东莞丰泰观山花园营销报告-德思勤.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,一座城市的荣耀,Copyright,2009,Taskin worldwide.All Rights Reserved,深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司,SHENZHEN TASKIN CONSULTING CO.,LTD.DONGGUAN BRANH.,丰泰观山花园营销策划报告,1,报告概述,中国千万级别墅,审视项目,营销策略,2,中国千万级别墅,3,项目占地,800,余亩，容积率,0.1,，建有,72,栋独立花园别墅，以欧洲文艺复兴时期的建筑精粹，再现西方传统庄园的风采。,项目位于佘山国家森林度假区，享有的月湖、佘山、凤凰山、薛山等三山一湖自然资源为佘山庄园最大价值资源。,售价：均价,40000,元,/,平方米，最高,2.8,亿元,/,套。,上海世茂佘山庄园,中国千万级别墅,4,上海世茂佘山庄园,5,6,项目占地,70,余亩，容积率,0.66,，建有,18,栋独立别墅，富含,8,种风格,英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式。,项目拥有上海中心城区最大的自然森林和原生水域为其最大价值资源。,售价：最低价,6000,万元,/,套，最高价,1.5,亿元,/,套。,上海檀宫,中国千万级别墅,7,意大利,托斯卡尼,式,上海檀宫,8,法国枫丹白露式,9,意大利佛罗伦萨式,10,项目容积率,0.26,，建有,96,栋独立别墅，其建筑风格属于中国古典式园林建筑。,项目处于以世纪公园为核心的城市绿化圈内交通极其便利，此为项目最大价值资源。,售价：最低,2000,万元,/,套，最高,6000,万元,/,套,。,上海九间堂,中国千万级别墅,11,上海,九间堂：,领袖别墅，针对社会顶尖阶层的顶尖别墅，宣扬传统文化，进行文化营销。,12,项目占地,100,公顷，容积率,0.32,，建有,155,栋独立花园别墅，为北美风情风格。,项目坐落在,CBD,中央商务区、燕莎,丽都涉外商圈和使馆区之间，毗邻朝阳公园，拥有大面积的绿地为项目最大价值资源。,售价：最低价：,850,万元,/,套，最高价：,5000,万元,/,套。,北京东山墅,中国千万级别墅,13,北京东山墅,14,项目占地,130,亩，建筑面积,5.2,万平米，容积率,0.60,。建有,300,栋独立别墅。,项目依托于得天独厚的高尔夫球场优势。,售价：最低价：,1000,万元,/,套，最高价：,1.02,亿元,/,套。,深圳观澜湖高尔夫大宅,中国千万级别墅,15,除了在产品品质上进行极致打造，观澜湖利用自身的资源条件，成功对接高尔夫运动，进行高尔夫名人营销，如承办世界性的高尔夫大赛，邀请高尔夫名人参与活动等高端活动营销，打响了世界知名度。,16,项目占地,37,亩，建有,15,栋独立花园别墅，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。,项目坐落在华侨潮洲街西侧。,售价：最低价：,3600,万元,/,套，最高价：,0.72,亿元,/,套。,深圳纯水岸三期,中国千万级别墅,17,华侨城：纯水岸大社区汇聚了类似董建华、柳传志、余秋雨和他的妻子马兰、朱茵、李玮锋及香港著名导演徐克、侯咏、郭宝昌、陈露、陶璐娜等知名人士，以及大量的实业家在华侨城落户购房，名人效应显著。,18,中国顶级豪宅,较低的容积率，享有山、海、湖等自然资源，以及较便利的交通，构织了中国低密度顶级豪宅项目最大价值资源。