年瑞德地产南宫依云山庄项目前期策划方案-108p.pptx

南宫依云山庄项目前期策划方案提报单位：瑞德地产策略机构提报时间：2011年4月23日第一部分市场环境分析项目区域解读项目竞争环境冀南商贸重镇 区位优势明显南宫市位于河北省南部，地处冀鲁豫三省交汇地带，因交通便利、商业繁荣、物产丰饶，而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。全市总面积854平方公里，总人口46.8万。南宫素以“河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”，“中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。南宫境内各类交通干线密集，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速公路贯穿全境，106、308国道和邢德线在市区交汇，“京九”铁路纵贯南北，并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢（台）德（州）高速邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。中心城市中心镇（东部经济区中心）项目区域解读项目竞争环境南宫市经济发展面向好2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。GDP增长趋势图人均收入增长趋势图城市发展规划 城市向东城市空间结构：“中心城市中心镇一般镇”三级城镇体系。“一核三轴”的空间布局结构，“一核”指市区，“三轴”指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。城市规摸：城市人口规模:2010年为13.0万人，2020年为20万人。城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。本案一轴：308国道一轴：邢德公路一轴：106国道项目区域解读项目竞争环境东开发区项目区域解读项目竞争环境“品”字形的项目分布n以市政府为核心的开发区板块，包括多层、小高层和高层等产品类型，该区域项目多为以中档楼盘；n 以群英湖为核心的群英湖板块，该区域以大型楼盘为主，多层、洋房、别墅等产品类型齐全；n位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定位中端市场。锦绣花园天地名城世恒新城群英胡宝成明郡中景官邸文景名苑滨河人家龙泽苑梧桐人家怡海花园本案天地名门天骄国际金科凤凰城群英湖板块南部板块开发区板块项目区域解读项目竞争环境本次提报甄选与本案规模、位置、产品类型具有较大可比性的在售项目作为重点分析。与本案相似度：n都位于东开发区，区位相近n社区规划类似n建筑产品类似n容积率、绿化率相似n销售价格接近项目区域解读项目竞争环境项目位置滨河家园东临，与龙泽苑斜对面建筑类别多层电梯住宅，一层车库或小房项目情况四期在建两栋户型类别三室、二室、四室，面积范围面积99-145销售价格期房均价期房均价2000元元/平方米，平方米，车库面积18.3、27.08 开盘时间2010年12月23日 销售情况剩余20套房，2011年5月份即将开盘两栋总价范围21万-28万付款方式贷款、公积金、一次性、分期产品特色落地阳台、主卧飘窗、南北通透、中空窗小区配套项目紧临在建的市政公园。社区内有幼儿园、占地百亩项目规模大、园林式建筑梧桐人家项目区域解读项目竞争环境建筑外观设计售楼部小区主干道外立面项目区域解读项目竞争环境户型设计n户型面积段91137，主力户型120三居室；n纯板楼户型设计，格局方正，功能设计人性化；n一梯两户，大面宽、短进深，南北通透。项目名称体量（）怡海花园6万梧桐人家13万滨河家园16万龙泽苑15万群英湖2万世恒新城10万锦绣花园35万天地名城18万宝成明郡20万南宫在售项目规模分析南宫预计今年上市面积至少60多万平米，在售项目规模以10万平米以上的大盘为主，即将入市的宝成明郡规模20万平米左右，为目前市场上规模最大的项目。竞争市场小结南宫在售项目产品分析区域内以多层产品为主，占总体的60%以上，其次是小高层产品占20%，洋房产品占到10%，高层和别墅类产品占10%。竞争市场小结南宫在售项目户型分析n小三室和大两室户型受到消费者的追捧，三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型。