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《物业管理》读书笔记
因为工作原因, 常常需要用到“物业”方面知识, 感到有点力不从心, 恰好中心开展读书活动, 中心读书室添置了不少书籍, 便借了几本相关物业管理方面书来充充电, 受益颇多。现结合我关物业管理现实状况谈谈自己对机关单位物业管理见解。
一、 物业管理概述
物业管理关键指物业服务企业接收业主委托, 根据物业服务协议约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理, 维护相关区域内环境卫生和秩序活动。物业管理含有业主主导化、 社会化和专业化基础特征。
物业管理业主主导化是指物业管理权力起源于业主, 而物业服务企业所进行物业管理活动, 仅是一个由业主委托授权, 在协议约定框架内, 对房屋共用部分及其配套设备设施和相关场地提供一个服务。
物业管理社会化是指物业管理将分散社会工作集中起来, 统一负担, 除了房屋及机电设备维修养护外, 诸如清洁、 绿化、 秩序维护等关系到大家日常生活及物业正常使用事情, 都能够委托物业服务企业来负担。每位业主只需面对一家物业服务企业, 而不需要为这些事情去面对不一样专业企业, 这么既方便了业主, 又便于统一管理, 这是提升整个城市管理和社会化程度关键方法, 物业管理出现有利于发挥物业整体功效, 实现经济效益、 社会效益、 环境效益统一和综合改善。
物业管理专业化是指由专门物业服务企业经过委托协议签署, 根据业主和使用人意图, 提供专业管理服务。物业服务企业是由社会专业分工细化而产生专门提供物业管理服务组织机构, 作为一个统一管理, 物业管理将相关各项专业管理都纳入物业服务企业业务范围内, 物业服务企业能够经过设置专门只能部门来从事对应管理服务业务, 配置诸如机电设备、 空调、 电梯、 给排水、 房屋检测与维修等多方面专业人才, 并有专门管理工具和方法。
二、 机关单位物业管理模式
中国机关单位物业管理, 前后大致经历了三种模式。第一个模式是传统地设置后勤编制, 对办公用房进行“谁建设谁使用、 谁使用谁管理”分散模式, 物业管理工作纳入政府机关事务行政管理之中, 这是建国后数十年计划经济体制产物。第二种模式是改革开放后 , 在大家更新效益观念冲击下, 部分政府机关对后勤编制实施改革, 引入企业化管理, 制订责任目标和检验标准, 使后勤服务工作向规范化、 标准化前进。第三种模式是由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业模式, 这种模式下, 由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业实际情况, 量体裁衣地准备物业管理实施方案, 合理议价、 财务公开, 为机关办公用房提供维修、 保洁、 绿化、 综合服务一体化物业管理, 经过物业管理企业本身管理综合服务和文化背景, 给机关工作人员提供安全、 文明、 优美、 舒适办公环境, 这是物业管理在新形势下外延得以拓展标志。
三、 机关单位物业管理存在问题
（一）机关单位物业产权特殊性造成权责不明晰
机关单位物业是由财政资金修建, 其物业管理只是一个常规房产管理, 管理单位通常由所属行政后勤部门负担, 并仅限于办理房屋使用分配及对其进行简单维护保养。这种管理模式, 是在计划经济体制下产生, 福利观念根深蒂固, 使用时自律性较差。机关单位住宅小区房屋共用部位、 共用设施设备及小区配套房屋、 设施设备、 道路、 场地等产权界定不明确, 责、 权、 利难以界定, 给物业管理带来困难。
（二）机关单位物业管理队伍专业素质参差不齐, 人员结构含有不足
