全国楼市2022趋势预判.pdf

代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere不畏浮云遮望眼2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判2022.02目录CONTENTS宏观经济与房地产业形势分析宏观经济面临重重压力破局之道依靠基建投资房地产作为基建下一环，调控适度放松美国加息，中国如何应对2021年全国房地产市场特征总结经济下行压力和房地产政策收紧影响之下，2021年下半年市场加速下行土拍市场，国企、城投托底现象增多不同能级市场表现分化房地产市场未来趋势预测全国楼市何时回温房企未来投资机会在哪01010202030301宏观经济与房地产业形势分析PART四季度GDP增速“破5”，房地产业拖累经济增长4数据来源：国家统计局2021年四季度，我国GDP当季度增速下降为4.0%，分季度看，一季度至四季度GDP同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，全年同比增速为8.1%。分行业来看，建筑业、房地产业四季度同比为增速为负，且全年同比增速较低，对经济增长产生负面影响2021年四季度和全年我国GDP增长情况双循环模式面临重重困境5内循环外循环内循环以消费和投资为落点外循环以净出口为落点“双循环”格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位“十四五规划”中提出“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。但当前复杂环境下，双循环模式面临重重困境，经济下行压力进一步增大内循环内需有限，消费动力不足外循环出口成本优势逐渐消失，依赖政府出口补贴进口替代造成居民生活、消费成本提升国外经济秩序逐渐恢复，出口降速当前复杂环境下，内、外循环均面临重重困境投资拉动依然是宏观经济增长的主要途径，其中基础设施建设投资是重中之重内循环：内需有限，消费短期内难以拉动600.10.20.30.40.5020406080100120140社会零售品销售总额GDP总额零售品销售额占GDP比重2010-2021年社会零售品销售总额和占GDP比重情况内循环方面，目前最突出的问题是需求不足导致的发展动力有限，原因主要在于居民消费需求和贫富差距、收入预期和消费习惯有关，近10年间社会零售品销售总额占GDP的比重基本稳定在0.4上下，从城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速的关系来看，收入增速对于消费增速存在乘数效应，收入增速每变动1个点，消费增速变动2.2个点，由于收入增速放缓，经济下行压力下收入预期不乐观，消费增速难以短期内迅速提升-10-505101520消费品零售额实际同比城镇人均可支配收入实际同比2010-2021年城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速情况万亿元社会零售品销售增速城镇人均可支配收入增速数据来源：WIND，国家统计局%内循环：居民杠杆到达高位，面临结构性调整7消费需求动力不足的另一个原因是，目前居民杠杆已经达到较高水平，但结构不均衡现象突出，从居民部门杠杆率来看，2016年以后居民消费性贷款快速增长，目前已经到达较高水平，但从结构上来看，中长期消费性贷款（以房贷为主）在居民贷款结构中占据64%，过高的住房投资需求挤占了居民正常的消费需求住户贷款：短期消费性贷款,93,597.82,13%住户贷款：短期经营性贷款,79,640.47,11%住户贷款：中长期消费性贷款,455,305.18,64%住户贷款：中长期经营性贷款,82,556.52,12%截至2021年底中国居民部门贷款结构（单位：亿元）27.9%33.5%39.2%48.7%56.1%62.2%62.2%0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800900201020112012201320142015201620172018201920202021住户贷款:消费贷款住户贷款:经营贷款居民部门杠杆率2010-2021年中国居民部门金融贷款结构和杠杆率万亿数据来源：WIND，国家统计局内循环：进口替代造成居民生活、消费成本提升8进口替代策略下，国产受到大力扶持，价格上涨较明显，造成居民生活、消费成本上升；需求总量优先的前提下，提价能变相提高内需消费占比，但造成了居民生活成本上升，实际上是对未来消费的透支限制进口进口替代策略的局限性国内厂商价格垄断提高劳动生产率和竞争力的压力小易与国际先进技术脱节影响本国商品出口商品定价偏高无技术跃迁，而劳动力成本增加，将进一步提升生产成本，增加人民消费成本拉美危机上世纪80年代，拉美国家在实施了半个多世纪进口替代战略之后，出现了以债务危机为代表的、被称为“失去的10年”的全面经济危机。当然，进口替代只是导致拉美危机的病因之一。实施进口替代初期，拉美国家制造业快速发展；但50年代起，内需不足的约束逐渐增强，拉美工业化进度减缓，有所停滞。同时，此时由于“进口替代”的深化，导致拉美制造业失去出口竞争力。