n主力户型为3室2厅2卫/一卫n主力户型面积:110-130(阳面有客厅、卧室的占一部分)。竞争市场小结南宫在售项目价格分析多层6+1（不带电梯）价格在14002100元/之间；多层6+1（带电梯）价格在18002400元/之间；小高层的均价为2400元/左右；别墅的价格在27003400元/之间；总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的商品房销售均价在2000元左右。竞争市场小结南宫在售项目客群分析项目名称项目名称购买人群购买人群怡海花园县城政企单位员工、私营企业主梧桐花园外出经商人员、县城企事业单位职工滨河家园县城居民，周边乡镇居民龙泽苑县城居民、周边乡镇居民群英湖政府公务员、私营企业主、外出经商人员天地名城县城政企单位员工、私营业主宝成明郡刚开始内部认购，客群尚不明确分布区域：南宫城区及临近乡镇需求划分：结婚用房、拆迁用房、乡镇人员入城置业竞争市场小结第二部分项目自身条件分析n本项目位于南宫市经济技术开发区东进路与东环路东南角；n东进路、东环路属城市一级主干道，交通便捷。项目区位项目地理位置项目周边发展状况项目总体规划东环路东进路胜利路本案项目地理位置项目周边发展状况项目总体规划地块现状n地块方正、平整项目北侧为在建的工商局和水务局西侧为工业区南侧是耕地东侧是农村民居项目地理位置项目周边发展状况项目总体规划序号项目单位指标备注1总用地公顷19.2约290亩2总建筑面积82970其中职工公寓44850专家公寓16200商业、医疗配套12000职工培训中心、食堂5000职工文体活动1200教育3000变电所、换热站600门卫室1203建筑占地面积460004建筑覆盖率%245绿地率%406容积率1.27停车位辆2000n项目规模大，吸附力强n容积率低，居住舒适度高经济指标小结利好条件：1、项目占地19.2公顷约合290亩，规模较大，具有开发大盘基础；2、1.2的容积率，使本项目可以开发低密度舒适社区；3、随着未来南宫市开发区向东部的进一步发展，将为本项目带来地块升级以及客户群等利好条件。不利条件：1、项目处于开发区的东部延伸区域，现阶段区域认知度不高；2、项目周边缺乏商业和生活配套，居住氛围不成熟；3、目前周边发展较为滞后，周围被农村占据，影响项目整体形象。项目自身地块基础较好，但周边环境成熟度低。随着政府规划，以及不断开发，未来发展前景看好。第三部分项目运作关键点SWOT分析项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析区位优势本案位于城市重点发展区域；交通优势本案所处地段交通便捷；品牌优势开发商实力雄厚，有助于提升项目形象；规模优势项目整体体量大，有利于打造良好的社区居住氛围；S优势W劣势缺乏配套项目周边缺乏商业和生活配套；噪音污染临近外环，有噪音污染；人气不足临近工业区，居住氛围不成熟；低端形象周边为工业区和市郊民居，影响项目高端形象。项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析O机会城市规划南宫东区城市建设力度较大，未来规划较好；机关搬迁随着政府职能单位及相关企事业单位的迁入，为该区域地产发展创造销售机会。（周边企业：千喜鹤食品工业园、龙翔饲料、广电中心、电力调度中心、公路管理中心、冀南长城医院、汽车站、客运物流中心）；收入增加南宫居民收入水平提高，购买力增强。项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析T威胁政策风险国家宏观调控政策频繁出台，购买者观望气息较为浓重；客户分流同区域楼盘众多，客户分流严重。项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析难点一：项目地块临近工业区，周边缺乏商业和生活配套设施，居住氛围不成熟？难点二：项目定位中高端，市场中高端楼盘竞争激烈，如何吸引有效客群，实现快速销售？我们的出路：吸引南宫城区区中高端客户保证利润最大化以及后期价值的提升做真正对位产品，精准定位锁定目标客群规避未来激烈的中低端市场竞争，最大限度提升自身价值，创造高性价比，立于不败创新有效的营销推广方式引爆市场，冲浪营销、滚动开发，实现快速销售，快速回流项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析项目运作关键点：n拔高项目形象，提高客户心理预期n打造差异化，规划优质、舒适、现代、科技产品n准确定位目标客群，加速有效客户的迅速积累n现代、多元化、具有针对性的推广方式项目SWOT分析项目运作难点分析项目运作关键点分析决胜要点：以正规军打农民军富有特色的产品定位VS平凡无奇的产品科学的开发节奏VS混乱的项目管理系统的营销战略VS凌乱的销售组织第四部分客群定位要求居住的舒适度和身份的体现；小区安全、物管、教育配套设施齐全；地段有升值的前景，邻里的和睦相处。