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2025年高职土地资源管理（土地估价实务）试题及答案

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题，共40分）
答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确答案的序号填在括号内。

1. 土地估价的最基本方法是（ ）
A. 市场比较法
B. 收益还原法
C. 成本逼近法
D. 剩余法

2. 市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（ ）
A. 1-2个
B. 2-3个
C. 3-5个
D. 5-7个

3. 收益还原法中，土地纯收益的计算公式为（ ）
A. 土地纯收益=总收益-总费用
B. 土地纯收益=总收益-总成本
C. 土地纯收益=总收益-总利润
D. 土地纯收益=总收益-总租金

4. 成本逼近法中，土地取得费不包括（ ）
A. 土地补偿费
B. 土地开发费
C. 土地出让金
D. 拆迁安置费

5. 剩余法主要适用于（ ）
A. 新开发土地的估价
B. 待拆迁改造土地的估价
C. 商业用地的估价
D. 工业用地的估价

6. 土地估价中，土地用途的确定依据是（ ）
A. 土地权属证书
B. 土地利用总体规划
C. 土地现状用途
D. 土地出让合同

7. 市场比较法中，可比实例与估价对象的相似性主要体现在（ ）
A. 区位条件
B. 权益状况
C. 实物状况
D. 以上都是

8. 收益还原法中，还原利率的确定方法不包括（ ）
A. 市场提取法
B. 安全利率加风险调整值法
C. 投资收益率排序插入法
D. 成本法

9. 成本逼近法中，土地开发费不包括（ ）
A. 基础设施建设费
B. 公共配套设施建设费
C. 土地平整费
D. 土地出让金

10. 剩余法中，开发完成后的房地产价值的确定方法不包括（ ）
A. 市场比较法
B. 收益还原法
C. 成本逼近法
D. 假设开发法

11. 土地估价中，容积率对地价的影响是（ ）
A. 容积率越高，地价越高
B. 容积率越低，地价越高
C. 容积率与地价无关
D. 容积率对地价的影响不确定

12. 市场比较法中，修正系数的确定方法不包括（ ）
A. 直接比较法
B. 间接比较法
C. 经验判断法
D. 层次分析法

13. 收益还原法中，总收益的确定方法不包括（ ）
A. 市场比较法
B. 收益调查法
C. 成本法
D. 假设开发法

14. 成本逼近法中，投资利息的计算基数不包括（ ）
A. 土地取得费
B. 土地开发费
C. 税费
D. 土地增值收益

15. 剩余法中，开发利润的计算基数不包括（ ）
A. 土地取得费
B. 土地开发费
C. 税费
D. 开发完成后的房地产价值

16. 土地估价中，土地使用年期对地价的影响是（ ）
A. 土地使用年期越长，地价越高
B. 土地使用年期越短，地价越高
C. 土地使用年期与地价无关
D. 土地使用年期对地价的影响不确定

17. 市场比较法中，交易情况修正的目的是（ ）
A. 排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差
B. 使可比实例的成交价格与估价对象的价格类型一致
C. 使可比实例的成交价格与估价对象的估价时点一致
D. 以上都是

18. 收益还原法中，总费用的确定方法不包括（ ）
A. 市场比较法
B. 费用调查法
C. 成本法
D. 假设开发法

19. 成本逼近法中，土地增值收益的计算方法是（ ）
A. 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费）×土地增值收益率
B. 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息）×土地增值收益率C. 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+开发利润）×土地增值收益率D. 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费）×土地增值收益率

20. 剩余法中，开发完成后的房地产价值的计算公式为（ ）
A. 开发完成后的房地产价值=开发完成后的房地产总售价-销售税费
B. 开发完成后的房地产价值=开发完成后的房地产总售价-总成本
C. 开发完成后的房地产价值=开发完成后的房地产总售价-总利润
D. 开发完成后的房地产价值=开发完成后的房地产总售价-总租金

第II卷（非选择题，共60分）

（一）简答题（共20分）
答题要求：本大题共4小题，每小题5分。请简要回答问题。

1. 简述土地估价的原则。

2. 简述市场比较法的基本原理。

3. 简述收益还原法的基本原理。

4. 简述成本逼近法的基本原理。

（二）论述题（共20分）
答题要求：本大题共1小题，20分。请结合所学知识，论述土地估价在土地资源管理中的作用。

（三）案例分析题（共10分）
答题要求：本大题共1小题，10分。请根据所给案例，回答问题。
某宗土地面积为1000平方米，土地用途为商业，容积率为3，土地使用年期为40年。该宗土地的市场比较法评估结果如下：可比实例A，土地面积为1200平方米，容积率为2.5，土地使用年期为45年，成交价格为1500万元；可比实例B，土地面积为为1000平方米，容积率为3.5，土地使用年期为35年，成交价格为1800万元；可比实例C，土地面积为900平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，成交价格为1600万元。经调查，该区域商业用地的容积率修正系数为：容积率2.5时，修正系数为0.9；容积率3时，修正系数为1.0；容积率3.5时，修正系数为1.1。土地使用年期修正系数为：土地使用年期35年时，修正系数为0.95；土地使用年期40年时，修正系数为1.0；土地使用年期45年时，修正系数为1.05。交易情况修正系数均为1.0。请计算该宗土地的评估价格。

