重点城市如何开展城中村改造,.pdf

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 重点城市如何开展城中村改造？重点城市如何开展城中村改造？华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 8 月 07 日中国内地 专题研究专题研究 精选七大案例，微观视角看精选七大案例，微观视角看重点城市如何开展城中村改造重点城市如何开展城中村改造 7 月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新的一个重要方向。我们参考住建部 实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）（2022/11/25），精选其中 5 个案例，另外加上上海、深圳的 2 个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。国企主导，拆整结合，单项目投资额差异显著国企主导，拆整结合，单项目投资额差异显著 总结来看，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，因地制宜、创新模式。改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥；所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，注重历史建筑的保护。投资额方面，涉及拆除新建的项目投资额较高，单项目整体投资额可能超百亿元；只进行整治提升的项目投资额较低，单项目改造额可能不超 10 亿元；当然，投资额还与项目占地面积直接相关。资金来源丰富，投资回收期较长，市场化主体参与路径多元资金来源丰富，投资回收期较长，市场化主体参与路径多元 资金来源方面，七大案例出资方包括财政、国企平台、市场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行。收回投资方面，涉及拆除新建的项目能够利用商品住宅的销售回款结合商业地产的经营收入，部分项目通过区域内储备地块的联动开发（如沈阳、合肥）平衡资金，但由于拆迁补偿和改造工程相对复杂、非标，回收期较招拍挂开发项目更长；不涉及拆除新建的项目只能依靠收储（收租）资产的经营收入，回收期预计更长，或达到 4-10年及以上。市场化主体参与路径方面，模式比较多元化，既可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，也可采用中资产或重资产模式。其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与 除了以上总结的案例之外，我们注意到在住建部清单中，还提到三类有利于吸引社会资金参与城市更新的做法。1、构建多元化资金保障机制：鼓励财政设立城市更新专项资金，争取国开行贷款，联合房企和保险公司设立城市更新基金，减免行政事业收费；2、完善土地政策：鼓励零星用地整合利用，用地指标弹性配置，给予存量用地用途转换过渡期；3、优化审批流程：简化低风险工程建设项目审批要求，建立城市更新项目审批“绿色通道”。投资建议投资建议 短期来看，7 月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期，住建部的积极表态是政治局会议新定调下的明确调整，我们期待后续因城施策进一步发力，尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。(16)(9)(2)512Aug-22Dec-22Apr-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 上海蟠龙村城中村改造：商业部分保留改造，住宅部分拆除新建.4 深圳元芬新村城中村改造：统租改造，微利运营.6 沈阳太原街城市更新：国企平台主导区域内的组合开发.7 合肥卫岗王卫片区城市更新：国企主导一二级联动，土地出让附带改造要求.9 成都猛追湾城市更新：政府重资产收储，企业轻资产改造运营.10 重庆戴家巷老街区更新：政府引导撬动+居民自发参与的“微更新”模式.12 苏州老菜场更新：国企商管公司承租、改造、运营，吸引社会资金投资.13 其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与.14 投资建议.16 风险提示.19 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 7 月以来城中村改造被中央月以来城中村改造被中央和国务院各部门和国务院各部门多次提及，多次提及，有望有望成为未来城市更新的一个重要成为未来城市更新的一个重要方向。