2023中国物业服务企业品牌价值研究报告.pdf

2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 目录目录 一、研究背景与方法体系一、研究背景与方法体系.1 1（一）研究背景与目的.1（二）研究对象与方法.1 二、二、20232023 中国物业服务品牌价值研究成果中国物业服务品牌价值研究成果 .4 4 （一）2023 中国物业服务领先品牌.4（二）2023 中国物业服务区域品牌.6（三）2023 中国物业服务特色品牌.8 三、三、20232023 中国物业服务品牌价值研究成果分析中国物业服务品牌价值研究成果分析 .1111（一）规模与收入构成良好基本面，（一）规模与收入构成良好基本面，“均好均好”与与“长板长板”驱动品牌价值提升驱动品牌价值提升.11 1.行业整体品牌价值增速趋缓，区域品牌提升空间大.12 2.企业品牌价值分化，国央企品牌价值增速是民企九倍.15 3.“均好”指标支撑品牌价值提升，“长板”业务擦亮品牌特色.17（二）以客户满意为宗旨，品质服务筑牢品牌根基（二）以客户满意为宗旨，品质服务筑牢品牌根基.20 1.服务是物业之本，品质服务厚植品牌底蕴.20 2.以获得更高满意度为目标，用心设计美好服务.23 3.优质服务兑现品牌期待，助力业务可持续增长.27（三）专业能力构筑品牌力，（三）专业能力构筑品牌力，“做实做专做实做专”优于优于“做大做全做大做全”.28 1.厘清专业品牌与子品牌关系，打造专业服务体系支撑品牌发展.28 2.立足客户画像与自身资源，实现品牌去繁就简，精准聚焦.31 3.“三层次”品牌架构成主流，统筹品牌管理，优化品牌区隔.33（四）（四）“智媒体智媒体”时代品牌传播再升级，时代品牌传播再升级，ESGESG 与红色物业共促品牌发展与红色物业共促品牌发展.36 1.精细区分受众，优化传播渠道，激发内容势能.36 2.ESG 融入品牌发展脉络，“党建引领”展现品牌新气象.38 四、四、20232023 中国房地产关联服务品牌中国房地产关联服务品牌 .4141（一）（一）20232023 中国房地产销售服务品牌中国房地产销售服务品牌.41 1.品牌价值波动下行，销售业务盈利能力下降.42 2.聚焦管理优化效率，注重服务品质，销售服务品牌升级运营模式.42 3.升级服务模式聚焦主业提升客户体验，助力企业品牌形象再塑.43（二）（二）20232023 中国房地产中国房地产金融服务品牌金融服务品牌.44 1 中指研究院中指研究院 一、一、研究背景与方法体系研究背景与方法体系（一一）研究背景与目的研究背景与目的2023 年，房地产服务品牌企业顺应时代发展新变革，洞察市场发展新趋势，提升服务质量，丰富服务链条，在颇具挑战的市场环境中保持了企业规模和收入的增长，托举行业整体品牌价值实现了逆势上涨。但是，在行业加速向高质量发展方向精进过程中，部分企业的服务能力建设未能跟上市场变化节奏及客户的预期增长，因此导致品牌价值增速放缓甚至价值缩水。因此，在经历市场的洗礼后，越来越多的房地产服务品牌企业开始目光向内，回归行业本源，寻求高质量的发展路径。中指研究院自 2005 年起开展中国房地产服务品牌的研究，多年来，通过深入挖掘优秀房地产服务品牌成功要素，积极探索中国房地产服务品牌可持续发展之路，研究成果引起社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用，研究目的如下：（1）客观量化房地产服务企业品牌价值，判断房地产服务品牌的行业地位，为房地产服务企业定位品牌、规划品牌、管理品牌提供科学依据；（2）挖掘房地产服务企业品牌价值内涵，发挥品牌价值在业绩评价、投资融资、兼并重组及对外合作等活动中的作用，帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源；（3）推动社会和消费者全面认知房地产服务企业的品牌价值，塑造房地产服务品牌良好的社会形象，建立房地产服务企业与消费者之间的品牌契约关系，帮助房地产服务企业提升消费者的品牌忠诚度；（4）定期跟踪房地产服务企业品牌价值变化，指导企业及时调整品牌策略和措施，促进企业无形资产的保值、增值。（二）（二）研究对象与方法研究对象与方法1.研究对象研究对象（1）在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产服务企业；（2）在某一地区范围内有较强影响力和知名度的房地产服务企业；（3）在某一专业领域有较强影响力和知名度的房地产服务企业；（4）中国房地产策划代理百强企业、中国物业服务百强企业等。