MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单.pdf

0MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单连接连接 共创共创 盎然生机盎然生机20231过去的20年是中国酒店投资市场歌猛进的20年。地产驱动之下的酒店超前开发也造成了市场周期性供给过剩，酒店业正临着竞争加剧、收益指标下滑、成本承压等多重困境。疫情的冲击进步将业危机放，在过去的三年，特别是2022年，酒店经营业绩及市场信度降冰点。回顾2022年，处于历史暗时刻的酒店业经历了怎样的供需变化？酒店投资视之下的城市排名是否发了重洗牌？疫情之后应该把握哪些市场机会和业趋势？这些问题均可通过市场价值指数市场价值指数（Market Value Index，简简称称MVI）的城市排名和指数追踪之中找到答案。浩华管理顾问公司依托厚海数据平台提出了市场价值指数市场价值指数（Market ValueIndex，简称简称MVI）的概念，旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈和物业三个维度的酒店市场价值。在这个指数体系之下，针对城市（city）层的市场价值评价我们称之为cMVI，即城市市场价值指数。通过对cMVI的追踪，我们能够全评价酒店市场价值，形成理性客观的投资判断；准确理解市场周期发展特征，掌握合理的市场进节奏；挖掘不同市场的价值特点，制定多元产品和运营策略。本次报告发布的cMVI将基于2022年全年酒店市场数据，通过深剖析全国重点线城市和旅游的地在过去年的市场供需变化，洞悉疫情冲击之下市场价值的“变”与“不变”，寻求疫后酒店市场发展的期价值机会。?nMyQmRtRnNqPyQtQqOwPpQbR9R9PoMmMsQnOeRmMzQiNtRpN6MmMyRwMnOtNuOoPsR在cMVI指标体系搭建中，我们设置了5个级维度及15个级维度。级和级维度的确定结合了主观和客观赋权法，各维度指标数据进量纲处理后，与对应权重相乘相加，最终形成指标综合得分。此外，为了消除不同数据指标量纲的影响，本报告中的各项指标均进了标准化处理，并将得分映射在0-100之间。指数越，即代表其市场价值越。2016年起，厚海已发布7年的cMVI指数榜单。cMVI概念的提出和应，旨在为业内提供专业的市场观点和有的数据撑，进能够以客观理性的视判断酒店业的市场投资和运营价值。在此次报告中，我们通过各城市之间的横向对，挖掘各城市之间的价值差异；通过过往年份的纵向对，发现各城市酒店市场发展的周期性价值变化趋势，并以此洞察三年疫情对酒店业的深远影响和发展趋势。资料来源：厚海数据平台（)2 级 维 度权 重 级 维 度说 明市 场 业 绩市 场 业 绩0.21需求度指数五星级酒店出租率付指数五星级酒店平均房价平成指数五星级酒店平均每房收益同增速运 营 健 康运 营 健 康0.24收指数五星级酒店每间可供出租房收利润指数五星级酒店每间可供出租房经营利润率成指数五星级酒店每间可供出租房经营利润同增速产指数五星级酒店每员创造收和利润产 品 供 给产 品 供 给0.20供给规模指数中档及以上的酒店客房供给量端供给指数档及以上酒店客房供给量产品类型指数市场商圈数量及品牌产品类型数量品 牌 连 锁品 牌 连 锁0.18品牌渗透指数中档及以上市场品牌连锁化率端品牌指数档及以上品牌客房数量和奢华品牌店驻时间及数量国际品牌指数中档及以上市场国际品牌客房数量投 资 热 度投 资 热 度0.17品牌签约指数中档及以上品牌签约客房数存量投资指数中档及以上新装修客房数c M V I指 数 评 价 体 系指 数 评 价 体 系pai32019 vs.2022?cMVI?61.23 61.39 62.16 62.34 62.62 62.93 63.33 65.03 66.03 