方向。7 月 21 日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，7 月 24 日政治局会议提出积极推动城中村改造，7 月 27 日住建部企业座谈会提出希望建筑企业和房地产企业积极参与城中村改造，7 月 28 日何立峰副总理主持召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，7 月 31 日国家发改委关于恢复和扩大消费措施的通知提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，8 月 1 日央行、国家外汇管理局 2023 年下半年工作会议提出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。我们在 2023 年 7 月 23 日的报告城中村改造：从波澜壮阔到源远流长中梳理了 21 个超大特大城市，尤其是 4 个一线城市的城中村改造计划，指出了城中村改造和棚户区改造的差异。本篇报告参考住建部实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批），精选其中 5 个案例，另外加上上海、深圳的 2 个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。总结来看总结来看，各城市改造案例，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，因地制宜、因地制宜、创新模式，体现了国常会和何副总理创新模式，体现了国常会和何副总理“地方政府切实履行主体责任地方政府切实履行主体责任”的要求的要求：1、改造模式方面，、改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥；所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，注重历史建筑的保护。这与何副总理提出的“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”“做好历史文化传承保护”相符。2、投资额方面，、投资额方面，涉及拆除新建的项目投资额较高，单项目整体投资额可能超百亿元；只进行整治提升的项目投资额较低，单项目改造额可能不超 10 亿元；当然，投资额还与项目占地面积直接相关。3、资金来源方面，、资金来源方面，七大案例的出资方包括财政、国企平台、市场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行，资金筹措渠道较为丰富。4、收回投资方面，、收回投资方面，涉及拆除新建的项目能够利用商品住宅的销售回款结合商业地产的经营收入，部分项目通过区域内储备地块的联动开发（如沈阳、合肥）平衡资金，但由于拆迁补偿和改造工程相对复杂、非标，回收期也较招拍挂开发项目更长；不涉及拆除新建的项目只能依靠收储（收租）资产的经营收入，回收期预计更长，或达到 4-10 年及以上。这与何副总理“实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡”“多种业态并举”的表述相符。5、市场化主体参与路径方面，、市场化主体参与路径方面，模式比较多元化，既可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，也可采用中资产（深圳统租改造城中村）或重资产（上海投资开发住宅和商业、苏州投资入股菜场）模式。