保利物业管理方案.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,保利国际高尔夫花园,物业管理方案,保利国际高尔夫花园,南昌保利国际高尔夫花园，位于南昌市红谷滩新区，,“,一江两岸,”,的规划宏图，这里即将成为,“,上海浦东陆家嘴,”,；项目东紧邻碟子湖大道，南靠庐山南大道，北接城市中环线；交通,“,四通八达,”,；出行便利，项目距离南昌老城市中心八一广场仅,15,分钟车程，距昌北国际机场,18,分钟车程，距南昌火车站,20,分钟车程；项目占地,5402,亩，拥有得天独厚的自然资源，西北面是,32,公顷的森林公园，南面距离,1,公里地是江西赣江流域；项目内有赣江支流贯穿而过，水资源丰富的碟子湖，原生态水系占地,1340,亩；白鹭等多种候鸟在此栖息。,目 录,1,项目介绍,2,基本信息,3,价格信息,4,楼盘详情,5,配套信息,6,交通状况,7,售卖信息,1,项目介绍,南昌保利国际高尔夫花园,1,，位于南昌市红谷滩新区，,“,一江两岸,”,的规划宏图,;,项目东紧邻碟子湖大道，南靠庐山南大道，北接城市中环线；交通,“,四通八达,”,；出行便利，项目距离南昌老城市中心八一广场仅,15,分钟车程，距现已建成,10,万平方米凯旋门迎宾广场，与秋水广场、摩天轮等一道被誉为江西的地标性建筑；,昌北国际机场,18,分钟车程，距南昌火车站,20,分钟车程,.,高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现，保利人正全力打造无比舒适的居住胜地！,2,基本信息,行政区域：红谷滩区,项目位置：红谷滩庐山南大道,1999,号,保利国际高尔夫花园效果图,建筑类型：独栋别墅,联排,高层,物业类别：普通住宅,公寓,别墅,主力户型：独栋别墅,270-310,平方米，写字楼,500-1100,平米，商铺,150-2000,平米,开发商：保利南昌铭雅欧洲城实业有限公司,物业公司：保利物业公司,物业费：高层,1.5,元,/,月,/,平方米，,GOLF,洋房,1.5,元,/,月,/,平方米，独栋别墅,3.8,元,/,月,/,平方米，联排别墅,3,元,/,月,/,平方米，写字楼,4.0,元,/,月,/,平米,2,3,价格信息,均价：,17000,起价：,17000,价格说明：均价,17000,元,/,平方米,付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款,3,4,楼盘详情,产权年限：,70,年,容积率：,0.10,保利国际高尔夫花园户型图,绿化率：,73.6,总户数：,1420,建筑面积：,350000,平方米,占地面积：,3600000,平方米,4,5,配套信息,周边商业：银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等；邮局：红谷滩邮局、火车票订票点等；,周边公园：高尔夫球场,保利国际高尔夫花园社区实景,周边医院：国际医院社区医院,周边学校：江西财经大学、江西理工大学、江西城市建筑学院、江西行政管理学院等；上海实验幼儿园、上海外国语学校、红谷一中、师大附中、南昌五中、南昌二中、南昌二十六中、育新小学、南师附小；,6,交通状况,周边公共交通：乘坐,214,路、,210,路、,223,路、,232,路、机场巴士可直达，在城建学院站下车,5,7,售卖信息,开盘时间：,2010,年,08,月,入住时间：,2011,年,02,月,销售情况：尾盘,6,管理服务的整体设想与策划,针对,保利,花园别墅物业管理的各个要素，我们展开了项目调研，通过项目的深入理解，深层挖掘设计和开发思路的基础上，在对业主进行人员消费结构，服务需求等分析的基础上，仔细剖析了小区所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。,我们的整体管理方案可以概括为：“一,服务,、,二管理,、,三文化,”。,一,服务,1,）根据本项目房屋建筑特与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为：贴心管家式服务,三个措施：,措施一：,24,小时不间断全方位、一站式“管家”服务。,与一般项目不同，从物业接管期起，既要求专属“管家”与业主建立良好的沟通，介绍物业的超前服务项目，使业主在入住前既感到“管家”的作用，体会到,保利,独特超前“管家”服务。,利用办理入住的良好时机，充分体现,保利,物业特有的便捷、细致，通过准时、高效的办理入住流程；“管家”详尽、专业的介绍；简洁、精致的入住材料（含“管家”服务卡，对管家情况、范围进行介绍）；及为办理入住业主各项细致工作，将为居住花园别,墅业主留下完美的第一印象。,设立临时“管家”，,24,小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。,所有“管家”必须能准确、清晰回答业主的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过,24,小时，生活咨询回复不超过,12,小时），在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。,措施二：高素质,+,职能多面手,=,强有力的业仆队伍。,a),利用高素质的个体，展现高标准的人文环境。,b),职能多面手，形成优势互补，利用有限的人力资源，,100%,完成管家下派的任务。,措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。,a),通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。,b),协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。,d),全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。花园别墅物业管理服务项目分类,1.,常规性公共服务,为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居,c),寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。,住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。,2.,委托性特约服务,我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。