房地产研究-社区营销：麓湖的可复制体系和路径.pdf

麓湖的可复制体系和路径五类场景五类场景听众或内容听众或内容关注点关注点0.0.在地居民在地居民买房客、新邻居、社群会长、议事员、在地商家、开发商部门如营销、物业、商业；熟人社会1.1.地产物业地产物业住宅地产、文商旅地产、地产媒体、地产行业协会、营销策划、物业从造房子到造社区2.2.社群社群运营运营城市社群：商业社群、兴趣社群如WF、公益社群如狮子会等专题社群：社区社群、地产社群、企业社群社群方法学、资源合作3.3.社区治理社区治理党建组织、各级政府、社区基金会、社区营造组织、社会工作者、学者专家等政策、理论4.4.社会社会创新创新超出社区治理层面的城市更新如 公益基金会、NGO组织、博鳌教育论坛、斯坦福社会创新论坛、社会影响力对麓湖感兴趣的 五类听众或场景是否可以构架一个大的体系?把上述不同角色、不同关注要素全部装进来，看最大全貌 麓湖现状 麓湖的可复制体系&能力 麓湖的可复制路径成都麓湖-基本面成都天府新区核心地带占地近万亩，水域100个足球场大内部约50个独立组团，外部没有围墙已经开发十年、还要再十年入住1000、已售5000套、最终3万户。加商业，人口人口1515万万+，一个小城。从“四大神盘”到“一生之城”一生之城-挑战黑图蓝图最不希望：开发商卖完房子，湖水不再清澈 对外没有围墙，市民和居民冲突 十年后，社区活动的钱从哪里来命运共同体信任抱团的熟人社会党建引领-自治共同体成都有政府“社治委”领导下的良好土壤2020年1月天府新区麓湖公园社区党委成立加强引领对城市创新、公园城市的探索很多小区一个业委会都搞不利索麓湖是要建立50个业委会的联盟党十九大“坚持和完善共建、共治、共享的社会治理制度.建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”怎么做-路径？破点-造熟“不是熟人就是敌人”“为什么一个市长在任时能管好一个城市，退休后干业委会主任却管不好一个社区”靠社区公约是不行的。熟人社会，舆论比规约有效“有人在背后议论你”麓湖模式1234-先土壤后庄稼2.秩序-良序的熟人社会1.活力-有温度的熟人社会4.蓝图3.共同体从吃吃喝喝写写画画蹦蹦跳跳到在利益纷争中培养 议事机制，公共精神从开发商、物业、政府、外部社会组织等“别人”搞活动到业主自己搞社群活力(1)-从活动到活力全年活动1000场+，入住才1000户已有100个社群，会长一半男性/8090后参加活动 70%是没交房。社群活动=社会资本兴趣、熟人、信任互惠哥的房子还是工地小姐姐们都是邻居活力（2）从有意思 到有意义一带一麓邻里宴不只吃喝，居民互相 讲听 麓湖蓝图社群的意义可有两个层面，从利己到利他，从共益到公益第一层面，社群本身，基于兴趣第二层面，社区层面，社群之上有一个更高的、共识的蓝图愿景秩序-麓湖共益会我们需要不同的声音，声音需要在规则下有序的表达选举&投票过程比结果更重要 创建一套机制 助推一个氛围 激发公共精神共同体-麓湖社区基金会1、钱:从哪里来？2、事：到哪里去？3、人:谁来操心/决策这些事？麓湖基金会理事会的一个重要意义，是影响人的改变，推动这片土壤上的公共精神。2019年11月正式挂牌希望在我们希望在我们这这一代人手里能完成一个理想，推动麓湖一代人手里能完成一个理想，推动麓湖公共公共生活生活和和公共公共精神、建立居民自助自治的长效机制。精神、建立居民自助自治的长效机制。