,中国千万级豪宅共性,丰泰观山花园,享有山、湖、森林公园、高尔夫等资源，具备打造成为中国顶级豪宅的条件。,具备先天条件的同时还需要高,起点的,营销，包括大事件营销，区域营销,，名人营销等等，以此带动项目的知名度、美誉度及品质档次。,19,中国千万级豪宅营销手法,除了营销手法上能引爆市场，真正能吸引目标客户的是项目的品质,体,现，因此,顶级豪宅,项目,致力于打造高品质的,现场包装、细节体现及服务。,事件营销：观澜湖高尔夫大宅,世界高尔夫大赛,区域营销：松山湖一号,结合政府炒作松山湖,文化营销：上海九间堂,传统文化营销,名人营销：上海世贸滨江,梁朝伟代言,话题营销：上海汤臣一品,第一高价话题,20,审视项目,项目概括,市场竞争及客户分析,竞争力分析及项目定位,21,项目概况,22,项目优势,项目位于东莞别墅四大豪宅板块之一，横岗水库板块，别墅区形象深入人心，片区认可度较高。,水濂湖畔,绿色世界,黄旗山麓,横岗水库,区域关键词,风景优美的,自然的、生态的,高尚住宅区,交通便利,23,1500,亩占地，,80,万平方米建面,完善大社区，,囊括别墅、山水洋房、小高层及酒店、学校、商业街游艇、网球协会等，,高尚生活元素齐备。,具备打造为顶级豪宅大盘的,先天条件,。,24,山水大社区，坐拥,10000,亩横岗湖，,毗邻,27,洞高尔夫球场，,25,平方公里东莞市森林公园。,25,10000,亩湖畔生活。,仁者乐山、智者乐水，山水是富足生活的象征,26,25,平方公里翠绿体验,傲踞龙脉所在，一城权贵之地,财富人士的成功生活必选,27,背山面湖，亲山近水，坐实朝空,龙脉胜地，风水旺宅,28,27,洞,golf,场,惬意挥杆。追求生活的品质，体现人生奢华,仅属于少数人的顶尖生活,29,二期纯独栋别墅占据小区最佳的位置，,G,户型拥有第一线湖岸线，开阔视野，宽大泳池，最佳享受。,G,型,12,栋,约,623,E,型,12,栋约,465,C,型,9,栋约,556,第一线湖景,二期别墅经济技术指标：,总用地：,7,万平方,总建面：,3.8,万平方,计容积率建面：,3,万平方,总栋数：,70,栋独立别墅,30,户型特点,户型,面积,景观,户型特色,综合素质,C,型,约,556,园林内景,错层设计、,4.5M,厅高,E,型,约,465,园林内景、湖景,错层设计、,4.5M,厅高,G,型,约,623,第一线湖景、,带泳池、错层设计、,4.45M,厅高,二期户型采用错层设计，空间合理舒适，客厅视野开阔、主要居室朝向景观面，居室空间采光通风功能良好；叠级花园设计，花园空间多种组合。无中空设计，主要通过,4.5,米的高度体现大气。,31,项目的核心优势在于自然资源，需要在营销中凸显资源优势，提高项目形象，同时拓宽客户渠道。,优势：,自然资源丰富,发展商品牌实力,高尚大社区,劣势：,项目旁边坟地对项目整体形象有影响,产品面积大，增加销售难度,机会：,别墅稀缺价值，大市场环境看好,珠三角城市一体化，莞深、莞惠同城生活带来机遇,威胁：,来自同区高端别墅湖景一号的竞争,东莞地区别墅产品的推货量较大,32,项目属性：横岗湖别墅板块、资源丰富、产品纯粹、具备顶级豪宅特质,位于东莞四大豪宅区横岗湖板块，客户认可度高。,10000,亩横岗湖，,25,平方公里的东莞市森林公园，,27,洞高尔夫球场，自然资源丰富。,独栋大面积别墅产品，豪宅社区品质。,80,万平方米高尚大社区。,大泳池、宽大露台，赋予项目更多附加价值。,项目价值发掘,33,市场印象,客户感受：一个拥有湖景资源的厚街别墅盘 销售很久了，知道但不了解,宣传效果感觉相比海逸豪庭、森林湖等稍逊色,项目面临问题,效果,项目获得东莞人的认可，市场推广具有广度。,充分发挥丰泰资源，进行关系营销、个性化营销，取得了很好的销售。,问题,未能建立市场高度与高端的品牌形象。