2.评价指标体系评价指标体系在研究方法上，中指研究院充分借鉴国内专家学者以及国外著名品牌价值评估机构 Interbrand 和 Brand Finance 的研究经验和操作实务，并结合宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于现金流折现法（DCF）和无形资产评估的理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，客观全面地评价房地产服务企业品牌价值。该研究体系中对房地产服务品牌价值的主要评估流程有：第一，公司财务分析：对未来经营收入进行预测第一，公司财务分析：对未来经营收入进行预测 在房地产服务品牌价值评估过程中，对未来营业收入准确可信的预测直接影响到房地产服务品牌价值的大小。中指研究院在全面分析宏观经济环境、政策环境的基础上，对房地产服务行业的市场状况和企业进入主要城市的市场进行深入分析，并根据企业的经营业绩、区域布局、业务范围等，预测企业未来 35 年的营业收入。第二，第二，BVA 分析：计算品牌对公司收益的贡献分析：计算品牌对公司收益的贡献 在计算房地产服务品牌贡献率（BVA 系数）时，假设房地产服务品牌的价格溢价由其服务、品牌、技术等因素所贡献，2 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 并采用“品牌作用指数（Role of Branding Index）”的方法来决定品牌资产所创造的收益。“品牌作用指数”是指品牌贡献占溢价的比重，通过专家咨询法（Delphi）来确定。第三，品牌风险分析：确定品牌折现系数第三，品牌风险分析：确定品牌折现系数 房地产服务品牌价值评估的关键环节是对品牌进行风险分析以确定品牌未来收益的折现系数。折现系数的确定首先需要对房地产服务品牌进行风险分析得到品牌强度系数，由品牌强度系数得到对应的品牌贝塔系数，再运用资产定价模型相关原理，计算得到房地产服务品牌未来收益的折现系数。其中：品牌强度系数反映了房地产服务品牌将其预期收益转化为现实收益过程中抵御风险的能力。品牌强度系数越大，抗风险能力越强；反之亦然。品牌强度系数由品牌强度指标决定，是各品牌强度指标得分的总和。第四，计算品牌价值第四，计算品牌价值 中指研究院采用资产评估中未来收益折现公式（DCF：Discounted Cash Flow），将房地产服务品牌未来 3 年的品牌收益进行折现，并对 3 年后的品牌收益作年金化处理，从而计算出相应的房地产服务品牌价值。在上述评估过程中，BVA 系数、品牌强度系数和品牌贝塔系数三个模型最为重要，分别对其阐述如下：（1）BVA 系数模型系数模型中指研究院通过 BVA 模型和“品牌作用指数 RBI（Role of Branding Index）”来计算房地产服务企业的品牌贡献度：其中，BVA 系数由品牌对企业服务（产品）市场溢价的贡献率 BVA1系数和品牌对资本市场溢价的贡献率 BVA2系数组成。其中，BVA1系数是指假设某服务（产品）的市场溢价由品牌、技术等因素所贡献的，因此 BVA1系数由该品牌的市场溢价总和占该品牌服务收入的比例，乘以品牌在服务市场的作用指数 RBI1得到 （1）公式（1）中：S 为服务/产品总量，P 为单位服务/产品均价，AVP 为同质条件下的服务/产品均价，其中，同质条件是指某一时间段内服务/产品在区位特征、服务/产品特征、环境特征等方面相接近。BVA2系数是指品牌对资本市场溢价的贡献率，中指研究院通过计算房地产服务公司的 Tobin Q 值来反映其在资本市场的溢价水平，乘以品牌在资本市场作用指数 RBI2，得到 BVA2系数。BVA2系数=（Tobin Q-1）RBI2 （2）公式（2）中：Tobin Q 值是房地产服务上市公司资本市场溢价水平，非房地产服务上市公司 Tobin Q 值为 1。Tobin Q 值的计算公式如下：（3）公式（3）中：MV 表示公司的市场价值，RC 表示公司的重置成本，MVE表示公司的所有者权益的市场价值，MVL表示公司负债的市场价值。公式（1）与公式（2）之和为品牌贡献率（BVA 系数），即：BVA 系数=BVA1系数+BVA2系数 （4）（2）品牌强度系数模型）品牌强度系数模型中指研究院在研究品牌强度相关理论的基础上，结合中国房地产行业发展状况和市场运行特性，对中国房地产服务品牌强度指标结构及指标含义作如下设定：1222iii111122ii11SP-AVP+SP-AVPSP-AVPBVA=RBISP+SP+SP（）（）+（）系数ELMV+MVMVTobin Q=RCRC3 中指研究院中指研究院 a.