外循环：出口成本优势逐渐消失，依赖政府出口补贴9长期以来我国出口依然以中低端制造业产品为主，主要依靠低廉的劳动力、土地、能源成本形成的成本优势，随着各项成本价格上升，出口产品成本优势逐渐消失，部分外资工厂转移至东南亚等地，部分出口产业依赖政府出口补贴保持低价优势，造成财政支出压力加大00.020.040.060.080.10.1202000400060008000100001200014000160001800020000外贸企业出口退税出口退税占出口贸易额比重国内用工成本、土地成本不断上涨出口产品成本优势逐渐消失中低端制造业投资外流部分出口产业依赖政府出口补贴、退税保持低价优势我国出口长期以中低端制造业产品为主2010-2021年外贸企业出口退税额及在出口贸易额中占比情况859095100105110115PPI:全部工业品:当月同比出口价格指数(HS2):总指数中国与东南亚国家月均收入情况2010-2021年PPI和HS2变化情况2010-2015年累计增速：HS2为10%PPI为-10.5%2015年至今累计增速：HS2为17%PPI为22%0200040006000800010000仰光,缅甸金边,柬埔寨马尼拉,菲律宾雅加达,印度尼西亚河内,越南曼谷,泰国槟榔屿,马来西亚宁波,中国合肥,中国广州,中国我国出口退税额占出口贸易的比重呈上升趋势，以此来维系低价优势2015年后出口产品价格增速慢于国内工业产品价格增速，利润不断挤压数据来源：numbeo，WIND，国家统计局元（人民币）亿元外循环当前困局-国外经济秩序逐渐恢复，出口降速102020年以来，得益于我国在世界上最早从疫情中恢复，经济、生产保持正常运营，出口经济短期内大幅增长，然而随着各国经济秩序逐渐恢复常态，我国净出口增速明显放缓2018年至今中国净出口金额月度累计同比增速-30-20-100102030405060702018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12出口金额:累计同比%-12-60612201920202021中国美国英国德国新加坡日本2019至今各国GDP同比增速英国进入“与新冠共存”时代%各国经济增速逐渐恢复至疫情前水平宏观经济破局之道-依靠投资拉动11基于当前我国经济形势存在的种种困局带来的下行压力，目前经济的主要增长动力只能依靠投资来拉动，其中重点在于基础建设投资，2022年，重要各部门多次表态要“适度超前开展基础设施投资”、“新型基础设施建设是新经济增长点”2021年固定资产投资组成结构情况制造业投资,41.1%基础设施建设投资,31.0%房地产开发投资,24.8%其他投资,3.1%制造业投资基础设施建设投资房地产开发投资其他投资2月24日上午10时，国务院新闻办公室就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会。住建部：住房刚性需求仍旺盛 新型基础设施建设是新经济增长点“大力推进“新城建”，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。”住建部部长王蒙徽数据来源：WIND，国家统计局制造业投资利润有限，且易造成产能过剩12制造业投资方面，目前普遍生产成本上升，原料、能源类等供应链紧张，利润增速明显放缓。12月工业生产者出厂价格指数（PPI）和生产资料价格指数分别增长10.3、13.4，对工业利润增速形成主要拖累。制造业利润空间有限，难以有效拉动经济增长，而且在需求疲软的状态下盲目扩大产能，可能会造成新一轮的产能过剩2015-2021年PPI和PPIRM累计增速情况-8-40481216-80-40040801201602016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-12工业利润 累计同比PPI:生产资料 当月同比（右）PPI:全部工业品 当月同比（右）2011-2021年工业利润、PPI和生产资料价格指数增速情况%-20-10010203040502015/122016/122017/122018/122019/122020/122021/12PPI:全部工业品PPIRM:黑色金属材料类PPIRM:燃料、动力类%2016年至今PPI累计增速大多低于原料、能源类的PPIRM 中长期来看，2018-2020年工业利润增速长期为负，主要是由于成本上升+需求有限 近期生产资料价格指数大幅升高，但工业利润增速大幅走低PPI:工业生产者出厂价格指数，表示工业产品价格波动PPIRM:工业生产者购进价格指数，表示工业生产原料价格波动数据来源：WIND，国家统计局房地产投资以稳为主，房价过快上涨对生产部门不利13房地产开发投资方面，房地产业目前已经处于市场高位，正处于去杠杆、防风险的转型阶段，需要维持市场稳定，不能加大投资，而且房价上涨实际上直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑，对生产部门的不利影响房价工资企业利润居民消费1%0.07%0.01%0.05%房价上涨对于宏观经济其它方面的影响房价每上涨1%，会推动工资水平上涨0.07%，但企业利润下降0.01%，居民消费下降0.05%数据来源：房地产与中国经济第九章，同策研究院基建投资通过直接拉动和间接补贴产业、就业，提升经济活力14基建投资能够带动大量上下游产业和就业，可以在较短时间内推动经济企稳、改善市场预期；同时基建投资改善城市面貌，完善基础设施配套，提升土地价值，以土地出让的形式进入市场变现，由此而来的土地出让金和房地产相关税收又用来反哺产业、创新、出口等，进一步提升经济活力基建投资提升土地价值如：高铁新城、TOD项目政府资金再分配，用于补贴产业、科研、外贸政府通过土地出让回笼资金，创造稳定财税收入基建投资对于经济的间接拉动：通过土地出让变现，再分配补贴产业发展、科技创新基建投资对于经济的直接拉动：消化上下游产能，创造直接投资收益“东数西算”工程日前，国家发改委等部门联合印发文件宣布“东数西算”工程正式启动。