,项目价值未能更好的进行发掘并为后续产品提供价值支撑。,目前无样板房展示，园林示范区及现场系列展示未到位,34,市场竞争及客户分析,35,东莞别墅市场,东莞豪宅围绕几大自然山水资源形成东莞七大豪宅别墅区域。,黄旗山麓：,旗峰天下、檀宫,绿色世界：,国际公馆、东骏豪苑、中信森林湖,水濂湖畔：,映湖山庄、御花苑、万科斐利山、鼎峰,水濂山湖,、宏远,清华居,东江水岸：,水印长堤、龙泊东江,横岗水库：,海逸豪庭、观山花园、湖景一号、加州阳光,松山湖,：,松山湖一号、锦绣山河,大钟岭水库,:,三正半山豪苑、,银湖山庄、森林一号,水濂湖畔,绿色世界,黄旗山麓,东江水岸,大钟岭水库,横岗水库,松山湖,36,区域,项目,产品,面积,入市时间,现售格（万）,城区,森林湖二期,143,独栋、联排,300-600,07.9,联,1.8-2.2,独,4.6-4.8,御花苑,独栋,10,套,联排,30,套,320-600,07.10,均价约,3.5,万,宏远清华居,约万平米，别墅为主，少量洋房,预计,07,年底,万科斐利山,25,平米，一期别墅,8,万建面,预计,08,年上半年,鼎峰,水濂山湖,松山湖,松山湖一号,146,联排,140235,07.09.22,2.54.6,锦绣山河,132,独栋,3001000,认筹中，,11,月推出市场,厚街横岗水库,湖景一号,156,独栋,3201000,07.10.27,塘厦,银湖山庄,36,独栋,5001000,07.09.,4.55.5,森林一号,80,套独栋、连排、叠加,230700,07,年下半年至,08,年超过,800,套别墅放量，其中超过千万别墅约有,150,套。,2006,年别墅总体市场放量为,1825,套，消化约,1200,套，千万级不超过,30,套。,千万级别墅市场放量激增，竞争加剧。,37,下半年入市项目集中在横岗湖区域及松山湖,片区，主要竞争对手是湖景一号、锦绣山河,5,月,7,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,森林湖,143,套 均价联,1.8-2.2,万,/,独,4.6-4.8,万,锦绣山河,132,栋,旗峰天下剩余,40,套 均价,2.8,万,银湖山庄,36,栋，均价,4.8,万,森林一号,108,套 联排、叠加,御花苑,40,栋，均价约,3.5,万套,本项目,70,套,湖景一号,156,栋独栋,松山湖一号,146,套联排 均价,2.7,万,38,从东莞别墅的价格走势看，别墅价格一路走高，同比去年价格翻了一番，稀缺价值凸显,。,06.5,月,06.10,07.5,07.10,森林湖独栋,旗峰天下联排,松山湖一号联排,加州阳光独栋,1,万,2.,万,4,万,3,万,5,万,御花苑独栋,39,下半年别墅整体市场放量大，另一方面系列调控政策出台，市场进入观望期，下半年销售将进入一个缓慢期。,9.27,政策出台后，东莞项目包括高端别墅在内大部分销售进入缓慢期，客户保持观望，退房客户增多，深圳投资客户减少。物业税将收也对后续市场产生影响，增加客户观望。,政策调控,40,市场营销手法,森林湖：,宣传较为低调，主要手段是户外广告的宣传，营销重点在,于对老客户的营销及依靠项目品牌吸引客户。蓄客时间长，宣传仅,在城区，客户来源窄。,松山湖一号,：重点挖掘深圳市场，扩大项目在城际间的影响力，宣传推广,以深圳为主战场，占据重要干道,/,客户营销,/,口碑传播。利用深圳客户刺激,东莞本地客户的购买。同时充分发挥万科品牌效应，吸引万科的追随者。,锦绣山河：,在东莞进行强势推广的同时，对深圳市场进行试探性的,推广，目前积累客户多为东莞本地。