品牌强度指标结构图：b.品牌强度指标的含义：序号序号 品牌强度系数品牌强度系数 指标含义指标含义 1 品牌认知度 反映客户对品牌内涵/价值的认识和理解的情况 2 品牌美誉度 反映客户心目中对品牌的口碑和信任程度的情况 3 品牌忠诚度 反映客户在购买决策中，多次表现出来对某品牌有偏向性的行为反应，通过客户的再次购买、推荐购买 和缺货忠诚等来反映 4 品牌市场份额 反映品牌的销售面积、销售额、个案数量等指标的市场占有率情况 5 品牌市场分布 反映品牌的区域分布、业务布局和客户数量方面的情况 6 品牌年龄 反映品牌进入市场的时间，较早进入市场的品牌往往拥有更多的忠诚消费者，具有更强的品牌效应 7 品牌成长速度 反映品牌在营业收入、利润等方面的增长速度 8 品牌支持 反映品牌在品牌投入费用、重点投资、持续推广以及公益事业投入等方面获得支持的情况 中指研究院根据房地产服务品牌区域布局和客户分布的状况，针对各服务品牌主要进入城市的客户，开展深入的品牌三度（认知度、美誉度和忠诚度）问卷调查，全面准确地衡量房地产服务企业的品牌认知度、美誉度和忠诚度。（3）品牌贝塔系数模型）品牌贝塔系数模型中指研究院利用资产定价模型（Capital Asset Pricing Model），确定品牌收益折现率：E（R j）-R f =（R m-R f）*j （5）其中，贝塔系数综合考虑了行业风险和品牌风险，行业预期回报率是通过对房地产服务企业以及相关机构的调查获得。3.数据来源数据来源（1）经中指研究院复核的房地产服务企业填报的数据；（2）2023 中国房地产服务品牌认知度、品牌美誉度和品牌忠诚度的调查结果；（3）20052023 中国房地产策划代理百强企业及策划代理品牌价值研究企业资料库；（4）20082023 物业服务百强企业及品牌价值研究企业资料库；（5）中指研究院房地产顾客满意度研究资料库；（6）中国房地产指数系统（CREIS）数据库及监测数据；（7）相关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据。4.数据复核数据复核（1）企业填报的数据须如实客观，同时对填报数据进行复核；（2）企业财务数据通过会计师事务所出具的审计报告进行复核；（3）通过税单复核企业经营收入及利润；（4）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据可要求进行现场复核。4 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 二、二、2023 中国物业服务品牌价值研究成果中国物业服务品牌价值研究成果 在 2023 中国房地产服务品牌价值研究中，中指研究院根据房地产服务品牌的发展状况与经营表现，基于 BVA 系数模型、品牌强度系数模型和品牌贝塔系数模型，运用现金流折现法和无形资产评估的理论方法，科学、全面地评估房地产服务品牌价值，研究产生了物业服务领先品牌、区域品牌、特色品牌、值得资本市场关注的物业品牌、优秀物业管理团队等。（一一）2 2023023 中国物业服务领先品牌中国物业服务领先品牌2023 年，我国房地产行业进入深度调整期，市场对房地产增长的关注重点正在从前期的项目开发，切换到前期开发与后期服务并重，特别是随着城市化发展的不断深入，人们对于居住环境及配套服务的品质要求越来越高。物业服务作为居民生活和工作环境品质的保障因素，当前正处于品牌化发展的重要阶段，行业涌现出了一批领先品牌企业。在我国宏观经济增速放缓、房地产信用危机传导影响下，品牌企业选择目光向内、固本强基，开辟出高质量发展的道路。表 2-1：2023 中国物业服务专业化运营领先品牌企业 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 碧桂园服务 碧桂园生活服务集团股份有限公司 保利物业 保利物业服务股份有限公司 雅生活集团 雅生活智慧城市服务股份有限公司 中海物业 中海物业管理有限公司 华润万象生活 华润万象生活有限公司 龙湖智创生活 龙湖智创生活有限公司 融创服务 融创物业服务集团有限公司 建业新生活 河南建业新生活服务有限公司 时代邻里 时代邻里控股有限公司 金融街物业 金融街物业股份有限公司 珠江城市服务 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 