2023年房地产市场展望.pdf

http:/ 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：报告日期：2022 年年 11 月月 17 日日 蒋飞 0755-83537175 Email: 执业证书编号：S1070521080001 李相龙 0755-23820694 Email: 执业证书编号：S1070522040001 联系人（研究助理）：仝垚炜 0086-13680337457 Email: 从业证书编号：S1070122040023 联系人（研究助理）：贺昕煜 0086-13021212875 Email: 从业证书编号：S1070122050027 相关报告相关报告 本轮房地产组合政策效果如何？宏观经济专题报告2022-10-11 世界经济在转折中寻找平衡长城证券四季度宏观经济展望2022-09-06 房地产后周期下的金融转型宏观经济专题报告2022-08-04 2 2023023 年房地产市场展望年房地产市场展望 宏观经济专题报宏观经济专题报告告 核心观点核心观点 2022 年，是中国房地产极不平凡的一年。今年以来，房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经，从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，并受到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下，2022 年的房地产承受了自 98 年房改以来最大的挑战。展望 2023 年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。我们认为，2023 年的房地产市场或呈现以下特点：第一、土地市场结构更加优化：在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。第二、商品房销售增速或将更大改善：政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是政府增强市场信心，最后，我们预计 2022 年四季度商品房销售仍在低位，而 2023年商品房销售面积累计同比从 5 月或开始回升，全年累计同比增速或为-10%左右，另外预计 2023 的整体房价或也继续下跌 5%。第三、房地产投资有望逐步回升；房地产融资在政策推动下明显改善；房地产行业的集中度有望提升；另外，整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型，“租购并举”这种模式将会长期存在于我国的房地产舞台。风险提示：风险提示：房地产企业风险事件、房价快速下跌、房地产投资额继续缩减、全球经济危机、报告中对未来经济变量的预测可能与实际数值不一致的风险 证券研究报告证券研究报告 宏宏观观经经济济研研究究 专专题题报报告告 分析师分析师 专题报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录目录 1.政策基调：加大支持，力求市场平稳.4 2.土地市场：结构更加优化.8 3.商品房市场：预计明年销售增速或将更大改善.11 3.1 商品房市场长周期拐点已现，后周期开启。.11 3.2 城镇化还未完成，催生新市民住房需求.13 3.3 商品房销售政策从抑制向支持转变.14 3.4 预计明年销售增速会改善.21 3.4.1 实际房贷利率预测.21 3.4.2 居民贷款增速预测.22 3.4.3 商品房销售面积累计同比预测.23 4.房地产投资：有望逐步回升.23 5.房地产融资：政策推动明显改善.25 6.房地产行业：集中度有望提升.26 6.1 行业集中度有望提升.26 6.2 区域分化趋势更加明显.27 7.房地产市场：改革转型构建新模式.28 8.附录.30 9.风险提示.31 uVkZnVnVcVvZqRmN9PbPbRtRrRnPoMkPqRqRjMoPvN9PmNtMNZtPnNwMoNrQ 专题报告 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录图表目录 图 1：商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比.5 图 2：房地产 GDP 同比.6 图 3：5 年期 LPR 利率.7 图 4：全国成交土地面积和总价同比.8 图 5：全国成交土地溢价率和楼面均价.8 图 6：购置土地面积累计增速和成交价款累计增速.9 图 7：地方政府国有土地出让收入和土地成交价款相关.10 图 8：地方政府性基金土地出让收入和支出.10 图 9：全国政府性基金收入和支出.11 图 10：后周期房价下行压力.12 图 11：房价收入比.12 图 12：城镇居民可支配收入与房价增速.12 图 13：商品房销售面积当月同比.12 图 14：中国人口预测.12 图 15：此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距.13 图 16：城镇化率增速和商品房销售面积增速.14 图 17：房贷利率.14 图 18：房价走势.21 图 19：商品房销售面积增速领先房价半年.22 图 20：M2 领先居民贷款增速.22 图 21：商品房销售面积增速预测.23 图 