66.92 67.31 71.79 73.58 74.91 75.94 76.05 76.75 78.08 78.22 78.23 80.35 80.64 86.45 88.71 88.81 92.06 93.47 94.03 99.04 100.00 上海上海上海上海杭州杭州杭州杭州州州州州成都成都成都成都三亚三亚三亚三亚北京北京北京北京沙沙沙沙深圳深圳深圳深圳岛岛岛岛苏州苏州苏州苏州武汉武汉武汉武汉南京南京南京南京合肥合肥合肥合肥西安西安西安西安昆明昆明昆明昆明重庆重庆重庆重庆宁波宁波宁波宁波厦厦厦厦济南济南济南济南福州福州福州福州海海海海郑州郑州郑州郑州贵阳贵阳贵阳贵阳连连连连天津天津天津天津南昌南昌南昌南昌佛佛佛佛沈阳沈阳沈阳沈阳锡锡锡锡哈尔滨哈尔滨哈尔滨哈尔滨2019年年2022年年123456789101112131415161718192021222324252627282930排名上升排名上升排名不变排名不变排名下降排名下降排名排名资料来源：厚海数据平台（)4上海蝉联榜上海蝉联榜，稳坐历年稳坐历年cMVI（城市市场城市市场价值指数价值指数）的头把交椅的头把交椅。2022年，尽管上海受到疫情的猛烈冲击，市场业绩和运营健康下滑明显，但凭借其多来在产品供给、品牌连锁和投资热度三指标上的绝对领跑优势，其头部地位难以被撼动。三亚三亚cMVI表现依旧亮眼表现依旧亮眼，虽位列全国第虽位列全国第五五，但连续三年获得市场业绩指数和运营健但连续三年获得市场业绩指数和运营健康指数康指数“双第双第”。疫情三年，三亚凭借稀缺的海岛度假产品吸纳了国内最具付能的端度假客群。尽管2022年三亚经历了较为严峻的疫情封控压，业绩有所下滑，但各项市场和运营指标仍位居全国前列。杭州杭州、沙沙、岛岛、苏州等地苏州等地cMVI全国排全国排名显著提升名显著提升。得益于良好的商务氛围、独具当地特的休闲旅游市场，疫情期间以上城市的酒店市场业绩逆势上扬，在全国排名中上升显著。虽然随着疫情结束，市场恢复常态化运营，以上个城市排位将有所回落，但仍会是线城市中的头部市场、全国前的有竞争者。北京北京、深圳深圳、南京南京、西安等地西安等地cMVI全国排全国排名下滑明显名下滑明显。这些城市排名下降的主要原因是酒店运营受到了疫情带来的深度冲击，市场业绩指数和运营健康指数呈现出断崖式下降，进负影响了2022年指数表现。远来看，在经过疫情之后的复苏，这些城市有望实现排名提升及回归。另外值得注意的是，相2019年，疫情的冲疫情的冲击使得击使得各各城市城市cMVI指数数值指数数值差异在缩差异在缩。究其背后原因，线城市由于员流动频繁、临更的疫情封控压，需求端指数受到负影响较，其领先地位受到定冲击。相之下，些城市酒店规模较、受疫情封控时间较短的地区，在得分和排名都呈现出不同程度的提升。即便如此，线城市仍牢据榜单前，相信市场完全复苏之后，线城市和其他城市的市场价值差距将再度显现。?资料来源：厚海数据平台（)5?市 场 业 绩 指 数 包 括需 求 度 指 数需 求 度 指 数、付 指 数 付 指 数和成 成 指 数指 数三 个 细 分 维 度，通 过 酒 店 市 场 的 出 租 率、平 均 房价 以 及 平 均 每 间 房 收 益 增 速 等 核 数 据 指 标，来 衡 量酒 店 市 场 的 业 绩 健 康 度 平。?6?100.00 88.44 85.36 80.51 79.46 77.02 76.53 75.73 75.22 74.04 73.82 71.52 71.10 69.26 68.70 68.14 66.54 65.84 64.92 63.83 63.63 62.42 61.33 60.70 60.33 58.55 57.60 54.35 50.61 50.00 三亚杭州沙州岛海济南深圳合肥南京成都重庆上海厦武汉宁波苏州郑州福州哈尔滨昆明北京贵阳南昌沈阳天津西安连佛锡20222022年市场业绩指数年市场业绩指数3030城排名城排名123456789101112131415161718192021222324252627282930从市场业绩指数上看，三亚、杭州和沙位列前三。