2022中国商业地产发展白皮书.pdf

2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 目目 录录前前 言言.1 一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱.2 1.商业地产新房市场：1-5 月全国商办开发投资额同比下降 7.8%，新开工面积同比下降 29.2%，销售面积同比增长 11.5%.2 2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌 0.08%.6 3.商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业.9 4.商办土地市场：300 城商办用地成交规模同比降幅约四成，楼面价上涨 5.1%.11 二、企业表现：聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革，资产证券化拓二、企业表现：聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革，资产证券化拓宽融资渠道宽融资渠道.14 1.投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城市及东部发达城市群.14 2.经营策略：头部房企继续加大轻资产外拓力度，并以科技赋能及创新服务内容提升经营质量.173.资产证券化：2022 上半年 CMBS/CMBN 发行规模同比上升，底层资产仍以一二线城市零售及办公物业为主.21 三、趋势展望：存量时代，商业地产更新改造空间巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势三、趋势展望：存量时代，商业地产更新改造空间巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势.23 1.商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨大.23 2.购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势.25 结语结语.27 专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析.28 专题二：写字楼运营企业着重强化多元服务体系，专题二：写字楼运营企业着重强化多元服务体系，“内容内容+服务服务”激活需求潜力激活需求潜力.31 研究主办：研究主办：中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持：数据支持：中指数据 CREIS 主要研究成员：主要研究成员：莫天全 黄瑜 曹晶晶 姚卓 徐跃进 凌端新 李欣然 汪勇 张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦 张凯 赵丽一 李汶沄 薛建行 胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 张文静 黄雪 荣伍刚 rQtQmMsNrPsRzQmRpPrNoN8OcM6MmOrRpNmOfQpPqPiNqRnN9PoMsQNZmPnOvPoMmO2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 1 前前 言言 2022 年上半年，受国内新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是受疫情影响，部分产业链、供应链受到冲击；部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。5 月 31 日，国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知，强调“高效统筹疫情防控和经济社会发展高效统筹疫情防控和经济社会发展，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”。总体来看，随着各地疫情防控经验的不断积累，大众对于疫情的恐慌情绪逐步减弱，线下消费复苏可期，中国经济长期向好的基本面没有改变，在“共同富裕”与“畅通国内大循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间。经过多年发展，商业地产已进入存量时代，同时伴随着居民消费水平提高及近两年疫情的影响，我国主力消费群体的消费理念、消费行为模式都发生了深刻变化，商业地产企业发展模式也开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变。从市场表现看，从市场表现看，2022 年上半年，商办市场投资及新开工规模继续下滑，土地供求大幅缩量；商圈（购物中心）租金仍小幅上涨，但涨幅收窄，商业街商铺租金继续下跌且跌幅扩大；写字楼市场运行面临挑战，租赁需求有所回落，租金微幅下跌。从企业表现看，从企业表现看，头部企聚焦核心区域，更加注重提质增效、稳健发展，并通过“变革”和“创新”来适应消费人群与消费需求的变化。商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，在提振消费市场和稳定宏观经济大盘中将发挥重要作用。同时，2022 年将召开党的二十大，年初中央坚定实施扩大内需战略，提出要“推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式。”尤其是在存量时代，存量更新改造将成为城市商业焕新的重要方式，同时，商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合“Z 世代”消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，构筑企业护城河。本篇报告在分析最新行业数据的基础上，从商业地产市场变化、企业表现及发展趋势三个方面，对 2022 年商业地产行业进行解读，希望能够为相关市场参与主体的高质量发展提供一些参考。