客户关键词描述客户关键词描述项目定位原则 项目客户定位 项目产品定位本地私本地私营业主营业主在外经在外经商人士商人士公务员公务员客群定位客群定位本地私营业主：这部份人年龄一般在3050岁，主要是南宫各类批发市场、门店经营者。消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业；生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋；产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。购房首选地点：南宫市城区品质：高档住宅项目价格：3000元/平米以上项目定位原则项目客户定位项目产品定位在外经商人士：这部份人年龄一般在3045岁，在外地经商，收入比较高；个人社会和经济特征：消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理；生活基本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心；产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。购房首选地点：南宫市城区品质：中高档住宅项目价格：均价2700元/平米左右项目定位原则项目客户定位项目产品定位公务员：这部份人年龄一般在3035岁，在南宫定居。消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，会享受生活，喜欢激情浪漫的生活，多数为首次置业；生活基本态度和观念：责任心很强，由于工作原因需长期定居；产品需求描述：一般喜欢时尚的产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。购房首选地点：南宫市城区品质：中高档住宅项目价格：均价2300元/平米左右项目定位原则项目客户定位项目产品定位第五部分项目定位体系中心化，而非中心基于城市发展的大思维挖掘区域价值关键词：基于未来、城市价值、城市新 的增长级n在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划；n准确的区域价值定位极大提升项目价值，为大盘实现核心吸引力，形成“中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市互为增值。n大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、框架性的、弹性的。关于大盘大规模开发的利润来源于开发节奏以财务目标为核心的开发策略关键词：前瞻性、资源分配、规划价值n以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。n大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏、前瞻性视野和市场预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。组团之间要有差异，有提升，给消费者理由。n旧村拆迁等增加项目投入的状况为项目约束条件，其安排以实现项目利润最大化为前提。华侨城波托菲诺华侨城波托菲诺关于大盘全面OR局部领先？基于竞争的可持续发展的项目核心能力关键词：资源价值、可持续发展、动态选择n大规模开发必须在规划设计上必须体现出项目的独特价值项目核心能力，这种核心能力往往与项目独特的资源相连，从而保证项目的可持续发展。n在产品的分期设计中应兼顾不同时期市场竞争和客户群的变化，从规划上确保项目持续竞争优势关于大盘商业价值最大化？配套开发策略的制定是项目成功的关键关键词：配套分级、规模适度、配套开发策略n大规模开发的配套首先是用来展示生活方式、用来示范品质的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升n大规模开发的配套一般分为三个级次，不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同n因此，在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败关于大盘主流市场OR细分市场？