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 图表图表1：七大七大城市更新城市更新案例总结案例总结 城市城市 项目项目 投资额投资额 改造模式改造模式 资金来源资金来源 如何如何回收投资回收投资 市场化主体参与市场化主体参与路径路径 上海 蟠龙村城中村改造 140 亿元 市场化房企控股的合资公司主导二级开发，商业部分保留改造为主，住宅部分拆除新建 市场化房企、国企平台、集体组织、商业银行贷款 商品住宅的销售回款+商业小镇的经营收入，回收期 5 年左右 全过程参与商品住宅开发和商业地产开发运营 深圳 元芬新村城中村改造 以 3 万套年度目标计算，改造投资超 30 亿元 国企平台和市场化主体成立合资公司，整栋租赁，改造后再出租、运营 国企平台、市场化住房租赁机构、国开行和商业银行贷款、财政补贴 租金、商业配套、增值服务收入，回收期 10 年左右 全过程参与城中村统租、改造、出租、运营 沈阳 太原街城市更新 总投资 145 亿元，其中核心发展板块总投资 25 亿元 国企平台作为融资和运营主体，与区域内棚改储备地块、低效用房组合开发，引入市场化主体代建代运营 国企平台、国开行贷款、商业银行贷款 组合开发储备地块的销售回款+改造新增商业地产的经营收入 代建代运营 合肥 卫岗王卫片区城市更新 现阶段计划总投资达到 70 亿元左右 国企平台主导一二级联动开发，土地出让附带改造要求，拆除重建+整治提升+保留保护，引入市场化主体代建 国企平台、国开行贷款、省级财政支持 一二级联动开发的销售回款 代建 成都 猛追湾城市更新 一期总投资 10 亿元 国企平台收储持有物业，引入市场化总承包方负责规划设计、改造施工、后期运营 国企平台 收储资产的经营收入 设计施工运营总承包 重庆 戴家巷老街区更新 2.58 亿元 政府直投改造基础环境和设施，国企平台收储改造房屋资产并进行后期运营，吸引居民自发投资参与 财政支出、国企平台、商业银行贷款、居民自筹 收储资产的经营收入，回收期 6-7 年-苏州 双塔市集老菜场更新 1800 万元 国企平台承租菜场，改造后再出租、运营，市场化主体可以投资入股 国企平台、市场化主体 市集经营收入，单个菜场回收期 4-5 年 投资入股 资料来源：住建部，各城市政府网站，华泰研究 上海上海蟠龙蟠龙村村城中村改造城中村改造：商业商业部分部分保留保留改造改造，住宅住宅部分部分拆除新建拆除新建 根据上海市政府网站，截至 22 年末，上海全市共有城中村点位约 679 个，涉及农户约 10.73万户；23-25 年计划每年启动城中村改造项目 10 个，至 25 年全面启动中心城区周边城中村改造项目，至 27 年完成中心城区周边城中村改造项目，至 32 年全面完成城中村改造项目。蟠龙村既是上海首批城中村改造项目，又是上海 32 个历史风貌保护区之一，通过引入市场化力量，将商业运营和住宅开发、保留改造和拆除新建相结合，在延续蟠龙古镇文脉的同时，将板块焕新为虹桥国际商务区的生活方式新地标，具有较强的借鉴意义。改造改造模式模式：市场化房企控股的合资公司主导二级开发，商业部分保留改造为主，住宅部分市场化房企控股的合资公司主导二级开发，商业部分保留改造为主，住宅部分拆除新建。拆除新建。改造之前，蟠龙村遍布小工厂、小作坊、仓库和民宅，建筑和街道因年代久远逐渐衰败，河道淤塞、水质较差，居民生活条件较差。项目于 2014 年启动规划，2015 年初上海市青浦区与瑞安集团启动对蟠龙古镇及周边地区的评估研究，并于 2015 年底编制完成青浦区蟠龙古镇及周边地区评估报告。2016 年 12 月，蟠龙城中村地块改造项目正式获得青浦区政府批准，总占地面积 752 亩，分为三大功能空间：约 23 万平的公共公园绿地“蟠龙公园”、约 5 万平的水乡古镇商业“蟠龙天地”、约 25 万平的商品住宅“蟠龙国际住区”，其中，公园部分主要进行景观品质升级；商业部分融合了历史建筑保护性改造、古建筑形态+新立面设计、新建建筑三种不同类型的设计策略；住宅部分进行拆除新建，由徐泾资产、西虹桥公司和瑞安集团共同成立的合资公司上海蟠龙天地有限公司作为实施主体。项目还为原住民专门规划了动迁安置房地块，由国企背景的上海徐泾房地产有限公司负责建设。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 2017-2018 年蟠龙城中村改造项目主要重心在于征求原住民的同意并提供拆迁补偿，将地块属性由集体用地转变为国有用地，2018 年项目正式动工。2019 年 10 月、2020 年 5 月项目商业和住宅地块分两批次通过招拍挂出让，8 幅地块合计出让金 60 亿元，均由上海蟠龙天地有限公司底价竞得；2019 年 11 月拆迁安置地块出让，出让金 2 亿元，由上海徐泾房地产有限公司底价竞得。