着重在现场的情景营销，现场,园林展示能体现豪宅品,41,品质打造,42,43,湖景一号自,2006,年,12,月设立咨询处，开始积累客户；,07,年,5,月嘉华酒店设立展场，目前尚无售楼处，无样板房；,07,年,7,月上旬在深圳,cocopark,参加莞惠名盘（深圳）联展，试探深圳市场，配合发送深圳高端客户短信；,推广主要是展场、户外、电视 及楼体；,湖景一号,：,重点竞争客户，蓄客方式主要以展场、,户外、楼体、电视为主。重点在本地客户并开始对,深圳客户进行发掘,44,它山之石 可以攻玉,东莞目前高端别墅项目主要营销手段：,注重现场细节，提高项目品质；,宣传推广大气，高格调；,发掘深圳市场，以此带动本地市场；,举办奢华的项目推广会，引起市场轰动。,45,千万级高端客户分析,46,东莞厚街虎门项目高端客户分析,客户来源,职业分布,关注点,置业用途,区域内高端客户,原居民、大型私营企业主、高端公务员、本地有厂的香港人、台湾人,环境、交通、配套、价格、风水,自住为主，多次购房,周边镇区高端客户,原居民、大型私营企业主、高端公务员,环境、交通、配套、价格、风水,自住为主，多次购房,跨城置业客户（深广）,深圳广州高端投资者，与东莞有一定关系的深广客户,环境、交通、升值潜力、价格、物管,休闲度假、投资,另,一方面厚街虎门的高端客户由于身份体现，子女教育，交际需要在东莞城区购买高端别墅。,47,无论城区还是镇区项目均是东莞本地消化为主，但深圳客户有增加的趋势。,项目,客户构成,森林湖,80%,东莞本地客户，集中在东莞城区,松山湖一号,40%,深圳客户，,60%,东莞镇区（大朗、大岭山、厚街等）及城区,旗峰天下,城区为主占,75%,，深圳客户,7%,，少量台湾、境外客户、香港、广州客户,国际公馆,城区及镇区，客户来源广泛，对项目周边镇区辐射较大,加州阳光,厚街为主体，部分南城、虎门，少量深圳客户,深广通道带来深,/,穗跨城置业客户,自住,/,投资,48,千万级高端客户共性描述,基本情况,他们有足够的实力,他们有自建房，但需要更好居住环境、更安全、有物业管理的小区,他们的朋友买了，他们购买最好的房子可以带来尊贵感,他们的资金需要比较确保的投资渠道,他们喜欢去香港购物，喜欢名牌，喜欢奢华，喜欢尊荣的感受,他们一方面喜欢显摆自己的富有，一方面希望表现他们也是有品味的，已经脱离农民的形象,他们大多文化程度不高，下一代高等学历的也不多，但渴望能表现自己具有文化素养,49,追求时尚的、奢华的,渴望扬名，社会的认同,喜欢占有、炫耀,张扬 夸张,追求享受又还不大懂享受,旺地大宅,吃喝玩乐,名牌享受,家族荣耀,50,别墅豪宅市场看好，市场价格一路攀升，为本项目的价格目标实现奠定了良好的市场环境。,东莞别墅集中在,07,年下半年入市，而且价格走高，一方面市场竞争加大，客户分流，另一方面本项目价格获得市场支撑。,更多高端项目拓展深圳市场，深圳高端客户东莞置业有增加趋势，也对项目的重新启动及价格支撑奠定了创作了良好的环境。,受政策调控影响，客户持观望态度，开发商谨慎入市，市场销售,趋于平缓,。,市场小结,51,项目竞争力分析及定位,52,东莞及深圳市场别墅价值卖点,项目,区域,价值点,推广主题,总价,森林湖,东莞南城,绿色世界山水资源，纯粹的建筑风格，中信品牌,山水公园，国际社区,打造纯美南加洲风情园林,600-2500,万,湖景一号,厚街横岗水库,横岗水库水景资源,大湖观天下，一号永流传,1000-2700,万,银湖山庄,东莞塘厦镇,塘坑水库水景资源,泛观澜,36,平方米国际化湖畔社区,2300,3000,万（别墅）,森林一号,东莞塘厦镇郊,大屏嶂森林公园原始森林景区、深圳观澜高尔夫半小时生活圈。