2025年大学大二（房地产估价）成本法应用阶段测试试题及答案.doc

2025年大学大二（房地产估价）成本法应用阶段测试试题及答案

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题，共40分）
答题要求：本大题共20小题，每小题2分，共40分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的，请将正确答案的序号填在括号内。

1. 成本法中，土地取得成本不包括以下哪项？（ ）
A. 土地出让金
B. 城市建设配套费
C. 土地开发费
D. 土地取得税费

2. 房地产开发成本不包含的项目是（ ）。
A. 勘察设计和前期工程费
B. 建筑安装工程费
C. 基础设施建设费
D. 销售费用

3. 下列关于成本法中投资利息的说法，正确的是（ ）。
A. 投资利息只包括土地取得成本和开发成本的利息
B. 应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用
C. 计息期起点是取得土地的日期
D. 计息期终点是房地产竣工日期

4. 成本法中的成本是指（ ）。
A. 过去的成本
B. 现在的成本
C. 重新购建成本
D. 实际发生的成本

5. 重新购建成本的求取思路不包括（ ）。
A. 重置成本
B. 重建成本
C. 估算成本
D. 组合重建成本

6. 某宗土地面积为1000平方米，土地单价为1500元/平方米，土地取得成本为（ ）元。
A. 1000000
B. 1500000
C. 2000000
D. 2500000

7. 建筑安装工程费的估算方法不包括（ ）。
A. 单位比较法
B. 分部分项法
C. 工料测量法
D. 成本估算法

8. 基础设施建设费不包括（ ）。
A. 道路工程费
B. 供水工程费
C. 绿化工程费
D. 供电工程费

9. 成本法中，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来计算，这个比例一般为（ ）。
A. 1% - 3%
B. 3% - 5%
C. 5% - 8%
D. 8% - 10%

10. 销售费用不包括（ ）。
A. 广告宣传费
B. 销售代理费
C. 营业税
D. 销售人员薪酬

11. 某房地产开发项目，建筑安装工程费为2000万元，已知单位比较法估算的建筑安装工程费为1800万元，则该项目建筑安装工程费的调整系数为（ ）。
A. 0.9
B. 1.11
C. 1.2
D. 1.3

12. 成本法中，房地产价格构成中的开发利润是指（ ）。
A. 开发商的正常利润
B. 开发商的超额利润
C. 社会平均利润
D. 行业平均利润

13. 土地开发费不包括（ ）。
A. 土地平整费
B. 基础设施配套费
C. 公共事业建设配套费
D. 拆迁补偿费

14. 重新购建成本是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应获得的（ ）。
A. 利润
B. 利息
C. 税费
D. 租金

15. 某宗房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为2000万元，管理费用为100万元，销售费用为200万元，投资利息为150万元，销售税费为120万元，开发利润为300万元，则该宗房地产的价值为（ ）万元。
A. 4870
B. 5020
C. 5170
D. 5320

16. 成本法中，建筑物折旧是指（ ）。
A. 建筑物的价值损耗
B. 建筑物的物质折旧
C. 建筑物的功能折旧
D. 建筑物的经济折旧

17. 物质折旧不包括（ ）。
A. 自然经过的老化
B. 正常使用的磨损
C. 意外破坏的损毁
D. 功能不足折旧

18. 功能折旧不包括（ ）。
A. 功能缺乏折旧
B. 功能落后折旧
C. 功能过剩折旧
D. 功能损坏折旧

19. 经济折旧不包括（ ）。
A. 区位因素折旧
B. 经济因素折旧
C. 环境因素折旧
D. 政策因素折旧

20. 某建筑物建成于2000年年底，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。按照直线法计算折旧，该建筑物的成新率为（ ）。
A. 80%
B. 70%
C. 60%
D. 50%

第II卷（非选择题，共60分）
21. （8分）简述成本法的概念及理论依据。

22. （10分）房地产开发成本包含哪些项目？请简要说明。

23. （12分）重新购建成本的求取方法有哪些？请分别阐述。

24. （15分）阅读以下材料：
某房地产项目占地面积为5000平方米，土地取得成本为2000万元。开发成本包括建筑安装工程费3000万元、基础设施建设费500万元、公共事业建设配套费300万元、开发期间税费200万元。管理费用按照土地取得成本与开发成本之和的5%计算，销售费用按照售价的3%计算，投资利息率为10%，开发周期为2年，销售税费为售价的5%，开发利润为售价的15%。假设该房地产项目建成后可售面积为10000平方米，试求该房地产项目的单位售价。

25. （15分）阅读以下材料：
某旧建筑物，建成于1990年，建筑面积为2000平方米。该建筑物耐用年限为50年，经过现场勘查，该建筑物存在物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧主要表现为自然经过老化，部分墙体出现裂缝，修复费用预计为5万元；功能折旧方面，该建筑物内部布局不合理，重新改造布局需花费10万元；经济折旧是由于周边新建了大型商业中心，导致该建筑物租金水平下降，预计每年租金损失为20万元，折现率为10%，剩余经济寿命为30年。试计算该建筑物的折旧总额及现值。

答案：
1. C
2. D
3. B
4. C
5. C
6. B
7. D
8. C
9. B
10. C
11. B
12. C
13. D
14. A
15. C
16. A
17. D
18. D
19. D
20. A

21. 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建成本和折旧，然后将重新购建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

22. 房地产开发成本包含勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共事业建设配套费、开发期间税费等。勘察设计和前期工程费是项目前期的相关费用；建筑安装工程费是建造房屋的费用；基础设施建设费涵盖道路、供水等设施费用；公共事业建设配套费用于相关公共设施建设；开发期间税费是开发过程中需缴纳的税费。

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