,3.,经营性多种服务,通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。,特色贴心服务,类别,热线服务,1,定时叫醒,2,服务预约,3,电话留言转达,4,飞机航班查询,保安服务,7 24,小时安全保卫,8,全天候红外线外围防务,9 24,小时保安电视监控,10,住宅室内紧急报警,商务服务,11,代收、发传真,12,代收、发电子邮件,13,代请翻译,14,代收租金,15,房屋租赁,16,代请律师,车辆服务,特约贴心服务,类别,保洁服务,1,家居清洁服务,2,地板打蜡,3,家具保养,4,玻璃清洗,5,洗车,6,汽车美容,7,地毯清洗,8,抽油烟机清洗,9,空调清洗,生活服务,20,保姆服务,21,钟点工服务,商务服务,22,打字,车辆服务,23,代叫车,24,车辆租赁,25,提供司机,装修服务,26,安装窗帘架、盒,27,安装晾衣架,28,小型家电安装,29,墙面粉刷,二,管理,常规性公共服务管理,治安、消防、车辆管理工作是,保利,花园别墅重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全,面的管理。,安全管理服务,安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。,1.,安全管理内容,a),负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。,b),维护区域内车辆及来往人员的管理。,c),实行封闭式,24,小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。,2.,治安管理实施措施,a),实施“半军事化”管理，实施住宿和,24,小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现,10%,的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。,b),落实保安各岗岗位职责、管理制度。,c),明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。,d),实行,24,小时保安巡逻制度，各项记录完整。,e),利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。,f),根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。,g),制定突发时间处理程序，具备处理能力。,消防管理,对消防工作实施管理，预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容：,a),在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。,b),防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不,断提高防火、灭火的水平和效率。,c),消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。,d),定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。,e),专兼职消防员的定期训练和演习制度。,f),管理好区域内设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。以多种宣传形式加强区内住户消防意识。,（三）、车辆交通管理,对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。,1.,车辆交通管理实施措施：,a),车辆分类管理,:,按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车分区域存放，汽车存,b),小区保安有效组织车流和车辆停放。,c),汽车凭,IC,卡，经电脑读卡进入小区。,d),外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点（区域外），并进行登记，同时通知内保人员引领来访人员进入小区，经业主再次确认后，保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客，保安员将劝其离开。,（四）环境卫生管理,是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。,1.,制定作业指导书,a),清洁工管理规定。,b),清洁工卫生区域划分表。,c),主管巡检制度。,2.,管理方法,a),清洁工必须着装上岗，规范作业。根据清洁工作作业指导书，进行日常的清洁工作。,b),管家部主管按照清洁工作质量标准作业规程的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于,2,次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在日常工作检查记录表上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。,c),管家部根据卫生消杀管理标准作业规程对消杀的施过程进行控制。每月（不少于,2,次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写保洁消杀工作记录表，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。,d),健全各项记录。,2.,保洁各项服务标准如下：,a),道路的清洁标准：,目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；,道路、人行道无污渍；,行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；,路面垃圾滞留时间不能超过,10,分钟。,b),广场、花园的清洁标准：,地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；,花坛外表洁净无污渍；,广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过,15,分钟。,c),绿化带的清洁标准：,目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；,每,100,平方米烟头控制在,1,个以内；,花坛外表洁净无污渍。