2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 2 一、一、市场表现市场表现：经济下行叠加疫情影响，经济下行叠加疫情影响，商业地产市场商业地产市场供供需需两端两端均走弱均走弱 2022 年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素增多，国内疫情多点散发，经济下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022 年 1-5 月，社会消费品零售总额同比下降 1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5 月餐饮收入同比下降 8.5%。受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开发投资意愿较弱，同时，疫情防控措施升级导致部分区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增，但 4-5 月增速收窄；商办租赁市场承压，上半年主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。值得注意的是，5 月以来，高效统筹疫情防控和经济社会发展成效逐步显现，加快推动促进消费、助企纾困系列政策措施落地，6 月服务业商务活动指数回升至 54.3%，重新回到扩张区间，预计下半年居民消费、企业经营将逐渐恢复，对商业地产市场需求形成支撑，进而带动企业开发投资意愿恢复。1.商业地产新房市场：商业地产新房市场：1-5 月全国商办开发投资额同比月全国商办开发投资额同比下降下降 7.8%，新开工面新开工面积同比下降积同比下降 29.2%，销售面积同比增长销售面积同比增长 11.5%图：图：2017-2022 年年 1-5 月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比 数据来源：中指数据 CREIS 6.2%5.0%4.7%4.6%4.0%3.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.6%2.5%2.8%2.5%2.2%1.9%1.9%2.3%14.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.2%11.5%9.6%8.3%8.0%7.1%6.9%7.6%7.0%5.9%5.3%5.0%6.1%0%7%14%21%开发投资额新开工面积销售面积办公楼占比商业营业用房占比 2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 3 从供应端来看，从供应端来看，商办物业商办物业1投资投资开工开工同比同比增速持续为负，增速持续为负，占比占比下降下降。2022 年 1-5 月，全国商办物业开发投资额为 6270 亿元，同比降幅扩大至 7.8%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由 2021 年的 12.5%下降至 12.0%。1-5 月，商办物业新开工面积为 4878 万平方米，同比降幅扩大至 29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年的 9.7%降至 9.4%。从从需求端来看，商办物业需求端来看，商办物业销售面积销售面积稳中有增稳中有增。2022 年 1-5 月，全国商办物业销售面积为4239 万平方米，同比增长 11.5%，但增幅连续 2 个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。1）商业营业用房：商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，企业开工投资意愿较弱，2022 年年 1-5 月投资同比下降月投资同比下降 7.0%，新开工新开工面积面积同比下降同比下降 30.8%，销售销售面积面积同比增长同比增长 10.4%图：图：2011-2022 年年 1-5 月全国月全国商业营业用房开发商业营业用房开发投资额及同比增速投资额及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从开发投资额来看从开发投资额来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房开发投资额为 4270 亿元，同比下降 7.0%，降幅较 2021 年扩大 2.2 个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5 月，商业营业用房开发投资额为 1011亿元，环比增长 10.9%，同比下降 11.9%，单月降幅较 4 月收窄 0.9 个百分点。1 新房市场部分，商办物业指办公楼+商业营业用房，指标解释与中国房地产统计年鉴一致。7370 9312 11945 14346 14607 15838 15640 14177 13226 13076 12445 4270-7.0%-20%-10%0%10%20%30%40%0300060009000120001500018000201120122013201420152016201720182019202020212022:1-5亿元商业营业用房开发投资额(左)同比(右)2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 4 图：图：2011-2022 年年 1-5 月全国月全国商业营业用房商业营业用房新开工面积新开工面积及同比增速及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从新开工面积来看从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房新开工面积为 3572 万平方米，同比下降 30.8%，降幅较 2021 年扩大 9.1 个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5 月商业营业用房新开工面积为 821 万平方米，环比增长 36.2%，但单月同比仍下降 40.4%，降幅较 4 月收窄 11.5 个百分点。分地区来看，2022 年 1-5 月，全国 31 个省（直辖市、自治区）中有 28 个省市商业营业用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超 50%，福建、重庆、湖南、安徽等省市降幅在 10%-50%之间，新疆、陕西、广东降幅在 10%以内；湖北、浙江、青海三个省份商业营业用房新开工面积同比增长，其中湖北增幅最大，达 26.3%。