范围,适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。,下列各项，适用其他相关准则：,自用房地产，适用,固定资产,、,无形资产,作为存货的房地产，适用,存货,，销售收入适用,收入,企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用,建造合同,投资性房地产租金收入和售回租回，适用,租赁,二、投资性房地产的范围,（一）投资性房地产的定义及特征,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,特征：,目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；,能够单独计量和出售（或转让）。,二、投资性房地产的范围,（二）下列项目属于投资性房地产,1,、已出租的建筑物,2,、已出租的土地使用权,已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产,3,、持有并准备增值后转让的土地使用权,闲置土地不属于,二、投资性房地产的范围,（三）下列项目，不属于投资性房地产,1,、自用房地产,出租给本企业职工居住的宿舍,2,、作为存货的房地产,二、投资性房地产的范围,（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断,一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。,二、投资性房地产的范围,企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,二、投资性房地产的范围,关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。,如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。,二、投资性房地产的范围,企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。,将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,三、投资性房地产的后续计量,（一）通常应当采用成本模式进行计量,（二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量,计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。,三、投资性房地产的后续计量,（一）采用成本模式计量,成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用,固定资产,、,无形资产,准则。如存在减值迹象，应按,企业会计准则第号,资产减值,进行减值测试，并计提相应减值准备。,三、投资性房地产的后续计量,（二）采用公允价值模式进行计量,前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。,三、投资性房地产的后续计量,（二）采用公允价值模式进行计量,采用公允价值模式需要满足的条件,、投资性房地产,所在地,存在活跃交易市场,、企业能够从房地产交易市场取得,同类或类似房地产,的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,三、投资性房地产的后续计量,公允价值模式下的会计处理,不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,.,借,:,投资性房地产,(,公允价值变动,),贷,:,公允价值变动损益,A,企业为从事房地产经营开发的企业,.2007,年,8,月,A,企业与,B,企业签订协议,约定将,A,公司开发的写字楼于完成的同时租赁给,B,企业使用,租赁期,10,年,当年,10,月,1,日，写字楼开发完成并开始起租，造价为,900,万，采用公允价值模式进行后续计量，,2007,年,12,月,31,日，公允价值,920,万，,2008,年,12,月,31,日，公允价值,930,万。,07,年,10,月,1,日,借：投资性房地产,成本,900,贷：开发产品,900,07,年,12,月,31,日,借：投资性房地产,公允价值变动,20,贷：公允价值变动 损益,20,08,年,12,月,31,日,借：投资性房地产,公允价值变动,10,贷：公允价值变动 损益,10,投资性房地产后续计量模式的变更,1,。成本模式转为公允价值模式,-,作为会计政策变更，公允价值与帐面价值的差额，调整期初留存收益,原价,900,万，已提折旧,27,万的写字楼于,2007,年,1,月,1,日从成本模式计量转为公允价值价值模式后续计量。公允价值,950,万，企业按净利润的,10%,计提盈余公积。,借：投资性房地产,成本,950,（公允价值）,投资性房地产累计折旧,27,贷：投资性房地产,900,利润分配,未分配利润,69.3,盈余公积,7.7,注,:950-(900-27)=77,77810%=7.7,四、房地产的转换,（一）房地产转换时转换日的确定,1,、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。,2,、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。,四、房地产的转换,（一）房地产转换时转换日的确定,3,、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。,四、房地产的转换,（二）投资性房地产转换的会计处理,1,、在成本模式下,(1),将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的由面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。,。,2007,年末,A,企业将出租在外的建筑物收回,由投资性房地产转为自用房地产,(,采用成本模式,),原价,500,万,已提折旧,123.5,万,.,借,:,固定资产,500,投资性房地产累计折旧,123.5,贷,:,投资性房地产,500,累计折旧,123.5,(2),作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”，按帐面余额贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。,借：投资性房地产 （,A-B,）,存货跌价准备 （帐面余额,B,）,贷：开发产品 （帐面余额,A,）,2,、公允价值模式计量下的转换,（,1,）公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。即：应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面价值，贷记“投资性房地产”科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。,投资性房地产转换为自用，转换当日的公允价值为,480,万，以前一直采用公允价值模式计量。原帐面价值为,475,万，其中：成本,450,万，公允价值变动为增值,25,万。,借：固定资产,480,万,贷：投资性房地产,成本,450,万,公允价值变动,25,万,公允价值变动损益,5,万,（,2,）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，原已提的准备借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，公允价值小于帐面价值的其差额，贷记“公允价值 变动损益”科目；公允价值大于帐面价值的差额，贷记“资本公积,其他资本公积”科目。处置时，“资本公积,其他资本公积”转入“其他业务收入”,2007,年,4,月,15,日，,A,房地产企业将其开发的写字楼出租，账面余额,450,万，转换后采用公允价值模式计量。转换日公允价值为,410,万，,12,月,31,日，公允价值为,430,万，,08,年租赁期满收回并出售，出售价为,460,万。,（,1,）,07,年,4,月,15,日,借：投资性房地产,成本,410,万,公允价值 变动损益,40,万,贷：开发产品,450,万,（,2,）,2007,年,12,月,31,日,借：投资性房地产,公允价值变动,20,万,贷：公允价值变动损益,20,万,（,3,）,08,年出售,借：银行存款,460,贷：其他业务收入,460,借：其他业务成本,430,贷：投资性房地产,公允价值变动,20,万,成本,410,万,借：其他业务收入,20,万,贷：公允价值变动损益,20,万,上例：如果转换日公允价值为,470,万，,12,月,31,日，公允价值为,480,万，,08,年租赁期满收回并出售，出售价为,550,万。,（,1,）,07,年,4,月,15,日,借：投资性房地产,成本,470,万,贷：开发产品,450,万,资本公积,其他资本公积,20,万,2,）,2007,年,12,月,31,日,借：投资性房地产,公允价值变动,10,万,贷：公允价值变动损益,10,万,（,3,）,08,年出售,借：银行存款,550,贷：其他业务收入,550,借：其他业务成本,480,贷：投资性房地产,公允价值变动,10,万,成本,470,万,借：公允价值变动损益,10,万,贷：其他业务收入,10,万,借：资本公积,其他资本公积,20,万,贷：其他业务收入,20,万,四、房地产的处置,1,、成本模式计量,处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房产累计折旧”或“投资性地产累计摊销”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。,2,。公允价值模式计量,处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）“科目。，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借或贷记“公允价值变动损益”科目，贷或借记“其他业务收入”科目，按该投资性房地产在转换日记入“资本公积,其他资本公积”科目的金额，借记“资本公积,其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。,