留给留给我们的我们的子孙一个可以传世的家乡子孙一个可以传世的家乡（人文人文）留给留给养育养育我们的城市一我们的城市一份份永恒的遗产永恒的遗产（环境环境）留给发展中的社会留给发展中的社会治理治理一一个样本个样本和经验和经验（机制机制）居民共创麓湖蓝图1）蓝图是居民共创的，不是政府、地产先想好的2)内涵是逐渐丰富的从“你们有什么好处”到“麓湖可复制吗”我很好奇，其他小区来的都是386199妇女儿童重阳部队。你们为什么有那么大热情参与社区建设？2-麓湖的可复制体系&能力引用地产做什么谁来做政府：包括政府出钱采购的社会组织、社工的服务，居民被服务企业：前期地产、后期物业，从造房子 到 造社区 的理念和顶层支持系统居民：为自己家园愿意“四出”-出钱、出力、出心、出席，自服务市民：围墙外的市民、社团社群、社会组织愿意一起共创（可遇不可求）。社区营造 什么？1+5+4 模型指地段、建筑美学、环境低碳、商业配套、交通等所有房子/硬件/空间要素154社区美好的五个维度：1）社区服务：比如教育、养老、交通、医疗等2）社区活力：有温度的熟人社会、邻里信任互惠、社会资本3）社区秩序：处理矛盾和冲突的能力4）社区人文：社区价值观、精神文化、命运共同体5）社区发展：经济维度层面的的社区自我造血和进化的能力、应对疫情灾害的韧性4个谁来做5个做什么二级科目政府包括政府采购社会组织服务企业前期地产后期物业居民从被服务到自服务市民围墙内外共处共建社区服务 教育 交通 医疗生存社区活力 邻里归属社区秩序 共治安全社区人文 志愿体系 公益精神自尊社区发展 创业 生态 数字自我实现154模型：社区营造就是填空1 个“房子”指地段、质材、美学、环境、密度、配套、交通等所有“地产/硬件”要素4个谁来做5个做什么一级科目二级科目政府企业居民市民社区服务 教育 环境 交通教育、养老、医疗、托儿、食堂等公共服务。一般主要政府提供。但居民也可能在“被服务”中成为“巨婴”。如何推动居民“自服务”？社区活力 邻里有温度的熟人社会、通过社群、社区活动、社区节日等，推动邻里信任、互惠。社区秩序 共治政府、居民、市民多元共治，规则、议事、秩序等解决冲突建立居委会、议事会、业委会等组织。社区人文 自愿者 公益精神价值观、共同体精神等。比如，是只把麓湖搞好、还是也要把周边社区搞好。社区发展 创业 生态 数字商业维度的可持续发展。当政府资金不够，如何保持社区的品质？154模型：通适性1 个“房子”指地段、质材、美学、环境、密度、配套、交通等所有“地产/硬件”要素 老旧小区 城市豪宅 文旅小镇 城中村物质美好精神美好4个谁来做5个做什么一级科目二级科目政府企业居民市民社区服务 教育 环境 交通教育、养老、医疗、托儿、食堂等公共服务。一般主要政府提供。但居民也可能在“被服务”中成为“巨婴”。如何推动居民“自服务”？社区活力 邻里有温度的熟人社会、通过社群、社区活动、社区节日等，推动邻里信任、互惠。社区秩序 共治政府、居民、市民多元共治，规则、议事、秩序等解决冲突建立居委会、议事会、业委会等组织。社区人文 自愿者 公益精神价值观、共同体精神等。比如，是只把麓湖搞好、还是也要把周边社区搞好。社区发展 创业 生态 数字商业维度的可持续发展。当政府资金不够，如何保持社区的品质？