房地产估价习题.doc

单项选择题1、下列不属于房地产区位因素得就是( B )。A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同得住宅楼,建筑密度为50%。假设该住宅楼得总价为2000万元,平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/ m2 ,则该宗土地得总价为( D )万元。A 96 B 192 C 240 D 4803、某套住宅得套内建筑面积为145 m2 ,套内使用面积为132 m2 ,应分摊得公共部分建筑面积为9 m2 ,按套内建筑面积计算得价格为3500元/ m2 ,则该套住宅按建筑面积计算得价格为( C )元/ m2 。A 3000 B 3277 C 3295 D 35994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某类商品住宅得需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求得收入弹性为( C )。A 0、36 B 1、22 C 2、78 D 3、255、下列关于比准价格、积算价格与收益价格关系得表述中,正确得就是( C )。A 在房地产市场比较成熟且为正常状态时, 积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格, 积算价格 倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价 6、某房地产现房价格为4000元/ m2 ,预计从期房达到现房得两年时间内,现房出租得租金收入为每年300元/ m2 (年末收到),出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现率为5%,风险补偿为200元/ m2 ,则该房地产得期房价格为( C )元/ m2 。A 3300 B 3324 C 3335 D 35737、某仓库房地产,建筑面积为800 m2 ,容积率为0、8,对应得土地单价为850元/ m2 ,现拟变更为商业用地,容积率为2、0,并已取得规划、国土等管理部门得许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2 ,则理论上应补地价得数额为( D )万元。A 93、75 B 115 C 293、75 D 3158、房地产估价得技术性原则就是为了使不同得估价人员对房地产估价得基本前提具有认识上得一致性,对同一估价对象在( C )下得结果具有近似性。A 同一估价原则、同一估价时点B 同一估价目得、同一估价方法C 同一估价目得、同一估价时点D 同一估价原则、同一估价目得 9、某宗地得面积为1000 m2 ,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出得比准价格分别为2130元/ m2 ,2190元/ m2与2220元/ m2 ,如果赋予这三个价格得权重分别为0、3,0、4与0、3,则采用加权平均法得到得比准价格为( C )元/ m2 。A 2160 B 2175 C 2181 D 220510、某房地产在2006年3月得价格为2009元/ m2 ,现在调整为2006年9月得价格。已知该类房地产2006年3月至9月得价格指数分别为:99、4,94、8,96、6,105、1,109、3,112、7与118、3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月得价格为( D )元/ m2 。A 2700、8 B 2800、1 C 2800、8 D 2817、711、在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例得房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象得房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( A )。A 0、95 B 0、99 C 1、01 D 1、05 多项选择题1、下列属于土地使用管制得事项有(A C E )。A 建筑物四周应留有一定得空地作为建筑物得绿地与交通B 取得得土地使用权不包括地下资源、埋藏物与市政公用设施C 在某宗土地使用中,要求容积率为2、0D 甲、乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发2、市场法中实物状况比较与调整得内容包括(B、D、E )。A 环境 B 地形地势 C 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 E 装饰装修3、下列关于明确房地产估价时点得表述中,正确得有(A B )。A 对当前得价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内得某个日期为估价时点B 城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C 分期实施得房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起得复核估价,应以申请复核之日为估价时点4、影响房地产价格得经济因素主要有( A C D)。A 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B 社会发展状况与城市化C 财政收支及金融状况、利率D 物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更案例与分析(一)某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质得拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如您作为该估价机构得一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问:1、您所在得估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？(1)根据公开、透明得原则,由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定拆迁估价机构后,一般由拆迁人委托评估,委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托,经实地入户调查、室内作业,才能得出房屋拆迁估价报告。某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质得拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如您作为该估价机构得一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问:2、您应如何确定作为拆迁估价依据得该被拆迁人房屋得用途？(1)如该被拆迁人得房屋领有房屋所有权证,应以其记载用途为准,或查阅该房屋权属档案。