图：图：2011-2022 年年 1-5 月月全国商业营业用房销售面积及同比增速全国商业营业用房销售面积及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从从销售面积销售面积来来看，看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房销售面积销售面积为 3078 万平方米，同比增长 10.4%，但进入二季度以来，多地暴发疫情，防控措施升级，线下看房、交易活动受限，商业营业用房 4 月单月销售面积同比下降 12%，5 月略有恢复，单月同比增长 3.8%。20671 22007 25902 25048 22530 22317 20484 20066 18936 18012 14106 3572-30.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002500030000201120122013201420152016201720182019202020212022:1-5万平方米商业营业用房新开工面积(左)同比(右)78782024775919968469223290752247925223351081227571283835731197137791017332939288257790462789307810.4%-40%-20%0%20%40%02000400060008000100001200014000全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月1-5月201120122013201420152016201720182019202020212022万平方米商业营业用房销售面积(左)全年同比(右)1-5月同比(右)2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 5 2）办公楼：办公楼：2022 年年 1-5 月投资同比下降月投资同比下降 9.4%，新开工，新开工面积面积同比下降同比下降 24.6%，销售面积销售面积同比增长同比增长 14.6%图：图：2011-2022 年年 1-5 月月办公楼开发办公楼开发投资额及同比增速投资额及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从开发投资额来看从开发投资额来看，2022 年 1-5 月，全国办公楼开发投资额为 2000 亿元，同比下降9.4%，降幅较 2021 年扩大 1.4 个百分点。从单月来看，5 月，办公楼开发投资额为 446 亿元，环比增长 16.4%，单月同比下降 13.3%，降幅较 4 月收窄 10.8 个百分点。图：图：2011-2022 年年 1-5 月月全国办公楼新开工面积及同比增速全国办公楼新开工面积及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从新开工面积来看从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国办公楼新开工面积为 1306 万平方米，同比下降 24.6%，降幅较 2021 年扩大 3.7 个百分点。从单月来看，5 月办公楼新开工面积为 283 万平方米，环比增长 45.1%，但单月同比仍下降 38.7%，降幅较 4 月收窄 13.2 个百分点。分地区来看，2022 年 1-5 月，全国 31 个省（直辖市、自治区）中有 21 个省市办公楼新开工面积同比下降，其中上海、广西、云南、四川等省市降幅超 50%，安徽、江苏、海南、福建等省市降幅在 10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在 10%以内。新开工面积增长的省份2544 3367 4652 5641 6210 6533 6761 5996 6163 6494 5974 2000-9.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000201120122013201420152016201720182019202020212022:1-5亿元办公楼开发投资额(左)同比(右)5361 5986 6887 7349 6569 6415 6140 6049 7084 6604 5224 1306-24.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000201120122013201420152016201720182019202020212022:1-5万平方米办公楼新开工面积(左)同比(右)2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 6 中，1-5 月，广东、湖北等省市同比增幅超 50%，河南、陕西等省份在 20%-40%之间，浙江开工节奏相对平稳，同比小幅增长 3.3%。图：图：2011-2022 年年 1-5 月月全国办公楼销售面积及同比增速全国办公楼销售面积及同比增速 数据来源：中指数据 CREIS 从从销售面积销售面积来来看，看，2022年1-5月全国办公楼销售面积销售面积为1161万平方米，同比增长14.6%，增幅较 2021 年扩大 13.4 个百分点。从单月走势来看，4 月办公楼销售面积同比下降 13.7%，5 月同比转增至 13.2%。2.商业地产租赁市场：居民商业地产租赁市场：居民线下线下消费消费及及企业写字楼租赁需求企业写字楼租赁需求不足不足，上半年商业街上半年商业街商铺租金环比下跌商铺租金环比下跌 0.46%，二季度，二季度写字楼租金环比写字楼租金环比下下跌跌 0.08%1）商铺租赁市场：商铺租赁市场：部分城市线下消费受限，上半年部分城市线下消费受限，上半年商业街租金跌幅商业街租金跌幅扩大扩大，商商圈（购物中心）涨幅收窄圈（购物中心）涨幅收窄 为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022 年上半年，我国年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较 2021 年下半年有所扩大；重点商圈（购物年下半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较 2021 年下半年有所收窄年下半年有所收窄。