有权威机构和专家估算，“东数西算”工程每年投资体量将达数千亿元，对相关产业拉动作用会达到1:8。相关研究报告显示，计算力指数平均每提高1个百分点，数字经济和GDP将分别增长3.3和1.8新型基础设施的1元投入能产生5元的拉动作用根据中国信通院的预测，新基建中的5G网络建设，6年期间需要1.2万亿到1.5万亿元，可以直接拉动的产出是10.6万亿元，间接拉动的产出是24.8万亿元每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元轨交建设不仅可以直接带动建材、建筑、机械设备等行业的需求，同时还可以改善经济结构，间接拉动房地产、旅游、娱乐等行业需求。同时，中国城市轨道交通协会专题研究表明，每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元，若考虑上下游产业链辐射效应，最终可拉动GDP增长6.2亿元中国基础设施建设仍有较大空间15与发达国家相比，中国建成区面积比例较低，建成区面积和城区面积比值仅为33%，人均基础设施资本存量只有发达国家的20%-30%，城市建设仍有较大空间；而且与其他国家相比，政府部门杠杆率较低也适合以基建来驱动经济，体现了政府的逆周期调控策略%截至2021年6月不同国家政府部门杠杆率050100150200250英国美国日本法国中国巴西南非010203040501993-121994-121995-121996-121997-121998-121999-122000-122001-122002-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122010-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-12我国政府部门杠杆率变动情况98亚洲金融危机08全球金融危机14年经济下滑明显贸易战影响下经济下行非建成区面积,125907.55,67%建成区面积,60721.32,33%全国所有城市市辖区面积和建成区面积单位：平方公里 全国所有城市城区面积：186628.87平方公里 全国所有城市建成区面积：60721.32平方公里 建成区面积/城区面积=33%，城市建设仍然有很大空间数据来源：2020年中国城市建设统计年鉴，WIND，国家统计局%房地产调控适度放松的必要性16必要性：基建投资支出大，但回报慢，财政收入支出剪刀差不断扩大，土地财政依赖度依然较高基建投资虽然投资较大，但自身回报较慢，目前财政收入支出剪刀差不断扩大，土地财政依赖度依然较高，尤其是在地方政府隐性债务治理高压监管的背景下，基建投资的资金来源也多依靠土地出让；另一方面，房地产作为基建下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减，因此对于房地产的调控力度必须适度放松，以激发经济活力万亿2010至2021年全国收入、财政支出与土地出让金总额0.000.100.200.300.400510152025302010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021全国公共财政支出全国公共财政收入全国政府性基金收入:国有土地使用权出让金土地财政依赖度（土地出让金/财政支出）基建投资提升土地价值如：高铁新城、TOD项目政府资金再分配，用于补贴产业、科研、外贸政府通过土地出让回笼资金，创造稳定财税收入必要性：房地产作为基建下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减目前行业下行压力之下，土地出让首当其冲，土地流拍率大幅上升房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减2021年下半年土地市场降温，央企国企及地方城投大举拿地，一方面是为房地产市场托底，另一方面，也使得政府对于通过土地出让和住宅销售回笼的资金再分配更有把控能力，引导资金最终流入实业，以免出现上轮经济刺激中，大量资金沉积在楼市的局面数据来源：WIND，国家统计局0%5%10%15%20%25%30%2011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12美国加息对中国经济的影响172020年美国开始新一轮量化宽松后，M2飞速增长，引发新一轮通胀，2022年1月美国CPI同比增速达到7.5%，美联储宣布3月份以后开启新一轮加息，根据以往美国加息对于美元指数和国际资金流向的经验，本轮美国加息将导致美元指数重新拉升，国际资本回流回美国，中国股市、楼市热度可能受到明显影响2020年初，国际疫情升级叠加原油价格下降，美联储降息并实行量化宽松政策，美国M2同比迅速拉升，最高接近30%2011-2021年美国M2（季调）同比增速4050607080901001102010-012010-052010-102011-022011-072011-122012-042012-092013-012013-062013-102014-032014-082014-122015-052015-102016-022016-072016-112017-042017-082018-012