其中，三亚依然保持疫情以三亚依然保持疫情以来的市场业绩榜位置来的市场业绩榜位置，尽管需求度指数表现般，然凭借优秀的付指数及成指数，引领2022年全国酒店市场业绩指数。其中付指数即市场平均房价平表现骑绝尘，远超其他城市。杭州及沙市场业绩指数表杭州及沙市场业绩指数表现相对均衡现相对均衡，论是需求度指数，还是付指数均表现较为优异。这反映出以上两座城市酒店市场发展相对健康，需求丰富多元，因此在疫情重创之下能够展现出良好的抗险能。资料来源：厚海数据平台（)67478413383641321912222019年2020年2021年2022年州州深圳深圳上海上海北京北京从2019年到2022年的指数趋势来看，线线城市的市场业绩指数均受到了不同程度的城市的市场业绩指数均受到了不同程度的负影响负影响。线城市的流动性造成疫情频发，时间的封控使得酒店市场需求降冰点。州州为四线城市中受疫情影响最的城市，经历疫情三年业绩波动，2022年回归了2019年排名。需求度指数位列线城市第。北京北京在疫情的连续打击、严格的管控措施之下，市场需求度指数排名最末，致使整体市场业绩指数排名下滑22。深圳深圳上海上海同样在疫情的冲击之下，市场业绩下滑显著，全国排名分别从2019年的1、3位下降8和13位。回顾2022年线城市市场业绩，各城市指数是疫情变化及管控的晴表。相信在2023年扫疫情阴霾的常态年份，线城市将迎来市场业绩的强势复苏，指数重回位。?2019-2022年线城市市场业绩指数排名变化资料来源：厚海数据平台（)82022年疫情反复致使部分城市的市场业绩相较2021年进步下滑，仅杭州杭州、岛岛、昆昆明明及厦厦四个城市的平均每间房收益实现了上涨。这四个城市例外为具有强休闲质的线城市。疫情影响下经济活动减少，再加上严格的出管控措施，致使传统商务型城市临需求下困境。杭州、岛、昆明、厦这类既具备定产业实，同时拥有丰富旅游资源和优质度假产品的城市能够捕获到充裕多样的过夜需求。同时这四个城市在2022年中受疫情冲击相对较，在旺盛的旅游休闲需求带动下，整体市场业绩不减反增，实现了逆势上扬。杭州杭州是2022年唯实现住率和平均房价双增的城市。受益于市场充裕的商务及旅游休闲需求基础，在疫情致使各城市业绩低迷的背景下，相对杭州受冲击较。近年来杭州市场业绩指数排名明显上升，从2019年的第12名升2022年的全国第2名，仅次于三亚。岛、昆明、厦尽管受疫情影响，住率幅下跌，但平均房价上实现明显的提升。岛五星级酒店平均房价由2021年的545元提升638元，上涨17%，房价基本与疫情前持平。昆明、厦平均房价均实现9%的同增。由此可，宏观经济及疫情影响下商务出需求受阻，旅游休闲需求为重要补充。丰富多样的需求来源能够充分提升市场的抗险性。?4043052532854423382702999%11%7%5%-80%-50%-20%10%40%100200300400500?2021年及2022年四城五星级酒店平均每间房收益对2021?2022?资料来源：厚海数据平台（)单位：元9?运 营 健 康 指 数 旨 在 考 量 市 场 中 酒 店 在 收 增 和 成 本管 控 上 是 否 健 康，未 来 发 展 是 否 具 备 可 持 续 性。