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 24.70 元/平方米/天，环比下跌 0.46%，跌幅较 2021 年下半年扩大 0.14 个百分点；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 26.96 元/平方米/天，环比上2008618225464128838682498817291274238261068475614764363142437231251333491733751013116114.6%-40%-20%0%20%40%60%010002000300040005000全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月全年1-5月1-5月201120122013201420152016201720182019202020212022万平方米办公楼销售面积(左)全年同比(右)1-5月同比(右)2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 7 涨 0.14%，涨幅较 2021 年下半年收窄 0.18 个百分点，商铺租金运行整体承压。整体来看，2022 年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续下行，且跌幅较 2021 年下半年有所扩大；购物中心商铺租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较 2021 年下半年有所收窄。展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年疫情使得商户整体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。2）写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼租金租金延续下跌态势，延续下跌态势，环比微跌环比微跌0.08%，部分城市，部分城市空置压力较大空置压力较大 2022 年二季度，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022 年二年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金2为为 4.76 元元/平方米平方米/天，环比下跌天，环比下跌 0.08%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占 33.8%，租金环比下跌的商圈占 62.5%，3.7%的商圈租金环比持平。2 写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 8 图图：2021 年年一一季度季度-2022 年一季度一线年一季度一线城市城市甲级甲级写字楼空置率写字楼空置率 图图：2021 年年一季度一季度-2022 年一季度二线代表城市年一季度二线代表城市甲级甲级写字楼空置率写字楼空置率 数据来源：中指数据 CREIS 2022 年年 3、4 月以来月以来，新冠肺炎疫情多点暴发，新冠肺炎疫情多点暴发，宏观经济面临下行压力，部分中小企业宏观经济面临下行压力，部分中小企业面临经营困境，叠加面临经营困境，叠加新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022 年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为 10.2%；二线代表城市中，杭州甲级写字楼空置率为 12.0%，空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字楼空置率则在 25%以上，空置压力相对较大。图图：2022 年年一季度一季度代表城市租赁成交案例租户行业占比代表城市租赁成交案例租户行业占比 数据来源：中指数据 CREIS 10.2%12.8%14.3%22.2%0%5%10%15%20%25%2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1广州上海北京深圳12.0%20.8%25.2%25.6%27.6%31.1%32.1%35.3%37.7%0%10%20%30%40%50%2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1杭州成都厦门西安重庆青岛天津长沙武汉49.3%14.7%8.0%6.7%5.3%5.3%10.7%租赁和商务服务业科技/媒体/通信（TMT）银行/保险/证券/其他金融行业建筑和房地产业医疗/生物医药工业品制造业其他 2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 9 根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成交案例的监测数据，2022 年一季度，租赁和商务服务业租赁和商务服务业租赁租赁需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部分互联网企业发展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的需求有所下降，科技/媒体/通信（TMT）行业租赁成交案例占比显著回落，占比不足 15%，同时，越来越多的知名互联网企业改变分散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼作为集中办公场所，这也是 TMT 行业写字楼租赁需求下降的因素之一。除租赁和商务服务业、TMT 行业外，金融业、建筑和房地产业、医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案例占比在 5%-10%之间。3.