经济师中级房地产专业知识与实务教材要点.doc

中级房地产知识重点浓缩第一章 市场需求、供给和均衡价格 1、区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。 2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。 3、杜能圈。 第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。 4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。（5）运费是重量和距离的函数。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。 6、生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。7、中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数，就称为门槛人口。 8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：（1）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。（2）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。（3）厂商和消费者都是经济人。（4）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。 9、城市地域空间利用结构理论：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。 10、同心圆理论（伯吉斯）从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（Zone of Transition），是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区（zone 0f Workingmens Homes），这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（zone of Better Residences），散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Commuters Zone），约距中心商业区3060分钟乘车距离范围内。 11、界定CBD的两项重要指标：（1）中心商务高度指标（CBHI）中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积 (2)中心商务强度指标（CBH）中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。 把CBHI1，CBII50的区域界定为CBD。 12、房地产需求含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。有效需求必须具备的条件消费者有购买意愿和支付能力，只有需要没有支付能力不构成有效需求。 13、决定房地产需求量的因素：房地产价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平：消费者对未来的预期 14、房地产需求曲线 需求与价格呈反方向变动，可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。 15、房地产供给含义：是指房地产开发商和拥有者，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。供给在某一特定时间内和各种可能的价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说的供给实际上是供给函数。供给量在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。 16、影响房地产供给量的因素：房地产价格水平；房地产开发建设成本；房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期 17、房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动，可以用向右上方倾斜的曲线表示。18、房地产均衡价格：房地产供给和需求相等的状态为供求平衡状态，供求平衡时的价格为均衡价格，即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求平衡是短暂的，市场往往处于由不平衡平衡打破平衡新的平衡的动态过程之中。 19、房地产供求与价格关系的特殊性：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况； 20、地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式。狭义地租：是指使用土地所获得的超额报酬或收益广义地租：是指包含超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。 21、地价是地租的资本化变现，或者说是资本化的地租。地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，在我国体现为一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。 22、地租的产生和发展：最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民的生产关系。资本主义时期，地租以货币为主要形式，超额利润、平均利润由产业资本家占有。社会主义社会，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在国家、集体和个人根本利益一致前提下，对土地收益的分配关系；社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。 23级差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。 级差地租：是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租：是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。 24、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 25、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转成的地租 26、：低价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租。27、城市是一定数量的非农业人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心。 28、城市的发展演变可划分为四个大的阶段：(1)“绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。