第五章 业主自治管理.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,五,章,业主自治,管理,【,教学目的和要求,】,通过本章的学习使学生熟悉业主大会规程的法律规定，能妥善处理业主与物业公司之间的纠纷。,【,教学重点及难点,】,业主的权利与义务、业主大会职责、业主委员会职责,。,【,教学内容与时间,】,（,4.0,学时）,。,【,教学方法与手段,】,以课堂讲授为主，辅之以适量讨论,。,第一节 业主自治管理概述,第二节 业主自治管理的物权基础,第三节 业主公约,第四节 业主自治机构,第五节 业主自治与行政,管理,第,七,章,业主自治,管理,第一节,业主自治管理概述,1,、,业主自治管理的含义,2,、,业主自治管理的原则,3,、业主自治管理的社会效益,含义,-,是指由业主依法组建的自治团体，采取公益、民主、自律的管理方式，在物业管理区域内对物业的经营管理、维护和使用，以及社区治安、精神文明建设等公共事务进行自主管理，非依法律规定，不受他人干涉。,关键环节,-,制定全体业主共同遵守的管理规约,-成立业主委员会,一、业主自治管理的含义,依法自治的原则,-,核心原则 贯穿始终,民主管理的原则,接受监督的原则,-,接受相关主管部门的监督,公益优先的原则,-,优先保证全体业主整体利益,支持社区建设和管理的原则,二、业主自治管理的原则,协调产权冲突，维护物业管理秩序,发挥组织优势，保护业主权益,推动社区建设，发扬基层民主,三、业主自治管理的社会效益,第二节 业主自治管理的物权基础,1,、,建筑物区分所有权的含义,2,、建筑物区分所有权的特征,3,、建筑物中专有部分和共有部分的区分,4,、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用,含义,-,是指多个区分所有人（在物业管理中即为业主）共同拥有一栋区分所有的建筑时，各区分所有权人享有的对,建筑物专有部分的所有权,，,对共有部分的共有权,，,区分所有人之间的物业相邻权,以及,各个区分所有人在业主自治机构中的成员权,。,一、建筑物区分所有权的含义,建筑物区分所有权具有,集合性,-包括：所有权 共有权 相邻权 成员权,建筑物区分所有权包含了,专有和共有,-专有部分由自己独占,-共有部分由业主共同所有、共同使用，,且永远不得加以分割,专有部分的所有权居主导地位,权利人行使权利时受到较多的限制和约束,-业主与业主之间的限制与约束,-业主与业主自治机构之间的限制与约束,二、建筑物区分所有权的特征,专有部分,-构造上的独立性,-利用上的独立性,-登记成为特定业主所有权的客体,-,规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。,共有部分,-,一般需按照法律、行政法规的规定来予以认定,-此外还包括两项,三、建筑物中专有部分和共有部分的区分,业主对共有部分的共有权,-学术界不同的观点,第一种观点认为此种共有应为共同共有,第二种观点认为此种共有为按份共有,-,对区分所有建筑物共有部分性质的认识不宜一概而论，应根据具体的使用情况来确定,。,业主享有的物业相邻权,-,业主不当使用物业专有部分而对其他业主构成妨碍,-为邻人专有部分权利的行使提供必要的便利,-在必要的情况下，为方便邻人维护修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分,-使用和维护共有部分而发生的相邻关系,四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用,业主享有的成员权,-,制定规约权,-,投票权,-,选举和被选举权,-,选择物业服务企业权,-,撤销权,四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用,第三节 管 理 规 约,1、,管理规约的含义和意义,2、管理规约的内容,3、管理规约的法律效力,4、管理规约的合法性要件,5、临时管理规约,含义,-也称,“,业主公契,”,，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为准则。,特点,意义,-,只是对业主自治进行必要的指导和规范，其条文仍然是粗线条的，无法替代管理规约作为基础性法律文件在业主自治制度中的作用。,-,业主自治机构一旦成立，管理规约就成为该组织的章程，是全体业主在业主自治中应遵循的基本规则。,一、,管理规约的含义和意义,物业管理区域的基本情况,业主自治的管理方式,业主使用自有物业及公共场所和共用设施的权利,业主应交纳的费用,业主的义务,违约责任,二、管理规约的内容,时间效力,地域效力,-效力及于整个物业管理区域，,对物业管理区域以外的业主及其行为不发生效力。