22：房地产开发投资相关指标均在下滑.23 图 23：成交土地面积累计同比领先房地产开发投资额半年.24 图 24：商品房销售面积和房地产开发投资完成额预测.24 图 25：房屋新开工、竣工、施工面积.25 图 26：房地产开发资金来源.25 图 27：房地产行业市场集中度.27 图 28：一线城市二手房价格与二三四线城市分化.27 图 29：房地产行业利润率.28 图 30：PPI 项目保障房项目数和投资额.29 表 1：2020-2021 年房地产调控政策.4 表 2：房企纾困进展.5 表 3：多部门房地产支持政策.7 表 4：22 城 2022 年不同企业拿地情况（成交城市）.9 表 5：2022 年支持房地产政策.15 表 6：2022 年三季度以来部分城市房地产政策放松情况.17 表 7：7 月以来各地保交楼政策梳理.18 表 8：央企收购或者并购部分民企的部分项目资产.19 专题报告 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 2022 年，是中国房地产极不平凡的一年。今年以来，房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经，从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，并受到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下，2022 年的房地产承受了自 98 年房改以来最大的挑战。那么 2023 年的房地产又将如何，如何看待 2023 年的政策基调、土地市场、商品房销售、房地产投资、融资，制度改革等一系列问题，下面我们来一一解读。1.政策基调：加大支持，力求市场平稳政策基调：加大支持，力求市场平稳 2020 年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2020 年 8 月，银保监会主席郭树清在求是刊文坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同月，住建部、银保监会制定了“三条红线”政策，明确提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则：即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于 100%，房企的现金短债比大于 1。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过 5%，“黄档”企业不得超过 10%，“绿档”企业不得超过15%。这预示着新一轮房地产调控政策开启。表表 1：2020-2021 年房地产调控政策年房地产调控政策 时间时间 事件事件 政政策策 2020/7/27 中央召开房地产工作座谈会 明确坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。2020/8/20 监管部门设置“三道红线”根据“三道红线”触线情况，将所有房企分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降一档，上限增加 5%.2020/12/3 郭树清：要坚决抑制房地产泡沫 分析当前我国金融形势以及“十四五”应如何系统性地进行金融监管体系改革。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。2020/12/31 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。2021/2/24 北京、上海、广州、深圳等 22个重点城市将实施“两集中”供地模式 2021 年发布住宅用地公告不能超过三次 2021/7/30 中央政治局会议 坚持房子是用来住的，不是用来炒的 资料来源：政府官网、长城证券研院整理 进入进入 2021 年，房地产调控政策继续收严。年，房地产调控政策继续收严。2021 年年初，监管层对商业银行信贷占比作出规定，即“房地产贷款集中度管理”。该规定明确银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于确定的相应上限。2 月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，指出 22 个重点城市住宅用地需实施“两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告且 2021年发布的住宅用地出让公告不能超过 3 次；二是集中组织出让。学区房也迎来针对性调控，4 月，中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”，随后北京、上海、深圳等城市调整入学政策，加大对于炒作学区房价格的打击力度，为学区房“降温”。2021 年下半年，各地又陆续加强预售款监管，防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”，进一步收紧了开发商的现金流。出台严厉的调控政策后，出台严厉的调控政策后，2021 年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑和流动性收紧和流动性收紧。