(2)“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区的人口增长，仍是向心集聚的过程。(3)“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口的增长速度超过了市区，出现郊区化的前兆(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，人口向郊区迁移，城市发展进入郊区化时期。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化社会的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。 29、城市化也称“城镇化”，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：(1)农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；(2)由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；(3)城市规模不断增大，城市范围向外围扩展；(4)区域内城市数量不断增多，形成城市体系 30、城市化过程可分为三个阶段：(1)初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢；(2)加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快；(3)后期阶段或叫饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。 31、城市化引起的变化：引起城市体系的属性和动态特征的变化。引起城市形态的转变。引起城市生态的转变。引起城市性态的改变。32、逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。逆城市化之后的城市复兴被称为再城市化。 33、中国的郊区化现象主要表现：人口郊区化；工业郊区化；外来人口郊区聚集第二章 房地产征收征用1、房地产征用的限制条件：（1）前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。（2）征用应符合法律规定的权限和程序（3）征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。 2、征用的特征：征用必须是因紧急需要；国家必需依法行使使用权；不转移所有权；既适用于不动产也适用于不动产 3、征收与征用的异同：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同 4、公共利益的特点：公共利益是客观的；公共利益是共享的；公共利益是不确定的；公共利益不同于国家利益或政府利益。 5、集体土地征收的程序：申请审查批准公告补偿 6、城市房屋拆迁的管理体制的申请：（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有建设用地使用权批准文件（4）拆迁计划和拆迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 7、拆迁补偿安置协议的主要内容：a.被拆除房屋的坐落地点、面积和用途b.补偿方式c.补偿金额d.安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f.违约责任 8、拆迁补偿安置协议的特征：a.协议当事人是特定主体；b.协议签订有严格的时间限制；c.协议签订有相对的强制性。 9、征地补偿的步骤：办理征地补偿登记；切丁征地补偿标准；拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见；征地补偿；征地补偿费用的使用 10、征收更低的补偿标准：（1）土地补偿费的标准（2）安置补助费标准（3）地上附着物补偿费（4）青苗补偿费标准（5）安排被征地农民的社会保障费用 11、被征地农民的安置：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置 12、房屋拆迁补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换 13、特殊情况的房屋拆迁补偿：出租房屋的拆迁补偿；产权不明确房屋的拆迁补偿；设有抵押权房屋的拆迁补偿；拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿；临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。 14、货币补偿的补偿费用和标准：房地产补偿费、搬迁补偿费、过度补偿费、停产停业补偿费、安置补偿费 15、拆迁补偿费用确定的程序：被拆迁房屋的调查登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿协议的签订 第三章建设用地使用制度1、建设用的概念和分类：（1）按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地。（2）按建设用地服务的产业分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。（3）按建设用的来源，分为新增建设用地和存量建设用地。（4）按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地。（5）按建设项目生产规模或总投资的大小，分为大型项目建设用地、分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。（6）按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。 2、建设用地的取得方式：、征收集体土地、划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地使用权、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营、国有建设用地使用权转让、集体建设用地使用权的转移3、建设用地管理的概念：国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。对象：以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地，激光仪的建设用地。4、建设用地管理的原则：（1）节约合理利用每一寸土地，保护耕地和提高土地利用率。（2）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则。（3）实行建设用地有偿使用的原则。（4）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。 5、建设用地管理的主要内容：（1）建设用地宏观调控管理。（2）农用地专用管理。（3）土地征收管理。（4）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作。