,与邻观澜,GOLF,球会,森林别墅,未定价,锦绣山河,东莞松山湖,松山湖水景生态区,是松山湖成就山河，还是山河成就松山湖,未定价,观澜湖大宅,深圳观澜湖,观澜湖高尔夫景观、富豪聚集地,中国顶级别墅,1000,7000,万,星河丹堤,深圳银湖山,银湖水景、郊野公园原始森林、交通便利,银湖山,城市别墅,CEO,官邸,600,2600,万（别墅）,圣莫丽斯,深圳银湖山,塘朗山森林景观、交通便利,系出名门,墅以传世,800,1500,万（叠加、连排）,2800,5000,万（独立）,53,与同期高端楼盘相比，本项目在资源、规模等方面有一定优势，在地段、户型附加值、项目品质体现等方面有所欠缺。,配套,产品,资源,地段,规模,品牌,城镇中心低密度豪宅大社区,横岗湖生态资源领地,极其稀缺的品质产品,大规模高尚社区,丰泰的价值体系,森林湖,丰泰观山,锦绣山河,湖景一号,54,高品质,松山湖一号,森林湖,锦绣山河,3,万,第一阵营,第二阵营,旗峰天下,加州阳光,性价比平衡线,海逸豪庭,价格实现与项目品质成正比，要成为市场第一阵营的地位，项目品质必须市场第一。,55,项目竞争力分析,相对而言，项目的资源、规模、产品品质将是项目的主要竞争力，在营销上进行凸现，,而将在项目的区域价值上进行突破。,56,物业定位,南中国顶级山湖别墅,丰泰观山花园三期,御天下,南 中 国,物业范围放大南中国区域,山湖别墅,靠山面湖，尽享山、湖稀缺自然景观,顶 级,顶端社会阶层专享，身份地位的品牌标签,57,产品定位,坡地原墅,建筑与山坡结合，生活空间与大自然的融合，赋予产品更多的概念，更多的生命。,由建筑带来的被仰望的生活，原汁原味的，可占有的顶级湖畔生活体验。,58,形象定位,一座城市的荣耀,一个阶层的生活,一座城市的,凌驾与城市之上的，,尊贵之首、荣耀之巅的奢华境界,一个阶层的,少数人所享有的生活空间,59,客户定位,城市上层财富人士、顶尖阶层,项目的产品特点及定位决定了客户阶层为塔尖阶层,60,东莞塔尖阶层,60%,：主要为厚街、虎门，包括其他镇区及城区。客户,更看重于项目与身份的匹配，包括隐富阶层及大型企业主、高端的政府公务员,深圳及珠三角置业自住投资客户,30%,：看重项目的项目的品质及投资价值，区域的发展前景。,港台、海归人士及外籍人士,10%,：置业主要自住兼投资，注重项目的品质，所在区域的便利性,核心客户,重点客户,辐射客户,客户定位,61,选取目前市场上区位、档次、产品等与本项目类似的项目作为价格参考，并通过比较对其进行修正，再通过权重的选取估算出本项目的均价。,比较因素,本项目,湖景一号,森林湖,锦绣山河,景观,(,山湖）,30,29,28,29,城市化配套,10,10,12,10,交通（海陆空）,15,15,1,7,1,5,容积率,15,17,1,3,1,7,规模,10,8,9,11,建筑外观,10,10,12,10,园林,10,9,12,1,1,修正值,100,9,8,103,103,价格定位,62,根据以上的价格修正系数和可比对象所占权重对本项目市场均价,进行预测，计算公式如下：,P,=,（,各楼盘均价,楼盘修正系数,权重系数）,100,湖景一号,森林湖,锦绣山河,本项目,均价,35000,4,5000,30000,x,参考权重,3,4,%,33%,33%,100%,价格定位,以上湖景一号及锦绣山河价格为根据市场调查所得,得出本项目的参考均价为：,3.5-4.0,万元,/,平米,63,营销策略,64,营销指导思想,重新引爆市场，突破现有项目形象，建立南中国顶级山湖别墅高端形象。,立,足于整个丰泰观山花园大盘营销，大盘营销基础上实现,3,期的销售。,以观山花园为切入点，树立丰泰发展商在地产市场的实力开发商形象。,产品为先，展示为先，推广宣传在现场的包装落实之后。,一切展示包装围绕富人生活而建，体现奢华品质感。