,d),人工湖的保洁,作业人员必须会游泳。,人工湖的保洁工作应每天进行一次，保持人工湖面水面无飘浮物。,飘浮到近岸的垃圾，清洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾，当手持作业工具无法打捞飘浮垃圾时可乘小船进行工作。,e),游乐设施清洁标准：,游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；,目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。,f),路灯的保洁,路灯的应保洁每月保一次。,路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。,路灯保洁方法具体依照玻璃、灯具、不锈钢的清洁,标准作业规程操作。,g),雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁,雕塑装饰物的清洁：,有污迹是应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦试，然后用水清洗。不锈钢装饰物依照玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程方法进行操作。,宣传标识牌的清洁：,有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；,宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。,h),楼顶（露台）的清洁,准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具,将楼顶的垃圾清理装入编织袋；,用铁杆将楼顶（露台）上排水口（管）疏通积水；,楼顶雨季期间每个月清扫一次。,清洁标准：应达到目视楼顶无垃圾、杂物、无积水、青苔。,i),果皮箱的清洁,果皮箱每天清洗一次，遇特殊情况应增加清洗次数。,清洗完毕应及进将果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。,清标准应达到：目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水。,j),信报箱的清洁,每周擦试住户信报箱两次。,擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。,k),监控探头,监控探头每周擦试一次。,擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面。,清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。,l),楼梯间的保洁,:,每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净,(,装修期间加大频度,),；定时将垃圾收集运到垃圾存放处；用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每天一次；各楼梯间玻璃、通道的壁面、楼顶应每周进行一次擦拭和除尘。大理石地面应每周除尘一次。,清洁标准：,地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；,楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦试,100cm,后，纸巾没有明显脏污；,护栏（铁艺护栏油漆无脱皮）、完好；,梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；,地脚线干净无灰尘；,；,理石地面目视干净、无污渍；,共用设施、设备的管理,范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。,共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。,共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理,范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。,根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。,智能化设施设备,范围包括：楼宇可视对视系。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合上海城花园别墅智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保,养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。,项目服务内容标准,一、工程服务,小区内小修、中修、大修服务,小修,完成日常小修任务指标；,服务中心能及的小修、急修、及时率,100%,，接到维修单,10,分钟内赶到现场，零修,24,小时内完成，急修不过夜：,小修合格率达到,100%,水电维修不超过,24,小时，土建维修不超过,15,天（天气原因顺延）。,中修：保持房屋完好率,100%,，房屋外观保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无乱搭乱建现象。,维修工程质量合格率达到,100%,，分项检查，结合部位，严格把关。按照工序一步到位。严厉杜绝二次返工现象。,住户满意率达到,98%,以上,二、装修管理,监督业主和住户按照有关规定进行装修,审查装修单位相关资质，证件合格率达到,100%,检查业主办理装修相关证件资料，装修改动部位是否合理并符合要求,监督装修单位无危及房屋结构和他人安全、无改变用途和不可更改项目监督率达到,100%,建筑装修垃圾无乱堆乱放，乱搭接,装修时间固定，不影响他人，不超时施工,每日不低于,2,次装修巡查，监督巡场装修人员是否持证上岗，人证是否相符,检查装修现场是否存在安全隐患，动用明火是否配置灭火器,三,文化,根据小区大多业主素质较高,特殊身份,地位或高薪阶层，你对精神文化需求及展示个人形象。比如：,对外：组织业主进行捐助活动，拥军爱民活动，社会公益活动,对内：,1,在小区开展各种活动,2,邀请公司的表演活动,3,对表现好的业主进行表彰活动,目标：争取在,2015,年成为全国模范小区,共建文明小区,创建美好家园,