房地产市场报告成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告.docx

机密资料严禁转载成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告日期：2004年8月19日 机构：成都尺度房地产顾问目 录第一部分 成都经济走势分析4一、前言4二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度41、 城市总体经济实力42、城市人口发展状态，成都市跃居首位53、城市居民购买力总体状态54、城市居民潜在购买力状态65、城市对外开发程度状态76、城市居民收入状况77、固定资产投资状况88、房地产投资状况9三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）91、历史数据分析（涉及相关性分析）102相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断113按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据12四、成都市经济指标预测数据的深度剖析171、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势172、人均指标至2002年走势状态183、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势20第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述23一、投资与开发231、区域262、价格273、物业形态284、空置面积28三、土地购置情况291、上半年成都土地供应区域分布302、2004年上半年成都土地市场特点：30四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题321、区内商品房供求总量短期失衡322、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大333、二手房价格涨幅太快334、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大33第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究34一、RBD及RBD与CBD的关系34二、成都RBD的形成特征37三、成都城市RBD的形成过程391、杜甫草堂片区392、武侯祠片区393、青羊宫片区404、文殊院片区405、大慈寺片区416、宽窄巷子41第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究48一、波动景气指标的选择491、房地产业总量指标502、房地产投资类指标503、房地产生产类指标504、房地产交易类指标515、房地产金融类指标516、房地产价格类指标51二、成都房地产周期波动分析511、成都房地产扩散指数52三、成都房地产业的发展趋势541、成都房地产业经济周期波动的长度542、成都房地产业经济周期波动的幅度55第五部分 成都中高档餐饮市场研究55一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势551.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状551.2 成都中高档餐饮市场特点601.3 成都中高档餐饮行业竞争分析621.4 成都大型餐饮企业发展趋势65二、 居民中高档餐饮消费特征研究662.1 消费结构分析662.2 消费区域分析69第六部分 成都休闲娱乐市场研究701 成都休闲娱乐市场整体状况701.1 成都休闲娱乐市场的构成701.2 成都休闲娱乐市场特点711.3 成都休闲娱乐市场发展趋势712 成都休闲娱乐业重要业态分析722.1 酒吧业722.2 电影院73第七部分成都外资零售企业区位选址分析761、成都市外商投资零售企业的特征762、成都市外商投资零售企业的区位773、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势804、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系815、结论与意义83第八部分 成都市商务办公物业市场调查84一、前言：84二、供应市场841.供应市场的总体状况842.基本数据：863、需求市场921）基本情况922）目标消费市场的需求心理分析933）商务办公物业消费群体的需求倾向94第九部分成都市别墅市场浅95一、成都市别墅市场概况：961、 区域位置分布零散962、 档次之间的差异巨大963、 产品不断变化964、整体销售欠佳局部反差极大97二、 典型案例981、顶级别墅代表草堂之春982、大众型别墅代表君临天下993、综合社区的别墅部分（高档部分）锦官新城1004、郊县别墅（大众型）华楠半岛100第十部分 成都小户型市场调查研究报告101一、成都市小户型物业的演变101二、小户型项目各单项指标分析103三、市场供应分析103四、产品基本类型：104五、需求市场特征104六、目前成都市小户型物业存在的缺陷107七、目前成都市小户型物业的市场数据分析1081、小户型项目开发区域的分布1082、小户型项目开发的环线分布1093、小户型项目的开发方式1104、小户型项目的交房标准1115、小户型项目的建筑形态111八、目前成都市小户型物业典型案例分析112第一部分 成都经济走势深度研究一、前言二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度1、 