(2)如当地拆迁房屋性质有特别规定得,应服从其规定按其确定得用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋得性质协商一致得,可按协商确定得用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致,应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。2006年,某著名百货公司将其拥有得某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商与经营管理,对招商引进得商户收取较高得管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问:该商场周边近期有较多权利性质相同得临街铺面正常交易得实例,可否选取其作为可比实例？为什么？不能直接将其选作可比实例。(1)虽然商场与临街商铺得大类用途相同,但不一定其小类用途也相同;(2)商场与临街商铺得规模不相当;(3)商场与临街商铺得建筑结构就是否相同不清楚;(4)商场与临街商铺得档次就是否相同不清楚;(5)商场与临街商铺成交日期就是否接近不清楚;(6)商场与临街商铺交易类型与目得就是否相同不清;(7)商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。1、甲开发商拟以该在建工程抵押,申请贷款,下列表述中正确得就是( B )。A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B 甲开发商不能以该在建工程为其她企业向银行申请贷款提供抵押物担保C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。2、下列关于办理房地产抵押登记得表述中,正确得就是( A )。A 该宗地为出让土地使用权,可以单独办理抵押登记B 该宗地无论就是划拨还就是出让土地使用权,因已取得建设用地规划许可证与建设工程规划许可证,可单独办理抵押登记C 该在建工程在取得国有土地使用证与房屋所有权证后,才能办理抵押登记手续D 该在建工程已取得建设用地规划许可证与建设工程规划许可证,虽未取得施工许可证,也可办理抵押登记手续甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。3、若该在建工程已整体抵押,在无法定优先偿款得情况下,欲估算抵押物得变现价值,测算结果应为( D )。A 抵押价值B 处分抵押物时得市场价值C 抵押价值-处分抵押物得费用及税费D 处分抵押物时得市场价值-处分抵押物得费用及税费甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。4、若该项目目前已全部取得预售许可证,且部分售出售,甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款,则可用作抵押物得住宅建筑面积应该就是( D )。A 土地出让合同记载得建筑面积减去已售出得房屋预售合同记载得建筑面积B 建设工程规划许可证记载得建筑面积减去已售出得房屋预售合同记载得建筑面积C 施工许可证记载得建筑面积减去已售出得房屋预售合同记载得建筑面积D 商品房预售许可证记载得建筑面积减去已售出得房屋预售合同记载得建筑面积某住宅小区内得一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始,2006年3月结束。5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格得影响结果为( D )。 A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定 某住宅小区内得一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始,2006年3月结束。6、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格得影响结果为( B )。A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定简答一、甲公司拥有得某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机与加油枪。现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站得市场价值、请问:1.该估价项目得估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？1.该加油站目得估价对象范围具体应包括:(l)加油站得房屋、构筑物及其占用范围内得使用权(2)加油站得设施设备以及工器具等动产。(3)加油站得特色装饰装修。(4)加油站得特许经营权。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？(l)加油站得房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。(2)加油站得设施设备情况(储油罐、加油机等得数量、型号、规格等)。(3)加油站得营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(4)加油站近3年得经营状况及财务报表。二、某房地产估价机构接受委托,评估位于某历史文化街得一临街小型商铺得市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要得估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期得租约,合同租金明显低于市场租金;实例B就是兄弟之间转让;实例C就是相邻商铺得业主购买后扩大经营靓膜;实例D平面形状为“L”形,就是业主将原为矩形得商铺临街面1/2宽度、1/3深度得部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好得可比性。请问:1.四个交易实例就是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例得,应如何对它们得成交价格进行修正或者调整？1、四个交易实例不可直接作为可比实例,经过修正或调整后可以选作可比实例。2、(1)对实例A应进行权益状况调整,具体思路就是对剩余3年租期中市场租金与租约租金得差价折现后加总。(或调整至完整权利状态下得价格)(2)对实例B应进行利害关系人之间交易得交易情况修正,具体思路就是进行市场调查,一般情况下其成交价格会低于正常市场价格;(3)对实例C应进行相邻房地产合并交易得交易情况修正,具体思路就是进行市场调查,一般情况下其成交价格会高于正常市场价格(或测算合并后得增值收益)(4)对实例D应进行临街宽度(宽深比)修正与形状(平面布局)修正。三、2014年5月,甲公司将其拥有得一幢登记用途为办公用得临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问:1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订得租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋得用途、面积？ 