,对人效力,-对业主及物业使用人的效力,效力及于全体业主,效力及于物业使用人,对于其他人不发生效力,当业主转让物业或发生继承时自动继续约束新业主,-对业主自治机构的效力,规定权限 行使权利的程序 应承担的责任,三、管理规约的法律效力,四、管理规约的合法性要件,1,、,制定程序必须合法,2,、内容不得违背国家法律、法规和政策，不得超越其本身的范围。,3,、,业主有权对管理规约的合法性提出异议,五、临时管理规约,是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照住房和城乡建设部,临时管理规约,示范文本的基本内容，结合准备销售物业的实际情况，制定的最初的管理规约的文本,第四节 业主自治机构,1,、业主大会,2、业主委员会,概括,成立,法律定位,-是业主自治的最高决策机构和权力机关,-代表和维护物业管理区域内全体业主合法权 益的自治自律组织,-不得组织与物业管理活动无关的其他活动,一、业主大会,业主大会的职责,-制定、修改业主大会议事规则,-制定和修改管理规约,-选举业主委员会或者更换业主委员会成员,-选聘和解聘物业服务企业,-筹集和使用专项维修资金,-改建、重建建筑物及其附属设施,-有关共有和共同管理权利的其他重大事项,一、业主大会,业主大会的召开和决策,-形式,集体讨论形式,征求书面意见形式,-召开时间,定期会议,临时会议,-召开的法定人数,-业主投票权的确定,-业主大会的通知和告知,一、业主大会,成立和备案,-成立,-备案,委员的资格条件,-符合的条件,-资格终止的情形,法律定位,-是业主大会的执行机构,-,不符合法人成立的条件，不能登记为法人,不能登记为法人的原因,不拥有独立的财产或者经费,法律并没有为其专门设定活动场所,不能独立承担责任,二、业主委员会,业主委员会的职责,-召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况,-代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同,-及时了解意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,-监督管理规约的实施,-业主大会赋予的其他职责,二、业主委员会,具体运作,-会议形式,例行会议,特别会议,-会议的准备,-业主委员会的决议,-会议的存档和公告,二、业主委员会,第五节 业主自治与行政管理,1,、房地产行政主管部门对业主自治机构的监管,2,、业主自治机构对公安机关工作的配合,3,、业主自治机构与居民委员会的协作,监督内容,-负责业主自治的指导和备案工作,-负责对业主自治机构工作的监督管理,-处理物业管理中的纠纷，追究责任人的违法责任,一、,房地产行政主管部门对业主自治机构的监管,二、,业主自治机构对公安机关工作的配合,三,、业主自治机构与居民委员会的协作,社区与物业管理区的区分,-属于政府管理、社会管理职能的，应主要由居民委员会去落实和实施,-属于业主资产管理职能的，应主要由业主自治机构去落实和实施,案例,物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的各参与其中的主体间的权利义务关系。它具有鲜明的特征，包含着丰富的内容。在物业纠纷中剥离出独立的法律关系，是解决物业纠纷的第一步。主体、客体、权利与义务是物业管理法律关系的三要素，其各自的分类和内涵共同构成了物业管理法律关系的基本框架。物业管理法律关系的产生、变更和消灭需要一定法律事实的出现。学生应该熟悉法律事实的基本分类，区分不同法律事实对物业管理法律关系的影响。,案例,所谓未成年业主是指未满,18,岁的业主，属于限制民事行为能力的人或无民事行为能力的人。本案中的未成年业主是否享有业主大会的投票权,?,主要涉及公民的民事行为能力问题。,本案中该业主不满,18,周岁，属于限制民事行为能力。其民事活动要由其法定代理人代理，即享有参加业主大会的权利，但应由其监护人,(,父母,),作为代表参加，并参加投票。,一、单项选择题：,1,、管理规约的主体是（）。,A,、单个业主；,B,、全体业主；,C,、物业使用人；,D,、业主或物业使用人。,2,、管理规约的客体是（,）。,A,、全体业主；,B,、物业使用、维修和其他管理等方面的行为；,C,、有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定；,D,、经业主大会通过的规范性文件。,3,、业主大会制定、修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积（,）的业主且占总人数（）的业主同意。,A,、过半数，过半数；,B,、过半数，,2/3,以上；,C,、,2/3,以上，过半数；,D,、,2/3,以上，,2/3,以上。