CDXBTCH 20101216 南充项目规划设计建议.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,华雅,南充都尉路项目规划设计建议,地块分析篇,一、,地块价值分析,建议：,中等开发规模,|,中等开发强度,|,高附加值居住社区,3-1,、,3-2,号地块,规划道路（接嘉南路）,都尉路（接耀目路）,3-3,号地块,规划的星级酒店,开发商,成都华雅房地产开发有限公司,物业地址,嘉陵区都尉路,2,号地块,地块规模,93143,（含,13794,代征道路）,119.0235,亩,建筑密度,（整体按,20%,计）,3-1,号,20%,；,3-2,号,28%,（高层部分小于,20%,）；,3-3,号,30%,（高层部分小于,20%,）,土地使用年限,住宅,70,年 商业,40,年,容积率,绿化率,容积,4.0,；,绿化率,30%,理论总建面,317397,（按最大容积计）,每亩地价,254,万元,/,亩,土地现状,未开工,-,土地平整,地块现状,5,大症结：,症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？,症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？,症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？,症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？,症结五：怎样解决低价较高，获取价值最大化？,一、,地块价值分析,一、,地块价值分析,5,大症结 对症下药,症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？,利用道路的分割，所带来的商业契机，规划开敞式商业街区，提升商业形象档次，使商业街区成为项目营销制胜点；,症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？,应最大程度考虑交通出行便利性，打造方便快捷的出行方式；,症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？,用项目的主题定位渲染项目，用建筑的符号化提升项目综合档次，为片区形象定调；,症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？,利用围合式布局，集中使用中庭绿化，增强景观与建筑的融合度；,症结无：怎样解决低价较高，获取价值最大化？,用够容积率，做高项目附加值，提升物业品质。,SWOT,分析,优势,Strength,劣势,Weak,用地具备一定规模，地块对面是一个规划中的,5,星级酒店，具有打造品质社区的先决条件；,发展商实力强，具成熟开发经验；,目前区域可竞争项目少；,距离市中心较远，且目前道路尚未建设完成；,区域成熟度低，各设施欠缺；,片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。,机会,Opportunity,以大区位优势打消客户疑虑，抢占机会,嘉陵区定位于南充新城，各项城市配套设施建设正在逐步完善中；,项目道路周边,2,条道路，将于,2010,年年底建成通车；,利用片区规划优势，结合预期利好，提升项目的竞争力；,挖掘大区位的市场前景价值，与升值空间，引导消费；,借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业；,威胁,Threaten,以自身特色产品，差异化竞争,宏观调控影响持续显现；,随着区域的发展成熟，竞争产品将增多；,演绎本案全新的独特生活理念，营造高品质生活场景，打造项目独特化居住风潮；,独特的商业街区规划，使本案有别与其他项目，做到标新立异；,二、,地块,SOWT,分析,三、物业形态定位,本项目地块位于嘉陵区都尉路西侧，对面是规划中的五星级酒店项目；,目前片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。,所以本案在商业选型时，需要考虑商业与住宅的整体定位和风格，要与其他片区形成明显差异；,项目理论,31,万平米的建筑面积，适宜将,其,规划打造成为中高端的品质商业社区；,产品档次定位：高附加值中高端物业,我们主力客户需求的是,中高端居住兼投资性产品,整体物业定位：,高层精品电梯公寓,+,英伦商业街区,结合项目经济技术指标及成本考量：,建筑规划篇,高层精品电梯公寓,英伦商业街区,英伦商业街区,一、规划建议,总体功能分区,高层精品电梯公寓,高层精品电梯公寓,英伦商业街区,路网设计原则,：打造方便快捷的交通网络,一、,3-1,、,3-2,号地块为围合式小区内部路网；,3-3,号地块为开敞式交通路网设计。,二、道路规划尽可能满足“人车分流”的原则。