恒大地产是最先出现销售下滑并遇到流动性危机的开发商，随后危机蔓延到佳兆业、阳光城、龙光地产，目前已经公告出现违约风险的知名房企还包括奥园、专题报告 长城证券5 请参考最后一页评级说明及重要声明 中粮、中南建设、俊发、景瑞控股、正荣、荣盛发展、世茂、富力、融创、旭辉、绿地、融信中国等。2022 年上半年，停工停贷现象集中出现，进一步导致开发商的销售端和融资端收紧。表表 2：房企纾困进展房企纾困进展 房企名称房企名称 房企性房企性质质 时间时间/事件事件 目前目前进进展展 宝能地产 深圳房企 2021 年 8 月理财爆雷 加速处置资产。恒大 广东民企 2021 年 9 月 预计 7 月底公布债务重组初步方案。奥园 广东民企 2021 年 11 月，6590 万元信托贷款违约 暂停偿还美元债，进行资产处置，今年六月，奥园发布公告称亏本 11.4 亿出售澳大利亚资产。自今年 1 月初一笔美元债出现违约后，中国奥园就正式对外宣布将启动全面债务重组。阳光城 国有控股 2021 年公司理财未兑付 处置旗下资产。今年六月阳光城将持有 100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司。此次股权转让对价为 14.98 亿元，同时，阳光城及高光置业原对中融信托负有的 33.04 亿元还款义务由杭州缤慕公司承接。佳兆业 广东民企 2021 年 11 月 3 亿理财产品未兑付 加速处置资产，中信集团接盘佳兆业位于深圳的大概 500 亿元项目，预计将进行债务重组。2022 年 4 月，佳兆业曾公告，招商蛇口和长城资产与佳兆业签订战略合作协议，帮助其债务重组。但2 个月过去，目前双方合作尚未有更多进展。富力 广东民企 2022 年 1 月预警无法支付美元债 10 只美元债已经展期。禹洲 福建民企 2022 年 3 月美元债利息 2125 万美元违约 进行债务管理发行新的票据外，禹州集团还售卖了旗下物业资产。龙光 广东民企 2022 年 3 月公告美元债违约 自 2022 年 1 月起，积极与国企、金融机构进行对接，已开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，公司将加快资产盘活进度，力争2022 年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。正荣 福建民企 2022 年 4 月，两笔美元债利息无法偿付实质性违约 加速处置资产。融创 广东民企 2022 年 5 月，融创四笔美元票据利息未能支付 加速处置资产、预计将债务重组。天誉置业 广州房企 2022 年 6 月美元债违约 与机构持续沟通，以达成解决方案。融信中国 闵系房企 2022 年 7 月两笔美元债违约 已采取多项措施保障平稳经营和提升流动性，包括但不限于加强销售和回款力度、拓展多样化的融资渠道、合理节约经营成本、对部分现有债务商讨展期、出售若干资产等。景瑞控股 上海民企 2022 年 7 月 22 日公告 7 月 25 日到期债券预计不能支付 已委任钟港资本有限公司为财务顾问，以评估集团的资本结构、流动资金及探寻所有可行解决方案以缓解当前流动资金问题，并尽快达成对所有持份者最优的解决方案。世茂 福建民企 2022 年 7 月美元债违约 加速处置资产，寻求债务展期、加速引入战投。俊发 云南民企 2022 年 7 月预计无法支付一笔美元债 正在评估其流动性状况、整体业务营运及经营环境，积极实施效的流动性解决方案，同时密切关注形势。资料来源：上市公司公告，新浪财经网站等、长城证券研究院 在历史上最严格的房地产调控政策下，商品房市场发生转变在历史上最严格的房地产调控政策下，商品房市场发生转变。首先，房地产市场热度已经大幅下降。1-10 月，全国商品房销售面积累计同比仍在快速下滑，10 月份，70 大中城市新建商品房价格指数同比为-2.4%，从 4 月进入负值（-0.1%）以来不断下降（实际近几年该指标就没有出现过负值，只有今年才出现），且三线城市同比更是下滑至-3.8%，房价显著下滑。图图 1：商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比 专题报告 长城证券6 请参考最后一页评级说明及重要声明 资料来源：IFIND、长城证券研究院 居民的购房预期也大幅下降居民的购房预期也大幅下降。10 月份新增居民中长期贷款仅 332 亿元，同比-92%，从去年 12 月进入负值以来也一直处于两位数的下滑趋势，并且今年的 2 月和 4月新增居民中长期贷款更是降为负值（-459 亿元和-313 亿元）。其次就是土拍市场热度也明显降低。政府主动降低对土地收入的依赖，今年以来政府性基金收入和卖地收入同比增速处于两位数的下滑趋势，虽然 9 月以来有所回暖，但从全国第三轮土拍来看，土拍底价成交、低溢价成为主流，土地市场信心仍然不足。正如今年三月银保监会主席郭树清所言，正如今年三月银保监会主席郭树清所言，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。我房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。我们不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。们不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。”