,4,、前期物业管理中，建设单位和物业服务企业之间的合同关系是以（,）为调整依据。,A,、前期物业服务合同；,B,、物业服务合同；,C,、管理规约；,D,、临时管理规约。,B BAA,5,、前期物业管理中，建设单位与入住业主之间的内部自治自律关系以（,）为调整依据。,A,、前期物业服务合同；,B,、物业服务合同；,C,、管理规约；,D,、临时管理规约。,6,、（,）是业主自治团体内部最高的决策机构和权力机关。,A,、业主大会；,B,、业主委员会；,C,、区、县人民政府房地产行政主管部门；,D,、居民委员会。,7,、（,）是依据管理规约，经由法定程序由业主大会从其全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。,A,、业主大会；,B,、业主委员会；,C,、区、县人民政府房地产行政主管部门；,D,、居民委员会。,8,、业主委员会的特别会议由（,）以上的委员提议或者主任认为有必要时，应当及时组织召开。,A,、,1/3,；,B,、半数；,C,、,2/3,；,D,、全体。,DABA,9,、属于业主资产管理职能的，应主要由（,）去落实和实施，如小区的房地产管理、道路管理、停车场管理、配套设施管理、卫生、绿化、保安、综合经营服务等。,A,、居民委员会；,B,、物业服务企业；,C,、建设单位；,D,、业主自治机构。,10,、属于政府管理、社会管理职能的，应主要由（,）去落实和实施，如城市管理、居民管理、市场管理、计划生育、兵役工作等。,A,、居民委员会；,B,、物业服务企业；,C,、建设单位；,D,、业主自治机构。,DA,二、多项选择,1,、下列关于管理规约的说法正确的是（）。,A,、管理规约的主体是全体业主；,B,、管理规约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为；,C,、管理规约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定；,D,、管理规约经业主签约或业主大会审议通过而生效；,E,、管理规约对物业管理区域范围内的全体业主和物业使用人都具有约束力。,2,、第一次业主大会成立的筹备工作中，大会筹备组成员由（）代表组成。,A,、所在地区、县房地产行政主管部门；,B,、建设单位；,C,、业主；,D,、居民委员会；,E,、街道办事处。,ABCDE,ABCD,二、多项选择,3,、下列哪些业主大会的职责中规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积,2/3,以上的业主且占总人数,2/3,以上的业主同意。（）,A,、制定和修改业主大会议事规则；,B,、制定和修改管理规约；,C,、选聘和解聘物业服务企业；,D,、筹集和使用专项维修资金；,E,、改建、重建建筑物及其附属设施。,4,、业主大会的职责包括（）。,A,、制定和修改业主大会议事规则；,B,、制定和修改管理规约；,C,、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,D,、选聘和解聘物业服务企业；,E,、筹集和使用专项维修资金。,5,、业主委员会的职责包括（）。,A,、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；,B,、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；,C,、调节物业管理活动中的纠纷；,D,、监督管理规约的实施；,E,、组织修订管理规约、业主委员会章程。,DE,，,ABCDE,，,ABCDE,三、判断题,1,、违约责任分为法定责任和约定责任。法定责任是业主违法有关约定的义务而承担的责任。（）,2,、管理规约如本身规定了生效日期的，依其约定；如未规定生效日期的，自业主大会通过之日起即行生效。（）,3,、管理规约对全体业主具有约束力，对物业使用人无效。（）,4,、物业使用人违反,物业管理条例,和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。（）,5,、某小区业主和物业使用人之外的其他人进入物业区损坏共用设施，应该依据管理规约对其进行处罚。（）,6,、当业主转让物业或发生继承时，管理规约自动继续约束新业主。（）,7,、根据物业管理区域的大小，一个物业管理区域内能够成立一个或多个业主大会。（）,8,、业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，一般每年至少召开一次，因此定期会议也称为年度会议。（）,9,、业主委员会主要负责监督业主大会的决议、管理规约的实施。（）,1357,错,谢谢！,