铜陵嘉华国际(待替换内容模板).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,嘉禾置业,/,中国铜陵,嘉华国际项目前期顾问,上海同胜行,/201201,本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识,产品规划建议,运营模式建议,项目财务分析,充分了解、,研究铜陵城市,、,经开区,的功能定位、经济构成、,发展方向以及人口影响力,通过各物业市场调研、研究，,确定项目物业选择、发展方向,针对新,城区,开发,、综合体物业等充分研究,，为,项目定位寻找成功借鉴因素,综合分析，确定项目区域定,位、总体定位、各地块细分定,位以及产品概念性,方向,1,3,4,1,通过市场深入、细化调研，,测试各种,物业细分市场的发展空间,通过目标客户访谈，核实客户,需求,偏好，为项目客户寻找落地,深入研究项目整体规划布局，,各物业,建筑、风格、面积等产品,细节,，结合各细分市场的特征，,确定,项目开发的产品规划、各,物业类型,结合项目总体规划，确定,项目,整体开发步骤、开发时序,结合项目资金需求、赢利,要求,、,潜在,风险考虑，确定,项目,合理的运营模式方案,根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，,根据,财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合,测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式,2,4,3,2,总体定位分析,我们围绕,目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不是,重点，但,要能落实于系统的执行,工作,1,、合作围绕发展商目标和难题展开：,铜陵华源房地产开发有限公司开发中,的,里程碑；,解决项目期望值与实际中的差异；,成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；,2,、,整体出发点要拨高。基于战略的层面，要,具有铜陵指导,意义。,3,、,基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，,保持,原有,的思路切入，有清晰 的主线，角度仍围绕在商业的界定,、,驱动力,的增强,、如何,发力上。,4,、定位主题的强化,和商业开发,的高度如何落实于执行。,能指导规划设计；,能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的,沟通书,。,5,、,并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的,基,础,之上。,6,、,最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心,内容,总结,。,项目立地条件分析,项目立地条件分析,2,5,1,8,6,7,3,4,项目在城市中位置,项目所在片区范围,项目范围,片区在城市发展中的角色,片区现状,片区与城市关系,片区竞争关系,片区需求地图模拟,片,区,地,位,片,区,配,套,片,区,客,源,片,区,竞,争,评价,优势,产业基础牢靠；,配套基本完善，,具,景观,、学校等,优,质,资源；,交通相对便利；,产业在转型，对,产,业配套的需求愈加,强烈,；,一站式消费体验的,特色,劣势,周边区片的不断,竞,争,；,商务办公气氛不浓；,产业的支撑不足,，,居住人群,多为原,住,居民,；,商业配套不完善；,目前尚,处于新老城,区交替处,城市,”,十二五,”,五大,战略,发展,目标,实现的中心,铜陵工业,兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势；,城市发展主要方向,，,“东扩北拓”的核心地段,铜陵,未,来,城中心石城大道！,配套正在建设完善,，包括医疗、学校、政府等；,居住氛围较足，商业配套不,完善；,80%,的富人,和周边小区较高的入驻,率给,片区带来了未来,发,展,的动力,；,交通的便利导入了城市和郊区县的客源；,片区的产业,、旅游,、娱乐成为主要的客源,导 入动,力，阻力,为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；,政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；,经开区利用,自身优势不断发展也成为项目的竞争片区；,柏庄、康城小区的,启动给片区带来了机遇也带来了,挑,战,；,经济区位于主城,区的东北侧。区,域发展以工业为,主。,本项目位于石城大道和翠湖一路交汇处。