（5）建设用地的分配、协调 6、国有建设用地使用权划拨的程序：申请审批拨地发证7、国有建设用地使用权出让的特征：（1）是一种垄断行为（2）有一定的使用年限（3）出让是有偿的（4）建设用地使用权可分别设立（5）建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的 8、招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：（1）出让文件的编制（2）出让公告的发布（3）出让公告的内容4）出让底价的确定（5）资格审查 9、协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别：适用范围不同、出让金形成方式不同、最低价确定的原则不同 10、国有建设用地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与 11、国有建设用地使用权转让的程序：申请审批签订转让合同公正登记12、可以出租的建设用地使用权：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物、其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同，补交了出让金。13、建设用地使用权出租的限制条件建设用地使用权出租必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。14、建设用地使用权出租的程序：申请审批签订合同办理登记15、出租人的权利：（1）有按期收取建设用地使用权租金的权利。（2）有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。（3）有依法收回出租的土地的权利。 出租人的义务：（1）交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。（2）修缮义务。（3）妨害除去义务。（4）建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。 16、承租人的权利：（1）有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利。（2）有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。 承租人的义务：（1）保管义务。（2）支付租金义务。（3）租赁标的物返还的义务。 17、可以设定抵押权的建设用地使用权：通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。18、国有建设用地使用权抵押的程序：签订抵押合同公证抵押登记注销登记 19、办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。 等级的主要内容：被担保的金额、抵押权人的姓名或单位名称、债权 20、建设用地抵押权的灭失：因债务清偿而灭失、因债务清偿以外的原因而灭失、抛弃、协议灭失、土地灭失、混同 21、闲置土地的认定：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期自国有土地有偿使用合同或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面值不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的。（3）法律、行政法规规定的其他形式。 22、闲置土地的处置方式：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过一年；（2）改变土地用途；（3）安排临时使用；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地；（5）政府采取招标、拍卖等方式确立新的土地使用者；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书。 23、集体建设用地的使用原则：（1）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。（2）按规划用地，节约用地，保护耕地。（3）按计划用地，不得突破计划控制指标。 24、农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。25、集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件：（1）居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；（2）因结婚等原因，确需建房分户的；（3）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房 26、审批宅基地的程序：（1）续建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请。（2）农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意。（3）经乡人民政府审查后，报县级人民政府主管部门审核，由同级人民政府批准。（4）政府批准后，发给建设用地批准书。（5）政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设。（6）农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地。（7）办理宅基地登记发证手续。第四章房地产市场调研 1、房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。 2、房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。 3、房地产市场调研的作用：有利于房地产开发商确定正确的发展方向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效益。4、 房地产市场调研的程序包括调研准备、正式调研和结果处理三个阶段。调研准备应当确定调研目标、制定调研度划、设计调查问卷、确定抽样方案。制定调研计划包括：（1）确定调研目标和内容（2）确定资料搜集方法（3）制定调研时间进度（4）制定调研经费预算5、设计调查问卷： 主题明确结构合理通俗易懂答长度适宜（不超过30分种）6、确定抽样方案：采用抽样调查（1）先要界定总体特性；（2）决定抽样的方法（分为随机抽样和非随机抽样）；（3）取出调研样本。7、调研结果处理（1）要编辑整理；（2）对资料进行评定；（3）进行分类编号、统计；（4）对数据和事关进行分析，得出数据和结论。 8、撰定调研报告应做到：（1）客观、真实、准确；（2）内容简明扼要、重点突出；（3）文字精经营活动、用语中肯；（4）结论建议表达清晰；（5）后附附件、图表；（6）报告完整、印刷清晰美观。9、房地产市场调研的内容包括环境调研、需求调研、供给调研等。特点是：内容是广泛的、很强的针对性、方法是多种的、结果的局限性。 10、政治法律环境调研：各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等；各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等；有关法律法规，如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等；政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收策、财政政策、物价政策、就业政策等；政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。 