商品住宅“上海蟠龙天地”于 2020 年初开工，2020 年 10 月以来陆续开盘销售，去化迅速，2021 年以来陆续竣工交付；动迁安置房“蟠龙馨怡家苑”于 2020年 12 月开工，2022 年底竣工；2023 年 4 月底，水乡古镇商业“蟠龙天地”正式开业，汇聚 140 家品牌，包括近 20 家上海首店、超过 60 家区域首店，人气火热。图表图表2：上海蟠龙村城中村改造相关地块上海蟠龙村城中村改造相关地块 地块名称地块名称 用地性质用地性质 计容建面计容建面（万平）（万平）拿地总价拿地总价（亿元）（亿元）拿地时间拿地时间 竞得人竞得人 溢价率溢价率 青浦区徐泾镇崧泽大道北侧 A01-01、B03-05 等 17 幅地块 商业/办公用地 4.44 3.93 2020/5/21 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇龙联路南侧 A02-01 地块 商业/办公用地 0.43 0.36 2020/5/21 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇蟠龙路西侧 05B-03 地块 住宅用地 2.20 5.07 2020/5/19 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇蟠龙路西侧 05A-04 地块 住宅用地 5.20 11.59 2020/5/19 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇纬二路北侧 11B-04、11B-05 地块 住宅用地 4.16 10.02 2019/10/31 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇纬二路南侧 A05-04、A03-02 地块 住宅用地 0.71 2.13 2019/10/31 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇蟠龙路东侧 06-02 地块 住宅用地 10.60 20.99 2019/10/31 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇经一路西侧 11A-04 地块 住宅用地 2.31 5.68 2019/10/31 上海蟠龙天地有限公司 0%青浦区徐泾镇蟠东路东侧 19-01 地块 动迁安置房 5.20 2.21 2019/11/22 上海徐泾房地产有限公司 0%资料来源：中指院，华泰研究 资金来源：资金来源：市场化房企市场化房企+国企平台国企平台+集体组织集体组织+商业银行贷款。商业银行贷款。根据上海市政府网站，蟠龙城中村改造项目总投资将近 140 亿元，资金来源主要包括市场化房企（瑞安集团）、国企平台（西虹桥公司、徐泾房地产公司）、集体组织（徐泾资产）和商业银行。其中，项目实施主体上海蟠龙天地有限公司由瑞安集团（80%）、西虹桥公司（10%）和徐泾资产（10%，为集体组织）合资成立，主要负责拆迁补偿、土地平整、古建筑修缮改造、公园和水体景观改造、住宅和商业开发、商业运营等工作；动迁安置房地块则由国企背景的徐泾房地产公司获取和建设。作为市场化运作的项目，在开发过程中也取得了商业银行的开发贷支持。回收投资：回收投资：商品住宅的销售回款商品住宅的销售回款+商业小镇的经营收入，回收期商业小镇的经营收入，回收期 5 年左右。年左右。蟠龙城中村改造项目主要依靠两个渠道回收投资。其一是商品住宅的销售回款，根据瑞安房地产（0272 HK）的年报，上海蟠龙天地自 2020 年 10 月开盘销售以来，2020-2022 年分别贡献销售金额 29、74、48 亿元，2023 年还将有少量高层/联排产品入市，可售货值 3 亿元。即上海蟠龙天地有限公司可以通过商品住宅销售回收约 154 亿元资金，已超过项目总投资额。其二是水乡古镇商业的持续性收入，同样根据瑞安房地产年报，蟠龙天地计容建面为 4.9 万平，其中可供出租面积为 4.1 万平，2023 年 4 月开业后，项目将为上海蟠龙天地有限公司持续贡献租金和商业运营相关收入。总的来看，项目从 2014 年启动规划，2017 年开始陆续投入资金，至 2022 年通过商品住宅的销售基本收回前期投资，之后还能通过商业部分的运营持续产生现金流。