,1,项目在城市,中,的,位置,绿色路线为翠湖一路,蓝色路线为石城大道,黄色框线为半径,1.5,公里社区,距铜陵主城区方向约,3.5,公里,2,项目所在片区范围,经开区,：,北,接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积,79,平方公里，目前已开发,30,万平方米，分为东西两大功能区域,:,东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，,建设铜陵大学城,、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。,经济开发区,内容需替换,3,项目范围,西侧,西北,东北,西南,南侧,东南,繁华大道,松,林,路,石 门 路,宗地位置,翡,翠,路,叠,嶂,路,纬 四 路,项目四至：,北面为,XXXXX,路,为铜陵城市,南部连接东西的主要城市干道,；,南面为,XXXXX,路,城市次干道,连接经济,开发区的,XXXXX,和,XXXXXX,；,东面为,XXXX,路,城市主干道，为南北向连接高新区、政务区、经开区,和,XXXXX,西,的通路,；,西面,为城市社区道路，道路的西侧为新建的住宅小区，翰林府邸和碧湖蓝亭,;,地块,南侧拥有十字交叉的绿化带，景观条件好。,路,石,鼓,内容需替换,4,片区在城市发展中的角色,位于,市中心西南端，处于城市发展扩张轴线上,。,经济,开发区,是铜陵市,“一城、四中心”的其中一个城市副中心。,铜陵以,工业立市，制造业,是铜陵的,主导产业。经济开发区,是铜陵最大,的制造业产业园区，承接来自东部以及沿海的产业转移，是,今后铜陵经济,发展的重要支撑。,内容需替换,5,片区现状,/,大片区规划,产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口,铜陵经济技术开发区,，目前规划,79,平方公里，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主,规模以上,企业,130,多个,世界,500,强企业,9,个,，从业人数,6,万余人,。,中心工业园区：,位于经济开发区的东部的核心位置，为国家最早批准的,；,南部工业园区,：,铜陵市政府,后期调整的，位于工业区南部，部分在招商,；,高新技术园区及配套：,园区位于南艳湖区域,正在,引进的企业以生物医药、新材料和微电子企业为主，目前已有部分企业入住,。,大学城：,规划为,11.4,平方公里,铜陵经济,开发区西部功能区,包括铜陵工业大学,、安徽大学,、铜陵财经,学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约,9,万人，安徽艺校马上进驻；二期规划中，存在调整的可能,。,中心商务配套区：,功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。,期南部工业区,期中心工业区,期,高新区,及,配套,中央商务区,期,(6.53KM2),大学城,期,(4.88KM2),内容需替换,5,片区现状,/,配套情况,园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多,住宅较为集中,，原来的拆迁居民和新建小区,居,民,带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进,；,学校资源较多,，,2,家贵族学校，中锐和润安,中,学,，,1,家普通中学（,68,中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校,；,商业配套较差,，本案区域的配套主要以沿街,底,商,解决，日常消费集中在,1,公里距离明珠广场,的,易初,莲花，国耀广场商业正在建设,；,公共配套基本完善,，距离口腔医院，三甲的,医,科大附属医院,较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强,；,拥有旅游游乐资源,，徽园和欢乐岛带来了,大量,的,旅游人群,；,会展业发达，但辐射本项目较弱,，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近,；,区域高星级酒店带来大量商务人口,，,2,家,5,星，迎宾馆和明珠酒店，,1,家,4,星，源牌商务酒店,；,景观资源优秀,，项目附近的十字绿带，翡翠,湖,风景区,，公园，环境较好，带给项目利好,；,工业园区距离较近，带来高档商业消费,。,内容需替换,6,片区与城市的交通关系,该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力,金寨路,高架：,连接肥西和市区，,城市铜陵城市,客源和肥西客源的主要导入通道,；,翡翠大道：,连接本片区,与铜陵高,新区的城市通路，可以吸引高新区和西片区的消费者,。