深业运营 深业物业运营集团股份有限公司 中铁建物业 中铁建物业管理有限公司 海尚海服务 青岛海尚海生活服务集团有限公司 正弘物业 河南正弘物业管理有限公司 东原仁知服务集团 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 中铁慧生活 北京中铁慧生活科技服务有限公司 中冶物业 中冶置业集团物业服务有限公司 力高健康生活 力高健康生活有限公司 经发物业 西安经发物业股份有限公司 苏新服务 苏新美好生活服务股份有限公司 诺德服务 中铁诺德城市运营服务有限公司 圆融商管 苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司 易亨物业 北京易亨物业管理有限责任公司 信豪服务集团 信豪物业服务（佛山）有限公司 伊泰物业 内蒙古伊泰物业服务有限公司 5 中指研究院中指研究院 在行业发展迎来由量到质升级发展的关键时刻，更加考验物业服务企业的专业化运营能力。保利物业以“大物业”发展战略为引领，品牌定位为“大物业时代的国家力量”，全方位践行“善治善成 服务民生”的企业使命，为国家经济发展与民生福祉改善贡献力量，书写物业服务的“软基建”价值；东原仁知服务集团品牌定位为城市多元业态综合服务商，坚持“大物业全价值”战略引领，推动城市向精细化、专业化和智能化发展；伊泰物业致力于中高端物业品质服务，秉承“伊人创馨生 泰然建服务”的公司理念，将“用心服务 创造不同”的服务理念贯穿始终，为广大业主提供充满人文关怀的“伊泰服务”，让业主更幸福、生活更便捷、资产更保值。表 2-2：2023 中国物业服务市场化运营领先品牌企业 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 长城物业 长城物业集团股份有限公司 金科服务 金科智慧服务集团股份有限公司 彩生活 深圳市彩生活服务集团有限公司 绿城服务 绿城物业服务集团有限公司 招商积余 招商局积余产业运营服务股份有限公司 金地智慧服务 深圳市金地物业管理有限公司 银城生活服务 南京银城物业服务有限公司 德信盛全服务 德信盛全物业服务有限公司 和泓服务 和泓服务集团有限公司 莲花物业 深圳市莲花物业管理有限公司 在市场发展面临挑战的时候，更加考验物业服务企业的市场化运营能力，20232023 中国物业服务市场化运营领先品牌企业中国物业服务市场化运营领先品牌企业一方面一方面继续保持敏锐的市场嗅觉，持续强化自身市场外拓能力继续保持敏锐的市场嗅觉，持续强化自身市场外拓能力，例如，德信盛全服务通过市场化竞争，实现了在管面积构成中 63%来自于独立第三方的目标，此外，企业坚定布局核心经济带为主的中心城市，提升区域服务密度；另一方面在另一方面在夯实夯实自自身身主业主业的的同时，积极推进服务外延，为业主提供全生命周期的社区增值服务同时，积极推进服务外延，为业主提供全生命周期的社区增值服务，满足客户多元化需求，企业品牌影响力得到提升。此外，行业领先品牌企业特别注重品牌三度、市场口碑以及客户满意度等方面的建设，通过创新力、服务力和执行力加强客户对于物业服务的感知与体验，用实力赢得业主认可和信任，实现品牌价值的可持续增长。6 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究（二）（二）2 2023023 中国物业服务区域品牌中国物业服务区域品牌我国的物业管理市场高度分散且具有明显的长尾特征，因此行业里除了全国性领先品牌企业，也存在大量优质的区域我国的物业管理市场高度分散且具有明显的长尾特征，因此行业里除了全国性领先品牌企业，也存在大量优质的区域品牌企业。品牌企业。在行业加速变革的阶段，部分区域品牌企业正努力把握市场机会，变得更加积极有为。例如，武汉城市服务集团有限公司作为湖北本土优秀品牌企业，围绕“集约化、专业化、规范化”发展思路，坚持问题导向，突出科技创新、改革升级、挖潜增效，为公司实现港股上市和高质量发展目标打下了坚实基础；中天城投物业深耕贵州二十九年，围绕业主需求领域，不断夯实服务品质，以标准化、专业化、可视化、差异化和精细化“五化”多维落地品质管理，持续构筑社区服务生态圈，助力服务升维，促业主满意度提升；惠之美集团秉承“真诚、阳光、担当、创新”的价值观，在提供专业、优质生活服务的基础上，未来将为客户创造更大价值。