,三、住区出入口的选择要方便、安全及合理，注意出口与城市主干道的连接。,四、区内各类道路分布合理且应与景观呼应，达到园区内“一景多道”或“一景一道”。,机动车道“步移景异”，充分考虑车行道两侧的景观性。,五、住区内道路应通而不畅，道路可有弯度，曲线设计。,六、区内道路应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。,七、区内道路应符合消防要求。,一、规划建议,路网设计,道路,景观轴线,一、规划建议,路网设计,开敞式商业街区,围合式住区,道路,景观轴线,开敞式商业街区,规划,采用欧式新古典主义的建筑手法，更多地借鉴欧洲小镇规划的精髓，着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的,社区,格局。,交通示意：打造便捷交通,高层公寓,低层商业,一、规划建议,楼宇布局建议,低层商业,楼宇布局,采用,围合,+,跌落,式布局结构,3-3,号地块可设计为开放式商业街区，建筑沿道路并列布局。,英伦商业广场,高层公寓,二、项目产品策划,主题产品概念,鉴于本案的产品档次定位为,“,高附加值中高端物业,”,，在产品的建筑规划与品质生活方面，应折射出项目由内而外的独特气质。,因此，本产品概念定义为：,英伦,尚上社区,定位阐释：,关 键 词：英伦、尚上,尚上社区利益点：区域标杆物业、便利便捷社区、高附加值情景社区,尚上社区物业,组合：纯粹精品电梯公寓英伦情景商业街区,尚上社区,产品支撑：艺术水景,+,典雅立面,+,精致房型,+,齐全配套,+,精心物管,立面风格,借鉴中世纪众多欧洲,小,镇的风貌与格局，来营造一个全新的开放式的新型居住社区。通过引用欧洲居住区规划手法来突破常规居住社区模式，形成,嘉陵区,最独特的建筑立面符号。,通过相对厚实的墙面和开窗相呼应，突出项目稳重大方的性格。材质方面高层电梯公寓局部考虑石材运用；考虑色彩之间的对比搭配；,现代简约英伦风格设计,二、项目产品策划,立面风格建议,外墙材质采用英伦流行的红色系高级材料及涂料。经得时间耐得风雨，确保多年后本色不变。,气派、素雅、壮观的楼宇外立面设计,从区域周边项目现状来看，项目周围尚未形成成熟的商品房开发规模，区域没有突出景观设计的风格特征。,建议：结合区域给人,“,灰暗,”,的印象，景观设计需形成一定的景观主题，以细部、节点多重强调的形式突出景观主题。在营造整个景观的时候，要突出以下几个原则：,主题式景观设计原则；,给予景观一定的主题概念。,景观的设计要利于维护；,在进行景观设计的时候一定要考虑可持续发展的原则，形成一个良性循环的景观系统。,社区配套的设计要利于人的使用。,社区配套属于小区内室外空间的一部分，应该起到小区内部休闲娱乐、交流交往的一个公共空间，在设计景观的时候要考虑人的活动也是景观的一个组成部分。,二、项目产品策划,景观风格建议,社区配套建议：,游泳池、篮球场、乒乓球场、康体设施、健身跑道；,根据区域目前的景观现状，及南充人天生喜水的特征，建议基于此点考虑景观主题风格。,我们建议园林风格：,英伦风情水景园林,景观环境设计概念,：,打造,自然、野趣的地景,，,岛意象和微地形,(,土丘、河岸畔,),的创造。加入带有野趣的地景元素,(,植栽、景石、水体、铺面,),，营造自然、野趣的地景环境。,运用高低错落之高度变化，区分出公共、公私、私人等不同的领域。由车道、人行道、缓冲绿带、私人前院,高程规划上渐层地抬高，除了在车行、人行之道路景观空间感受上，有更丰富的绿意变化及空间层次感，并清楚界定出公共、公私、私人等不同领域，同时也能给住户感受到具安全感的居住品质。,二、项目产品策划,景观风格建议,如果按照现有市场状况开发本项目公寓产品，不考虑政策对项目的影响，建议公寓面积比市场现状，适当压缩面积；,产品类型以三房两房为主，个别位置（顶层或景观好的位置）做舒适户型，主力面积以居家为主；,区域内项目的面积形式都是以中小面积房型为主，,三房在整体市场套数比例上占有一定优势，考虑公寓组合建议是考虑到市场,现状，对面积进行适当压缩。,二、项目产品策划,户型建议,类别,户型,建筑面积,（平方米）,比例,备注,A,1,房,1,厅,1,卫,50-60,5%,做临街面的补充户型，如公摊过大可取消。,B,2,房,2,厅,1,卫,80-90,20%,临街户型或东西朝向主力户型,C,3,房,2,厅,2,卫,110-120,35%,主景观第一主力户型,D,3,房,2,厅,2,卫,130-140,20%,主景观第二辅助户型,E,4,房,2,厅,2,卫,135-145,10%,主景观辅助户型,F,小跃层户型,135-145,10%,主景观辅助户型,（一）商业建议可设置一三层临街商业。,（,二,）商业的进深控制在,10,14,米之间,（,三,）商业均按照框架结构设计。,（,四,）一层商业部分：借鉴骑楼形式，做外廊。,（,五,）两层商业部分：,1,、底层层高,4,米，二层层高,3.6,米。