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 图表图表3：上海上海蟠龙天地鸟瞰图蟠龙天地鸟瞰图 图表图表4：上海上海蟠龙天地商品住宅蟠龙天地商品住宅 资料来源：瑞安房地产官网，华泰研究 资料来源：瑞安房地产官网，华泰研究 深圳深圳元芬新村元芬新村城中村城中村改造：统租改造：统租改造改造，微利，微利运营运营 根据新华社和经济日报的报道，截至 22 年末，深圳居民房屋自有率为 23.7%，有近73%的人租房生活，而深圳城中村共有住房约 540 万套（间）、约 2 亿平，占全市租赁住房的比例超过 60%。因此，城中村成为满足深圳居民住房需求的重要渠道。根据深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025），深圳城中村居住用地综合整治分区划定规模达到 5502 公顷，提出通过微改造方式，规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造。23 年 3 月，深圳市住建局印发深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引，旨在规范和加速推进统租模式。元芬新村是深圳首批城中村综合治理项目，改造进展较快，实施主体原先为民企，23 年吸引深圳国企共同投资，模式具有代表性。改造模式：改造模式：国企平台和市场化主体成立合资公司，整栋租赁，改造后再出租、运营。国企平台和市场化主体成立合资公司，整栋租赁，改造后再出租、运营。根据新华社的报道，元芬新村位于深圳市龙华区，占地面积约 10 万平，常住居民约 1.5 万人，户籍人口仅 565 人，共有 259 栋楼房。改造之前，元芬新村楼栋缺乏系统规划，楼体破腐陈旧、结构开裂、基础设施落后，环境脏乱，水电缺口较大，无消防安防等安保系统，缺少便利性生活服务。2018 年，元芬新村和愿景集团（聚焦城市有机更新、租赁社区建设与运营、不动产投资基金业务的民企，高管团队多具有链家系背景）旗下的深圳微棠公司展开合作，业主将房屋整栋租给愿景集团，愿景集团针对社区室内外环境、公共空间规划以及社区运营管理等方面进行规模化整改，打造租赁社区样板微棠新青年社区，探索收储、改造、出租、运营的城中村改造新模式。根据新华社的报道，截至 22 年末，已有 90 余栋业主和微棠签约并改造完成，即微棠的租赁住房已覆盖全村总栋数的三分之一以上。凭借在元芬新村城中村改造的经验，愿景集团吸引到了深圳国企的投资。2023 年 2 月，深圳市人才安居集团和愿景集团联合设立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，注册资本 20 亿元，定位为“深圳市城中村住房租赁社区运营服务商”，坚持“增供低价、保本微利”原则，以“微利可持续、全链条服务”为经营理念，推动城中村保障性住房规模化品质化改造提升。根据深圳市政府网站，截至 23 年 3 月，安居微棠已经摸排深圳 167 个城中村、3 万个楼栋、超 3000 万平潜力改造空间，将在各区快速打造 1 到 2 个标杆项目，确保全年筹集超过 3 万套。资金来源：资金来源：国企平台国企平台+市场化住房租赁机构市场化住房租赁机构+国开行和商业银行贷款国开行和商业银行贷款+财政补贴。财政补贴。根据愿景集团官网，城中村房源改造包括房屋测绘加固、消防设施设备、强弱电、外立面改造以及室内精装修，总体成本达到 2500-3000 元/平。若以安居微棠全年筹集超过 3 万套的目标推算，潜在改造投资超过 30 亿元。此外，统租模式下每月向业主支付租金也会产生现金流出，若改造后出租率不理想，这部分资金将会成为运营企业的负担。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 早期愿景集团独自探索改造模式的时候，改造资金基本都由集团筹集。而在合资公司设立后，资金来源更为丰富，包括国企平台、专业民企、金融机构和财政补贴。一方面，深圳市人才安居集团和愿景集团将按照股权比例对项目进行投资（51%：49%）；另一方面，深圳市人才安居集团可以为项目带来银行授信和政府补贴。根据深圳市政府网站，人才安居集团分别与国家开发银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行共五家金融机构深圳分行签署 5000 亿元合作协议，包含了对城中村改造领域的支持。