018-062018-102019-032019-072019-122020-052020-092021-022021-062021-112011-2021年美元指数走势强美元周期美国加息导致国际资本回流回美国，美元指数上升弱美元周期美国降息，资本流入发展中国家，寻找投资机会，美元指数走弱弱美元周期本轮周期以来，受疫情影响美国大幅降息，美元指数走弱数据来源：WIND为应对美国加息，中国信贷政策或适度放松18基础货币至M2的传导逻辑外汇占款央行扩展资产负债表基础货币再贷款、OMO、MLF、SLF、PSL等降准降息货币乘数M2总量-20-100102030405060607080901001101201302001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-01美元指数中国外汇占款增速从关系上看，美元指数与中国外汇占款增速呈现同步的负相关关系，即美元指数上升，中国的外汇占款增速就会下降，此时为了稳定货币增速（M2），央行将扩张资产负债表及提升货币乘数（降准或者降低名义利率），适度放宽信贷政策，保持国内信贷规模稳步增长2001-2021年美元指数与中国外汇占款增速指数%FE,DOLLAR(-i)FE,DOLLAR(+i)i lag lead0-0.2462-0.24621-0.2221-0.25712-0.1978-0.26883-0.1728-0.27944-0.1477-0.28875-0.1218-0.29646-0.0964-0.30477-0.0690-0.31578-0.0427-0.32799-0.0186-0.3367100.0048-0.3436强美元周期：外汇占款下滑基础货币紧缩为应对基础货币收缩，将适度放大货币乘数降准或者降低名义利率数据来源：WIND022021年全国房地产市场特征PART2021全国房地产市场情况特征总结20房企投资端土地市场端住宅市场端市场特征房地产投资增速趋势下降，且自2017年来首次低于固定资产投资增速拿地和新开工在下半年进入负增长，再进一步拉低房地产开发投资高开低走，下半年大量流拍，成交量价下行一二线城市间土拍结果分化明显，三线城市土拍量价双双震荡下跌三轮土拍“先扬后抑再稳”，溢价率低位徘徊，国央企和城投成土拍拿地主流下半年商品住宅市场量价下行一线城市成交总量走高，二线城市稳中有增，三四线城市萎靡，各城维稳政策频出东部地区下半年量价高位回落，中西部和东北地区表现平淡维持低位-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%020004000600080001000012000140001600018000200002020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12房地产当月投资完成额当月同比增速房地产投资增速趋势下降全国固定资产投资与房地产开发投资累计同比增速情况（%）房地产开发投资月度增速情况（%）近年来，我国房地产开发投资在固定资金投资中扮演着越来越重的角色，占比从原来的20%左右提高到30%左右，且增速一直超过固定资金投资，房地产拉动投资的作用明显。2021年以来，房地产开发投资的月度增速下降明显，9月进入“负增长”增速为-3.47%，至12月份降幅进一步扩大到13.9%；2021年，我国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速负增长数据来源：wind、同策研究院-30-20-1001020304050固定资产累计同比增速房地产投资累计同比增速21%亿元(100)(50)050100(30)(10)1030502020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12土地购置面积增速土地购置费增速22房地产开发投资结构组成（%）全国土地购置同比增速情况（%）全国房屋新开工同比增速（%）-11.4%-15.5%数据来源：wind、同策研究院拿地和新开工在下半年进入负增长房地产开发投资核心主要由两个主要部分（占比94%以上）：拿地投资和施工投资（包括新开工），新开工约占施工规模的25%左右，12月份施工面积增速下降到5.2%，其中土地购置面积负增长15.5%（较11月扩大4.3），新开工增速负增长11.4%（较11月扩大1.7）。拿地和新开工的放缓反过来进一步拉低房地产开发投资02000400060008000100001200002000400060008000100001200014000160002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价23土地市场：高开低走，下半年大量流拍，成交量价下行从全年情况来看，2021年1-12月累计供应7.77亿平米，同比下跌7.8%，成交5.38亿平米，同比下跌27.8%。而10-12月土地供应相较于2020年同比增3.5%，但土地成交量大幅下滑，相较往年处于较低水平，主要原因是开发商资金紧张、市场下行导致土地大量流拍，土地成交量明显下滑。