目前，房地产占 GDP的比重较大，快速下跌会对经济造成较大压力。2021 年 GDP 房地产增速降至-2.9%，今年第三季度降至-4.2%，呈现逐季扩大的趋势。同时房价的快速下跌会导致居民和企业的资产负债表受损，居民消费预期下降和企业投资信心不足会导致整体经济需求不振。图图 2：房地产房地产 GDP 同比同比 资料来源：IFIND、长城证券研究院 2022 年，房地产调控政策开始逐渐放松。年，房地产调控政策开始逐渐放松。在货币政策上，今年 1 月、5 月、8 月央行分别下调 5年期 LPR利率 5BP、15BP（下限下调 20BP）和 15BP，9 月份又允许部分城市(8)(6)(4)(2)02468101214(40)(20)0204060801001202010-022011-102013-062015-022016-102018-062020-022021-10商品房销售面积:累计同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（右）(8)(4)0481216202010-032011-082013-012014-062015-112017-042018-092020-022021-07GDP:不变价:房地产业:当季同比GDP:不变价:房地产业:当季同比 专题报告 长城证券7 请参考最后一页评级说明及重要声明 取消首套房贷利率下限。在限购政策上，今年以来陆续有城市放开限购限贷政策，譬如3 月 1日，郑州市发布房地产新规 19 条，主要是降低首付和放松限购。5 月 17日，杭州市宣布非本市户籍家庭在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月即有资格购买二手住房；5 月 23 日，武汉市公布二孩三孩家庭可购买第三套住房；8 月 9 日，北京市公布购买“全龄友好住宅”试点项目的老年家庭，不仅可以享受按揭贷款，而且首套房首付比例为 35%，二套房首付比例为 60%，同时，子女亦可作为共同借款人申请贷款；这一系列限购限贷政策的放开体现了房地产调控政策逐渐放松的趋势。11 月 8 日，交易商协会发文推出支出民企融资第二支箭，11 月 13 日中国人民银行和银保监会联合发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（金融 16条），在更大范围内对房地产行业提供支持。图图 3：5 年期年期 LPR 利率利率 资料来源：IFIND、长城证券研究院 表表 3：多部门房地产支持政策多部门房地产支持政策 时间时间 政策内容政策内容 释放融资额度释放融资额度 2021 年 12 月-2022 年 4 月 多部门明确支持收并购融资，如：12 月底央行及银保监会：要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务 4 月金融支持实体经济座谈会：要按照市场化、法制化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。并购融资贷款额度超 1700 亿；金融机构并购债发行 450 亿 房企并购债发行 101 亿 2022 年 4 月 证监会鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持；创设机构在示范民企发债同时发行信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。5 月共有 5 家房企发行债券融资35 亿元 2022 年 7 月 多地由政府牵头，联动地方 AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金 2022 年 8 月 监管部门指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券心法，为房企提供流动性支持；指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”8-10 月共 6 家房企发行债券融资68 亿元 2022 年 8 月 住房部、央行等部门出台政策，要求完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。初期规模达 2000 亿的政策性银行专项借款启动；PSL 自 9 月起连续投放超 2500 亿 2022 年 9 月 监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加 1000 亿，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款已经投资房地产开发商的债券 共投放约 6000 亿贷款 2022 年 10 月 民企发行增信担保债权再获支持：10 月底，央行副行长对中债增公司指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”；多家房企与中债增接触，准备发行事宜 4.24.34.44.54.64.72021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10贷款市场报价利率(LPR):5年贷款市场报价利率(LPR):5年 专题报告 长城证券8 请参考最后一页评级说明及重要声明 时间时间 政策内容政策内容 释放融资额度释放融资额度 中债信用增进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求；11 月 1 日，交易商协会、房地产协会联合中债增进公司，召集 12 家民营房企召开座谈会，进一步加大对民营房企发债支持。