此外，安居微棠可以享受到中央财政专项补贴、城中村规模化租赁改造补贴、包租房补助、运营补贴等财政资金支持。回收投资：回收投资：租金租金+商业配套商业配套+增值服务收入，回收期增值服务收入，回收期 10 年左右。年左右。根据愿景集团官网，在与深圳市人才安居集团合作后，尽管政府补贴基本上可以和向业主支付的租金成本相抵，但面向 C 端收取的租金涨幅相比过去也有了更严格的限制，凭借租金和运营收入收回前期改造成本，仍然需要十年左右的时间。截至 22 年末，安居微棠在元芬新村的项目租金收入占比约 70%，其余部分主要依靠便利店、药店、超市、餐饮等商业配套产生，项目也在积极探索电梯广告、零食柜、打印机、烘干机等增值服务，希望逐步降低租金收入的比例。图表图表5：深圳元芬新村城中村改造楼栋深圳元芬新村城中村改造楼栋 图表图表6：深圳元芬新村改造后的租赁社区室内装修深圳元芬新村改造后的租赁社区室内装修 资料来源：新华社，华泰研究 资料来源：新华社，华泰研究 沈阳沈阳太原街城市更新太原街城市更新：国企平台主导区域内的组合开发国企平台主导区域内的组合开发 根据沈阳市城乡建设局，沈阳于 2021 年入选全国首批城市更新试点城市，截至 23 年 6 月已划定 55 个城市更新片区，首批实施 16 个，策划项目包 176 个，总投资 521 亿元；2022、2023 年分别安排城市更新项目投资 262、561 亿元。其中，太原街在沈阳近代城市建设史上具有重要价值，而太原街城市更新项目也入选了住建部实施城市更新行动可复制经验做法清单，具有借鉴意义。改造模式：改造模式：国企平台作为融资和运营主体，与区域内棚改储备地块、低效用房组合开发，国企平台作为融资和运营主体，与区域内棚改储备地块、低效用房组合开发，引入市场化主体代建代运营。引入市场化主体代建代运营。太原街位于沈阳市和平区，始建于 1898 年，自古以来就是沈阳最繁华的地标性区域之一，但近年来存在产业业态同质化、交通压力较大、文化遗存利用度不高、空间环境品质亟待提升、片区缺少知名 IP 等问题。根据沈阳市政府网站，太原街城市更新总面积 4.5 平方公里，其中核心发展板块规划面积约 3 平方公里，核心设计范围约 1 平方公里。2021 年 11 月，核心发展板块城市更新规划设计启动；2022 年 6 月，方案正式公布，围绕“两广场、三街路、三庭院”，实施民生保障、产业经济振兴、人文魅力彰显、绿色生态优化、韧性智慧支撑五大行动。截至 23 年 6 月，已初步完成中山路、中华路、太原南街的街路更新和一批老旧小区、街角绿地、口袋公园的改造建设，中山路历史文化街区、重点历史建筑改造正在紧张推进。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 和平区专门成立太原街城市更新有限公司，以国资平台作为太原街城市更新项目的融资和运营主体。同时，和平区引入市场化央企华润置地（1109 HK）作为“三街路”其中之一的中山路的代建代运营主体，参与中山路的前期管理、勘察设计、开工准备、工程建设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务。此外，和平区还将太原街板块内 125 公顷历史文化街区保护、101 万平方米老旧小区改造、31 个口袋公园等民生公益项目，与 6 个棚改储备地块、1 个停缓建项目进行组合开发，并将 10 处低效用房项目改造成为历史风貌街区、产业办公、租赁住房、公共服务配套设施、停车场等，通过协议搬迁、先租后出让、带产业条件出让等多种方式，统筹进行跨项目运作实现收益平衡。图表图表7：沈阳沈阳太原街城市更新五大行动主要内容太原街城市更新五大行动主要内容 太原街城市更新五大行动太原街城市更新五大行动 具体内容具体内容 民生保障行动 贯彻两邻”理念，与老旧小区改造充分结合，实施街巷空间提升，恢复以庭院为核心的邻里交往公共空间。增设专属于老人、儿童的活动场所与设施。有序协调居住与商业空间，功能混合而空间有序，促进社区自发活力良性发展。完善居住空间品质与设施，面对多元的人群结构，以空间促交往，形成良好和谐的社区氛围。产业经济振兴行动 盘活低效用地、停缓建项目，发展五型经济，突出总部经济、流量经济等；致力于和企业共谋，引进多元商业，发展文创产业，通过商业运营让历史悠久的街路重焕生机；通过多个特色餐饮、高端零售、休闲体验等特色庭院打造，重新带给城市丰富的配套功能经济业态。