,65,营销策略,客户策略,推广攻略,客户策略,展示服务策略,推广策略,策略分解,深挖厚街虎门及周边镇区本土客户，,启动深圳客户，并以此带动本土客户,建立南中国顶级别墅,形象,通过焦点事件重新引爆项目,重点运用活动进行情景营销,高标准、高形象的全方位展示与服务，,建立豪宅话语权，从展示与服务上建立,与品牌体验相一致的竞争力,66,展示服务策略,67,极尽奢华的实景营销,客户策略,推广攻略,产品展示,园林展示,统一标识,展示策略,豪华装修样板房,售楼处细节体现，简单大气又显现奢华，如洽谈桌,物件的摆放，鲜花的设置。,园林种植名贵树木，精心维护,湖边沙滩：通过沙滩、休闲椅、湖边小船、雕塑,等营造出美丽的湖滨生活场景。,完善准确导示系统，统一的识别系统,统一服装、礼貌专业的保安，电瓶车驾驶员,看楼通道的温馨提示,68,客户策略,推广攻略,销售服务,看楼服务,物业服务,服务策略,统一销售人员销售说辞，可用英文与客户打招呼,撤销现有的入门咨询点，引进酒吧或红酒会馆,设置礼宾门童，引导客户,专业的销售人员接待，接待流程规划化及尊贵化,全程礼宾服务，包括停车、遮阳等,设置体现项目价值的景观看楼路线并建立完善高,品质的区域导示系统,引进国际知名物管公司，如第一太平戴维斯、,全面提升管理水准及服务品质,实行人性化的物业管理，营造高尚湖畔生活氛围,给予客户尊贵感、安全感、奢华体验,69,园林,强势视觉识别系统,大门,外部导视系统,销售中心,人流汇集焦点,产品展示,样板房,奢华尊贵体验之旅,统一,VI,系统,大气入口,名贵大树,名车接送,专业销售人员,外籍门童,礼宾式服务,奢侈物品、人文书籍、悠扬音乐、英式奶茶、休闲长椅,巡逻马队,豪华电瓶车,沿湖木栈道,湖边沙滩,70,奢华尊贵体验之旅,名车接送,凯迪拉克、劳斯莱斯,71,大气豪华大门,高大植被列队迎接,奢华尊贵体验之旅,72,精致大气统一的标识导示牌,奢华尊贵体验之旅,73,外籍门童恭迎，专业的销售人员礼宾式服务,奢华尊贵体验之旅,74,销售中心细节体现品味,奢侈物品、人文书籍、悠扬音乐、英式奶茶、休闲长椅,。,奢华尊贵体验之旅,75,统一服装护卫员，豪华电瓶车小区内参观,小区内整齐、威武的马队巡逻员,奢华尊贵体验之旅,76,豪华样板间：最佳景观单位，设计极尽品质豪华,特殊设置：保险房、艺术收藏室,奢华尊贵体验之旅,77,国际物管带来金牌服务,第一太平戴维斯、英国威格斯、荷兰管家、世邦魏理仕等,奢华尊贵体验之旅,78,样板间尊贵体验,奢华尊贵体验之旅,保安及保洁人员足够配备；,管家式体验参观，充分考虑客户现场感知；,采用自动鞋套机、湿纸巾机提升客户看楼感受,79,湖畔生活体验,奢华尊贵体验之旅,沿湖木栈道,沙滩平整，增加沙滩雕塑小品,木栈道上的路灯,长椅,观山享水,在这里，,你是唯一的、自我的。,拥有无法复制的尊贵，,享受独一无二的幸福。,80,发展商实力体现,丰泰花园酒店参观（外地客户）,奢华尊贵体验之旅,81,奢华尊贵体验之旅,最尊贵的名家奢华生活由此开始,82,推广策略,83,营销推广方向,NO.1,1,、重塑项目形象,一座城市的荣耀,2,、观山花园奢华生活体验,一个阶层的生活,84,营销推广卖点提炼,稀缺的,自然山湖景观价值,，城市核心生态居住区,阳光沙滩，水资源、山资源；,项目背山面湖，亲山近水，坐实朝空,龙脉胜地，风水旺宅,；,天然坡地原墅,，最大限度的开阔湖岸线；,毗邻广深高速、便利的,立体交通网络体系,；,齐备高尚大社区，顶级的社区服务、最值得信赖的,国际专业管家服务,；,中国山湖别墅的,典藏之作,。,85,坚持形象的持续塑造，树立项目的形象高度。,三种特质,两种手法,一个中心,多个节点,营销推广实施要点,明星代言签约,风水文化节,奢侈品展,富豪榜晚会,游艇晚宴,名车试驾,东方名树认领,时尚酒会,项目形象大众传播,目标客户定向传播,奢华品质,贵族气质,生态气息,86,【,媒体策略,】,持续推出系列产品卖点形象巩固市场地位，配合现场情景营销。