,繁华大道：,本区域通往高新区南片科技园的通路，但受到铁路的阻隔,；,合宁高速：,从铜陵通往,南京的高速公路，可辐射更大范围的客流,；,合界高速,：,铜陵的,东西连接的通道。,内容需替换,7,片区,竞争关系,竞争片区竞争力正在提升，项目优势需要进一步挖掘,高,新区,位于西部，为国家级园区，全区引进内外资项目,800,个，企业,130,多家，,500,强,10,余家，拥有创业中心等吸引高技术人才的政策和措施，因此相对白领较多。,区域,具有大蜀山等优质资源，高档楼盘林立，,为铜陵传统,的富人区。,区域,商务氛围已经形成、人气配套正在逐渐成熟。,区域,交通便利，长江路连接城市中心。,政府,新区,启动于,2001,年，规划,面积,12.67KM2,，距老城区,6KM,，目前建成市政府、体育中心、天鹅湖大酒店、新闻出版局等公共设施；绿地、宋都均在此建有高档商住项目；,该区域环境优美，城市景观好，距离城市距离近，有政府资源优势，目前存在问题是商业配套较差，人气不足；,随着区域商业配套的启动，必将成为本片区的主要竞争对手。,政府,、产业优势和高起点成为竞争片区的主要竞争点，而本片区相比优势不足,，,如何,利用自身牢固的产业背景和已有的资源，差异化竞争成为项目取胜的关键。,蜀山区,庐阳区,包河区,新站区,经济开发区,滨湖新区（未启动）,高新区,政务区,瑶海区,内容需替换,8,片区需求地图模拟,该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。,分类,来源,导入方式,驱动力,阻碍力,第一圈层,片区居住人群,生活,距离与性近,快速交通分，高档缺乏,产业人口,工作,工作和,高档及特色配套缺乏,经开区行政人员,工作,工作地,性，高档消费缺乏,第二圈层,肥西县片区,合安路交通,交通捷，距离优势,快速交通和片区竞争分,高新东侧科技园区,繁华大道交通,交通优势，会展酒店,自身配套和片区竞争,第三圈层,政务区,翡翠大道、怀宁路,距离近，会展资源,道路阻隔、自身配套、离市中心近,城市人群,金寨路交通,游、游乐、会展,可选择多，交通不便，缺乏特色套餐,内容需替换,总结,现有铜陵城市,时间、空间的发展中思以及发展趋势，并评价,房地产,各细分市场的发展机会，寻求类似坐标体系的城市综合体功能,要素是,本项目取得成功的第一步。,城市内商务及住配套功能建设的本质，是建城市综合体,，,其,作用就是凝聚主题资源，推进城市性发展,，,但,这种措施显著的效果则是提高水平城市垂直化；,内容需替换,城市发展分析,内容需替换,铜陵城市分析,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,1,3,2,4,内容需替换,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,对本项目的借鉴启示,项目,发展具备良好的城市经济基础支撑。,项目,定位需具备高度，站在未来城市副中心的角度上,。,周边,大量制造业导入的直接及相关人口是项目未来的主要潜在客户,。,快速,交通条件改善，使得项目具备向政务区乃至主城区辐射的可能。,项目,可适当发展商业服务业，弥补区域商业服务业发展不足。,项目,开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域,中部崛起战略,为铜陵城市,发展带来良好机遇,；,市区,人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中,；,城市引力,较强，固定资产投资快速上升,；,城市经济,发展水平偏低，但增长速度较,快；,城市,房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。,城市由原来的单核向多核发展，,“大铜陵”,加紧建设中,；,对外,交通升级，连接中、西、东的城市交通枢纽形成,；,对内,交通完善，经济开发区和项目迎来发展良机,；,城市,向南、向西发展中，经济开发区成为重点发展区域,；,未来,城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南的副中心。,工业,是铜陵市,的主导产业，城市实施“工业立市”战略,；,全市,工业布局呈现五大组团，项目位于以先进制造业为重点的西南组团,；,经济技术开发区,成为全市制造业重要基地，工业产值占全市的,40%,；,目前,城市服务业多集中于主城区，经济技术开发区服务业发展空间广阔,；,城市,工业重点向西、向西南方向发展，经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为,关注,城市,新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向,内容需替换,国家实施中部崛起战略,，铜陵城市,与房地产业迎来发展良机,国家,战略实施：,沿海,优先开发：,已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈,，未来,全力打造这条全球最具活力的世界级沿海,黄金城市,带,。