2022 年 11 月 由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法制化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资 预计可提供约 2500 亿元支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资 资料来源：政府官网、长城证券研究院整理 展望展望 2023 年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在持房地产平稳发展上，在“房住不炒房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。2.土地市场：结构更加优化土地市场：结构更加优化 2022 年土地成交面积增速持续回升，但开发商购置土地面积增速持续回落，剪刀差显示购地主力发生变化。土地供应过度收缩的风险虽然有所释放，但真正流入商品房市场的土地数量仍显不足，地方政府的财政压力仍未缓解。数据显示，全国成交土地占地面积同比从 1 月的-25.07%回升到 10 月的 26.87%；全国土地成交总价由 1 月的-56.77%回升到 5.47%，成交土地楼面均价的 12 月均值由 1 月的1709.33 元/平方米下降至 10 月的 1380.75 元/平方米，溢价率由 1 月的 3.18%下降至 10月的 2.4%。整体表现出量增价减，增速回暖的整体表现出量增价减，增速回暖的局面。局面。图图 4：全国成交土地面积和总价同比全国成交土地面积和总价同比 图图 5：全国成交土地溢价率和楼面均价全国成交土地溢价率和楼面均价 资料来源：IFIND、长城证券研究院 资料来源：IFIND、长城证券研究院 不过房地产开发商参与土地市场情况并未像数据表现得这么乐观。不过房地产开发商参与土地市场情况并未像数据表现得这么乐观。随着更多开发商风险事件以及商品房成交持续萎靡，开发商在土地市场上整体仍在收缩。今年土地购置面积累计增速从年初的-42.3%下降至前 10 月份的-53%，土地成交价款累计增速也从年初的-26.7%下降至前 10 月份的-46.9%。对比 2021 年全年 17756 亿，按目前的态势，全年的土地成交价款也可能只是去年的一半左右。(80)(60)(40)(20)020406080100120(100)(50)0501001502002503002015-012016-082018-032019-102021-05全国:成交土地占地面积:当月值:同比全国:成交土地总价:当月值:同比（右）500750100012501500175020000102030405060702010-012012-082015-032017-102020-05全国:成交土地溢价率:当月值全国:成交土地楼面均价:当月值:12月中心移动平均（右）专题报告 长城证券9 请参考最后一页评级说明及重要声明 图图 6：购置土地面积累计增速和成交价款累计增速购置土地面积累计增速和成交价款累计增速 资料来源：IFIND、长城证券研究院 从三次土拍来看，根据中指研究院公布的数据，截至 10 月 27 日，22 城中已有 19 城发布了三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年提前，但在市场下行、企业拿地意愿但在市场下行、企业拿地意愿降低的情况下，土地推出规模普遍缩量，降低的情况下，土地推出规模普遍缩量，22 城全年供地计划完成率不足五成。城全年供地计划完成率不足五成。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律底价成交成为土拍市场主旋律。去年下半年去年下半年以来以来，地方国资托底现象表现突出，地方国资托底现象表现突出，2022 年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力地方国资成为拿地主力，根据中指研究院全国土拍数据，2022 年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达 72%，二批次达 83%，三批次仍在八成以上。但值得注意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至接近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地也渐显乏力，地方国资拿地比重提升至 53%，如福州、无锡 2022 年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。可以说，三批次民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。