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2025年大学房地产经营与估价（房地产估价实务）试题及答案

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题 共30分）

答题要求：以下每小题给出的四个选项中，只有一项符合题目要求，请将正确答案的序号填在括号内。(总共10题，每题3分)

1. 房地产估价的基本原则中，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则是（ ）
A. 合法原则
B. 价值时点原则
C. 替代原则
D. 最高最佳利用原则
2. 市场法估价中，选取的可比实例应符合的条件不包括（ ）
A. 与估价对象类似
B. 成交日期与估价时点接近
C. 交易类型与估价目的吻合
D. 成交价格为正常价格或可修正为正常价格
3. 成本法估价中，土地取得成本不包括（ ）
A. 土地购置价款
B. 土地开发成本
C. 土地取得税费
D. 土地增值收益
4. 收益法估价中，净收益是指（ ）
A. 潜在毛收入减去运营费用
B. 有效毛收入减去运营费用
C. 潜在毛收入减去空置和收租损失
D. 有效毛收入减去空置和收租损失
5. 某宗房地产的收益期限为30年，通过调查得知其未来每年的净收益基本稳定在15万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A. 168.75
B. 187.5
C. 192.5
D. 200
6. 房地产估价报告通常由（ ）等组成。
A. 封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件
B. 封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告
C. 封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价结果报告
D. 封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价技术报告、附件
7. 运用市场法估价时，选取可比实例的数量一般为（ ）个。
A. 2 - 3
B. 3 - 5
C. 5 - 7
D. 7 - 9
8. 成本法中，建筑物折旧的计算方法不包括（ ）
A. 年限法
B. 市场提取法
C. 分解法
D. 指数调整法
9. 房地产估价的程序中，不包括（ ）
A. 受理估价委托
B. 制定估价作业方案
C.. 实地查勘估价对象
D. 进行市场调研
10. 某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为2000平方米，建筑物重置成本为3000元/平方米，成新率为80%，土地重置成本为4000元/平方米，该宗房地产的价值为（ ）万元。
A. 10000
B. 11600
C. 12000
D. 128

第II卷（非选择题 共70分）

二、多项选择题（每题4分，共20分）

答题要求：以下每小题给出的五个选项中，有两个或两个以上符合题目要求，请将正确答案的序号填在括号内。错选、少选、多选均不得分。(总共5题，每题4分)

1. 房地产估价的基本方法有（ ）
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
E. 长期趋势法
2. 市场法估价中，建立比较基础包括（ ）
A. 统一财产范围
B. 统一付款方式
C. 统一税费负担
D. 统一计价单位
E. 统一交易日期
3. 成本法估价中，房地产价格构成包括（ ）
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
E. 投资利息
4. 收益法估价中，求取报酬率的方法有（ ）
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 指数调整法
E. 年限法
5. 房地产估价报告的审核内容包括（ ）
A. 估价报告的完整性
B. 估价方法选用的合理性
C. 估价参数选取的准确性
D. 估价结果的准确性
E. 估价人员的资质

三、判断题（每题2分，共10分）

答题要求：判断下列各题的正误，正确的在括号内打“√”，错误的打“×”。(总共5题，每题2分)

1. 房地产估价的目的是为了评估房地产的市场价值。（ ）
2. 市场法估价中，可比实例的成交价格可以直接作为估价对象的价格。（ ）
3. 成本法估价中，建筑物折旧是指建筑物在使用过程中因损耗而减少的值。（ ）
4. 收益法估价中，报酬率越高，房地产的价值越低。（ ）
5. 房地产估价报告一经作出，不得修改。（ ）

四、案例分析题（每题20分，共两题，40分）

答题要求：请阅读以下案例，回答问题。

案例一：某写字楼位于市中心繁华地段，占地面积为A平方米，建筑面积为B平方米。该写字楼建成于2015年，现欲评估其市场价值。已知该写字楼的重置成本为C元/平方米，经评估人员现场查勘，该写字楼的成新率为D%。周边类似写字楼的租金水平为每月E元/平方米，空置率为F%，运营费用率为G%。该写字楼的土地重置成本为H元/平方米，土地剩余使用年限为I年。假设报酬率为J%。

1. 请简述用成本法评估该写字楼价值的思路及步骤。
2. 请计算该写字楼的年净收益。
3. 请计算该写字楼的收益价格。
4. 请计算该写字楼的成本法评估价值。

案例二：某住宅小区位于城市边缘，占地面积为M平方米，总建筑面积为N平方米。该小区共有O栋住宅楼，每栋楼的层数为P层，每层有Q套住房。该小区于2018年建成，现欲评估其市场价值。已知该小区的土地取得成本为R元/平方米，开发成本为S元/平方米，管理费用为T元，销售费用为U元，投资利息为V元，销售税费为W元。该小区的平均售价为X元/平方米，销售率为Y%。周边类似小区的平均售价为Z元/平方米。

1. 请简述用市场法评估该住宅小区价值的思路及步骤。
2. 请计算该住宅小区的总开发成本。
3. 请计算该住宅小区的销售收入。
4. 请计算该住宅小区的市场法评估价值。

五．论述题（每题20分，共20分）

答题要求：请结合房地产估价实务的相关知识，论述房地产估价在房地产市场中的作用。

答案：
一、选择题
1. B
2. D
3. D
4. B
5. A
6. A
7. B
8. D
9. D
10. B

二、多项选择题
1. ABCDE
2. ABCD
3. ABCDE
4. ABC
5. ABCD

三、判断题
1. ×
2. ×
3. √
4. √
5. ×

四、案例分析题
案例一：
1. 成本法思路：先计算土地成本和建筑物重置成本，再考虑建筑物折旧，得出房地产成本价值步骤：确定土地成本和建筑物重置成本，计算建筑物折旧，得出房地产成本法评估价值。
2. 年净收益=建筑面积×月租金×（1 - 空置率）×12×（1 - 运营费用率）
3. 收益价格=年净收益/报酬率×[1 - 1/(1 + 报酬率)^收益期限]
4. 成本法评估价值=土地重置成本×土地面积+建筑物重置成本×建筑面积×成新率
案例二：
1. 市场法思路：选取类似小区作为可比实例，进行各项修正，得出估价对象价值。步骤：选取可比实例，建立比较基础，进行交易情况、市场状况、房地产状况修正。
2. 总开发成本=土地取得成本×土地面积+开发成本×建筑面积+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
3. 销售收入=平均售价×总建筑面积×销售率
4. 市场法评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

五、论述题：房地产估价在房地产市场中具有多方面重要作用。它为房地产交易提供合理价格参考，保障交易公平公正。能帮助投资者评估投资项目价值与风险，辅助决策。在房地产抵押、保险等活动中确定资产价值，维护金融安全。还可为政府制定房地产政策、进行城市规划等提供数据支持，促进市场健康有序发展，对房地产市场平稳运行意义重大。