人文魅力彰显行动 对历史建筑进行改造利用，既要有“修旧如旧”也要有“修旧如新”。历史保护建筑以复原为目的，继承其应有的功能与价值，保证城市空间和历史风貌的完整性。充分挖掘中共奉天市委旧址等文物建筑历史，传承红色文化，讲好城市故事。以人为本，优化步行商业空间，人车共存，打造时尚稳静街区。绿色生态优化行动 通过“提质增绿”“树穴连通”“人非隔离”“海绵城市”等道路更新策略，精选大山樱、美国红枫、海棠等特色开花树种，打造全线连续、多彩的行道树生态绿廊，挖掘特色节点，赋予场地新功能，利用街角空间打造活力口袋公园，艺术化街道设施系统性展示街区历史文化脉络，将太原街地区的百年历史印记渗透至街区，做到一街一景，实现景观环境高品质发展。增设微型绿地、街角公园。对两广场、三街路进行景观绿色提升。韧性智慧支撑行动 将太原街地区经营性停车场接入沈阳盛事通好停车平台，实现线上车位查找、预约、智能支付；通过与百度、高德等企业合作，搭建三级停车导视系统，提升停车资源时空利用率；引导小区停车泊位接入沈阳盛事通好停车平台，鼓励白天闲置车位对商业、办公停车开放。太原街商圈推行“地下2 小时停车免费”理念，引导停车入地，系统解决太原街停车难问题。设置智慧门禁、监控、照明、智能储物柜。继续优化完善“党建引领、邻里守望合和共治”一网统管综合指挥应用平台，推进城市精细化管理体系建设。资料来源：沈阳市政府网站，华泰研究 资金来源：资金来源：国企平台国企平台+国开行贷款国开行贷款+商业银行贷款。商业银行贷款。根据沈阳市政府网站，太原街城市更新项目总投资 145 亿元，其中核心发展板块计划总投资 25 亿元，资金来源包括国企平台、国开行政策性贷款和商业银行贷款。和平区出资 5 亿元成立太原街城市更新有限公司，向国家开发银行申请 2.53 亿元政策性贷款作为项目资本金，撬动工商银行 20 亿元城市更新项目贷款。就沈阳全市而言，17 个城市更新片区已累计取得 179.3 亿元银行授信。收回投资：收回投资：组合开发储备地块的销售回款组合开发储备地块的销售回款+改造新增商业地产的经营收入。改造新增商业地产的经营收入。一方面，太原街城市更新项目与 6 个棚改储备地块进行组合开发、肥瘦搭配，我们预计储备地块未来的销售回款将成为平衡项目资金的重要渠道；另一方面，项目范围内改造新增的商铺、产业办公、租赁住房、停车场等，也将持续产生现金流入。市场化参与主体华润置地由于采用代建代运营的轻资产模式，不存在收回投资的问题，可以获得代建和长期的运营管理收入。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 图表图表8：沈阳太原街城市更新效果图沈阳太原街城市更新效果图 图表图表9：沈阳太原街城市更新效果图沈阳太原街城市更新效果图 资料来源：沈阳市政府网站，华泰研究 资料来源：沈阳市政府网站，华泰研究 合肥合肥卫岗王卫片区卫岗王卫片区城市更新：城市更新：国企主导一二级联动，国企主导一二级联动，土地出让附带改造要求土地出让附带改造要求 根据合肥市政府网站，2023 年合肥将加快推进现有 104 个城中村改造，力争三年内基本完成。卫岗王卫片区是合肥重点推进的城市更新试点区域，片区内也包含多个城中村。该项目入选了住建部实施城市更新行动可复制经验做法清单。改造模式：改造模式：国企平台主导一二级联动开发，土地出让附带改造要求，拆除重建国企平台主导一二级联动开发，土地出让附带改造要求，拆除重建+整治提升整治提升+保留保护，引入市场化主体代建。保留保护，引入市场化主体代建。根据合肥政府网站，卫岗王卫片区位于合肥市包河区，片区内的上下卫、吴夹衖、段郢、臧大郢、贾小郢等村组已成为合肥二环内为数不多的集中连片城中村区域，普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞以及公共服务设施短板突出等问题。2022 年初，合肥全面启动城市更新工作，卫岗王卫片区成为全市重点部署的“三片”之一，被纳入城市更新首批试点区域，项目范围 2.4 平方公里，总建面约400 万平，计划综合采用拆除重建、整治提升和保留保护等多种方式：一方面对片区内年代久远、老旧杂乱的上下卫、吴夹衖等城中村区域实施征迁，将集体用地转化为国有用地，原住民可选择实物安置或货币化安置的补偿方案；另一方面，对部分老旧小区、沿街老旧建筑、破损道路和街头游园实施综合改造提升，此外还将进一步补齐公共服务设施短板，新建一批学校、卫生服务中心、绿地公园、安置房等。