10-12月成交土地溢价率出现小幅回升，一线城市溢价率持续下滑2019年-2021年12月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况2019年-2021年12月全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%数据来源：同策研究院05101520253035402019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11一线二线三四线土拍溢价率整体下滑2019年10-12月供应3.11亿平米成交2.54亿平米2020年10-12月供应2.33亿平米成交2.27亿平米2021年10-12月供应2.41亿平米成交1.41亿平米三轮土拍“先扬后抑再稳”，溢价率低位徘徊242021年2月国内22个重点城市住宅用地开启“两集中”供地新模式，大部分城市较去年加大住宅用地供应规模。对比三轮集中土拍，第一轮火爆高温，随后各城土拍规则趋严第二轮迅速降温，第三轮资金政策缓和、拿地政策趋松热度小幅回升，而平均溢价率持续下滑，土拍态势趋于冷静多以底价成交。分城市看，北京、上海、苏州和无锡住宅用地需求旺盛流拍率较低，同时受限于最高地价溢价率较低；杭州、厦门和重庆溢价率居于高位，重庆、武汉供应成交面积较高；杭州三轮土拍成交总价居于首位，其次为上海、北京和南京2021年22城三轮住宅用地集中土拍情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%02000400060008000100001200014000第一轮第二轮第三轮供应规划建面成交规划建面溢价率流拍率万平米2021年22城各城市住宅用地集中土拍情况0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000350040004500北京成都福州广州杭州合肥济南南京宁波青岛厦门上海深圳沈阳苏州天津无锡武汉长春长沙郑州重庆供应规划建面成交规划建面成交总价溢价率流拍率数据来源：同策研究院万平米/亿元“两集中”土拍城市间分化明显25虽然整体土拍市场降温明显，但城市之间呈现出明显的分化：一线城市的土拍情况明显好于二线城市。一线城市中，各城流拍率在第二轮大幅上升后第三轮回落，同时三轮土拍溢价率持续下滑，第三轮土拍虽整体态势冷静但较“稳”。二线城市中，大部分城市三轮土拍流拍率持续上升，第三轮土拍在各城松绑政策下仍冷意更浓，其中长春甚至首轮土拍就寒意来袭，同时溢价率持续下滑，多个城市在第二、三轮以底价拿地2021年22城三轮住宅用地集中土拍供求情况数据来源：wind、同策研究院民企掉队，国央企和城投成土拍拿地主流26对比22城三轮土拍，第一轮土拍中20强民企和央企为拿地主力，在第二、三轮土拍中央企、国企和城建城投拿地总金额占比大幅上升，成为拿地主流。但第三轮土拍相较第二轮土拍，央企拿地占比大幅下滑（金额占比从33%降至19%），而城建城投拿地比例大幅上升（金额占比从18%上升至37%）。城建城投多为在各城市托底拿地，基本为零溢价拿地。而各类型民营企业拿地占比持续下滑，20强民企拿地从第一轮土拍的25%下跌至第三轮土拍的6%，百强民企跌至5%。20强民企整体拿地超过百强民企，主要是20强民企资金实力整体上优于百强民企，能在城市布局上关注一二线城市房企分类：城建城投指地方性城建、城投、地铁建设、水利等性质的公司；地方性国企指地方国资委背景的非城建城投类企业；民企分为销售排名位列前20强民企、位列21-100的百强民企、百名以外的其他民企央企,1934,33%地方性国企,1331,23%城建城投,1041,18%其他民企,724,12%百强民企,305,5%20强民企,499,9%第二轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比第一轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比第三轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比央企,3199,30%地方性国企,1227,12%城建城投,888,8%其他民企,1161,11%百强民企,1521,14%20强民企,2628,25%央企,1041,19%地方性国企,1212,22%城建城投,2002,37%其他民企,584,11%百强民企,289,5%20强民企,294,6%三线城市土地成交量价双双震荡下跌，市场降温明显27从全年情况来看，1-12月累计供应3.66亿平米，同比下跌10.7%，成交2.39亿平米，同比下跌34.8%。而在往年成交量均大幅走高的下半年，样本中三线城市土地成交量和成交价格相对往年都有所降低，且11月大规模供地也未扭转低迷市场。受房企资金链紧张影响，房企一方面拿地积极性弱，甚至部分出现资金问题的房企不拿地，另一方面受市场下行影响，三四线城市风险较高，房企投资方面更倾向于回归稳定性强的一二线、强三线城市，市场整体明显降温万平米元/平米2019-2021年12月三线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：wind、同策研究院；三线城市：贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。