城市总体经济实力2、城市人口发展状态，成都市跃居首位3、城市居民购买力总体状态4、城市居民潜在购买力状态5、城市对外开发程度状态6、城市居民收入状况7、固定资产投资状况8、房地产投资状况三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）1、历史数据分析（涉及相关性分析）2相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据四、成都市经济指标预测数据的深度剖析1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势2、人均指标至2002年走势状态3、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势4、房地产投资占固定资产投资比重、GDP比重后期发展在三种水平上态势状况5、人均消费额2001年市四个副省级城市状态比较，成都市处于倒数第五位，相对其它城市而言，后续经济发展的升值空间很 第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述一、投资与开发1、投资状况上半年，我市固定资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资管理渠道观察，基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的35%。在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。房地产开发资金充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家银行都实行贷款总量控制。1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期减少2.62亿元，下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金充足。2、开发状况根据成都市建委的数据，今年16月，在成都市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个。其中：商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安置房45303平方米，工业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9。全市新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问题。二、楼市简析2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为536.22万平方米，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。16月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。1、区域2004上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。2、价格商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在4月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之成都市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。3、物业形态4、空置面积三、土地购置情况1、上半年成都土地供应区域分布2、2004年上半年成都土地市场特点：四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题1、区内商品房供求总量短期失衡2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，已经接近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。3、二手房价格涨幅太快据有关数据显示，二手房14月成交103万平方米，同比增长55，其中住宅增长幅度达到64，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。14月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。不过，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。4、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大从上半年市场发展情况看，房屋买卖市场发展速度远远快于租赁市场，房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提前购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究伴随着经济活动的发展和信息时代的来临，城市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位。它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务的中心职能，更成为了旅游活动的中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。在此过程之中，一种新兴的功能区游憩商业区逐渐在我国一些经济基础较好的城市显露雏形。西部开发的推进给予了成都这座传统的商贸城市更广阔的发展空间，城市新一轮的腾飞业已展开，伴随着旧城改造的步伐，成都的城市游憩商业区也正在逐步显露出其独特的魅力。回顾20012004年的成都城市建设中的闪光点，串连起的恰恰就是新世纪伊始，这座古老的历史文化名城游憩商业区的生长历程。一、RBD及RBD与CBD的关系所谓“游憩商业区”，即英文Recreational Business District 的汉语意译，缩写为RBD。