动态的客户层面选择关键词：主流客户、客户群转化n陌生区大规模项目要立足于主流客户群，并且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。n陌生区大规模项目，还要关注客户群体的转化。在客户定位方面要考虑启动客户群与核心客户群是否存在差别。n一般来说，城市边缘陌生区的客户可能有：主动郊区化人群、被动郊区化人群、外来/乡镇人群等。关于大盘大盘，立势是关键营销创造价值关键词：区域营销、强势n大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。n强势是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。强势有利于形成区域中心化与区域价值。n启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。n在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发.。关于大盘大盘的高端路线如何做高端，项目整体形象内核如何确定？现代风格市场趋同，难以跳出市场做项目中式风格调性偏冷，需要市场较高的整体水平才能得以认同异域风情契合消费者心理，可控开发成本，形象出众，易于营造高端项目形象异域风情如何实现？华丽、高贵、典雅，但宏大与华贵之余，细节追求精致，完美而考究。欧陆风格过于庄重，且成本较高异域风情如何实现？美式风格从欧洲风格发展继承而来由于美国人的文化、生活习惯及气候等众多因素，其建筑文化自由、惬意、奔放和随性。过于随意澳洲风格通透和开放，常采用首层架空以及飘逸的外阳台，建筑轻盈、精致、有灵性。缺乏明显识别性地中海式风格地中海式建筑给人的感觉是丰富的、亲切的、自然的；红瓦、坡顶、挑檐，优雅的拱型窗，充满细部的装饰，变化多样，充满了明快丰富的空间层次感。特色鲜明，经受无数成功案例的证明地中海风情的最佳体现西班牙风格n海湾式布局：“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，使用水系、绿化带进行空间分割，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现建筑与水与人的完美和谐。n层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。地中海风情的最佳体现西班牙风格n浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。地中海风情的最佳体现西班牙风格n典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用。n取材朴实，产品精细化：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人质朴的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可以保持屋内温度。定位体系的确定n南宫地区首席本项目定位为高端楼盘，需将视点抬高，以整个南宫地区的高度，将本项目定位为地区最正统的高档项目。n纯正西班牙风情超越市场简单欧式风格，以更为纯粹的西班牙风情作为项目形象内核，打造南宫市场最靓丽最纯粹的地中海风情社区，支持项目高端定位。n花园住区强调项目优越的景观资源和舒适的居住享受，满足消费群改善居住条件、提升居住水平的置业梦想。南宫首席纯正西班牙风情花园住区经过市场调查，对于影响高档楼盘的标准的因素，前五位分别是配套、物业、产品、位置、安防设施，而景观及建筑风格同样受到消费者较高关注。高档楼盘标准n 消费者问卷调查消费者心目中的高端楼盘是什么样的？在社区配套方面，主题公园、幼儿园、健身房是南宫当地客群较为重视的社区配套因素，会所受到文化层次及素质较高的人群的喜爱。社区配套n 消费者问卷调查此次调查显示，智能安防系统是当地客群普遍关注的一个因素，而地暖、可视对讲、24小时热水、中空玻璃及直饮水也受到了普遍关注。房屋配套n 消费者问卷调查定位体系的确定客群定位：面向城市高端客群别墅及类别墅产品面向城市改善型中高收入客群多层花园洋房及高层富豪阶层高收入阶层中高收入阶层中低收入阶层n以购房区域分，本项目客户群体大部分生活在市区以内，包括市区和郊区的城中村，部分客户是周边县市的高收入客户。