表 2-3：2023 中国物业服务部分区域及省市品牌企业 区域区域/省市省市 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 华中 建业新生活 河南建业新生活服务有限公司 联投城市运营 湖北联投城市运营有限公司 惠之美集团 惠之美生活服务集团有限公司 泓盈集团 泓盈城市运营服务集团股份有限公司 正弘物业 河南正弘物业管理有限公司 武汉城市服务集团 武汉城市服务集团有限公司 华东 碧桂园服务 碧桂园生活服务集团股份有限公司 粤港澳大湾区 雅生活 雅生活智慧物业服务有限公司 西南 中天城投物业 中天城投集团物业管理有限公司 新鸥鹏文教服 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司 康田智慧服务 重庆康田智慧生活服务有限公司 高远物业 重庆高远物业管理有限公司 重庆 渝地物业 重庆渝地物业服务有限公司 广东 越秀服务 越秀服务集团有限公司 广西 安信物业 广西安信物业服务有限公司 福建 嘉源服务 厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司 海南 雅生活 雅生活智慧物业服务有限公司 珠江格瑞物业 海南珠江格瑞物业管理有限公司 河南 建业新生活 河南建业新生活服务有限公司 鑫苑服务 鑫苑科技服务集团有限公司 7 中指研究院中指研究院 近年来，党建引领下的红色物业成为很多品牌企业发展的方向，红色物业搭建起了政府、业主、物业三方协商议事沟通桥梁，让物业管理与社区治理融为一体，让居民、物业企业、社区党组织多方联动，通力协作，破解居民生活难题，不断提升物业服务质量。红色物业是深化党建引领基层治理的重要抓手，是基层党组织联系群众、推动基层治理体系现代化的重要平台，也为消除社会隐患，提升居民生活满意度，获得生活幸福感创造有利条件。例如，两江物业始终坚持党建引领，不断推动党史学习与履职深度融合、相互赋能，践行国有企业的社会责任与担当，不断在社区服务“精度”上下足功夫，全力推进红色物业向辖区覆盖，在解决好每一项关乎民生的“关键小事”中，彰显以红色物业赋能辖区治理的决心和魄力，真抓实干为群众办实事、解难题。表 2-4：2023 中国部分省市红色物业服务优秀品牌 省市省市 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 北京 中铁慧生活 北京中铁慧生活科技服务有限公司 重庆 两江物业 重庆两江新区物业管理有限公司 新速达服务 重庆新速达物业服务集团有限公司 广东 中海物业 中海物业管理有限公司 敏捷物业 广州敏捷新生活物业管理有限公司 深业运营 深业物业运营集团股份有限公司 浙江 中能未来智慧城市服务 中能未来智慧城市服务集团（浙江）有限公司 湖北 联投城市运营 湖北联投城市运营有限公司 正阳物业 武汉正阳物业管理有限公司 当阳城投物业 当阳市城投物业服务有限公司 雅生活集团 雅生活智慧城市服务股份有限公司 湖南 中建物业 湖南中建物业服务有限公司 雅生活集团 雅生活智慧城市服务股份有限公司 陕西 西安沣东商服集团 西安沣东商服集团股份有限公司 海南 海南鲁能物业 海南鲁能物业服务有限公司 雄安 诺德服务 中铁诺德城市运营服务有限公司 8 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究（三）（三）2 2023023 中国物业服务特色品牌中国物业服务特色品牌企业经营状况和服务品质是塑造品牌的基础，而品牌特色能够在不同程度上放大企业的品牌价值。例如，中海物业品牌特色是港澳地区最大中资物企；彩生活在社区运营方面处于行业领先地位；金融街物业专注于为包括大型银行、证券、保险、外资等金融类企业业主提供专业、高端的商务物业服务，服务特色显著，服务品质深受客户认可；蓝城乐居服务在未来社区运营方面特色突出，打造了面向不同年龄、时段、人群复用的“服务魔方”和“乐享”服务体系。表 2-5：2023 中国物业服务特色品牌企业 品牌名称品牌名称 品牌特色品牌特色 中海物业 港澳地区最大中资物企 彩生活 社区运营领先 金融街物业 商务物业管理 东原仁知服务集团 IFM 综合设施管理服务 GSN、医疗智慧后勤服务东原盛康 蓝城乐居服务 未来社区运营优秀品牌 和泓服务 多种经营物业服务优秀品牌 联投城市运营 红领美好生活 融汇悦生活 复合大盘运营服务 正弘物业 品质正弘温度服务 诺德服务 中铁诺德产业园优秀运营企业 中信泰富物业 高端商办物业优秀企业 融通物管 物业信息安全与保密领先品牌&营区物业服务特色品牌 星卓物业 智慧绿色物业 新速达服务 智慧社区服务运营商 龙祥物业 医院后勤一体化智慧服务 银川中房物业 健康养老服务领先品牌 滨江鼎信 友好人居企业 西安沣东商服集团 一站式智慧服务 渝地物业 特色餐饮增值服务 伊泰物业 城市美好生活守护者 欣和逸居物业 逸居生活服务运营商 2023 年，企业品牌价值提升较快的物业服务企业，不但具备良好的基本面，而且格外重视服务品质的提升和市场口碑的打造，甚至在某些专项领域形成了特色服务优势。