这一典型的舶来品最早由西方学者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游区的购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功能特性而提出。随着中国城市游憩商业区发展进程的加剧和对外学术交流的深入，近年来也有不少国内学者展开了针对国内城市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游发展与规划研究中心主任、著名教授保继刚，他在前人研究的基础上,结合国内外建设的实际，将城市RBD定义为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分；简单的说，就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。近年来，国内RBD发展迅速，较为成型的有：大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改造型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。由于RBD与CBD在名称上极为相似，容易被人混淆，或者认为RBD是从CBD众多功能中分化出来的，但其实，RBD与CBD的关系是复杂的。所谓CBD,即Central Bussiness District,国内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由城市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于城市的相对中心，是城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠，在城市和区域规划中占据重要地位。针对研究中出现的关于CBD结构功能演变方面的认识分歧，国内的学者又以20世纪80年代为分界线，将CBD分为了传统和现代两类：前者为传统的CBD，解释为“中心商业区”，与城市中心区的概念相近；后者为现代CBD，解释为“中央商务区”。传统与现代两者可以并存，但是在职能上存在一定的分工。RBD是相对CBD而提出的，所不同的是：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点，或者一个历史区域里，旅游点是影响RBD区位的最重要的力量。在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些古老的历史场镇，RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。相比而言，CBD讲求经济效益，是经济发展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的发展。根据相关研究，两者重要特征的比较如下表：表1 CBD与RBD的比较从上表可以看出，现代CBD与RBD的联系不大，现代CBD的主要职能是商务办公，吸引旅游者只是其附属功能，一般只是作为现代城市景观的代表而吸引游客，加上地价昂贵，内部缺乏发展RBD的条件。而传统的CBD与RBD的关系则十分密切，在一定的诱因之下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。在下文的论述中，我们将会看到成都传统的CBD与新兴的城市RBD的共生互动的发展演变过程。二、成都RBD的形成特征作为一座2000多年历史的传统商贸城市，成都市的商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形成了成都传统CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以来，城址就几乎没有变更过，所以，几千年来积淀的众多历史景点也多散布在这个区域内，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落宽窄巷子，以及较远一点的著名景点草堂、武侯祠等等21世纪初，随着大规模旧城改造的展开，古老成都的城市面貌开始发生急速的变化，人们一面欣喜着日新月异的繁荣商业和生活工作环境，一面惋惜着老成都风情味道的消逝，特别是那些凝聚着古老岁月里沧海桑田变迁的历史街区越来越成为外地游客和本地居民最喜欢游玩的场所。在这样的特殊情况之下，成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定了新的政策措施：以保护历史街区风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区的范围，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开发。这种新的旧城改造模式如下图：运用这项新措施，成都市划定了最受老百姓关注的中心城区三个重点历史保护区大慈寺、文殊院和宽窄巷子，编制了具有针对性的特殊保护与开发策略，于是，依托于这三处旧城核心区域的历史街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形。在下文中，我们将逐一展开对三个街区规划思路的陈述和评析。 简单的来说，成都城市游憩商业区（RBD）的形成具有以下特征：1、具备传统CBD的商业及人气资源优势；2、拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区；3、在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开；4、得到了自上而下全面的社会关注。三、成都城市RBD的形成过程如前所述，成都城市RBD建立在传统CBD的基础之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等。之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比较优势：1、杜甫草堂片区杜甫草堂是唐代大诗人杜甫为避“安史之乱”而流寓成都时的居所，并在此留下了茅屋为秋风所破歌、恨别、病桔、枯棕等脍炙人口的著名诗篇，因而后人也把杜甫草堂誉为中国文学史上的一块圣地。