该 指标 包 含收 指 数收 指 数、利 润 指 数利 润 指 数、成 指 数成 指 数和 产 指 数 产 指 数四 个 核 维 度。?1050.00 59.87 63.31 64.51 64.71 64.80 66.72 67.45 71.15 72.67 73.77 74.08 75.47 75.79 76.53 77.50 78.07 78.09 78.24 78.25 78.28 78.44 80.27 86.59 87.11 88.59 93.60 97.34 98.99 100.00 天津沈阳锡哈尔滨北京南昌佛西安南京郑州上海连苏州重庆贵阳海福州宁波厦成都济南武汉深圳合肥昆明岛州沙杭州三亚?123456789101112131415161718192021222324252627282930总体，2022年全国酒店受疫情影响，酒店经营性财务指标受收端影响较，因此从运营健康指数呈现出与市场业绩相似的排名格局。三亚、杭州、沙的酒店各项运营健康指标表现抢眼，占据全国前三的位置，在疫情重创之下仍能够保持相对良好的收规模和利润表现。线城市除州以外，北京、上海、深圳的收低迷之下的成本压更加凸显，酒店利润指数和产指数均有较程度的下降。?资料来源：厚海数据平台（)11从2022年的运营健康指数来看，线城市酒店排名下滑明显。州在线城市中表现最佳，在所有城市中排名第4，北京、上海、深圳排名下降明显。相其他城市，北京、上海、深圳在2022年都受到了更为严格的疫情管控。收受阻的同时，线城市的各项成本居不下，其微弱的收难以覆盖酒店庞的成本开，因直接影响了以上城市的利润指数。根据2023中国饭店业务统计显，线城市的每间房均摊总成本线城市约35%以上，收端仅出约25%。较的成本压使得线城市在临低迷的收下，运营健康指标不甚理想。相对，线城市的整体运营压更。线城市普遍供给规模较，市场需求压较低，整体线城市的成本也更为可控。这些因素定程度上使得线城市能够通过吸纳本地及周边客源的需求，实现合理的收规模，并有效分摊酒店的固定成本。总的来说，由于成本的杠杆效应，线城市的运营健康度指数表现不佳，排位下滑显著。但伴随2023年的业绩复苏，线城市的运营健康指标也将和市场业绩指标同回升到位。?68 74 68 67 89 98 79 79 77 50607080901002018年2019年2020年2021年2022年线城市和线城市运营健康指数的中位数变化趋势?资料来源：厚海数据平台（)12?般来说，市场业绩指数与运营健康指数通常表现上是趋同的。但在市场业绩指数和运营健康指数的对上，部分城市尽管市场业绩并不突出，但运营健康指数排名却远于其在市场业绩指数排名。其中以昆明、连、贵阳表现较为突出，历年来这三座城市普遍呈现出优于市场业绩指数排名的运营健康趋势。究其原因，此类城市成本较低成本较低，整体运营成本整体运营成本更为可控更为可控，因在有限的收平中实现了较为优异的利润及产平，进实现了更的运营健康指数。特别值得提的是昆明，2022年其市场业绩指数排名21，但实现了全国排名第6的运营健康指数。在运营健康这个维度上，利润指数和成指数均位列全国前两位，说明昆明酒店市场尽管收规模般，但凭借优秀的成本管控，实现了优秀的利润平以及利润增。233026281229211920192020202120227182023621161621122721219186市场业绩运营健康贵阳贵阳昆明昆明连连2019-2022年三城市场业绩指数与运营健康指数排名对资料来源：厚海数据平台（)13?产 品 供 给 指 数 旨 在 通 过 了 解 个 城 市 酒 店 市 场 的 供 给 量级、供 给 品 质 以 及 产 品 丰 富 度 情 况，判 断 该 城 市 酒 店 市场 供 给 端 的 发 展 平。该 指 数 包 括供 给 规 模 指 数供 给 规 模 指 数、端 端供 给 指 数供 给 指 数和产 品 类 型 指 数产 品 类 型 指 数三 个 级 维 度。?14?