,西部,大开发：,涉及西部十几个省、市、自治区，未来国家继续,坚持,不移地执行、加大开发力度,。,东北振兴,：,振兴,东北老工业基地，成为未来中国经济发展的,又一,“发动机”。,中部崛起：,在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现,城市发展,、推动中国经济发展。,中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一,，铜陵城市,与房地产业迎来发展良机。,经济发展分析,1,内容需替换,城市,向心力较强，处于城市化进程加速期，人口和投资导入较快,经济发展分析,1,人口,规模,：,铜陵市,城市向心力较强，户籍人口规模和市区人口规模不断扩大，近,8,年户籍人口增长约,50,万,。,城市化率,：,铜陵市,城市化率从,2000,年的,30.5%,上涨到,2007,年的,41.4%,。从世界主要国家发展历史看，城市化率在,30%-60%,之间，城市化进程持续加速,，铜陵市,正处于城市化快速进程时期,。,固定资产投资：,随着沿海经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进,，铜陵市,固定资产投资增长势头迅猛，,06,、,07,年增长率达到,66.5%,和,58.9%,，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。,内容需替换,经济,发展水平偏低，但增速较快，房地产市场处于稳步增长期,经济发展分析,1,经济发展水平：,对比中部六省省会经济发展水平，可以,发现铜陵市,GDP,总量和人均可支配收入水平偏低，两项指标在中部六省省会城市中均排第五,。,经济,增速：,近,6,年,GDP,平均增幅为,24%,，,07,年为,24.2%,，增速位居全国省会城市第二。近,6,年人均可支配收入平均增幅,12.0%,，,07,年增幅增长,21.9%,，在,36,个大中城市中排名第,3,位，在中部六省会城市中排名第一,。,房地产,价格：,商品房价格平稳上升，,2000,年以来价格平均增幅,10.3%,，房地产市场健康发展。,内容需替换,六,大因素力助未来城市经济快速发展,项目发展具有良好的宏观经济支撑,未来十年铜陵仍旧会处于在经济快速道上,1,东部沿海产业加快转移,2,国家支持中部,崛起,给予,优惠政策,3,对外交通升级,4,地方政府具备,发展城市,的决心,5,制造业等产业,已,具备,一定优势,6,科教实力,雄厚,自主,创新强,经济发展分析,1,内容需替换,“大铜陵”,建设促使城市功能分散，城市发展迈向“多中心、组团式”,铜陵市,的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能，城市发展缓慢。,“十五”期间，社会各界越来越意识,到铜陵发展,不足所面临的紧迫感。“十五“末，政府提出要建设,大铜陵。大铜陵建设,按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，力争早日,把铜陵建设,成为一个辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。,多中心组团结构介绍,：,基本概念：,城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团,。,结构特点：,这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构,。,支撑条件：,实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。,城市规划分析,2,内容需替换,城市交通全面升级，助推,大铜陵建设,航空方面,：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场,08,年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级,4E,，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降,。,铁路,方面：,正在建设沪汉蓉高,铁铜陵站,，沪汉蓉线路经上海、南京,、铜陵、,武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。建成后,，铜陵到,南京,45,分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时,。,水路,方面：,投资,27,亿,建设铜陵港,，计划,将铜陵港,发展成为水上交通运输系统的重要枢纽,。