n以从事职业分，本项目目标客户主要分布在医生、公务员、私营业主、企业高层管理等中高收入职业内。定位体系档次定位：高端住宅区产品定位：高层+多层花园洋房(部分设置电梯花园洋房)+别墅花园洋房：5层半花园洋房联排别墅：两层半联排别墅彰显项目高端品质叠拼别墅：2+3叠拼别墅独栋别墅：大独栋+小独栋商业小高层多层洋房组团独栋别墅叠拼别墅联排别墅中心景观带定位体系详细阐述社区规划充分结合地块特点及景观资源定位体系详细阐述建筑风格纯粹西班牙风格建筑花园洋房别墅定位体系详细阐述建筑风格纯粹西班牙风格建筑多层高层定位体系详细阐述建筑风格纯粹西班牙风格用材定位体系详细阐述细节体现高端楼盘出众的细节处理露台、屋檐的细节单元大堂入口空间细节变化定位体系详细阐述户型设计高层住宅针对中高端改善型需求客户n保证明厨明卫n外飘窗n阳台落地窗n空中院馆或入户花园n面积略大的两室户型可设计成两房半形式，增加户型竞争力。面积主要为85平米左右两室和110-130平米三室两厅两个档次。可设置部分140平米左右舒适性稍强的户型。85平米左右两室：35%110-130平米三室两厅一卫：45%140平米三室两厅两卫：20%定位体系详细阐述户型设计花园洋房针对城市中端客户n保证明厨明卫n电梯洋房做到电梯入户n外飘窗n主卧带尺度舒适的卫生间n主卧步入式衣帽间n阳台落地窗n入户花园/步入式衣帽间n空中院馆n大面积户型双主卧设计n部分户型错层设计户型面积为130-150平米和180-200平米两个档次。130-150平米为主。定位体系详细阐述户型设计别墅针对高端客户n保证明厨明卫n外飘窗n主卧带卫生间n舒适型户型主卧步入式衣帽间n阳台落地窗n露台n双入户，前后庭院n半地下车库及影音活动室n端头别墅超大私家庭院户型面积为200-220平米和300-350平米两个档次。位于端头户型为300-350平米，位于中部的为200-220平米。定位体系详细阐述户型设计其他亮点元素n一层带花园；n与地下室直接连通，形成“下跃”。定位体系详细阐述户型设计其他亮点元素n高层户型注重空间的灵活变化；n强调户型的实用性。原始户型两室变三室定位体系详细阐述景观规划中心景观+组团景观+台地景观n充分运用水资源，在社区内各组团与中心景观营造贯通溪景。n根据地势高低，做出台地效果，区分组团，并营造高低错落的景观效果。n结合中心景观设计西班牙主题公园。n设计四季景观园林体系，做到四季有景，三季有花。定位体系详细阐述景观规划中心景观+组团景观+台地景观定位体系详细阐述特色会所会所与中心景观结合设计会所功能：商务会馆、休闲健身、室内泳池、书吧等。定位体系详细阐述高档住宅房屋配置提升居住品质的设置n新风系统n彩色可视对讲单元门n地暖n断桥铝合金门窗n双层中空玻璃n入户指纹锁n紧急报警按钮n别墅设置中央空调定位体系详细阐述高档物业服务彰显高档楼盘风范，给业主体贴入微的服务邀请国内知名物业公司提供技术支持，打造南宫最规范的社区物业服务，让客户体会到目前南宫最舒适、规范的物业服务。（可结合目前开发项目进行运作）定位体系详细阐述价格定位参照城市价格水平，实现低开高走n价格：按照市中心售价最高楼盘的标准，低开高走，保证整盘均价2200元/平米。定位体系亮点汇总定位体系亮点汇总n浓郁的异域风情及富于变化的社区规划n彰显极致生活享受的花园洋房和滨河联排别墅n270幽雅滏阳河景观资源n4000平米中央景观及优美的组团景观设计n创新户型设计及合理的面积区间n高档住宅硬件设施及智能化安防设计n高档社区会所n高标准规范化物业面积及业态控制商业初步定位n集中式商业建议规划为3-4层，单层面积1000平米左右；业态为超市，餐饮；n其余临街二层商业以社区服务型为主，业态有银行网点、社区服务、餐饮、精品店等。商业规划具体建议n西北角规划3-4层集中式商业，一方面满足目前周边无中型商业的需求，一方面满足政府规划条件中的相关要求。n其余规划二层商业。商业初步定位商业初步定位集中商业临街商业带绿化带商业连廊封闭式OR开敞式产品规划建议商业部分街区氛围营造开放、参与产品规划建议商业部分商业销售价格商业初步定位商业初步定位n目前项目周边无在售商业，无可参考商业售价。n如以租金计算，根据净现值法测算商业价值过低，不能作为定价支持。n商业定价需在项目销售中后期，届时本案形象初步确定，商业价值大幅提升，商业售价需根据市场水平另行确定。n根据目前南宫河西中高端楼盘的商业售价水平。