商业地产大宗交易：商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海写字楼标的占比最高，上海交易交易最活跃；最活跃；部分房企为缓部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业解资金压力选择出售优质物业 2022 年上半年，受经济面临下行压力以及疫情反复等因素影响，投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。从从交易交易宗数宗数3来看，来看，2022 年 1-5 月，中指数据共监测到大宗交易 91 宗，较上年同期减少41 宗。涉及一线城市一线城市的的交易宗数4为 42 宗，其中上海交易宗数为 26 宗，依旧是大宗交易最为活跃度城市，北京、广州、深圳交易宗数均在 10 宗以内。涉及二线城市二线城市的交易宗数为 51宗，其中苏州、成都、重庆市场相对活跃，交易宗数分别为 9 宗、8 宗、6 宗，杭州、宁波等城市交易宗数均在 5 宗以内。涉及三四线城市三四线城市的的交易宗数为 19 宗，发生交易的城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗数均在 3 宗以内。以披露交易金额交易金额的交易计算，2022 年 1-5 月，中指数据共监测到大宗交易 635 亿元，同比下降 42.9%。其中一线城市一线城市交易金额为 375 亿元，上海大宗交易市场热度不减，交易金额约 300 亿元。二线城市二线城市交易金额为 172 亿元，其中杭州交易金额最高，约 58 亿元，成都、苏州、宁波交易金额在 10-30 亿元之间。三四线城市三四线城市交易金额为 88 亿元，其中佛山交易金额最高，约 34 亿元。3 本报告所统计大宗交易包含拟成交案例。4 部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 10 图：图：2022 年年 1-5 月各物业类型大宗交易月各物业类型大宗交易宗数宗数占比占比 数据来源：中指数据 CREIS 从物业类型来看，从物业类型来看，2022 年 1-5 月，以写字楼为标的大宗交易共 23 宗，占比约 25%，写写字楼项目依旧是投资者首选，字楼项目依旧是投资者首选，但占比较上年下降 6.2 个百分点；工业厂房交易宗数为 18 宗，占比约 20%，较上年下降 5.4 个百分点；投资者对商业、商务园区/产业园区、物流仓储的关注增加，交易宗数占比较上年分别提高 5.8、8.3 和 6.4 个百分点。从各线城市来看，从各线城市来看，投资者最为青睐一线城市写字楼项目，2022 年 1-5 月，一线城市写字楼标的交易宗数占一线城市总量比重约 45%，投资者在二线城市更加关注仓储物流类标的，交易宗数占二线城市总量比重近四成，三四线城市则以工业厂房类标的最受关注，交易宗数占三四线城市总量比重近六成。图：图：2022 年年 1-5 月月按买家类型分的按买家类型分的大宗交易宗数大宗交易宗数占比占比 数据来源：中指数据 CREIS 2022 年 1-5 月，以披露买家企业的交易计算，内资企业交易宗数占比约 85%，较上年同期提升约 5 个百分点，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管企业外环：2022年1-5月，内环：2021年1-5月31%25%11%4%5%7%17%25%20%17%12%11%8%7%写字楼工业厂房商业商务园区/产业园区物流仓储综合体其他80%20%85%15%外环：2022年1-5月，内环：2021年1-5月内资外资 2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 11 的交易宗数占总交易宗数的比重超 30%。整体来看，2022 年 1-5 月，受疫情暴发、经济面临下行压力等多重因素影响，国内大宗交易市场活跃度整体有所下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。房地产市场恢复不及预期，部分房企资金压力不减，或继续选择出售非核心资产以获得现金流，买方应把握这一特殊时期的窗口期，收购高性价比优质物业扩充资产规模。预计随着疫情得到有效控制及经济逐步回暖，大宗交易市场活跃度也有望恢复。4.商办土地市场：商办土地市场：300 城商办用地城商办用地成交成交规模规模同比降幅约四成同比降幅约四成，楼面价楼面价上涨上涨 5.1%图：图：2013 年年上半年上半年-2022 年年上半年上半年全国全国 300 城商办用地推出及成交面积走势城商办用地推出及成交面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 2022 年上半年，年上半年，全国全国 300 城城商办用地推出及成交面积同比均大幅下降。商办用地推出及成交面积同比均大幅下降。受经济下行、房地产市场低迷、企业资金承压等因素影响，地方政府供地较往年相对更加谨慎，2022 年上半年，全国 300 城商办用地推出面积为 6520 万平方米，同比下降 33.1%；成交面积为 5177 万平方米，同比下降 41.1%，供需规模均降至近十年供需规模均降至近十年同期同期最低点。最低点。图：图：2013 年年上半年上半年-2022 年年上半年上半年全国全国 300 城商办用地成交楼面均价及平均溢价率走势城商办用地成交楼面均价及平均溢价率走势 数据来源：中指数据 CREIS 成交成交楼面楼面均价微幅上涨，溢价率维持低位均价微幅上涨，溢价率维持低位。2022 年上半年，全国 300 城商办用地成交楼-33.1%-15.4%-50.8%5.2%-11.3%18.4%-12.4%4.7%-10.4%-41.1%-60%-40%-20%0%20%40%0500010000150002000025000300002013H12014H12015H12016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H1万平方米商办用地推出面积(左)商办用地成交面积(左)商办用地推出同比(右)商办用地成交同比(右)25674.9%0%3%6%9%12%15%0500100015002000250030002013201420152016201720182019202020212022H1元/平方米/天商办用地成交楼面均价(左)商办用地平均溢价率(右)2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 12 面均价为 2567 元/平方米，同比上涨 5.1%，平均溢价率为 4.9%，1271 宗成交地块中，358宗溢价成交，占比 28.2%，随着商业地产市场逐渐进入存量时代，企业拿地更趋理性。