,公路,方面：,规划,7,个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。城市交通的升级，,使得铜陵未来,成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利,。,内部,交通：,金寨路的建成使得从市中心到经济开发区的车程从原来的,20,分钟缩短为,10,分钟。,城市交通的升级，,使得铜陵未来,成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利。,对外交通：,城市规划分析,2,内容需替换,城市向西、向南发展中，经济技术开发区成为城市近期建设的重点区域,铜陵市,在,铜陵市,城市总体规划（,2006-2020,）,中提出了城市近期发展方向和近期建设重点发展地区。,近期,城市发展方向：,近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。,近期,城市重点发展地区：,近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地,(,包括高新技术开发区、蜀山经济开发区,),、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。,经济开发区区域人口控制在,36,万左右，区域成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机,。,城市规划分析,2,内容需替换,未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南依托区域制造业，居住、生活服务等设施完善的城市副中心,未来的城市总体布局为“一城、四中心、一滨海新区“，中间用田园楔市生态环境。,1,、一,城,即,主城区，规划建设中央商务区，逐步,建成集,金融、商务、休闲于一体的核心功能区,。,2,、四中心,一,是以高新技术开发区为依托，建设中国,科学城,，发展,IT,产业，打造城西副中心,；,二,是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，,重点发展,劳动密集型产业及农副产品深加工业，,打造,城北副中心,；,三,是依托店埠、撮镇、肥东新城以及,化学工业,园，重点发展现代物流、精细化工及家电,配套,产业，打造城东副中心,；,四,是依托经济技术开发区、桃花工业园区,，突出,发展现代大工业，逐步发展成为国家,装备工业基地,，打造城西南副中心,。,3,、滨湖,新区,建设,成为集旅游、商务、,会展、休闲,、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。,经济开发区将成为城市西南的居住、生活服务等设施完善的城市副中心，项目发展将依托城市西南，并向北向、向西辐射。,城市规划分析,2,内容需替换,工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山,主导产业：,目前第二产业,是铜陵的,主导产业,。铜陵市,“十一五”规划中提出“工业立市”，依靠制造加工业的发展带动经济的发展，同时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业会将是主导产业。,八大重点发展产业：,十一五规划中提出做大做强汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工八大行业。八大重点产业,2007,年实现工业增加值,334.44,亿元，占全市规模以上工业的比重为,72%,。,铜陵市,世界,500,强企业：,产业布局分析,3,内容需替换,全市工业发展形成集聚态势，布局呈现五大组团,西部,工业组团：以高新技术产业开发区、科技创新示范区、蜀山产业园等为主体，重点发展高新技术产业及相关产业。,北部,工业组团：以双凤开发区、岗集配套产业区、庐阳产业园为主体，重点发展汽车配套、机械加工、现代印刷、建材、食品、轻纺、农副产品加工等产业。,东北,工业组团：以新站综合开发试验区、瑶海工业园等为主体，重点发展现代物流、轻纺、建材及相关配套产业。,东部,工业组团：以龙岗开发区、肥东新城区、化学工业基地等为主体，重点发展家用电器及配套、化工、冶金、食品及农副产品加工等产业。,西南部,工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园、包河工业园为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。,项目位于西南部工业组团，区域众多的制造业企业员工将成为项目潜在的客户来源。