创汇首座个案分析.pptx

,#,01,区域属性分析,项目背景,项目区位,交通环境,项目配套,区域规划,小结,项目名称,创汇首座,建筑面积,86000,平方米,所处板块,渝中区,容积率,住宅,17.3,现场地址,解放碑,CBD,新华路,388,号,绿化率,10%,建筑形态,写字楼、公寓、商业,建筑风格,现代,开发商,重庆汇正房地产有限公司,(,瑞安中华汇下属企业,),开盘时间,2009.09,价格范围,住宅：,1500019000,元,/,停车位,200,个,物业管理公司,戴德梁行房地产顾问,(,重庆,),有限公司,车位配比,0.52,物业管理费,3.5-11,元,/,月,交房状况,住宅精装修,第一节,项目背景,基本,参数,第一节,项目背景,开发商,第二节,项目区位,行政区域,：渝中,板块,：解放碑,（中央商务区,(CBD),）,依靠商圈,：解放碑商圈,本案,位于,解放碑,CBD,新华路,388,号,金融、商贸和文化中心，主城九区的核心,第二节,项目区位,公交,/,轻轨,常用出行路线：,公交,271,路（重大,解放碑），,402,路空调（解放碑,沙坪坝）,810,路（青龙路,人和街）,502,路空调（解放碑,北碚）,462,路（解放碑,重大）,302,路（解放碑,界石）,111,路（龙溪镇,沧白路）,112,路内环,181,路空调（新华路,杨公桥）等均可抵达。,轨道交通：,轻轨,2,号线,第三节,交通环境,主要干道：,创汇首座东南面临,新华路,、东北面临,中华路,公共交通,（近公交总站）,：,储奇门：,758,米，步行约,9,分钟,临江门：,432,米，步行约,5,分钟,小什字：,699,米，步行约,9,分钟,一号桥：,1002,米，步行约,13,分钟,轨道交通：,临江门：,164,米，步行约,2,分钟,较场口,526,米，步行约,7,分钟,小什字,931,米，步行约,12,分钟,第三节,交通环境,公交,462,路,解放碑,重大,重大,解放碑,402,路,解放碑,沙坪坝,810,路,青龙路,人和街,轻轨,2,号线,较场口,鱼洞,181,新华路,杨公桥,解放碑,重大,石桥铺,两路口,解放碑,两路口,大坪,沙坪坝,青龙路,临江门,人和街,会展中心,杨公桥,临江门,观音桥,华新路,较场口,大坪,鱼洞,交通便捷,、通达主城各个区域,第四节,项目配套,商业,配套,餐饮、健身、购物、超市构筑便捷,5,分钟生活圈,美美时代百货、大都会广场、太平洋百货、王府井百货解放碑店,银行,农业银行、中国银行、农业发展银行、建设银行、重庆银行,医院,重庆市渝中区人民医院、重庆市五一医院、台渝中医院,邮局,解放东路邮政所,幼儿园,贝蕾幼儿园、陕西路幼儿园,中小学,东华观小学、新华小学、重庆市第二十六中学,大学,清华大学重庆工作站,其他,人民公园、博顿美锦酒店、名苑酒店、海逸酒店,大都会,太平百货,生活、教育、休闲配套,齐全,第五节,区域规划,解放碑,CBD,为传统的中央商务区，重庆唯一的一级中央商务圈,重庆核心，,CBD,金融中心,第六节,小结,项目,品牌,区位,配套,规划,楼市,生活配套齐全，多教育、医疗资源,，配套齐全。,以高档公寓及写字楼为主。,渝中板块，解放碑,CBD,，绝版地段。,传统的中央商务区，重庆唯一的一级中央商务圈。,开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。,02,产品规划分析,项目,整体规划,建筑风格及立面,户型分析,公寓,户型分析,写字楼,附加值分析,装修标准,小结,第一节,项目整体规划,项目共,37,层；,精装小户公寓（共,22,层：,10-31,层）；,LOFT,写字间（共,6,层：,4-9,层）；,时尚购物中心（共,3,层：,13,层）。,第二节,建筑风格及立面,建筑风格：现代,立面风格,：现代,第三节,户型,分析,公寓户型,A,户型，,1,室,0,厅,1,卫，约,36.00,平米,参考面积,:,约,36.00,平米,该户型设计方正，但显得比较呆板。室内的功能区域配置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，动静分明不明显，空气流通性也较差，采光欠佳。,由于创汇建筑着重推出的是写字间，建筑体积庞大，而住房户型又是狭长状，致使室内的通风效果和采光效果更差。,第三节,户型,分析,公寓户型,B,户型，,1,室,0,厅,1,卫，约,56.00,平米,参考面积,:,约,56.00,平米,室内的功能区域配置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，空气流通性也较差，采光欠佳。,第三节,户型,分析,公寓户型,C,户型，,1,室,0,厅,1,卫，约,37.00,平米,参考面积,:,约,37.00,平米,室内的功能区域配置相对传统而欠完善，缺乏生活阳台和休闲景观阳台，使得整间房显得压抑狭小，空气流通性也较差，采光欠佳。,第三节,户型,分析,公寓户型,D,户型，,1,室,0,厅,1,卫，约,35.00,平米,参考面积,:,约,35.00,平米,户型设计狭长，通风、采光收到一定影响，使用较为压抑。,公寓小结,标准层平面图,小结：,1,、公寓产品为,1031,层，面积区间,4060,，精装。,2,、户型结构以单配及一室一厅为主，有少量,2,房产品（标准层两户），户型结构较为狭长。