1 个“房子”指地段、质材、美学、环境、密度、配套、交通等所有“地产/硬件”要素4个谁来做5个做什么政府企业地产商/物业公司居民市民社区服务政务、交通、康养、教育等基础公共服务社区班车麓信社（菜铺）居民自服务组团微基金儿童友好社区社区活力待公共艺术节麓客岛集水上剧场、A4美术馆一带一麓一月一会麓湖社群联合会龙舟节渔获节春晚麓客艺术团社区秩序社区党委/居委五社联动物业公司业委会组团共益会社区共益会垃圾不落地社区人文党建引领天府社区学院寻麓书馆志愿者队伍共益到公益社区大学社区发展D1-D4综合体天府美食岛商家捐赠万华商管公司专项基金麓湖社区基金会社区社会企业麓湖商业联合会麓湖周边社区麓湖能力：社区目标、社会组织、社区活动4个谁来做5个做什么政府企业前期地产 后期物业居民市民社区服务物业：改变重在满足少数出钱、出力、出心、出席事事有人做，人人有事做人来有改善，人走不影响社区活力营销KPI：找KOL从活动到活力3%的火种就可以燎原社会资本社区秩序五社联动冲突：只种庄稼不理杂草始终有另外1%“有人在背后议论你”罗伯特议事规则社区人文年轻C位社区是第三空间影响麓湖的书先共益 再公益有意思&有意义社区发展地产每年后退10%居民每年前进10%麓湖蓝图三要素英国莱切沃斯：对标一生之城麓湖理念：谁来做做什么政府企业居民市民社区服务传统的服务合作举办“慈善商店”等，兜底社区底层需求成熟的志愿者体系，自服务社区活力帮助找到居民各种共同需求，组建群：老乡、军人、价值观、兴趣、目标、4V很多社群，如舞蹈队1000人社区秩序社区党委/居委在地商会300家店全部加入社区人文党建从社区服务，到社区引领公益停车场志愿者积分、榜单、一年1500个奖牌公益捐赠文化-郑州水灾30万已故在地名人“安先生”的雕像社区发展退役军人创业中心1千平米5家核心单位安公社区基金志愿者茶馆老旧社区案例：成都安公社区政府企业地产/物业居民市民社区服务社区活力社区秩序社区人文社区发展大社区案例：广东顺德德胜社区基金会，100万人政府企业地产/物业居民市民社区服务物理层社区活力情感层社区秩序社区人文精神层社区发展文旅小镇案例：阿拉亚社区营造的 路径如果再回到之前的住区，我可以如何做？社区营造-路径熟人社会三个三个层级黑图1蓝图54找到居民真实的需求无论蓝图黑图共同要素：从被服务到自服务熟人社会友善信任人的改变1.活力2.秩序3.共同体社群会基金会议事会有意思/兴趣利己有意义/公益利他小圈子熟人高级美好、精神富裕“地产社群营销”社区营造-阶段蓝图社群会基金会 社群 社群+蓝图 社群+蓝图+基金会 社群+蓝图+基金会+议事会 社群+蓝图+基金会+议事会+社区商会普适模式“神盘模式”五个阶段/难度系数如何找黑图、造蓝图？黑图1蓝图54没有黑图/焦虑，不够痛没有蓝图/骄傲，不够爽杭州小区居民抱团护房价为什么要基金会？可持续的共同体：社群+基金会 形成闭环社群会基金会地产商费用地产的社群发展部更多资金来源 政府 居民 在地商家 社会企业 社区商业资产托管 基金会自办企业地产商捐赠转型成为一个独立的企业蓝图1.活动内容、费用、满意度2.参加者人数、新人占比3.组织-组织之间横向合作4.KOL人的培养和挖掘5.对组织的赋能6、价值观蓝图7活动冰山模型：社群人：先3%的火种，再16%人:人都有价值观，价值观不分高低。价值观是“生长”出来，而不是“约定”出来的。组织：人在有改善，人走无影响看得见的热闹满足居民对美好生活的向往看不见的门道满足社区对公共精神的培育组织-搞事人-人组织-组织组织：以愿景带动价值观政府企业地产/物业居民市民社区服务社区活力社区秩序社区人文社区发展社区营造全景：体系&路径 为什么？美好社区/未来社区/理想社区/幸福社区/公园社区 做什么？社区营造/社区治理/社区共创/共建共治共享 怎么做？“1+5+4”就是”地产+五四运动”社区营造就是新“五四运动”谢谢