（四）材料分析题（共10分）
答题要求：本大题共2小题，每小题5分。请根据所给材料，回答问题。
材料：某城市拟出让一宗土地使用权，土地面积为5000平方米，土地用途为居住，容积率为2.5。该宗土地的现状为空地，周边已建成多个住宅小区。经调查，该区域居住用地的市场比较法评估结果如下：可比实例A，土地面积为6000平方米，容积率为2.0，土地使用年期为70年，成交价格为3000万元；可比实例B，土地面积为5000平方米，容积率为2.5，土地使用年期为60年，成交价格为3200万元；可比实例C，土地面积为4000平方米，容积率为3.0，土地使用年期为50年，成交价格为3500万元。经调查，该区域居住用地的容积率修正系数为：容积率2.0时，修正系数为0.9；容积率2.5时，修正系数为1.0；容积率3.0时，修正系数为1.1。土地使用年期修正系数为：土地使用年期50年时，修正系数为0.9；土地使用年期60年时，修正系数为0.95；土地使用年期70年时，修正系数为1.0。交易情况修正系数均为1.0。
1. 请计算该宗土地的评估价格。
2. 如果该宗土地出让底价为3000万元，你认为是否合理？请说明理由。

（五）综合应用题（共10分）
答题要求：本大题共1小题，10分。请根据所给条件，回答问题。
某企业拟购买一宗土地使用权，用于建设厂房。该宗土地面积为10000平方米，土地用途为工业，容积率为1.5。该宗土地的现状为农用地，需要进行土地开发。经调查，该区域工业用地的市场比较法评估结果如下：可比实例A，土地面积为12000平方米，容积率为1.2，土地使用年期为50年，成交价格为2000万元；可比实例B，土地面积为10000平方米，容积率为1.5,土地使用年期为为45年，成交价格为2200万元；可比实例C，土地面积为8000平方米，容积率为1.8，土地使用年期为40年，成交价格为2500万元。经调查，该区域工业用地的容积率修正系数为：容积率1.2时，修正系数为（0.9）；容积率1.5时，修正系数为1.0；容积率1.8时，修正系数为1.1。土地使用年期修正系数为：土地使用年期40年时，修正系数为0.9；土地使用年期45年时，修正系数为0.95；土地使用年期50年时，修正系数为1.0。交易情况修正系数均为1.0。已知该宗土地的土地取得费为500万元，土地开发费为800万元，税费为100万元，投资利息为50万元，开发利润为150万元。请计算该宗土地的评估价格，并分析该宗土地是否适合该企业购买。

答案：
第I卷
1. A
2. C
3. A
4. C
5. B
6. B
7. D
8. D
9. D
10. D
11. A
12. C
13. D
14. D
15. D
16. A
17. A
18. D
19. A
20. A

第II卷
（一）
1. 答：土地估价的原则包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、供需原则、贡献原则等。
2. 答：市场比较法的基本原理是将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3. 答：收益还原法的基本原理是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地的价格。
4. 答：成本逼近法的基本原理是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。

（二）
答：土地估价在土地资源管理中的作用主要体现在以下几个方面：为土地市场交易提供价格参考，促进土地合理流转；为土地征收补偿提供依据，保障被征地者权益；为土地利用规划提供经济分析，优化土地资源配置；为土地资产管理提供价值尺度，加强土地资产监管；为土地税收征收提供基础，确保税收合理征缴等。

（三）
1. 首先计算可比实例A修正后的价格：
- 面积修正：\(1500×(1000/1200)=1250\)万元。
- 容积率修正：\(1250×(1.0/0.9)=1388.89\)万元。
- 年期修正：\(1388.89×(1.0/1.05)=1322.75\)万元。
2. 计算可比实例B修正后的价格：
- 年期修正：\(1800×(1.0/0.95)=1894.74\)万元。
- 容积率修正：\(无需修正，价格为1894.74万元\)。
3. 计算可比实例C修正后的价格：
- 面积修正：\(1600×(1000/900)=1777.78\)万元。
- 年期修正：\(1777.78×(1.0/1.0)=1777.78万元\)。
- 容积率修正：\(1777.78×(1.0/1.0)=1777.78万元\)。
4. 该宗土地评估价格为：\((1322.75 + 1894.74 + 1777.78)/3 = 1665.09\)万元。

（四）
1. 计算可比实例A修正后的价格：
- 面积修正：\(3000×(5000/6000)=2500\)万元。
- 容积率修正：\(2500×(1.0/0.9)=2777.78万元\)。
- 年期修正：\(2777.78×(1.0/1.0)=2777.78万元\)。
2. 计算可比实例B修正后的价格：
- 年期修正：\(3200×(1.0/0.95)=3368.42万元\)。
- 容积率修正：\(无需修正，价格为3368.42万元\)。
3. 计算可比实例C修正后的价格：
- 面积修正：\(3500×(5000/4000)=4375万元\)。
- 年期修正：\(4375×(1.0/0.9)=4861.11万元\)。
- 容积率修正：\(4861.11×(1.0/1.1)=4419.19万元\)。
4. 该宗土地评估价格为：\((2777.78 + 3368.42 + 4419.19)/3 = 35