这里常年游人如织，游客们除了感受园林之美外，更多的是来体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前，杜甫草堂是成都市内一日游的主要景点之一。配套设施：随着500多亩浣花溪公园的建成，草堂周边的古玩、字画、餐饮等经营商家的聚集，客观上已经形成了草堂旅游经济商圈。2、武侯祠片区武侯祠作为纪念三国时期蜀国武侯诸葛亮的祠堂，历来是外地游客游览成都的必访之处，其最大的特点是“君臣合庙”，在全国三国景点中影响力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化为一体的文化内涵，和后世对诸葛亮“鞠躬尽瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韬略的认同，使得武侯祠魅力持久。配套设施：武侯区政府重新审视了武侯祠以及三国文化对该区域的经济发展带动作用，利用这块含金量极高的品牌资源和它已有的市场号召力，加快武侯祠片区的整体规划进度，对以武侯祠为核心的“蜀汉三国文化旅游城”的经济商圈的形成，有巨大的推动作用，相关配套业已形成。3、青羊宫片区青羊宫为西南地区规模最大、也是成都市内建筑年代最久远的一座道教宫观。宫内保存着道教主要典籍道教辑要为全国仅有。虽然道教文化与佛教文化相比，其影响力和覆盖面远不及前者，但由于宗教信仰的差异性以及其历史的深远，其影响力也不可小觑。配套设施：紧邻一环路，地理位置优越，配套设施“天然”形成，文化公园、百花潭公园与之毗邻，琴台路的成功改造，加上青羊宫门票的低廉，该片区已经形成融历史文化、游园、餐饮、休闲于一体的综合旅游休闲经济商圈。4、文殊院片区初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一片净土”。5、大慈寺片区大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林”，是一座极其珍贵的艺术宝库。地理位置的优越：与春熙商圈接攘，坐享成熟商业区的商流、人流和消费氛围，区位优势明显。整个春熙路大慈寺片区的规划目标始建成具有国际影响力的新都市商业中心。1、国际化、综合性现代步行休闲购物商业集群街区，步行休闲购物天堂。2、原生、原真、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土。3、具有强烈现代感和本土文化特色的城市中心商业区和风貌展示区。6、宽窄巷子目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群；规划的目标：该区域有计划结合长顺街，从而形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区，将成为集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观。政府的支持：决定了其土地成本较低。突出优势：文化价值较高、形象好以及政府的大力支持。表2 基于城市RBD资源要求的优劣势比较在大规模旧城改造进行得如火如荼的20012004年间，针对三大历史街区的保护开发工作相继展开：文殊院片区的拆迁改造工程由成都市住房保障中心牵头，聘请了著名的策划人王志纲与本土地产顾问机构协力展开对文殊院片区文化价值和商业价值等的全新挖掘诠释，提出了打造“都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。伴随着即将开始的土地拍卖和商业区建设正式破土动工，文殊院的全新魅力将呈现在大众眼前。宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，预示着这里将呈现的是“传统川西民居+现代时尚商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并且糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。作为地理位置最好，直接连接春熙路黄金商圈的大慈寺保护区规划占地面积相当大，商业基础也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢复维修工程业已竣工并已正式对外开放。大慈寺恢复开放筹备小组委托专业设计公司设计了新的扩建方案，这幅大慈寺的未来蓝图，在规划展示中得到了众多观者的一致好评。在最近开展的成都市民最关心的十大规划中，文殊院、大慈寺、宽窄巷子三大历史街区的改造方案获得了最大的关注度，充分证明了三者在大众心目中的特殊受重视程度。由此，成都城市游憩商业区的轮廓日渐明朗，旧城核心区域，叠和在传统CBD基础之上，三足鼎立的RBD核心区域赫然形成：四、成都RBD内商业地产项目的经营策略设计成都城市RBD诞生于“城市经营”理念主导政府行为的特殊时代背景之下，“经营”同样是这些旧城历史街区改造更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，RBD本身的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的标准。所以，在成都城市RBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的保护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是规划设计的重点内容。成都城市RBD区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：1、之所以要考虑商业后期物业的经营策略设计，是因为成都城市RBD的建设不是靠个别地产开发商的力量推动，而是在城市经营过程中的政府行为主导的结果，希望打造出能够代表成都城市风貌的景观性商业区，“整体性和代表性”成为了其区别于其他商业地产项目的关键之所在，决定了其对于经营管理中“整体风格”统一体现的特殊要求。