分?123456789101112131415161718192021222324252627282930100.00 94.75 88.97 84.80 77.77 75.54 75.22 74.80 72.50 67.84 67.37 66.92 66.81 65.49 65.41 65.08 64.04 63.09 62.72 62.44 62.04 61.76 61.59 59.71 59.61 59.34 59.24 57.64 56.82 55.72 上海北京成都杭州州深圳苏州重庆西安南京沙宁波三亚武汉岛昆明郑州锡佛厦天津福州合肥济南沈阳贵阳南昌连哈尔滨海上海和北京上海和北京在榜单上位居全国前两位，在供给总量上遥遥领先，另在端供给占及产品类型丰富度上也具备显著优势，因此在产品供给指数上领跑全国市场。资料来源：厚海数据平台（)15从供给规模来看，全国城市呈现出明显的梯队分化趋势，处于第梯队的毫疑问是上上海和北京海和北京。截2022年底，北京和上海两座城市的中档及以上已开业酒店客房数均已超过26万间，幅领先于国内其他城市。庞的客房供给量反映了投资对于这两座城市良好的市场发展预期，也为其能孵化和创新产品打下了坚实的基础。成都成都、杭州杭州、州州、深圳深圳等个城市共同构筑了酒店供给规模的第梯队。位于第梯队的城市，中档及以上已开业酒店客房数普遍位于10-20万间。过去年中，这些城市的客房供给量从年前的平均近3.6万间跃升13万间，供给年平均增速达到了16%。前市场中档及以上已开业酒店客房数在10万间以下的城市属于市场的第三梯队。这些城市主要分为两类，类是受限于城市发展地理空间，如岛岛、三亚三亚、厦厦等，尽管这类城市酒店市场需求活跃，但能够开发和利的地资源有限，因此酒店供给规模存在明显瓶颈；另类是受限于需求发展，如郑州郑州、合肥合肥、贵阳贵阳等，这些城市酒店市场发展起步较晚，需求表现与第、梯队的城市存在明显的差距，因此供给规模不。尽管市场中的酒店投资正在涌第梯队和第三梯队市场，但整体市场供给格局已经基本形成，在供给规模上的梯队差距仍将期存在。?269,236 265,646 203,949 176,052 173,930 168,840 79,063 78,934 74,861 60,994 上海北京成都杭州州深圳岛三亚郑州合肥2022年代表性城市中档及以上酒店客房供给量第梯队城市第梯队城市26万间以上万间以上第梯队代表性城市第梯队代表性城市10-20万间万间第三梯队代表性城市第三梯队代表性城市10万间以下万间以下资料来源：厚海数据平台（)16?部分城市呈现供给规模指数排名优于端供给指数的趋势，此类城市尽管整体市场规模可观，但端供给的发展并不突出。以郑州、武汉、昆明、贵阳四个城市的排名差距最为明显。郑州郑州和武汉武汉的供给规模属第梯队，供给规模指数均优于线城市中位数。然端供给指数却明显低于线城市中等平，处于30城的中下游。这两座城市为华中地区的中城市，具有庞的基础、优越的地理位置和持续的产业导等优势。强的流量基础得以持可观的酒店供给规模。但以上两座市场以价格敏感型的商务需求为主，平均房价上升瓶颈明显，因此现阶段端供给占偏低。昆明昆明和贵阳贵阳同样呈现流量较为充裕，但平均房价受限的市场业绩特点。究其原因是当地产业发展并不突出，旅游需求以中转过夜需求居多，所能吸纳的付的客源有限，因此端供给的发展态势相对较为滞后。此类城市需求量充裕、但端供给相对有限的城市具有定的产品升级机会，但对于此类对于此类“流量型流量型”市场市场，理性务实的投资策略更为关键理性务实的投资策略更为关键。67.87 57.59 67.52 63.67 54.76 71.10 64.48 56.29 71.75 59.39 53.39 63.46 供给规模指数端供给指数产品类型指数2022年郑州、武汉、昆明、贵阳产品供给指数对武汉郑州昆明贵阳线城市中位数NO.10NO.19NO.17NO.15NO.13NO.22NO.27NO.22NO.30NO.12NO.10NO.25资料来源：厚海数据平台（)17?品 牌 连 锁 指 数 旨 在 衡 量 个 市 场 对 于 酒 店 品 牌 的 吸 引 ，特 别 是 端 品 牌 和 国 际 品 牌 对 该 市 场 的 睐 度。