,3,、其价格均价在,1500019000,元,/,左右，总价区间在,70140,万。,4,、其项目,2009,年,9,月开盘，,09,年,12,月加推，,10,年,4,月,28,层开盘，,10,年,9,月,2931,层开盘，,10,年,10,月部分入驻，,目前基本售罄。,第四节,户型,分析,写字楼平面图,4,层平面图,第四节,户型,分析,写字楼平面图,5,层平面图,第四节,户型,分析,写字楼平面图,6,层平面图,第四节,户型,分析,写字楼平面图,7,层平面图,第四节,户型,分析,写字楼平面图,8,层平面图,第四节,户型,分析,写字楼平面图,9,层平面图,写字楼小结,小结：,1,、写字楼为,49,层，采用中央公园式阳光生态中庭（中间为开放式中庭），绿色生态公园式办公环境。,2,、写字楼面积区间,75302,，挑高,4.8m-5.7m,，打造富于变幻的高品质办公环境。,3,、其售价在,1500018000,元,/,左右。,4,、豪华精装的独立入户大堂、智能化办公系统、,24,小时礼宾式服务，尊崇尽显细微之间。,写字楼小结,小结：,5,、写字楼目前租金在,5080,元,/,月,左右。,6,、目前入驻情况较好，入驻率在,50%,以上，其中有,龙华证券重庆华新路营业部、重庆美联营销策划有限公司、,重庆商社舒适家居有限公司等。,49,层写字楼入驻情况一览,第五节,附加值分析,豪华精装的独立入户大堂,中央公园式阳光生态中庭,第六节,装修标准,主要,用材,客厅,入户门：覆塑钢板防火门,地面：复合地板,墙身：乳胶漆,顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面,灯具开关：欧普灯具、西门子开关电源,可视对讲机：彩色可视对讲系统,空调：美的,卧室,门：（一室一厅户型）裝飾木门,地面：复合地板,墙面：乳胶漆,顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面,衣柜：定制柜体、成品柜门,厨房,门（单间配套）：玻璃隔断,地面：（封闭式）裝飾木门、（单间配套,/,开放）复合地板、（封闭式）瓷砖,墙面：不锈钢装饰板，玻璃隔断,顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面,橱柜：组合式橱柜,水龙头：樱花,热水器：樱花,灶具：西门子,抽油烟机：西门子,冰箱：西门子,微波炉：西门子,卫生间,门：裝飾木门,地面：瓷砖,墙面：瓷砖,顶棚：石膏板造型、乳胶漆饰面,洗面柜：人造大理石,洗脸盆：科勒,水龙头：乐家,梳妆镜：定制,座便器：科勒,淋浴莲蓬头：乐家,浴缸：（一室一厅户型）科勒,浴霸：奥普浴霸,公共部分,公寓入口大堂：地面使用高级大理石，墙身主要木饰面、高级大理石，茶色,镜面,电梯前厅：地面使用高级大理石，墙身主要木饰面、高级大理石，茶色镜面,电梯：地面使用高级大理石，墙身主要木饰面，茶色镜面,走廊：地面使用高级瓷砖，墙身主要木饰面、高级瓷砖，茶色镜面设施设备,空调采暖系统：家用分体式空调系统,(,安裝到位）、首层入户大堂,VRV,空调系统,(,安装到位,),网络：配置电话及网络插座于主客厅及卧室,安防系统：可视对讲系统：设置可视对讲机于入户门旁；门禁系统于大堂、,电梯,/,扶梯：日立电梯,第七节,小结,产品,附加,规划,景观,户型,装修,现代、简约、时尚。,装修用,材中等，满足正常的生活及办公需求。,集精装公寓、写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一体。,公寓户型紧凑，但能满足正常功能需求。,阳光生态中庭具有一定特色。,03,商业现状分析,现状分析,项目商业集中于,13,层，整体商业处于招租阶段，商业未成形。,商业情况,3,层情况,时间：中午,11,点,三楼业态以高档餐饮及儿童培训机构为主，目前空置情况严重，为形成商业氛围。（目前入驻少量咖啡厅）,商业情况,2,层情况,时间：中午,11,点,二楼业态以服装零售为主，目前空置严重。,商业情况,1,层情况,时间：中午,11,点,一楼为汽车卖场，配以少量服饰卖店，整体商业气氛相较,2,、,3,层较好。,04,项目分析总结,SWOT,分析,项目售罄原因,分析,公寓：户型存在一定缺陷,写字楼：标准层划分空间较小，对于大型企业办公 存在制约。,Opportunity,开发商,品牌、实力强,周边商业,、交通,、,配套,齐全,项目自身规划,满足多种不同需求,营销推广,效果好,Weakness,Strength,房价,过高,市场竞品推售量逐渐增大，,如英利、,WFC,等,位于解放碑核心,CBD,，地段优势无可复制,T,hreat,第一节,SWOT,分析,第二节,项目,热销售罄原因,分析,品牌优势。,发商实力雄厚，品牌效应强，且能带来追随者。,配套优势。,周边已有幼儿园到大学各层次学校，公共交通可达,各主城区域，交通便捷。,规划优势,。,传统的中央商务区，重庆唯一的一级中央商务圈。,营销,推广,。,品诉求点,准确、覆盖层广；活动宣传,形式多样（如,2009,年,7,月,10,日，由“瑞安,中华汇,-,创汇,首座”总冠名的“,2009,梦开始的地方,-,刘谦亚洲巡演重庆站”）。,入市时机。项目入市时机较早（,2009,年），当时地产市场较好，竞品较少。,