,铜陵市工业区,发展时期：,城市发展初期,（,1949-1981,）,城市快速发展,（,1991-2007,）,城市定位调整,（,1982-1990,）,1954,年东郊,工业区,启动,1956,年北郊,工业区,规划确定,1958,年西南郊,工业,区规划,1982,年重新规划,工,业区,北郊区以仓储,为主，,开辟,建材生产基地,西南郊区以发展,机,械、电子,和,仪表为,主,相继开辟高新区、,新,站区,、经济开发区、,常,青,、桃花、蜀山,经济,区,，东北部、西部、,西,南部,区域得到发展,产业布局分析,3,内容需替换,经济技术开发区,成为铜陵市,的制造业重要基地，,引领铜陵经济,发展,典型企业：,汽车产业,：江淮汽车、安凯客车、佳通轮胎,；,装备,制造业：日立建机、合力叉车；,家电,电子产业：海尔电器、华凌电器；,日用,化工产业：联合利华、国通；,食品,产业：华泰食品、统一食品、可口可乐。,经济技术开发区周边众多企业将为项目,带来,人口,支撑。,铜陵经济技术开发区,在面对良好机遇和政府的支持下，经济发展迅速。区内产业积聚效应日益显现，已形成了汽车产业、装备制造业、家电电子、日用化工、食品为主的五大支柱产业，,成为铜陵市,制造业的重要集中地。,07,年全区实现工业总产值,600,亿元，规模以上工业,增加,值,186,亿元，分别占全市的,40.8%,和,40.0%.,发展历程,:,1,、,1992,年底铜陵市,上报省政府要求批准,设立铜陵经济技术开发区,。,2,、,1993,年,4,月,3,日，开发区建设正式启动。,3,、,1993,年,7,月,6,日，省机构编制委员会下发了,关于同意,成立铜陵经济技术开发区,管理委员会的批复,，管委会正式成立。,4,、,2000,年,2,月,13,日，国务院办公厅,批准铜陵经济技术开发区,为国家级经济技术开发区。,5,、十五期间主要经济指标位居中西部,16,个国家级开发区之首，实现了在国家级开发区中领跑中西部，进军前十强的目标。,产业布局分析,3,内容需替换,铜陵市服务业,目前多集中于主城区，经济开发区的服务业发展潜力较大,铜陵市服务业,目前多集中在主城区，经济技术开发区集中有二十万人口，区域商业等服务设施明显不足，为项目发展带来契机。,现有：,铜陵是,目前服务业主要集中于主城区，主城区是,城市的,商业、金融以及商务中心，分布有城市大多数的商场、办公楼等。,位于,东部的新站区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材,超市铜陵店。,经济,开发区服务业多集中在项目周边，,有铜陵国际会展中心,以及明珠广场附近的商业设施等。,建设中,：,政务,区将兴建体育中心、文化中心，,成为铜陵市,文化产业的集中地。,滨湖,新区将建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，将会成为城市新的现代服务业集中地。,产业布局分析,3,内容需替换,未来，城市工业继续快速扩张，向西、向西南成为城市工业发展的重要方向，经济技术开发区将会形成国内重要的制造业基地,未来城市西南的制造业和城市西部的高新技术产业的快速发展将会在各自区域迅速集聚人口，为项目发展带来良好机遇。,铜陵市,在,铜陵市,城市总体规划（,2006-2020,）,中,明确,提出要建成全国重要的制造业基地和,高新技术,产业,基地，制造业和高新技术产业未来发展潜力,巨,大,。作为先进制造业和高新技术产业规划所在区,的,经济技术开发区,和高新技术开发区将成为城市,工业,发展,的重要方向。,经济技术开发区计划,到,2010,年，全区实现规模以,上工,业,企业总产值,1000-1250,亿元，实现工业增加值,300-350,亿元，完成工业投入,250-300,亿元,，全区规模以上,企业,达到,250,家，其中年产值超,10,亿元企业达到,25,家以上,。,完成,目标的经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。,产业布局分析,3,内容需替换,特征：,不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，,他,们,追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们,；,然而,城市的另外一批人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求,不,同,的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注,机,会,和时尚文化，他们,然而,，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步,去,追求,体验文化。,这样形成了未来城市文化,发,展,两阶段论,：,盲从,到,个性,个性,到,体验,然而他们的心底的文化需求,真正是,体验文化,。