营造湖畔顶级别墅生活享受。,【,主流媒体组合,】,深莞,【,定向媒介,】,户外广告、电视广告,主题更换,持续媒体宣传,报纸广告、杂志广告、电台广告、网络,高端资源会刊,杂志广告航空杂志、财经专业杂志,特定媒介信用卡回单、,DM,媒体策略,87,名人代言：国际巨星张曼玉（备选林志玲）,事件引爆市场,07.11,名人营销,88,选择理由：优雅姿态和近似永恒的大家气质可提高项目品质，打造奢华尊贵形象、目前尚无楼盘项目代言,事件引爆市场,07.11,89,事件引爆市场,07.11,通过品质代言导入，同时通过代言活动，媒体宣传炒作，项目推广将此次事件营造成,07,年中国楼市焦点事件，以此全面提升项目形象。,90,引入市场热点事件,胡润,/,福布斯富豪榜,紧扣项目的目标客户群，与社会高端热点事件联系。,持续定向活动推广,07.11-08.1,事件营销,91,富豪榜颁奖晚会,承包富豪榜颁奖晚会，一方面扩大项目知名度、提升高端形象，另一方面吸引更多目标客户。,持续定向活动推广,07.11-08.1,92,风水文化节,邀请全国风水权威大师考察项目地段风水，论证项目的风水优势，并由邀请全国权威媒体宣传造势，讨论整个横岗湖片区的富豪聚居效应。,持续定向活动推广,07.11-08.1,93,奢侈品展,举办世界奢侈品展，包括游艇、名车、珠宝等，吸引高端客户。,持续定向活动推广,07.11-08.1,94,实施关键点,点对点的营销，定向客户营销,活动的影响力，品质感,活动带来的项目与企业的品牌影响力,活动与项目、与客户的密切关联,95,客户策略,96,拓宽客户线，以东莞为重心，辐射珠三角,圈层客户营销、老客户营销、深圳客户营销、德思勤客户营销,客户策略,97,高端客户主动出击、定向营销,高端客户资源：台商客户、招行金葵花卡客户,/,中行,VIP,卡会员,/,工行,VIP,卡会员；高尔夫球会会员；红酒协会会员、深圳不动产协会等,专场推介会；,在其会刊上刊登项目广告，拓宽客户认知渠道；,直邮：给客户邮寄客户通讯、折页等项目资料及小礼物，,让客户认知项目，建立初步的,“,感情基础,”,；,直邮：短信；,客户策略,98,德思勤客户资源,深圳推广（深圳推介会、市内户外广告、深圳分展场）,邀请参加项目举办的活动,全德思勤客户转介营销,直邮：短信；,客户策略,东莞客户：德思勤东莞高端客户资源,（旗峰天下、第一国际、财富广场、雅高领域商业客户等）,深圳客户：德思勤深圳高端客户资源,（豪宅体系、商业地产体系、写字楼体系等项目客户）,珠三角其它区域客户：德思勤珠三角高端客户资源,99,深圳专场推介会,体现品质感的推介会,地点：威尼斯酒店（圣廷苑酒店）,时间：月中旬,拟邀请客户：深圳高端德思勤客户、高端合作团体（不动产投资）,客户策略,100,截流区域客户,Golf,客户、同区项目流离及观望客户、厚街及周边镇区客户,T牌把握镇区要道、短信、客户通讯等进行进行客户封锁,短信：发送项目销售信息、节日问候等；,邀请参加项目举办的活动,高尔夫等高端杂志广告,客户策略,101,老客户营销,丰泰其他项目客户、项目原成交业主，并发挥丰泰本身资源,在丰泰花园酒店设立展场，吸引高端酒店客户,活动参与，进行口碑传播,定期寄送客户通讯等,老业主介绍奖励计划,客户策略,102,客户维护具体安排,活动营销,07.11 深圳产品推介会（德思勤客户及深圳客户）,07.12,观山花园体验月（系列高端资源合作，,风水讲座沙滩paty,）,08.01 深圳定向客户聚餐酒会（高端资源合作，定向营销）,客户策略,103,Thank You!,104,