例如，德信盛全服务持续发力非住服务板块，进行差异化业务结构布局，提升盈利能力，打造的高端服务品牌“德信 SPACE”，为一批城市优质商业写字楼、产业园提供专业化服务，9 中指研究院中指研究院 获得了良好的市场口碑；新鸥鹏文教服核心业务聚焦于生活服务和教育服务，通过与集团在产业、教育和服务领域的业务协同，突出企业“教育+服务”特色优势；大正物业持续创新物业服务模式，稳步推进服务标准化建设，以“人性化、星级化、标准化”的全方位医院物业管理新模式，服务于行业的高质量发展。表 2-6：2023 中国专项物业服务优秀品牌 专业服务专业服务 品牌名称品牌名称 企业名称企业名称 商业物业 德信 SPACE 德信盛全物业服务有限公司 融汇悦生活 融汇悦生活集团有限公司 写字楼物业 金融街物业 金融街物业股份有限公司 诺德服务 中铁诺德城市运营服务有限公司 安信物业 广西安信物业服务有限公司 公建物业 雅生活集团 雅生活智慧城市服务股份有限公司 时代邻里 时代邻里控股有限公司 高远物业 重庆高远物业管理有限公司 产发运营 西咸新区泾河新城产发运营管理有限公司 正阳物业 武汉正阳物业管理有限公司 产业物业 深业运营 深业物业运营集团股份有限公司 易亨物业 北京易亨物业管理有限责任公司 教育物业 新鸥鹏文教服 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司 医院物业 龙祥物业 龙祥物业管理有限公司 大正物业 山东大正物业服务有限公司 IFM 长城物业 长城物业集团股份有限公司 卓越商企服务 卓越商企服务集团有限公司 嘉信立恒 嘉信立恒设施管理（上海）有限公司 新城悦服务 新城悦服务集团有限公司 中企物业 上海中企物业管理有限公司 城市服务 深业运营 深业物业运营集团股份有限公司 中海物业 中海物业管理有限公司 泓盈集团 泓盈城市运营服务集团股份有限公司 中湘美好 中湘美好城市运营服务股份有限公司 九洲服务 珠海九洲现代服务有限公司 新日月生活服务集团 新日月生活服务集团股份有限公司 武汉城市服务集团 武汉城市服务集团有限公司 城市更新 北控物业 北京北控物业管理有限责任公司 瑞景城市服务 无锡市瑞景城市服务有限公司 10 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 物业管理行业与医疗、教育、养老等行业有部分市场高度重合，而且在这些领域里存在着一批优秀的服务企业。例如，医安康作为专业从事高端医疗综合医辅服务的企业，秉承“护理专业+护理产业=健康中国民众需求”的发展理念，着力打造护理产业的内涵和无限创新发展空间，共创新时代大健康护理产业，2023 年，医安康主导编制了医疗辅助服务指南地方标准，对于推动行业标准的落地、促进医疗辅助行业健康有序发展具有重大意义。例如，湖北沮漳城市科技有限公司打造的“信义生活服务平台”，以当阳老旧小区的物业管理为载体，全力打造城市“公众服务一站式”的高效管理体系，该平台通过业态整合、数据分析、运营合作等多元化模式，将政府机关、市场企业、城市居民共同构建成一套可持续的供需生态圈，为其县域级城市提供了可行性复制经验。表 2-7：2023 中国物业服务创新品牌企业 平台优秀品牌平台优秀品牌 医疗临床护理服务医疗临床护理服务领先领先品牌品牌 标准化运营领先品牌标准化运营领先品牌 长城物业（一应云：开放合作共享）医安康 中海物业 金地智慧服务（想家：智享联盟）上海助康 长城物业 沮漳科技（信义生活服务）泰心康护 中天城投物业 物业品牌企业通过标准化运营，在稳步提升服务品质和服务效率的同时，能够使企业品牌焕发出新的生命力。中海物业以专业化、规范化、创新化和标准化经营为特点,建立了一整套完善的物业管理体系，通过标准化运营，实现了企业内部管理提效和客户服务体验优化；长城物业的“一应科技”包含产品、行业解决方案两大核心模块，并具备完善的战略咨询能力、标准产品+定制化能力、运营服务能力以及智能创新能力，致力于帮助地产、物业企业治理数字化转型，打造高品质智慧社区,实现生态共赢，共创共享行业生态圈价值；中天城投物业通过“服务标准化、标准可视化、体系差异化、需求精细化、能力专业化”五化多维落地品质管理，持续构筑社区服务生态圈，助力服务升维，促进业主满意度提升，打造至臻品质生活。