,1,聚集文化,2,盲从文化,3,个性文化,4,体验文化,5,品味文化,百货超市的,兴起,不肯离开城市,中心,生活圈子固定,对现状满意,;,中老年人群居多,购物中心,兴起,外延,副中心,形成,形成居住的高档,区,吃喝玩逐渐,兴起,朋友商务聚会,增加,圈子扩大但,盲目,对事物鉴赏能力提高但非本质性,居民出现,分化,商业强调参与,性,居住复合化,出现,夜文化大幅,出现,城市功能复合,化,吃喝玩强调,个性,聚会商务活动,增加,年轻人消费逐渐,成为,主力,年轻态明显,强调外部文化的,参与,强调个性与共,融,创意文化项目,出现,不断抛弃传统,文化,夜生活继续放大,酒,吧,等设施成为主要,消,费场所,强调综合项目的,文化,体验,，新天地、,海上,海等出现,年轻态和中年态,共同,构成,消费,主力,家庭式消费逐渐增加,文化鉴赏,回归,传统文化重新,繁荣,城市文化品位,上升,创意文化地产,项目,艺术中心,美术馆发挥,作用,文化底蕴高城市呈现出后发,优势,居民品味城市文化,去追求商业,文化,合 肥,上 海,铜陵城市文化发展阶段,4,内容需替换,类型,年轻人,成年人,新人类,城市新贵,描述,酒吧,前卫学生,白领及商务,年轻态的酒吧,迪吧,学生及打工族,夜生活摇篮,KTV,低收入,大众娱乐生活方式,网吧,学生,不景气的网吧,书吧,驴友,驴友聚会处,茶楼,今夜茶楼不喝茶,浴场,不仅仅一洗了之,演艺广场,雅俗共赏夜生活,文化需求,时尚与个性,雅俗共赏文化,个性与刺激,档次与品位,城市新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向,铜陵城市商业消费夜文化,4,内容需替换,传统文化与现代文化,交织,实在的消费方式和,理念,对于新鲜事物的认识具有鉴别能力,多重文化性格,体现,拥有好的文化,底蕴,对书画艺术的,追求,文化消费意识不,强,吃文化,盛行,商务文化,欠缺,雅俗共赏的休闲,生活,对现代时尚文化缺乏理解,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的,方向,教育,与艺术文化的结合成为关注,尊师重医,+,徽派,艺术,传统,文化,城市性格,善良,+,朴实,现代文化,外来,文化,+,生活理念,铜陵文化发展诠释,4,内容需替换,城市文化,阶段,强调距离中心区,的,距离,，城市居住区,；,关注出行的,方便,与,邻里的,关系,追求物质生活,的丰富,对城市理解局限性,强,关注社会胜于,关注,其他,初级文化地产,地产文化观,环境文化,阶段,强调环境作用，形成蜀山的高档,居住区；,人们关注居住的环境品质，强调与自然的交流,；,部分高收入人群选择搬离城市中心,建筑文化,阶段,城市居民觉醒，开始关注建筑和环境,；,建筑的品质成为该阶段的文化内涵,；,这时绿城、绿地等入住，强调了产品,质量,缺乏实际的文化内涵,互动文化,阶段,强调城市、人、建筑的统一,结合,赋予了建筑和地产文化的内涵，强调文化的,作用,用文化线来诠释地产不同功能注入整体文化，达到和谐统一。,铜陵地产文化正在由初级文化地产向地产文化观迈进,4,内容需替换,项目功能主题选择,内容需替换,标准一：项目必须位于城市副中心,标准二：项目必须是建筑综合体,标准三：项目规模至少达到,20,万方以上,标准四：项目尽可能与文化相关,功能性案选择标准,功能性案例样本框的确定,1,内容需替换,我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，为本项目的功能主题寻找方向。,城市,名称,简要说明,中国成都,成都世纪城,位于成都副中心,总建筑面积达到,200,万平方米,以会展为引擎的,集会展,酒店,住宅,商业,办公为一体的城市副中心大型综合体项目,中国上海,海上海新城,位于上海的杨浦区,总建筑面积为,23,万平方米,以文化商务为引擎的,集办公,住宅,商业为一体的文化创意地产,目前该项目已经成为上海现代创意产业聚集区,日本东京,六本木,位于东京的旧区,1986,年启动,建筑面积,72.9,万平方米,以营造绿色文化都市中心为主题,集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体的新型都市综合体,英国伯明翰,Brindleyplace,商务区,位于城市的延伸区,1989,年开始启动,总建筑面积约,50,万平方米,以商务和休闲带动的,集住宅,商业,商务,艺术展示等为一体的城市综合体,中国上海,青年城,位于上海九亭,城市西南的延伸区,总建筑面积为,26,万平方米,以青年文化为主题的,集青年公寓,商业公寓,酒店,办公,商业为一体的,以地铁站为依托的国际青年综合社区,功能性案例的选择,2,内容需替换,每种案例都有其关键的驱动引擎模式，保证其市场运作的成功。