该 指 数 包括品 牌 渗 透 指 数品 牌 渗 透 指 数、端 品 牌 指 数 端 品 牌 指 数和国 际 品 牌 指 数国 际 品 牌 指 数三 个 级维 度。?18?观察品牌连锁指数，各城市间存在明显差异，榜城市与其他城市之间的分差尤为显著。上海以绝对的优势引领整个国内酒店市上海以绝对的优势引领整个国内酒店市场场，不论是在品牌渗透指数不论是在品牌渗透指数、端品牌指数端品牌指数还是国际品牌指数还是国际品牌指数，在在2022年均继续蝉联年均继续蝉联榜榜。凭借经济发展领头地位和度的国际化平，上海直是各类品牌创新和孵化的试炼场，也是海外品牌进中国市场的落位选。根据厚海数据平台显，2022年上海酒店品牌连锁化程度达到66%，超过180个国际和国内品牌活跃在上海酒店市场。在市场需求和品牌溢价的双重驱动下，上海酒店市场的房价深度持续被拉升，进步形成了对品牌的吸引，构成正向循环发展。2022年年品牌连锁品牌连锁指数榜单指数榜单资料来源：厚海数据平台（)19从榜单的变化情况来看从榜单的变化情况来看，州和深圳两个市州和深圳两个市场对于国际品牌的吸引持续增强场对于国际品牌的吸引持续增强，两城的国际品牌已开业酒店客房规模呈现稳健增趋势，国际品牌指数在全国的排名展出明显的上升态势。截2022年底，深圳国际品牌客房规模已达到2.3万间，约占品牌客房总规模的32%，州则以2.1万间的国际品牌客房规模次之，约占其品牌客房总规模的29%。凭借良好的经济发展势头和不断提升的国际化环境，州和深圳两个城市对于国际酒店品牌的吸引明显增强。从未来的发展趋势上看，2019年粤港澳湾区规划的提出之后，州和深圳酒店投资市场迎来了重发展机会，国际品牌酒店签约数量出现明显增，整体投资热度持续提升。基于湾区发展的期战略基于湾区发展的期战略，未来深未来深市场仍具备限想象空间市场仍具备限想象空间。?78544667852018年2019年2020年2021年2022年2018-2022年州和深圳的国际品牌指数排名变化深圳深圳州州资料来源：厚海数据平台（)20西南地区城市连锁化率明显偏低。从品牌渗透指数来看，成都、重庆、昆明和贵阳四个西南城市排名均处位于30城的尾部，指数表现幅低于线城市中位数平。成都和重庆成都和重庆虽然供给规模较，但成都和重庆的地缘辐射，城市内部发展速度并不均衡，量周边区县市场酒店市场发展平较低。另，成都和重庆的酒店市场具有较强的休闲度假需求特点，酒店客更愿意追求差异化、个性化的住宿体验，对标准化品牌的依赖度相对不。贵阳和昆明贵阳和昆明的酒店品牌连锁化率分别为30%和39%，低于全国平均平。这主要因为这两座城市的酒店市场规模较且市场发展处于初级阶段，部分酒店仍为独经营，市场专业化仍有待提升。但我们注意到但我们注意到，全国的酒店整体市场仍朝全国的酒店整体市场仍朝着连锁化发展着连锁化发展，专业化程度不断提升专业化程度不断提升。以成都和重庆为例，截2022年底，成都中档及以上酒店的品牌连锁化率为36%，相2011年上升了12%；重庆的中档及以上酒店的品牌连锁化率为则由2011年的21%提升2022年的32%。特别是三年疫情加快了酒店特别是三年疫情加快了酒店产业的更新迭代产业的更新迭代，众多中单体酒店因抗众多中单体酒店因抗险能低退出市场险能低退出市场，各城市酒店连锁各城市酒店连锁化程度有所提升化程度有所提升。?61.37 56.89 63.76 57.96 2022年西南地区品牌连锁化指数成都重庆贵阳昆明线城市中位数资料来源：厚海数据平台（)21?投 资 热 度 指 数 评 判 未 来 市 场 酒 店 的 增 量 和 存 量 的 品 牌 签约 情 况，判 断 市 场 投 资 是 否 活 跃。该 指 标 包 含品 牌 签 约品 牌 签 约指 数指 数和存 量 投 资 指 数存 量 投 资 指 数两 个 级 维 度。?22?2 0 2 2 年投 资 热 度指 数 榜 单成都100.00西安86.56北京85.68州83.96深圳82.4上海76.78投资热度指数显，成都和西安成都和西安领跑投资热领跑投资热度榜单度榜单，超过众线城市超过众线城市。