现在物业设施设备均向高级化、 电气化、 智能化发展, 物业管理难度越来越大, 要求从业人员含有多方面与之相关专业知识和专业技能。应该有计划、 有步骤地加强物业管理人才培养, 努力造就一支懂经营、 善管理、 有技术、 业务精行业经营管理队伍。但现在机关单位物业管理职业化队伍还未形成, 物业管理中心人员关键来自机关后勤和机关机构改革分流人员, 部分人年纪偏大, 文化程度偏低, 素质情况差异较大, 而且职员们还存在着过去那种“坐等服务”、 服务态度生硬、 服务方法单一等服务质量问题, 这么实体, 极难一下子打开市场局面, 使物业管理作为专业化管理。
（三）机关单位物业管理实施社会化难以达成服务保障与增效创收友好统一
长久以来, 机关单位物业管理经费起源几乎全部来自财政预算资金安排, 本机关部分干部职员对有偿服务不了解, 认为物业管理服务是机关职责一部分, 应该无偿优质为机关提供服务。而社会化机关物业企业必需讲求经济效益和资金良性循环, 肯定实施有偿服务, 有多少钱就提供多少服务, 所以很轻易发生服务和效益上矛盾。
四、 搞好机关单位物业管理工作思绪
机关单位物业管理不仅要服务和保障好机关事务, 而且要面向社会, 参与市场竞争, 实现管理专业化, 服务社会化, 经营产业化目标。做好机关单位物业管理必需做到以下几点:
（一）坚持解放思想, 转变观念, 树立服务意识
机关物管人员只有深入解放思想, 转变观念, 才能与时俱进, 抓住机遇迎接挑战, 在市场经济和机关后勤社会化改革大潮中有所作为。一是要树立服务意识, 依据各地客观实际, 提供与经济水平和社会环境相适应高质量服务; 二是要树立创新意识, 经过观念创新、 制度创新, 努力开创机关物业服务工作新局面; 三是要树立优胜劣汰竞争意识, 服务水平不仅要跟自己纵向相比, 还要与同行业优异水平相比, 从中找出差距, 不停跟进; 四是要树立良好成本意识, 要重视房产、 设备、 资金使用效率, 杜绝“等、 靠、 要”思想, 向管理要效益。
（二）明晰产权, 明确责权, 建立健全机关单位物业管理制度
因为机关单位物业特殊性, 其市场化、 专业化程度还不高, 所以, 要建立新型机关物业管理模式, 必需根据“保障法制化”要求, 明确物业使用人和物业管理者权利与义务关系, 界定物业管理服务方法、 服务内容和服务标准, 建立统一合理费用结算制度, 确保后勤服务经费起源。在逐步总结经验基础上建立起一套与结算制度相适应管理措施和制度, 使服务费结算逐步做到制度化, 规范化。
（三）坚持开放市场, 引入竞争机制
一是要开放人才市场。因为种种原因, 造成机关后勤各类经营管理和技术人才短缺。所以要不拘一格招纳贤才, 以适应机关后勤改革发展需要。二是要开放服务市场。经过引进优异物管企业, 逐步负担机关设备、 保安、 保洁、 绿化等工作, 促进本身服务水平提升, 同时也可降低一些步骤运行成本。三是开放资产市场。经过资产运作, 强化经营, 提升机关资产运行效益, 同时也为填补机关物业资金不足奠定良好基础。
（四）坚持以人为本, 做好物业管理人员思想政治工作
机关物业管理人员起源复杂, 年纪、 文化、 技术等个体素质差异大, 加之物业管理工作时间不确定性, 工作内容多样性, 管理和服务规范性, 对物业管理人员要求比较高。首要是要有高度事业心和强烈责任感。这种事业心和责任感建立, 就是要坚持“以人为本”标准, 大力加强物管人员思想政治建设和精神文明建设, 为提升服务质量提供有力思想确保和精神动力, 不停增强服务意识和敬业精神。首先要抓好职业道德建设, 切实加强物管人员素质教育, 培养高尚思想道德, 增强服务意识, 弘扬爱岗敬业、 无私奉献精神; 其次要大力开展精神文明建设, 教育职员树立“窗口”意识、 “形象”意识, 争创“文明单位、 文明窗口”; 第三是做好深入细致思想政治工作, 释疑解惑, 最大程度地调动职员主动性。要建立领导与职员谈心制度, 定时了解职员思想, 关心职员生活和切身利益, 想方设法提升职员福利, 处理好职员衣食住行, 改善职员生活条件, 处理她们后顾之忧; 第四要丰富职员业佘文化生活, 利用各类节日组织召开座谈会或开展不一样形式纪念活动, 让职员畅谈体会和感想, 激励职员主动向上精神, 使职员热爱物业管理工作, 热爱本职岗位, 从而愈加好展现职员新面貌, 树立机关单位物管人员新形象。