图：图：2017 年年-2022 年年 6 月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比 数据来源：中指数据 CREIS 各线城市商办用地供求均缩量，二线城市同比降幅各线城市商办用地供求均缩量，二线城市同比降幅最大最大。2022 年上半年，一线城市商办用地推出面积为 286 万平方米，同比下降 2.1%，成交面积为 231 万平方米，受广州一宗大体量地块尚未成交影响，同比下降 29.1%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为 2047 万平方米、1924 万平方米，过去多年二线城市是房企获取商办用地的主要区域，在高基数下供求规模同比分别下降 47.0%、50.4%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为 4188 万平方米、3022 万平方米，同比分别下降 25.1%、34.1%。图：图：2017 年年-2022 年年 6 月各线城市商办用地成交楼面均价及同比月各线城市商办用地成交楼面均价及同比 数据来源：中指数据 CREIS 价格方面，价格方面，上海优质地块增加带动一线城市商办用地成交楼面均价明显上行，二线城市成交楼面均价稳中微涨，涨幅为 2.5%，三四线城市成交楼面均价同比下跌 7.2%。平均平均溢价溢价率方面，率方面，一线城市为 0.2%，较上年同期下降 0.1 个百分点，二线城市为 4.9%，较上年同期下降 1.5 个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为8.6%，较上年同期下降 0.3 个百分点。-80%-40%0%40%80%120%0400080001200016000201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6一线城市二线城市三四线城市万平方米成交规划建筑面积（左）同比（右）-40%-20%0%20%40%60%0400080001200016000201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6201720182019202020212022:1-6一线城市二线城市三四线城市元/平方米/天成交楼面均价（左）同比（右）2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 13 图：图：2020、2021 和和 2022 上半年上半年全国全国 300 城各线城市商办用地出让金占比变化情况城各线城市商办用地出让金占比变化情况 数据来源：中指数据 CREIS 出让金方面，一线城市出让金方面，一线城市占比有所提升，二线占比有所提升，二线及三四线及三四线城市占比下降。城市占比下降。2022 年上半年，一线城市土地出让金同比下降 1.7%，占比提升至 25.0%；二线城市土地出让金同比下降 49.2%，占比降至 41.1%；三四线城市土地出让金同比下降 38.7%，占比小幅下降至 33.9%。从从纯商办用地的纯商办用地的拿地企业来看，拿地企业来看，地方地方国企及国企及城投城投平台增加平台增加，部分知名互联网企业在核心，部分知名互联网企业在核心一二线城市拿地自建办公楼，满足办公空间扩张需求。一二线城市拿地自建办公楼，满足办公空间扩张需求。互联网行业市场变化较快，投资优质不动产可以在享受其增值收益的同时成为企业应对行业风险的手段。此外，互联网大厂的落地有助于吸引行业内的中小企业聚集，形成“总部经济”效应，促进地方经济发展。表：知名互联网企业拿地案例表：知名互联网企业拿地案例 城市城市 地块名称地块名称 成交成交 时间时间 规划建筑规划建筑面积面积(万万)土地出让土地出让金金(亿元亿元)成交楼面均成交楼面均价价(元元/)拿地企业拿地企业 北京 北京经济技术开发区亦庄新城 0303 街区C14C-3 地块 F3 其他类多功能用地 2022/06 8.65 9.14 10561 京东 该地块临近京东总部二期，依据挂牌文件规定，该地块地上、地下建筑规模全部自持，自持年限为最高土地出让年限，不可转让或分割对外销售。此次京东拿地后或用于自建办公楼。深圳 南山区后海中心区滨海大道与科苑大道交汇处西南侧 2022/03 7.00 10.52 15029 腾讯音乐 根据出让文件，该宗地的准入产业为数字音乐、手机媒体等数字内容产品的开发系统，该宗地块或建成继腾讯大厦、腾讯滨海大厦、腾讯数码大厦、前海大铲湾岛后深圳第五个腾讯总部。上海 宝山区淞南社区 N12-0402 单元 N2-04B-A地块 2022/01 3.90 3.24 8330 微盟 根据公开资料，微盟拟投资 10 亿元建设上海总部，目前公司总部大楼项目的方案设计工作已启动。上海 徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块 2021/10 5.00 15.50 31001 小米 根据公开资料，该地块是小米在 2018 年前规划的上海总部用地，建成办公楼后，此前租赁物业分散办公的手机研发、金融、互联网等业务团队将集中在一起。杭州 余政储出202120 号 2021/07 14.35 7.07 4925 字节跳动 该地块位于未来科技城板块，周边有阿里钉钉总部、OPPO 全球移动终端研发总部、VIVO 全球 AI 研发中心等多家知名 TMT 企业，根据开发建设监管协议，此地块产业定位为互联网、短视频媒体等行业，与字节跳动产业强相关，根据公开资料，该项目建成后或作为字节杭州总部。数据、资料来源：中指数据 CREIS，中指研究院综合整理 24.0%15.7%25.0%42.7%50.0%41.1%33.3%34.2%33.9%0%20%40%60%80%100%2020H12021H12022H1一线二线三四线 2022 中国商业地产发展白皮书中国商业地产发展白皮书 14 二、二、企业表现企业表现：聚焦核心城市聚焦核心城市，谨慎外拓，谨慎外拓，加速运营变加速运营变革革，资产证券化拓宽融资渠道资产证券化拓宽融资渠道 1.投资布局：投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城