2、在这里，商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题同样是根据具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。即：协调好投资者与开发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经营管理公司在商业物业管理中的责权界定，以及物业所有者与物业管理者之间对于租金收入的分配问题。比较目前国内商业物业开发中的常用经营策略，可以发现适合于成都城市RBD区域商业物业的经营策略。首先来看目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业发展的初级阶段，特别是适合沿街商铺式的初级的商业物业类型。由于国内商业物业开发尚处于起步与成长初期，目前商业项目开发过程中采用比较多。方式二目前在国内采用不多，适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。结合成都城市RBD经营特征评价这两种经营方式的优劣势如下：表3 基于成都城市RBD经营特征的选择很明显，针对成都城市RBD经营管理“整体性”的要求，第二种方式更加适宜。相对的，政府力量的介入能够消除许多不利的因素，比如对品牌商家的号召力和整合力、对物业设计建筑施工水平的高要求等等。并且，政策的有利倾向对于开发资金压力的减弱也会具有相当的意义。未来展望必须要承认的是，成都城市RBD的形成尚处于初期阶段，很多实质性的工作仍面临许多难题而不能在短期内展开。但是基于上述对其发展历程的阐述，我们可以看到，成都城市RBD的诞生有着理论基础上的必然性和合理性，反映了时代的特征和老百姓的期望，是政府力量适时推动的有益行为，将带来城市商业的升级，因其符合绝大多数群体的利益取向，所以必将消除许多不利因素，最终走向成熟和完善。展望建成以后的成都城市RBD，呈现眼前的是一幅人气涌动、商机无限的繁荣景象，传统的商贸之都将因此迈入全新的商业世纪！最后，让我们再来看一眼即将横空出世的成都城市RBD的模样：表4 成都城市RBD街区主题及功能一览图第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究1978年实行改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。同时在这一时期还先后经历了由复苏繁荣衰退复苏构成的产业扩张、产业收缩阶段，开始形成较为明显的产业发展周期波动现象。从经济增长角度来观察，房地产业增长的趋势曲线与实际增长曲线之间，总会有一定的差距，即房地产实际增长曲线总是或多或少地围绕着房地产增长趋势曲线运动。房地产实际增长曲线与趋势曲线的有规律的偏离现象，实际上就是房地产增长过程中的波动现象。而且还表明了房地产波动的周期特征。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。着眼成都，正确认识房地产业发展的周期波动规律，分析和研究成都房地产周期波动规律，对于指导在成都投资开发的房地产企业，对应周期运行选择相应策略，具有十分重要的意义和作用。一、波动景气指标的选择按照房地产周期波动的外部冲击与内部传导机制，通过上述对影响我国房地产周期波动影响因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，这里在实证分析、研究成都房地产周期波动时，选择了以下16项指标体系，包括房地产投资、生产、交易、金融以及宏观经济等，因而能够较好地反映成都房地产周期波动趋势。1、房地产业总量指标作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值是分析房地产周期波动最为重要的指标。从表中可以看出随着成都房地产业快速发展，不但在成都总体经济中所占的比重相对稳定地保持在一个较高的水平上，而且对成都经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。2、房地产投资类指标选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业发展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中可以直接观察到房地产周期波动趋势。在这里，选择、商品房开发完成投资额，要比固定资产投资更能反映房地产投资的变动情况。房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还可以大致反映房地产利润率水平。3、房地产生产类指标选用商品房施工面积、商品房竣工面积和土地购置费等三项指标，分别反映房地产生产过程中的商品房施工、竣工以及土地开发情况。4、房地产交易类指标选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标5、房地产金融类指标这里选用个人人均住房支出、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额三个指标，说明房地产金融状况。6、房地产价格类指标我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房三个指标。在区位上选择成都市。需要说明的是，由房地产自身特征所决定，这三项房地产价格指标同时也反映了土地价格的变动情况。二、成都房地产周期波动分析与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不代表全部经济的波动过程。因此在正确测定房地产周期波动时，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此，这里采用经济周期理论的扩散指数方法（Diffusion Index,简称DI），来分析成都房地产周期波动。按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标均等时，则表示进入扩张与收缩的转折点；随后当下降的指标数占多数，经济开始进入萧条阶段。