成都投资热度指数位居第，不论是品牌签约指数和存量投资指数上均占据第的领先地位。在cMVI设的7年中，成都成都的投资热度始终不减，排名稳居前三。即使在2022年各城市酒店签约量受疫情负影响普遍下滑的背景之下，成都仍凭借较的签约及翻新改造量领跑全国酒店投资市场。西安西安则紧随其后，其排名相对于2021年明显上升，这主要得益于品牌签约客房数的逆势增加。2022全年，西安新签约酒店客房规模达5,200余间，同增23%。资料来源：厚海数据平台（)11677413125416131431745372018年2019年2020年2021年2022年2018-2022年线城市品牌签约指数排名变化北京上海州深圳23?从品牌签约指数的排名上看，线城市在投线城市在投资热度上仍处于优势地位资热度上仍处于优势地位。2022年，北京、州、深圳和上海的品牌签约指数排名位列第37名之间。其中，州的排名近年来逐步提升，品牌投资热度逐步增加。其他线城市在历年品牌签约度指数中均保持着前的地位。从签约量上看，2022年北京和州均超过5,000间，领先于上海和深圳。cMVI设7年来，除2022年以外，上海直位于品牌签约指数的前三名，是线市场中最受投资睐的城市。但2022年受到疫情严重冲击，签约量从2021年近8,000间锐减约4,500间，排名下降第5名。总体，作为成熟市场，线城市需求充、客源结构丰富，在市场低迷期依旧能够保有良好的投资签约规模，从期来看依然是难以撼动的投资地。随着线市场由于趋于饱和，优质地和物业资源逐步减少，未来线城市将更多呈现出存量投资机会。上海上海北京北京州州深圳深圳资料来源：厚海数据平台（)24伴随着地产红利的消退、市场周期性供给过剩，以及疫情带来的业经营低迷，中国的酒店业已从野蛮扩张时代步存量时代。未来将更多在存量物业中寻求产品升级迭代的机会。在成熟市场中，随着酒店设施逐步化，越来越多酒店需要通过翻新改造以保持良好的市场竞争。从30城的翻新及改造的规模来看，从2010年开始酒店翻新及改造的规模不断攀升。但疫情三年，受业绩低迷以及管控政策影响，酒店翻新及改造的规模萎缩明显。作为酒店市场起步最早且市场化发展最为成熟的城市之，上海常年保有最的翻新及改造的酒店规模。然在2022年受到疫情影响，上海翻新改造的规模同陡然下跌，存量投资排名也从2021年的榜跌第15名。受市场和疫情的双重影响受市场和疫情的双重影响，近年来存量物业的改造需求暂时被压制，相信疫情之后的市场将恢复常态，存量翻新和改造规模将再次回归位。?资料来源：厚海数据平台产业地图排名2022年排名前2019年排名前1成都北京2深圳成都3沙深圳4厦州5北京上海6西安沙7武汉杭州8州苏州9宁波西安10合肥武汉2019年和2022年存量投资指数排名前榜单对资料来源：厚海数据平台（)25回顾过去年的变化，2022年各城市均处于与疫情的争之中，酒店市场发展所处的外部环境仍被较的不确定性持续笼罩着，市场波动显著。从需求端来看，受疫情管控时间，流动性受到强烈压制的城市，特别是线城市，酒店市场业绩受到的冲击最。受疫情管控不强，同时具备旅游休闲质的城市，酒店市场运相对稳定，部分城市的市场业绩甚超越2021年平。从供给端来看，线城市仍凭借稳定的供给规模、品牌连锁及投资热度，稳居全国领先地位，其市场价值的基本未有本质上的改变。此外，杭州、成都、沙等线城市发展亮眼，在供给端各项指标上均展现出强劲的增势头，cMVI表现持续突破。2022年末，随着国务院“新条”落地实施的推动，国内达3年之久的严格疫情防控政策终于迎来根本性转机，酒店市场终于迎来期盼已久的复苏景象。浮云难避，雾散终有时。2023年上半年酒店市场的繁荣景象，已充分表明酒店市场已度过业的暗时刻，即将迎来业发展的新征程。MVI（市场价值指数）作为市场价值判断和评估的标尺，也将助业寻求穿越市场周期的期价值。?