11 中指研究院中指研究院 三、三、2023 中国物业服务品牌价值研究成果中国物业服务品牌价值研究成果分析分析 2023 年，随着我国房地产行业的深入调整，物业服务品牌价值受到了一定影响：一方面，品牌企业的规模和收入保持了正增长，托举行业整体品牌价值稳中有升；另一方面，在行业向高质量发展转型升级过程中，部分企业的品牌价值正面临严峻挑战，在当前市场环境中，如何实现品牌价值的保值增值，已经成为企业重点关注的问题。（一）（一）规模与收入构成良好基本面，“均好”与“长板”驱动品牌价值规模与收入构成良好基本面，“均好”与“长板”驱动品牌价值提升提升图 3-1：2019-2023 物业服务品牌企业品牌价值均值及增长率 2022023 3 年，物业管理行业继续向高质量发展方向精进，品牌企业始终引领行业稳步前行。年，物业管理行业继续向高质量发展方向精进，品牌企业始终引领行业稳步前行。在面对市场高增长预期的压力，以及行业近期出现的“增收不增利”等问题，品牌企业坚定了高质量发展的目标，持续发力稳步提高管理规模，提升服务能力，深入落实品质聚焦战略，在行业波动的环境中，实现了品牌价值的稳步上涨。2023 全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为 117.03 亿元，同比增长 9.84%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为 19.01 亿元，同比增长 8.92%。物业服务品牌价值的稳步提升，印证了行业发展加速向高质、高效的品牌化方向精进。行业发展新格局下，品牌在助力企业行业发展新格局下，品牌在助力企业赢得业主信任，赢得业主信任，进而实现进而实现规模规模和和业绩业绩增长等增长等方面的作用愈发突出，加强品牌建设、方面的作用愈发突出，加强品牌建设、强化品牌策略、完善品牌体系强化品牌策略、完善品牌体系，全面提升品牌竞争能力已经成为行业和企业的共识，全面提升品牌竞争能力已经成为行业和企业的共识。随着行业竞争的加剧，品牌企业凭借强大的品牌影响力，在市场竞标过程中更易获得成功机会，从而能够优先进入高潜力、高能级的项目及城市，进而实现企业高质量发展的目标；此外，品牌企业还围绕品牌新使命，提升服务新水准，注重品牌延伸，不断丰富品牌内涵；部分领先品牌企业持续加大品牌建设力度，强化品牌管理与多维品牌传播，推动品牌价值稳定增长。47.49 68.08 93.15 106.55 117.03 7.63 10.15 15.35 17.45 19.01 0%10%20%30%40%50%05010015020192020202120222023单位：亿元全国性领先品牌企业品牌价值均值区域性品牌企业品牌价值均值全国性领先品牌企业品牌价值均值增长率区域性品牌企业品牌价值均值增长率 12 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 1.1.行业整体品牌价值增速趋缓，区域品牌提升空间大行业整体品牌价值增速趋缓，区域品牌提升空间大进入进入 20232023 年，面对宏观经济变年，面对宏观经济变化和市场挑战，行业整体品牌价值估值在企业规模和收入的托举下，虽然仍保持着稳中化和市场挑战，行业整体品牌价值估值在企业规模和收入的托举下，虽然仍保持着稳中有升的良好成绩，但品牌价值的增速显著趋缓：有升的良好成绩，但品牌价值的增速显著趋缓：2023 全国性物业服务领先品牌企业品牌价值增速均值仅为 9.84%，而 2019-2022 年其品牌价值增速均值约为 29.31%；2023 区域性物业服务品牌企业品牌价值增速均值为 8.92%，而 2019-2022 年其品牌价值增速均值约为 23.05%。图 3-2：2019-2022 年及 2023 物业服务品牌企业品牌价值增速情况 当前，行业正加速向高质量发展方向精进，部分企业的服务能力建设未能跟上市场变化节奏及客户的预期增长部分企业的服务能力建设未能跟上市场变化节奏及客户的预期增长，因此导致品牌价值增速放缓甚至缩水。特别是在行业管理规模急速扩大的背景下，部分企业的服务品质稳定性正在受到挑战品质稳定性正在受到挑战；也有企业仍存在过度依赖以往品牌势能、过度透支品牌口碑的问题仍存在过度依赖以往品牌势能、过度透支品牌口碑的问题。