,2,、底层商业可做骑楼形式，走廊上部在二楼处为露天外廊，外廊可局部加宽，除保证足够,宽度，还应便于人行及室外茶座的桌椅布置。,3,、商业的交通流线应做到吸引人流到达二楼，可引用室外大台阶的概念。,台阶一侧或中部可设置花坛或景观小品，做立体绿化，弱化生硬的台阶，丰富行走路线。,4,、二层商业可在底层商业的屋面设置较大的平台，增加休闲气氛。地块的拐角部位应设平台，建筑立面设计时同时考虑花坛的设计，便于种植花卉或下垂植物，使绿化立体层次丰富。,5,、立面设计时避免出现长长的商铺带来的单调感，立面应丰富，做出变化，也可分段使商业有所不同。,6,、充分考虑室外停车位的设置，并避免对景观造成太大影响，可与景观设计相结合。,二、项目产品策划,商业建议,建议会所和商业结合设计，,采取泛会所的设计,，同时考虑和内部空间的结合，希望能够和小区内部有一定联系；同时也能使会所的配套功能（如室外泳池）更好的和内部景观结合成一体；,商业街区和主体商业结合在一起设计，开放商业与集中商业相融合，使之具有一定休闲功能形成聚集人气的作用。,二、项目产品策划,配套建议,会所,会所前期做为项目的情景售楼部,认清商业开发环境,周边商业配套，尤其是高档商业配套，基本上是一片空白。,项目预期的业主、高品味人群，地区产业链带来的人群，拥有一个比较可观的消费容量。,新城购房的障碍：,A,、生活配套不齐全。,B,、品味生活缺乏。,1,、男人：,没有放飞心情的所在，这里的房子虽然好，我也只能选择中心区。,2,、女人,：没有打发时光的地方，我不愿意呆在新城区。（深层意义：男人不想两地分居，只能到中心区购房）,不仅仅为了卖商铺,我们的目标是：,让商业规划成为住宅营销的一种武器，,满足他们的需求。,+,品质未必解决问题，品味可以,商业模式畅想,二、项目产品策划,配套建议,商业设施,满足 享受型 生活欲望,高素质人群,享受型生活欲望,丰盈生活的渴望,丰盈的生活不再是上帝的恩赐，而是随时随地拥有，短油缺盐的生活绝对不能忍受。,高品味享受血统,几乎是与生俱来的智慧和头脑，高素质带来的高品味生活态度。,对同质人群聚居，高品味的休闲与娱乐，有着乐此不疲的执着。,完全商业模式,满足基本生活需求,引入大型超市，彻底解决了区域基本生活需求的问题，丰盈生活有保障。,个性化品味消费,极具风格的商业一条街，满足品味化享受、休闲生活需求，辐射到整个嘉陵新城，使区域成为一个集中性消费场所。,商业模式,齐全的基本生活配套,+,个性化的品味消费,二、项目产品策划,配套建议,商业设施,个性化的品味消费,满足品味需求商业业态建议,书籍前线：,形式：,书店,+,书吧分区：购买区,+,阅读区；购买区贵宾卡优惠，阅读区会员卡结算。,核心卖点：,国内很难找到的书籍、国际专业书籍、网上买不到的书籍。可以用任何姿势在里面阅读，可提供咖啡、饮料、订餐等服务。,音像吧：,形式：,音像店,+,音像厅分区：购买区,+,视听区。,核心卖点：,品种求全，普通音像店很难找到的片，第五、六代导演片、经典老片、艺术片、国外经典音乐等。,美容院：,形式：,引进品牌连锁美容院。服务：给业主终身,VIP,会员卡。,内容：,提供全身美容指标检测，根据个人确定标准系数，为每个会员度身订做美容进度表、美容套餐。,其他：酒吧、咖啡厅、激光狩猎、迷你影院等。,Spa,、,Laguna,鲜花香氛浴、插花工艺吧等。,二、项目产品策划,配套建议,商业设施,大众化的生活配套,满足生活需求商业业态建议,大型卖场：,引入大型知名超市，可以彻底解决区域基本生活需求的问题，并可成为项目的配套中的最大卖点。,主力商家：,主力商家可以包括大型餐饮等，他们的加入可以极大地提升区域的档次，并满足居民生活所需。,基本生活设施：,小型超市、小型餐饮、幼托、银行、邮局、菜场等等此类生活必需的商业，都是将未来商业的关键组成部分。,二、项目产品策划,配套建议,商业设施,序号,系统名称,作用,备注,1,闭路电视监控子系统,安全防范,2,周界防范报警子系统,安全防范,3,楼宇可视对讲子系统,安全防范,4,家庭安全防范子系统,安全防范,5,电子巡更子系统,安全防范,6,车库管理子系统,安全防范,做基本的车辆出入户控制,7,宽带信息系统,信息通信,8,有线电视系统,信息通信,9,家居信息系统（综合布线）,信息通信,10,一卡通系统,消费、停车、发卡,11,背景音响及紧急广播子系统,物业管理,12,公共显示系统,物业管理,13,小区导询系统,物业管理,14,物业管理系统,物业管理,15,远程抄表系统,物业管理,16,建筑设备监控系统,设备控制,17,小区控制中心系统,系统控制、物业管理,只保留系统控制系统,智能化的投入相对整个房地产开发来讲，属于比较小的投资量而且营造周期易于控制；,随着小区智能化的发展，易形成比较突出的智能化产品差距，并产生相对强势卖点；,智能化设备建议以基本的配置为准,，前期作为产品主打卖点营造。,二、项目产品策划,配套建议,智能化系统,成都银都博泰房地产顾问有限责任公司,二,O,一,O,年十二月十二日,汇报结束！现在是沟通时间,Thank You !,