卫岗王卫片区城市更新由区属国有企业主导运作,以一二级联动开发为基础，将轨道 TOD 项目、片区安置房、公益性项目建设等作为土地上市条件。根据合肥政府网站，合肥市包河区城市更新建设有限公司（区属国有企业）为卫岗王卫片区土地一级整理单位，同时也通过招拍挂底价竞得片区城市更新相关地块的二级土地开发权。根据中指院的数据，截至 23年 6 月末，卫岗王卫片区城市更新相关地块已经分三批次出让，竞得人均为合肥市包河区城市更新建设有限公司，土地总价为 26.81 亿元。这些地块普遍附带细致的出让条件，包括一个 TOD 综合开发项目、21.91 万平实物安置住宅、8000 平租赁住宅，青年路道路及沿线立面提升改造，老旧小区管网提升改造，以及若干公园、道路、幼儿园的建造要求等。此外，项目还引入本地民企作为代建和品牌输出方。根据安徽合肥公共资源交易中心，23年 3 月末，安徽置地投资有限公司（民企）中标卫岗王卫片区城市更新项目经营性地块委托开发管理及品牌输出服务，中标价 1.1 亿元。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 图表图表10：卫岗王卫片区城市更新卫岗王卫片区城市更新相关地块相关地块 地块名称地块名称 用地性质用地性质 计容建面计容建面（万平）（万平）拿地总价拿地总价（亿元）（亿元）拿地时间拿地时间 竞得人竞得人 溢价率溢价率 配建或特殊要求配建或特殊要求 包河区徽州大道以东、望江路以南 综合用地(含住宅)9.01 4.73 2022/06/23 合 肥 市包 河 区城 市 更新 建 设有 限 公司 0%该地块为 TOD 综合开发项目，无偿移交 4.6 万平住宅用于实物安置，配建一座 5400 平幼托 包河区徽州大道以东、望江路以北 综合用地(含住宅)10.33 4.20 2022/06/23 该地块为 TOD 综合开发项目，无偿移交 5.8 万平非住宅用于实物安置，对公园和城南影剧院实施整治提升改造工程 包河区桐城南路与平天湖路交口东北角 住宅用地 8.71 3.08 2022/12/22 无偿移交 8000 平租赁住房、7.91 万平住宅用于实物安置；修建夹衖巷、牧童路、2.26 亩公园绿地，均无偿移交政府；同步对省医药公司家属楼小区实施管网提升改造工程、对青年路实施道路及沿线立面提升改造工程 包河区徽州大道与殷汇路交口东北角 住宅用地 1.96 1.63 2022/12/22 包河区太湖路与合巢路交口东南角 综合用地(含住宅)7.14 5.03 2022/12/22 包河区仙寓山路以东、水阳江路以北 住宅用地 1.34 1.43 2023/04/25 无偿移交 3.6 万平住宅用于实物安置，修建合巢路，幼儿园一所 包河区徽州大道以东、望江东路以北 住宅用地 5.57 3.34 2023/04/25 包河区夹衖巷以东、平天湖路以北 住宅用地 7.85 3.36 2023/04/25 资料来源：中指院，华泰研究 资金来源：资金来源：国企平台国企平台+国开行贷款国开行贷款+省级财政支持。省级财政支持。根据安徽合肥公共资源交易中心的数据，卫岗王卫片区城市更新工程项目总投资约 40 亿元，再加上拿地成本、代建成本等。资金来源除了由区属国有企业合肥市包河区城市更新建设有限公司筹集之外，还得到了国开行和省级财政支持。根据安徽省住建厅网站，安徽省住建厅与国家开发银行安徽省分行签订战略合作备忘录，支持“整市(县)推进”城市基础设施建设模式，正在推动重点项目 60 个，实现授信 183 亿元；此外，安徽省财政厅、省住建厅联合下达 2023 年城市更新专项资金，合肥市获得 1200 万元，将带动卫岗王卫片区在内的 3 个片区城市更新项目。收回投资：收回投资：一二级联动开发的销售回款。一二级联动开发的销售回款。我们预计卫岗王卫片区城市更新将主要依靠一二级联动开发的商品住宅销售来收回投资。根据中指院的数据，项目相关地块合计计容建面为 51.91 万平，扣除无偿移交政府的安置房、租赁住房 21.91 万平，剩余 30 万平以可售商品住宅为主。市场化参与主体安徽置地由于采用代建模式，不存在收回投资的问题，可以获得代建费收入。图表图表11：合肥卫岗王卫片区城市更新合肥卫岗王卫片区城市更新 TOD 项目效果图项目效果图 图表图表12：合肥卫岗王卫片区城市更新合肥卫岗王卫片区