房地产产品研究-豪宅会所专题研究.ppt

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。豪宅会所专题研究Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010关键词：豪宅、会所、运营模式沉淀人：余梅Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010大而精的俱乐部模式大而精的俱乐部模式Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010大而精的俱乐部模式棕榈泉13,000 平米五星级豪华俱乐部式会所项目区位项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园 项目参数项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋3133层板式塔楼，约1100户物管费用物管费用5.60元/平方米月项目均价项目均价35000元/平方米（最终市价）1300013000平方米超五星级豪华会所平方米超五星级豪华会所 会所功能档次定位会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部高级私人俱乐部会所对外经营会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010会所主要功能设施集中于高规格的健身保健和餐饮会议p俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及七个不同大小的贵宾厅房及会议室会议室以及一个拥有全部先进设备的宴全部先进设备的宴会厅会厅俱乐部可承接从两个人到多至 200人的活动。p正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴 A A健身休闲设施健身休闲设施l55 米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池 l全套美国名牌健身器材 Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。l3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA B B餐饮会议设施餐饮会议设施C C其它设施其它设施p红酒雪茄吧p大堂吧台提供私人健身教练及保健顾问服务提供宴会订制和私房菜上门服务Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010经营状况及启示专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体专业机构管理专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱乐部式经营俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。服务和社交联谊环境。收费项目收费项目特色特色活动活动年费年费会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利主要盈利方式方式定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或免费或收费活动均有，阶段性增收费活动均有，阶段性增加消费频次加消费频次经营方式经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用独立核算，经营成本不摊入物管费用基础类收入基础类收入主体类收入主体类收入刺激类收入刺激类收入Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010酒店式的开放经营模式酒店式的开放经营模式Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010独立酒店式的经营模式广州珠江帝景（酒店）项目区位项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 项目参数项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区物管费用物管费用2.80元/平方米月项目均价项目均价25000元/平方米投资逾投资逾2 2亿、占地超亿、占地超3 3万万m m 2 2的超大型酒店式会的超大型酒店式会所所功能档次定位功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所 独立酒店式经营独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理 客房及配套客房及配套设施设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统餐饮餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小时送餐服务会议会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要康乐中心康乐中心大型大型SPASPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室其他其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全 p依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好p业主只享有康体方面的优惠Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010大而专的封闭经营模式大而专的封闭经营模式Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010大而专的开放经营模式海月花园7000平方米社区会所项目区位项目区位南山区蛇口后海大道东侧 项目参数项目参数占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米的大社区物管费用物管费用3.2元/平方米月项目均价项目均价4800-6800元/平方米（2004年）70007000平方米社区会所平方米社区会所深圳成功经营典深圳成功经营典范范功能档次定位功能档次定位高档社区会所半封闭式经营半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦健身房、舞蹈健身房、舞蹈教室、桑拿、教室、桑拿、保健室、儿童保健室、儿童阅览室、西餐阅览室、西餐厅、棋牌室，厅、棋牌室，室外泳池。室外泳池。健身房、室内健身房、室内篮球场、羽毛篮球场、羽毛球场地等运动球场地等运动类为主，项目类为主，项目最多，面积较最多，面积较大。大。以恒温泳池为以恒温泳池为主，直径主，直径25m25m半圆形池，水半圆形池，水深深1.1-2m1.1-2m。增。增加棋牌室，全加棋牌室，全部更换为自动部更换为自动麻将桌。麻将桌。一期会所设施一期会所设施二期会所设施二期会所设施三期会所设施三期会所设施一期会所大而一期会所大而全，经营不十全，经营不十分成功分成功二期集中于体二期集中于体育设施，为业育设施，为业主喜好项目主喜好项目三期增加业主三期增加业主需求旺盛的棋需求旺盛的棋牌室牌室Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010经营状况外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求外包外包经营策略灵活经营策略灵活自营自营n音乐教室音乐教室2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较业主反响较好好。n其它课程班其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情经营情况良好况良好n麻将房麻将房生意非常火生意非常火爆，每晚盈利爆，每晚盈利10001000元元，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎；n健身房健身房如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，使用频使用频率高率高主主要要盈盈利利项项目目针针对对少少年年儿儿童童教教育育需需求求针针对对成成人人文文化化娱娱乐乐需需求求Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010大而专的半封闭经营模式香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所功能档次定位功能档次定位高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所半封闭式经营半封闭式经营服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营接待处 健身中心 儿童游乐室 室外泳池 罗马恒温泳池 兰花游泳池茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010大堂餐厅及酒吧宴会服务康乐部自动取款机、超市、停车场入口室外泳池网球场兰花泳池滑板场 溜冰场户外游乐场小型足球场 篮球场高尔夫练习场保安部（24小时）物业管理处洗衣店柏基国际幼稚园阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致极致阳明山庄会所外部功能设阳明山庄会所外部功能设置置Code of this report|16 Copyright Centaline Group,20103层健身房艺教室篮球场攀石场壁球室舞蹈室儿童游乐室（适合410岁）儿童游乐室（适合04岁）桑拿室罗马泳池蒸汽浴室美式壁球室及小型羽毛球场桑拿室乒乓球室舞蹈室太阳灯照射床品味廊漩涡水流浴池桑拿室接待处及健怡坊漩涡水流浴池绿洲游泳池儿童戏水池阳明山庄会所内部功能设阳明山庄会所内部功能设置置阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置友（分年龄段）设置Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营柏景湾阳明山庄香港楼盘会所多以“开发商自办”和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。对外经营的会所（案例：柏景湾）对外经营的会所（案例：柏景湾）在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010小而精的半封闭经营模式小而精的半封闭经营模式Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010小而精的半封闭经营模式金林半岛3000平方米 顶级会所项目区位项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 物管费用物管费用3元/平方米月项目均价项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会半岛会3 3000000平方米平方米成都顶级纯别墅社区会所成都顶级纯别墅社区会所功能档次定位功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式管理方式与物管完全独立分与物管完全独立分开经营管理开经营管理Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想调整调整调整后会所功能聚焦调整后会所功能聚焦以服务女人为主，以服务女人为主，引进法国高端品牌引进法国高端品牌spaspa，2 23 3层作为层作为SPASPA房，房，大受女性客户欢迎大受女性客户欢迎红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。欢迎，相对成功。物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。基本做到每月有活动。特色活动特色活动效果不佳效果不佳常规活动常规活动客户认可客户认可VSVSVSVS成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，开发开发商还可以从中分成得商还可以从中分成得利利。外部资源整合外部资源整合