11、经济环境调研：国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况；一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率；国民经济产业结构和主导产业；居民收入水平、消费水乎和消费结构；物价水平及通货膨胀；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。 12、社会文化环境调研的内容主要包括： 居民职业构成、教育程度、文化水平等；家庭人口规模及构成；居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 13、区域环境调研的内容主要包括： 区域繁荣程度、购物条件、文化氛围；居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度；卫生、空气和水源质量及景观等。直接影响房地产价格，对使用价值和经济效益具有重要作用。 14、市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生形为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求形为的物质保障。 15、房地产消费者调研包括：消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产现实与潜，在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等；消费者的经济来源和收入水平；消费者的实际支付能力；消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。 16、房地产消费动机调研主要包括：消费动机是指为满足一定的需要，而引起人们购买的愿望和意念，是激励产生消费行为的内在原因。消费者的购买意向；影响消费者购买动机的因素；消费者购买动机的类型等。 17、房地产消费行为调研主要包括：调研消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。 18、房地产市场行情调研主要包括：房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化、趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙；有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较；整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。 19、房地产市场反响调研主要包括：现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 20、对竞争企业的调研主要包括： 竞争企业的数量、规模、实力状况；竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。 对竞争产品的调研主要包括： 竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况；竞争产品的市场定价及市场反应状况； 竞争产品的市场占有率； 消费者列竞争产品的态度和接受情况等。21、房地产市场调研资料搜集内容：基础资料、土地使用法规资料、项目基地现状资料、交通流量资料、人文社会经济资料、公共设施资料、商圈资料、房地产市场景气资料、销售资料、竞争项目资料、租金资料。22、房地产市场调研资料搜集的途径：访问交易双方当事人; 访问促成房地产交易的房地产经纪人; 搜集准交易资料（单方报价和出售出租广告资料）; 向房地产租售经办人员讨教; 搜集各类初级资料（统计数据和分析资料，媒体资料，行业资料，专业机构资料）; 与同业交流资料。23、初级资料是为特定目的而能过调研执行、资料处理与分析得到的所需资料，使用性高，目的明确。24、次级资料的搜集分为内部次级资料和外部次级资料。内部是指单位内部的项目方案的执行过程报告或分析报告，项目个案的来人来电等状况，对项目策划时的目标客户群调研和构想有帮助。次级主要包括官方（统计类）、学术单位（调研报告或论文）、产业（房地产市场类）三大部分。25、项目基地现状资料内容：地形状况、地上物状况、邻地状况、市政设施状况、公共服务设施状况、项目宗地的经济指标。26、人文社会经济资料搜集内容：以搜集5-10年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势，是影响项目定位的重要参考资料。人口和流动人口；职业或行业类别比例；产业结构成。27、公共设施资料搜集内容：公园、绿地、学校、广场、儿童游长乐场等。它的多少及完善与否对房地产价的价值、品质和价格有正面直接的影响。28、房地产市场景气资料搜集主在衡量标准界定在“交易量”上是比较客观的。29、租售资料的搜集主要是销售楼书、销售现场资料及其他资料和住宅租金、办公楼租金、商店租金和其他物业租金资料。30、竞争项目资料的搜集内容：根据项目所在区域范围大小，视资料搜集的目的而定，包括项目定位；户型组合；公共设施分摊方式；规划特色；定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等。31、资料信息分析整理原则：编码；制表；分析解释。32、房地产市场调研的类型：探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研33、探测性调研用于探测企业所要研究的问题的一般性质，多以定性研究为主。（发现问题、提出问题）34、描述性调研中对已找出的问题做如实的反映的具体的回答。（多数市场调研是描述性的，目的更加明确，问题更加具体。说明问题）35、因果调研是要找出事情的原因的结果，分析之间的因果关系如何。因变理是存在的，自变量较复杂，可自控的叫内生变量；不可自控的叫外生变量，目的是了解自变量对某一因变量的关系。常用实验法。分析问题原因。36、预测性调研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及变化趋势。帮助企业制定有效的营销计划，规避市场风险及可能的损失。估计问题发展趋势。37、房地产市场调研按照侧重点划分的方法：定性调研、定量调研。定性调研是指相关房地产市场参与者的基本特征，行为动机、倾向性和有关态度，反应和感觉等方面资料进行市场调研的方法。多采用参与观察和深度访谈获得第一资料。方法有参与观察、行动研究、历史研究法。多采用“认识、发现、判断、了解”等方法。主要类型有：小组座谈会、深度访问、二手资料分析、实验法、预访式面谈。 定量调研是指运用统计与分析方法对市场调研数据进行数量关系的分析并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的方法。它是以数字化符号为基础去测量，目的是对事物及其运动的量的属性作出回答复。多采用观察、实验、调查、统计等方法研究市场现象。多采用“测量、监控、估计、预测”等方法。主要类型有：随机入户访问、街头访问、电话访问、邮寄访问、实地（时）监测。38、房地产市场调研按照选择调研对象划分的方法：全面普查和重点调研。全面普查是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。