表表 4：22 城城 2022 年不同企业拿地情况（年不同企业拿地情况（成交城市成交城市）城市城市 三批次三批次 二批次二批次 央国企 混合所有制 民企 地方国资 央国企 混合所有制 民企 地方国资 福州 4%0%3%93%46%0%3%51%无锡 0%0%11%89%0%0%45%55%成都 11%0%10%79%47%0%11%41%武汉 7%0%19%74%81%0%3%16%南京 17%0%13%69%35%0%11%53%青岛 8%0%26%66%32%3%24%40%深圳 43%0%0%57%92%0%0%8%宁波 22%0%22%56%38%0%29%33%上海 32%8%9%50%65%1%6%28%厦门 55%0%0%45%66%0%0%34%广州 55%0%0%45%80%0%0%20%杭州 7%20%34%39%7%6%67%20%合肥 14%10%37%38%36%0%20%44%天津 41%0%27%33%53%0%0%47%北京 65%0%2%32%91%0%6%3%苏州 48%0%24%28%0%0%4%96%重庆-50%10%24%16%(60)(40)(20)020402015-012015-122016-112017-102018-092019-082020-072021-062022-05本年购置土地面积:累计同比本年土地成交价款:累计同比 专题报告 长城证券10 请参考最后一页评级说明及重要声明 长沙-40%0%6%54%济南-14%0%13%73%沈阳-0%0%0%100%郑州-34%0%0%66%长春-0%0%100%0%合计合计 30%4%13%53%47%1%16%36%资料来源：中指数据CREIS，长城证券研究院 另外，10 月 14 日，财政部印发关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。因此国企城投拿地或将一定程度受到限制，这对后期乃至明年的土拍会造成一定影响。随着土地成交价款的不断减少，地方政府的卖地收入大幅下降。随着土地成交价款的不断减少，地方政府的卖地收入大幅下降。今年前 9 月地方政府国有土地使用权出让收入累计增速为-28.3%，虽然高于开发商土地成交价款增速的-46.2%，但土地使用权所安排的相应支出增速保持在-15%的相对高位上，收支差额大幅扩大。在这个背景下，全国政府性基金收入和支出增速出现了较大的喇叭口，前九月份收入累计增速下降至-24.8%，而支出累计增速保持在 12.5%的正增长上，政府财政压力可见一斑。图图 7：地方政府国有土地出让收入和土地成交价款相关地方政府国有土地出让收入和土地成交价款相关 资料来源：IFIND、长城证券研究院 图图 8：地方政府性基金土地出让收入和支出地方政府性基金土地出让收入和支出(60)(40)(20)02040602012-012013-042014-072015-102017-012018-042019-072020-102022-01地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比本年土地成交价款:累计同比 专题报告 长城证券11 请参考最后一页评级说明及重要声明 资料来源：IFIND、长城证券研究院 图图 9：全国政府性基金收入和支出全国政府性基金收入和支出 资料来源：IFIND、长城证券研究院 虽然虽然 2022 年的土拍市场有喜有忧，但我们预计年的土拍市场有喜有忧，但我们预计 2023 年的土拍市场可能有更多值得期待年的土拍市场可能有更多值得期待的地方，明年的土地市场或会受到较大的政策支持。的地方，明年的土地市场或会受到较大的政策支持。在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。3.商品房市场：预计明年销售增速或将商品房市场：预计明年销售增速或将更大改善更大改善 3.1 商品房市场长周期拐点已现，后周期开启商品房市场长周期拐点已现，后周期开启。-60-40-20020406080100120(8000)(6000)(4000)(2000)02000400060008000100002012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10地方政府性基金:国有土地使用权出让收入:累计值-国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计值（亿元）地方政府性基金支出:国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比（右）(40)(20)020406080100(36000)(30000)(24000)(18000)(12000)(6000)060002012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-082021-10全国政府性基金收入:累计值-全国政府性基金支出:累计值（亿元）全国政府性基金收入:累计同比（右）全国政府性基金支出:累计同比（右）专题报告 长城证券12 请参考最后一页评级说明及重要声明 我们从去年开始就在报告中反复提到，当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归，当前这些预判都在逐步实现。图图 10：后周期房价下行压力后周期房价下行压力 图图 11：房价收入比房价收入比 资料来源：IFIND、长城证券研究院 资料来源：IFIND、长城证券研究院 回顾今年的商品房销售，各项指标仍然不济。回顾今年的商品房销售，各项指标仍然不济。