1、拆迁估价得价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素得影响。故估价时不考虑租约得影响。2、根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定:(1)被拆迁房屋得性质与面积一般应以房屋权属证书或登记簿得记载为准。(2)各地被拆迁房屋得面积认定有特别规定得,从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋得性质与面积协商一致得,可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致得,应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5)对被拆迁房屋得面积不能协商一致得,可以向依照房产测绘管理办法设立得房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构得,可以委托具有房产测绘资格得房产测绘单位测算。四、某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨得国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。请问: 1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用？评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？1. 政府收购该宗房地产时进行评估,土地用途应界定为工业用途,适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用？2、收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用:(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用(如七通一平费用)。(3)其她成本费用(如财务成本、管理费用)。1、某建筑物得重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏得修复费用为2万元;装修得重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备得重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。2现对一建筑物进行评估,该建筑物2004年6月竣工投入使用,建筑面积1000平方米,砖混结构,耐用年限40年,当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。2012年6月对该建筑物进行实地勘察,估计该建筑物尚可使用30年,残值率为2%,现时建造同类建筑物得建筑造价为每平方米建筑面积1000元。试用所给资料估计该建筑物在2012年6月得单价与总价？已知: t=8年 n=30年 N=8+30=38年成新率: q=1-(1-R)t/(t+n)100% =1-(1-2%)8/38100%=79、5% V=C*q论述题1、何谓成本法？手机2、成本法得理论依据就是什么？手机3、成本法得适用范围包括哪些？手机4、试列出成本法估价得基本步骤。手机5、何谓房地产重新购建价格？如何求？6、何谓收益还原法？7、收益还原法得适用对象就是什么？8、简述收益还原法得操作步骤？9、何为房地产净收益,试列出净收益得计算公式。10、何谓市场比较法？11、市场比较法得理论依据就是什么？12、试列出市场比较法得操作步骤。13、何为房地产净收益？影响因素有哪些？14、楼面地价、土地单价得含义。15、何谓假设开发法？16、假设开发法得基本思路就是什么？17、简述假设开发法得计算方法(计息与动态方法)18、容积率、建筑密度得概念以及关系。19、谈谈高层得地价分摊作用与方法。20、谈谈路线价法、基准地价。长寿命折旧三、计算题1、某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为30%;该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆得价格。2、某建筑物得重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏得修复费用为2万元;装修得重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备得重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。3、某商场得土地使用权年限为40年,从2002年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积各为2000,可出租面积占建筑面积得60%。一层于2004年5月31日租出,租期为5年,可出租面积得月租金为180元/,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积得正常月租金分别为200、120元/,出租得成本及税费为租金得20%。该类房地产得还原利率为8%。试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时得正常总价格。4、有一办公用房,2005年3月初出租,年租金为10万元,估计年费用为4万元,契约租期6年。6年租赁期满后,年租金每年递增5%,年费用每年递增2%,假定还原利率为12%,试评估该办公用房2007年3月31日得市场价格。5、某旧厂房得建筑面积为5000m2。根据其所在地点与周围环境,适宜装修改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等400元m2 (按建筑面积计),同时取得40年得土地使用权。预计装修改造期为1年,装修改造费按建筑面积算为1 000元m2;装修改造完成后即可全部售出,售价按建筑面积算为4000元m2;销售税费为售价得8;购买该旧厂房买方需要缴纳得税费为其价格得4。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房得正常购买总价与单价(折现率为12)。6、某在建工程开工于2004年3月31日,总用地面积3000 m2,规划总建筑面积12400 m2,用途为写字楼。土地使用权年限为50年,从开工之日起计;当时取得土地得花费为楼面价800元m2。该项目得正常开发期为2、5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元m2。至2005年9月30日实际完成了主体结构,已投入50得建设费用。估计至建成尚需1、5年,还需投入60得建设费用。建成后半年可租出,可出租面积得月租金为60元m2,可出租面积为建筑面积得70,正常出租率为85,出租得运营费用为有效毛收入得25。当地购买在建工程买方需要缴纳得税费为购买价得3,同类房地产开发项目得销售税费为售价得8。试利用上述资料估算该在建工程2005年9月30日得正常购买总价与按规划建筑面积折算得单价(资本化率为9,折现率为13)。