优点是获得全面的数据，反映客观实际；缺点是耗费大，周期长。重点调研是以有代表性的单位或消费都作为调研对象，进而推断出一般结论。39、 房地产市场调研按照抽样划分的方法：随机抽样调研和非随机抽样调研。 随机抽样的特征是从母体中任意抽取样本，每个样本有相等的机会，事件发生的概率是相等的，从结果推断母体的情况。方法有：简单随机抽样（所有个体均有同等机会被抽作样本）；分层随要抽样（按特征分组，随机抽取一定数量的样本）；分群随机抽样（按一定特征分成群体，只随机抽取其中一部分作样本）。两者区别是：分群是将样本总体划分成不同的群体，群体间性质相同，后再将群体进行随机抽样，每个群体内部存在性质不同的样本。 非随机抽样在先以样本时不是随机抽取，而是先确定某个标准，后再选取样本数（样本被选择的机会并不是相等的）。方法有：就便抽样（最方便的时间、地点任意先择；判断抽样（根据经验来判断由那些个体作为样本；配额抽样（控制特征，将样本空间进行分类，从各组中任意抽取。40、房地产市场调研按照调研手段与形式划分的方法：小组访谈法、深度访谈法和投射法小组访谈法是由不超过10人的被访谈者，在引导下对预见问题展开探讨，目的是尽可能了解被访者对主题的看法及原因，寻找缺陷，吸收好建议。关健要使被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论。包括准备布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人的过程；精心准备方谈指南；访谈结束后进行总结、分析和整理方谈报告（报告按解释调研目的、主要问题、参与者的背景、遴选过程、调研发现、提出建议）。深度访谈法的特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机，根据回答情况相应的调整提问方法和范围。投射法目的是分析隐藏在被访问者直接反应后的真实的心理反应，来判断其真实的态度、感受和动机。包括词语联通想测试法、补充句子和故事法、漫画测试法、图片归类法、绘图法、叙述故事法、第三人称法。 41、房地产市场调研实地调研方法：询问法（向被访者提问题，由被访者回答，归类统计分析）、观察法（将被调研者与调研主题相关的活动记录下）、试验法 42、询问法包括：入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法43、 房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与市场联系起来，通过搜集、分析和处理，寻找其内在规律和含义，预测市场未来的发展趋势，掌握动态，把握机会或调整其市场行为。关健在于把握房地产市场供求关系和变化规律；目的是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确分析，来争取最大的盈利机会。44、 房地产市场分析的作用因使用者不同而作用也不同。房地产开发企业（选择合适的项目位置，确定产品类型，向银行贷款）；投资者和金融机构（能否支持项目财务可行性的结论）；规划设计人员（依据市场分析结果，提炼出市场需要的产品）；营销经理（把握市场特征，制定营销策略）；地方政府（需要分析结果支持宏观调控和规划立项等）；租户的购房者（判断租买时机和价格）。45、 房地产市场分析的内容：宏观因素分析、项目市场分析。宏观因素分析是对影响整个房地产的宏观因素进行分析，先分析国家和地方的经济特性、再分析所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况、后对项目所在地域情况进行分析。项目市场分析分为供给分析（调查存量、走势和未来的供给量，商业周期，竞争项目的功能和特点）、需求分析（需求预测、市场占有率分析、吸纳率分析）和类型不同的项目内容不同。46、房地产市场预测是在市场调研基础上，运用已有的知识、经验和科学方法，对企业和市场的发展趋势及相关的营销环境因素进行分析和判断，为营销决策提供依据。包括宏观环境预测、行业预测和企业销售预测三个步骤。，输入的是市场调研取得的历史和现时资料，输出的是预测信息。 47、房地产市场预测的种类：短期预测（年内）、中期预测（1-5年）和长期预测（5年以上）；宏观市场预测（整个市场）和微观市场预测（营销活动范围）；定性预测（根据自己掌握的实际情况、实践经验和逻辑推理能力，作出推测和判断。有德尔菲法、意见集中法、类推法）和定量预测（在历史资料和统计数据上，用统计方法和数学模型，对发展趋势进行数量分析的预测方法，主要包括：时间序列预测，依据预测对象随时间的变化规律建立模型，有移动平均法、指数平滑法、季节变动预测；因果关系预测，依据预测对象及其影响因素间的因果关系建立模型，有回归分析、经济计量模型、投入产出模型等）。 48、市场预测定性分析：（1）购买者意图调查法（2）销售人员意见综合法（3）专家意见法（优点：能较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点：缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展）。 49、市场预测定量分析：（1）时间序列预测法（2）回归分析预测法（3）市场因子推演法 50、房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和预测的目的（2）制定预测方案（3）搜集和分析有关资料（4）选择预测方法和预测模型（5）进行预测（6）评价修正预测结果（7）撰写预测报告51、调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立。说明作用是将研究对象及其存在问题产生的原因、程度以及解决办法解释清楚，使读者了解、认识和信服。 52、调研报告的语言运用：简明、严谨、朴实 53、房地产市场调研报告的基本结构：呈送函件、报告标题、报告目录、报告摘要、报告正文、报告附件 报告正文：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。 第五章 房地产开发项目策划 1、房地产开发项目策划是指为顺利实现预期目标，依据市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。 2、房地产开发项目策划的特点：(1)地域性（区域、城市、项目区位）；(2)系统性（各子系统间存在相互影响的复杂网络系统）；(3)创新性（一是概念新、主题新；二是方法新、手段新）；(4)预见性（理念、创意、手段应有超前性和预见性。在调研阶段：要预测几年后的市场情况；投资分析阶段：估算未来的开发成本、售价、资金流量的走向；规划设计阶段：预测未来规划、户型、建筑立面等趋势；营销推广阶段：售价、时间、楼盘包装、广告发布等超前）；(5)市场性（以市场为导向、随市场变化而变化、造就市场创造市场）；(6)操作性（创意是好的，概念是新的，炒作是巧的，有建设性具体意见）。 3、房地产开发项目策划的作用：为企业科学决策提供保障增强项目的竞争能力实现与开发商优势互补有效整合项目资源。 4、 房地产开发项目策划的程序和内容：(1)项目用地的选址和取得（分析和认识市场，寻找投资机会。需要提出项目书、编制项目初步投资估算，内容：研究城市规划并了解当地房地产市场情况、研究地块的开发价值、研究如何获得土地使用权及当地政策法规）；(2)房地产市场调研（委托专业调查机构，实施问卷调查，了解消费者心理，寻找目标客户）；(3)房地产市场定位（市场细分和目标市场选择，解决卖给谁