这样，根据反映经济活动的各类指标的变动情况，可以计算出扩散指数，用以综合反映在各项经济活动交叉作用、相互影响下的整体经济波动状况。扩散指数的计算公式：DI=扩张指标数/选用总指标数100%1、成都房地产扩散指数根据公式，按照全面所选用的反映成都房地产经济活动的16项指标，可以相应计算出历年来成都房地产扩散指数值。成都房地产扩散指数199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增长率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130注：DI1 为空置面积未调整时的扩散指数（空置率面积增加时计为上升指标）；DI2为空置面积调整后的扩散指数（空置率面积增加时计为下降指标）。结合扩散指数与景气指标的相互关系，同时参照房地产业增加值、房地产投资等指标的变动趋势，我们选择调整后的扩散指数，DI2用以编制成都房地产周期波动趋势图。根据用扩散指数编制的成都房地产周期波动曲线，可以看到1993年以来成都房地产经济已经历了三个波动周期。1）19931996年为成都第一个波动周期。本次周期共持续4年，其中扩张期三年（1993、1994和1995年），这里要说明的是，虽然从扩散指数上来看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，随后又出现了1996年更高的上升，因此仍把1994年视为上升期。景气上转折点为1995年，达到繁荣期（扩散指数为0.9375）；景气下转折点为1996年，随扩散指数回落进入周期低谷。2）19972001年为第二个波动周期。本周期共持续5年，其中扩张期三年（1997、1998和1999年）。在连续两年高位运行后于1999年达到本轮周期的顶点（扩散指数高达0.9375）。随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。3）2002年开始进入房地产波动的第3个周期，目前仍在进行。从2002和2003年的运行情况来看，已开始走出上一周期的萧条阶段进入新周期的复苏阶段三、成都房地产业的发展趋势1、成都房地产业经济周期波动的长度按照波谷波谷的划分方法，根据上面的分析，成都房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动，这些短期波动是否构成新的中期循环，就目前来看，仍需结合未来的实际波动趋势进一步观察分析。但依据国内外对经济周期、房地产周期的深入研究，成都房地产目前所存在的周期波动性将客观存在，长度约5年左右。 目前，成都至2002年以来，房地产业的发展正处在第三个波动周期之中。我们通过上述研究和分析，在成都市房地产经济周期波动运行背景下，成都房地产业在经过一段时间的恢复发展之后呈现出逐步成熟的产业运行态势，因此可以预计第三个波动周期的长度至少在5年左右。2、成都房地产业经济周期波动的幅度房地产周期波动振幅可以用同一周期内峰顶到谷底之间的指标差来表示，主要用来衡量和反映房地产周期波动程度。振幅越大，说明房地产涨落程度越厉害，房地产经济运行越不稳定，反之。通过上面的分析，成都房地产经济运行中并没有出现过大起大落的震荡现象，即使是在波谷，扩散指数仍超过50%，表明在全部指标中仍有超过一半的指标出现上升。可以预期，随着经济调控水平的不断提高，未来成都房地产经济运行过程中的波动振荡将会进一步减小，房地产也将进入更为稳定的运行过程。第五部分 成都中高档餐饮市场研究一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势1.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状 经过十多年的发展和竞争，成都餐饮已形成了各具特色的几大口岸和美食街。其中最著名的有川菜经典美食街(羊市街西延线)、乡土火锅美食街(府南新区)、诗圣文化美食街(草堂餐饮娱乐圈)、生态休闲美食街(人民南路南延线)和巴蜀传统美食大街(武候祠大街)等。同时成都中高档餐饮业由西往东呈扇形排列：沙西线（沙湾路西延线）、羊西线美食一条街及府南新区火锅一条街、草堂餐饮娱乐圈（包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路）、武侯祠大街、双楠美食区、玉林中华园美食区、科华路领事馆路美食街、人民南路南延线休闲餐饮一条街、望平街美食区等。（见图）1.2 成都中高档餐饮市场特点1.3 成都中高档餐饮行业竞争分析1.4 成都大型餐饮企业发展趋势二、 居民中高档餐饮消费特征研究2.1 消费结构分析2.2 消费区域分析 从餐饮板块分布来看，餐饮发达区域几乎都集中在一、二环之间的城西和城南地区，这和这两个区域人口密度大，交通便利，人口消费力较强有很大关系。随着大量中高档住宅在城西、城南二环外的建设，这些住宅区周边区域已经成为了不少强势特色餐饮店强占的热点地区。第六部分 成都休闲娱乐市场研究1 成都休闲娱乐市场整体状况1.1 成都休闲娱乐市场的构成成都休闲娱乐市场主要由茶楼、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各种康体中心、电影院等业态构成。档次从低到高，跨度较大。以上业态成都休闲娱乐的主力业态，它们的市场认可度较高。1.2 成都休闲娱乐市场特点城市休闲娱乐中心主要在城南和市中心，它的分布与城市购物中心区域有一定程度的偏离。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都绝大多数高档影院，形成了成都两大休闲娱乐中心。业态种类相对较少，创新能力不强。成都主流的休闲娱乐业态仅四类：酒吧、茶楼、棋牌室、歌城、迪吧。休闲娱乐市场缺乏新业态的进入，市场整体特色不突出。酒吧是成都休闲娱乐市场最具活力的业态。酒吧本身很强调经营特色，其个性较强，不同特色的酒吧有不同的消费人群，其市场适应能力很强。棋牌室、茶楼、康体中心散布于城市各个区域电影院主要分布在城市中心和城南酒吧主要集中在川大周边、玉林片区和人南路四段附近迪吧主要集中在一环路西段和南段休闲娱乐业的