0100020003000400050006000700080000100020003000400050006000700080009000100002019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2019年下半年供应2.95亿平米成交2.30亿平米2020年下半年供应2.26亿平米成交2.13亿平米2021年下半年供应2.20亿平米成交1.24亿平米0123456782020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-12一线城市二线城市三线城市-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.801.001.2005,00010,00015,00020,00025,000商品住宅当月销售量同比增速（右轴）住宅市场：下半年商品住宅市场量价下行28与土拍市场相同，全国商品房市场下半年降温明显。2021年7月份以后商品住宅销售面积进入负增长阶段，8月份增速为-17.61%，10月份降幅增加到-24.11%,11月份降幅收窄到-16.29%，12月份降幅再次扩张到19.45%。成交量的下降影响房价上涨的趋势得到遏制，自7月份以来，一二三线城市70城住宅房价涨幅均持续回落。12月份，新房房价一二三线城市环比均下降，二手房房价一线城市环比上升，二三线环比下降70城新建商品住宅房价指数同比增速（%）商品住宅销售面积月度走势-19.45%数据来源：wind、同策研究院万平米一线城市成交总量走高，下半年价格上涨292021年1-12月，一线城市商品住宅累计供应3649.93万平米，同比增长5.71%；累计成交3831.4万平米，同比增长18.2%。而下半年市场轻微回落量跌价涨；价格方面，继三季度各城市均价小幅走低后四季度各城市高单价房源逐步备案，稳步抬升城市均价，拉高城市成交均价。此外，市场供需从年初至今发生较大转变，受供应量增大影响市场表现出逐渐降温的趋势。特别是深圳市场供给活跃，4季度供给量高达月均成交量的1.7倍，观望情绪浓数据来源：dataln、同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据万平米2019-2021年12月北京市商品住宅供求面积02000040000600000501001502002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11供应面积成交面积成交均价0200004000060000800000501001502019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11供应面积成交面积成交均价万平米2019-2021年12月广州市商品住宅供求面积02000040000600000501001502002502019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11供应面积成交面积成交均价2019-2021年12月上海市商品住宅供求面积03000060000900000501001502019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-11供应面积成交面积成交均价2019-2021年12月深圳市商品住宅供求面积元/平米万平米万平米元/平米元/平米元/平米2021年下半年月均供应94万平米月均成交83万平米2020年下半年月均供应 98万平米月均成交 85万平米2020年下半年月均供应79万平米月均成交95万平米2021年下半年月均供应76万平米月均成交82万平米2021年下半年月均供应76万平米月均成交82万平米2020年下半年月均供应79万平米月均成交95万平米2020年下半年月均供应69万平米月均成交46万平米2021年下半年月均供应73万平米月均成交43万平米050001000015000200002500005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002019-12019-22019-32019-42019-52019-62019-72019-82019-92019-102019-112019-122020-12020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-92020-102020-112020-122021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-82021-92021-102021-112021-12供应面积成交面积成交均价二线城市成交总量稳中有增，下半年市场量跌价稳302021年1-12月，二线样本城市商品住宅累计供应20659万平米，同比下跌10.6%；累计成交234.3万平米，同比增长2.2%。而下半年市场量跌价稳，月均成交量仅1689万平米，同比下跌25%，且成交量自6月起逐月下跌至12月才有明显回升。从市场供需来看，二线城市供求基本保持均衡2019-2021年12月二线城市商品住宅供求量价万平米元/平米数据来源：dataln、同策研究院城市范围：天津、重庆、南京、成都、大连、厦门、西安、长沙、沈阳、青岛、济南、合肥、郑州、南宁、杭州、武汉、苏州、宁波、长春、福州（20个）2019年下半年月均供应2342万平米月均成交2156万平米2020年下半年月均供应2376万平米月均成交2254万平米2021年下半年月均供应1732万平米月均成交1689万平米0200040006000800010000120001400016000180002000002004006008001,0001,2001,4002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-