第六部分开发节奏控制及规划细节建议商街明星、聚宝盆战略站位：树形象、资产沉淀中后期高产田、富矿战略站位：高端产品线、树品牌、创利润一期提款机、血库战略站位：短期现金流、可复制发展模式商业一期二期组团三期组团规划设计卖点卖点规划设计要点要点如何在规划设计中建立项目价值点，并能够作为后期营销的卖点从市场产品平台及当地适用性的角度，在规划设计中应满足的要点1.规划理念：欧洲贵族血统论4.建筑风格：标签感十足的建筑风格2.仪式化社区入口5.精装入户大堂6.楼王升级配置8.停车设计要点9.配套设计要点（幼儿园/会所）10.规划布局设计要点（布局/边界）7.户型设计要点：户型配比/布局/设计亮点3.整体规划（香榭丽舍大道/凡尔赛广场/香奈尔大道/蒙特高地）风格一 欧式人马雕塑风格张扬开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑益彰，展示入口广场的华贵风格二 以微缩凯旋门作为入口设计控制成本，求神不求形；风格鲜明独特、营销感强规划理念：欧洲贵族血统论香榭丽舍大道艺术雕塑主题长廊纯正的欧洲园林元素：砖石铺地/线性水系/草地/乔木以艺术性铺装为主，两侧夹道布置点状雕塑考虑当地气候条件，水系考虑枯水景仪式化社区入口整体规划（香榭丽舍大道/凡尔赛广场/香奈尔小径/蒙特高地）香奈尔小径灌木树阵主题纵向景观位置组团景观特征尺度感/气度/设计感要点整体以铺装为主，周边辅以少量灌木、常绿针叶树种；中部设置可进入性旱喷硬铺装主题景观凡尔赛广场精装入户大堂精装入户大堂（参考）采用酒店式大堂挑高设计，高档装修吸引眼球，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知 户型设计原则户型设计原则n南北通透，全明设计，阳光鲜氧自由穿梭；n户型结构方正实用；室内空间利用最大化；n 功能设计更加合理，动静隔离、干湿分区；n分区明确，互不干扰，南北朝向，不见西晒。户型设计要点一层赠花园，中间层赠观景露台，顶层赠超大露台、阁楼露台&退台露台开发商仅完成基本框架，由客户入住后自己完成其余施工建设，封闭成阳台或是房间。既降低了开发商成本，又给予了客户实惠，增加了赠送面积。入户花园飘窗设计，可以设计为假飘窗，增加赠送面积；飘窗台面下墙体为空墙，可拆除，增加室内使用面积。三室两厅双卫120平米通透客厅餐厅，客厅全景阳台，卧室全彩光设计是三口之家的完美空间;更享居家乐趣；合理主卧室布局，轻松营造多样情趣空间。本项目设计中，可依此户型，在保证舒适的基础上减少居室面积，增加露台面积n针对竞争楼盘市调分析，以及项目的高端定位，建议将主力户型面积区间设定为80平米到130平米之间。n根据市场呈现出的热销、滞销房源特征，建议将主力户型定在85平米左右两居，110平米左右三居，设计少量130平米以上大三居、大四居，满足不同类型客户的需求。一、二期户型配比建议独栋别墅户型展示联排别墅户型展示针对客户市场需求，建议将联排别墅主力户型面积区间设定为160平米到220平米之间，独栋别墅面积在300平米左右；三期户型面积建议第七部分营销整合吸引点 全程体验式营销！STEP1去化不良体验现房是把双刃剑。（口碑/产品/服务）“分案名”推广。n两期在产品、定位面的差异化。n一期品牌老化。STEP2导入全新品牌水榭花都4期峰尚STEP4体验生活方式STEP3体验产品、服务STEP5体验价值观5月6月9月10月7月11月准备期12月产品体验生活方式体验价值观体验系列活动事件贯穿体验过程。入市准备售卡转签分批销控去化登记咨询体验动线打造产品体验期目的：对产品形成良好预期重点内容：营销方面：n开放体验区间n进行产品体验活动nVIP卡发售n确定首批推售房源常规体验动线1接待中心常规体验动线2围挡包装常规体验动线3社区一期/广场常规体验动线4社区一期/服务常规体验动线5园区一期/景观常规体验动线6样板间集成式体验中心模式形象、产品、理念、生活方式高度集中体验。活动事件类活动体验1“版块运动”论坛活动体验2高端产品论坛活动体验3国际建筑大师沙龙活动体验4二期新案名揭牌仪式生活方式体验期目的：情感营销，使客户在精神层面认可项目重点内容：营销方面：n结合项目卖点组织客户活动nVIP卡转签n重新销控房源活动体验1新品发布会活动体验2公园游园会活动体验3摄影大赛活动体验4百年名校亲子游价值观体验期目的：促销，提高客户满意度，降低第二批入市单位市场抗性重点内容：营销方面：n系列客户维护活动n首批单位分批量销控入市，基本完成消化；n为第二批客户进行积累；活动体验1新年酒会活动体验2世界友好之旅韩国华城活动体验3投资理财讲堂活动体验4捐资助学活动The end