从全国数据来看，商品房销售面积累计同比仍处于两位数的负增长，1-10 月份商品房销售面积同比为-22.3%，较 1-2 月份的-9.6%大幅下降。虽然单月来看最近几个月同比增速有所回升，如央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上的访谈讲话：“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善”，但是整体销售压力依然较大。图图 12：城镇居民可支配收入与房价增速城镇居民可支配收入与房价增速 图图 13：商品房销售面积当月同比商品房销售面积当月同比 资料来源：IFIND、长城证券研究院 资料来源：IFIND、长城证券研究院 受疫情冲击的影响，今年城镇居民可支配收入增速再次回落受疫情冲击的影响，今年城镇居民可支配收入增速再次回落。三季度城镇居民人均可支配收入累计同比降低至 4.3%。央行公布的城镇储户问卷调查中的未来收入信心指数今年年中的时候回落到 45.7%，是自公布该数据以来的最低值。未来在老龄化的背景下如果收入增速持续回落会导致商品房市场进入下行周期，2023 年我们将在这种背景下分析房地产的销售、投资和行业发展趋势。图图 14：中国人口预测中国人口预测 801802803804805808010012014016018020019982001200420072010201320162019CPI:租房:/100:累乘:指数商品房销售额:住宅/商品房销售面积:住宅:指数9.510.010.511.011.512.012.520102012201420162018202050大中城市房价收入比50大中城市房价收入比(15)(10)(5)051015202502468101214162010-22012-42014-62016-8 2018-10 2020-12城镇居民人均可支配收入:累计同比商品房销售额:累计值/商品房销售面积:累计值:同比（右）(40)(20)0204060801002010-022012-042014-062016-082018-102020-12商品房销售面积:累计同比商品房销售面积:累计值:环比增加:同比 专题报告 长城证券13 请参考最后一页评级说明及重要声明 资料来源：IFIND、长城证券研究院 3.2 城镇化还未完成，催生新市民住房需求城镇化还未完成，催生新市民住房需求 经过几十年的发展，中国城镇化进程已经取得了较好成绩，截止到 2021 年底，城镇化率已经达到了 65%，但与美日韩以及欧洲等发达国家相比仍有上升空间。“十四五十四五”新新型城镇化实施方案提出未来城镇化率将稳步提高，催生新市民住房需求。型城镇化实施方案提出未来城镇化率将稳步提高，催生新市民住房需求。图图 15：此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距 资料来源：IFIND、长城证券研究院 该方案指出，到 2025 年全国常住人口城镇化率将稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距有望明显缩小。截至 2020 年末，全国常住人口城镇化率为 63.89%，户籍人口城镇化率为 45.4%，城镇化率稳步提高及放宽落城镇化率稳步提高及放宽落户限制所带来的城市新增人口，有望成为增量购买力，为楼市稳定提供支撑。户限制所带来的城市新增人口，有望成为增量购买力，为楼市稳定提供支撑。根据 1987 年-2021 年间城镇化率同比和住宅商品房销售面积同比之间的关系，我们可以看出商品房销售面积增速基本上是围绕城镇化率变化的速度来波动，城镇化率同比增速平均值是 16.11%，住宅商品房销售面积增速平均值是 14.65%。这反映出城镇化是推动11.011.512.012.513.013.514.014.515.0020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0001990199520002005201020152020202520302035204020452050商品房销售面积:住宅（万平方米，左轴）总人口:亿人口预测:总计:中国:亿01020304050607080901001960196519701975198019851990199520002005201020152020城镇人口:占总人口的比重:中国城镇人口:占总人口的比重:美国城镇人口:占总人口的比重:日本城镇人口:占总人口的比重:韩国城镇人口:占总人口的比重:德国 专题报告 长城证券14 请参考最后一页评级说明及重要声明 商品房销售增长的主要因素之一。随着老龄化的增加，新一批农村入城人口将不断减少，城镇化的主力是已经进入城市的“新市民”。图图 16：城镇化率增速和商品房销售面积增速城镇化率增速和商品房销售面积增速 资料来源：IFIND、长城证券研究院 所谓“新市民”，是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满 3 年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。目前全国“新市民”约有三亿人，每一个百分点城镇化率对应 1000万人口，理想状态下，如果“新市民”均转为户籍人口，粗略估计相当于城镇化率提高30 个百分点。3.3 商品房销售政策从抑制向支持商品房销售政策从抑制向支持合理需求合理需求转变转变 在商品房市场存在较大收缩压力，