,驱动引擎,主导功能,辅助功能,典型案例,会展商务,居住,办公,公寓,酒店,成都世纪城,文化时尚,办公,商业,住宅,商业,公寓,艺术馆,海上海（上海,）,青年,城（上海）,商务娱乐,商业,办公,酒店,公寓,艺术馆,Brindleyplace,商务区,(,伯明翰,),文化商务,办公,公寓,商业,酒店,艺术馆,六本木,(,东京,),可比案例功能主题归纳,3,内容需替换,根据本案的内外部特征，匹配合理的驱动引擎模式。本项目首选的驱动因素为,文化时尚,，同时可复合,商务娱乐,的功能。,项目类型,评价指数,会展商务,文化时尚,商务娱乐,文化商务,项目特征,城市发展,M,M,H,H,区位规划,M,H,M,M,配套资源,H,H,M,M,市场空间,核心功能市场机会,M,H,M,M,24,小时活力区前瞻,L,M,M,L,实施状况,经济效益,M,H,M,M,社会效益,H,H,M,H,业主要求,M,M,H,H,综合评价,3,1,2,3,H,、,M,、,L,分别代表高、中和低,项目开发功能主题匹配,4,内容需替换,根据目标功能的物业载体，我们确定需要作为影响要素来评估市场空间及机会的各物业类型。,驱动引擎,主导功能,辅助功能,会展商务,居住,办公,公寓,酒店,文化时尚,办公,商业,住宅,商业,公寓,艺术馆,商务娱乐,商业,办公,酒店,公寓,艺术馆,文化商务,办公,公寓,商业,酒店,艺术馆,功能物业类型选择,5,内容需替换,项目功能影响要素分析,内容需替换,项目功能,要素,组合,Factor 1:,住宅物业,Factor 2,：商业物业,Factor 3,：办公物业,Factor 4,：酒店及相关物业,Factor 5,：其他因素,/,会展,内容需替换,近一年以来区域商品住宅市场需求旺盛，存量快速去化，新增供应量大大低于需求量，总体上呈现供不应求态势。,近一年来，经开区由,07,年的年初供过于求态势后已完全扭转为市场总体的供不应求之态势,。,经济区,08,年,3,月商品住宅的可售量为,22.95,万,。,总体上看来，经开区住宅市场需求旺盛，新增供应量有限，市场呈现出供不应求之态势。,铜陵经开区住宅市场分析,供求分析,4,内容需替换,近一年来区域商品住宅成交均价平稳上涨，已突破,3200,元,/,平方米，结合现状与趋势分析，未来区域住宅价格增速将呈稳中有升之态势。,近一年来经开区住宅市场成交均价走势分析,铜陵经开区住宅市场分析,价格走势,4,内容需替换,结合区域可售量、待入市量及新增住宅供应地块分析，预计经开区在今后几年内有待去化住宅量将达到约,150,万平方米。以年销售速度,138,万计，去化压力不大。,项目名称,待入市量（平米）,童话名苑,125000,青年城,1,号,100000,国耀广场,124000,幸福大街,108081,长安 萨尔斯堡,200000,合计,655081,通过市场持续跟踪分析，经过,07,年的成交放量，其在,07,年末可售量已降至,28,万平方米,。,根据经开区已启动项目待入市量统计,2008,年起几年内其量将近,66,万平方米,。,结合,2006,年,4,季度末至,2007,年度政务区新增土地出让量,预计今后几年内将新增供应量将达到,50,万平方米,上下,据了解，目前经开区除大学城外，已不再批工业用地以外的地块。,出让时间,地块编号,用地面积（平米）,用地性质,规划最大空积率,最大可建筑面积（平米）,2006,年,4,季度,HJQ034,100,住宅,2.2,146667,HJQ035,12.64,住宅,3.2,26965,HJQ037,15.6,住宅,3.0,31200,2007,年度,HJQ-045,123.025,住宅,3.5,287060,根据房地产开发周期与当地市场状况，预设,06,年末到,07,年度新增土地供应所带来的住宅产品供应为新增量，其将达到,50,万平方米,铜陵经开区住宅市场分析,未来供应量,4,内容需替换,Factor 2,项目功能影响要素分析,内容需替换,发展概述,业态特征,区域商业,未来发展,对本项目启示,铜陵市,市级商业中心对于绝对区位的要求十分严格。考虑项目的区位，区域型发展模式的商业开发比较适合本,项目,项目,所在区域缺少一个领袖型的区域商业核心，项目可强化自身，形成区域活力中心,区域,现有商业普遍停留在低层次，中高端商业消费内容缺失，如休闲娱乐等。,随着,区域成熟度的提高和人口的导入，高层次商业业态的市场空间凸显,项目,周边未来的竞争不可小视，通过业态、档次、客群方面的错位，形成本项目商业的核心竞争力,商业集中分布在在以老城区为中心的市级商业中心及周边,12,个次级商圈内,；,典型的强中心型商业,；,区级商业中心多数发展不成熟,。,南部城区中，较之政务、高新，经开区副中心更具发展态势,传统百货业主要集中在老城区市级商业中心内；具有一定特色的主题型,百货,出现,市场，但总体还是趋于同质化,。,大型综合超市成为构造次级商业中心的主力业态,。,现代大型购物中心项目处于发展起步阶段,。,餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐,集,中,区尚未真正形成。,本项目地处”大学城商业中心“区级