此外，行业发展变革期，企业成长的不确定性被放大：企业成长的不确定性被放大：上游产业的信用风险仍尚未完全出清、资本市场的估值回归理性、企业前期大规模收并购导致的商誉减值、部分企业利润的下滑等，也都对品牌价值增长产生了负面影响，导致了行业整体品牌价值增速放缓。面对市场变化，全国性领先品牌企业的规模和业绩仍保持着稳定增长，这一定程度上赋予了行业整体品牌价值韧性。面对市场变化，全国性领先品牌企业的规模和业绩仍保持着稳定增长，这一定程度上赋予了行业整体品牌价值韧性。现阶段，规模仍是企业品牌价值的底气，规模仍是企业品牌价值的底气，2023 全国性领先品牌企业截至去年底的在管面积均值同比增长 14.74%，高于品牌价值均值增速 4.90 个百分点。从行业角度看，从行业角度看，物业服务市场具有明确的“存量“存量+增量”增量”特性，即使在行业上游产业增速放缓的背景下，行业整体市场规模仍在持续扩大，并且在市场化趋势下，全国性领先品牌企业不断加大外拓力度，强化多业态的服务能力建设，稳步落实品牌扩张战略，因此能够实现管理规模的稳步增长。但是，从企业的角度看，规模大并不意味着实现但是，从企业的角度看，规模大并不意味着实现了高质量发展，也并不必然形成对企业品牌价值的等效正向推动。了高质量发展，也并不必然形成对企业品牌价值的等效正向推动。企业规模增长在突破一定临界值后，对企业品牌价值增长的贡献度可能存在边际递减效应，所以品牌企业需要在规模扩张达到一定程度后，需要主动摆脱“规模崇拜”的心理惯性需要主动摆脱“规模崇拜”的心理惯性，挖掘支撑企业品牌价值增长的新“长板”。13 中指研究院中指研究院 图 3-3：2022-2023 品牌企业在管面积增长率与品牌价值增长率关系情况 经营业绩是企业品牌价值的定盘星经营业绩是企业品牌价值的定盘星。2023 全国性领先品牌企业截止去年底的营业收入均值同比增长 19.79%，高于品牌价值均值增速 9.96 个百分点。基础物业服务收费仍是行业收入的“压舱石”“压舱石”，也是物业企业探索多元增值服务和创新业务的“定心丸”“定心丸”，即使在行业市场出现波折后，基础物业服务仍能为物业企业带来稳定收入。此外，在全国性领先品牌企业的引领下，物业服务的边界仍在持续扩展，并且已经构筑起了多场景、多赛道的行业竞争格局，正在形成新的业绩增量，为企业未来品牌价值的提升深埋下了希望的种子希望的种子。图 3-4：2023 全国性领先品牌企业品牌价值、在管面积及营业收入1增速情况 良好的业绩指标表现是支撑企业品牌价值估值的基础，特别是在行业竞争加剧，企业品牌价值增值动能很大程度上来良好的业绩指标表现是支撑企业品牌价值估值的基础，特别是在行业竞争加剧，企业品牌价值增值动能很大程度上来自于业绩提升或改善。自于业绩提升或改善。例如，2022 年物业管理行业整体增速明显放缓，部分企业甚至出现了“增收不增利”问题，在这种情况下，保利物业、德信盛全服务和苏新服务的营业收入和净利润仍保持了稳定增长，企业品牌价值增速与业绩增速高度趋同。1 面积增速、营收增速取值于企业 2022 年终数据。0%30%60%90%0%30%60%90%Y轴表示企业品牌价值增长率X轴表示企业在管面积增长率9.84%14.74%19.79%0%5%10%15%20%25%品牌价值增速在管面积增速营业收入增速 14 2023中国房地产服务服务品牌价值品牌价值研究 图 3-5：2023 部分品牌企业品牌价值、营业收入及净利润2增速情况 从企业的动态表现看，在较长的时间维度下，企业品牌价值与营收表现呈现出明确的正相关关系；但是在较短的时间维从企业的动态表现看，在较长的时间维度下，企业品牌价值与营收表现呈现出明确的正相关关系；但是在较短的时间维度下，企业基于自身战略调整或外部市场环境变化而出现的短期业绩波动，不会对企业品牌价值走势产生根本影响度下，企业基于自身战略调整或外部市场环境变化而出现的短期业绩波动，不会对企业品牌价值走势产生根本影响。物业服务作为房地产产业链上的重要环节，受到上游产业的深刻影响，在国内房地产市场规模增速放缓，开发企业转型发展的关键时期，短期内短期内，物业服务企业的经营业绩或不可避免地受到来自关联方的影响和冲击；但长期看但长期看，如果物业服务企业能够有效阻断来自关联方的信用危机传导，构建起属于自身的独立品牌自信，那么相关企业不但可以有效释放短期业绩下行的压力，而且可以保持企业品牌价值的积极走势。但是，就目前行业情况来看，市场和投资者对物业服务企业的品牌评价已然受到来自关联方的负面反馈，因此，此时更需要物业服务品牌企业通过实实在在的经营业绩自证身价此时更需要物业服务品牌企业通过实实在在的经营业绩自证身价，进而保护自身品牌并给予市场和投资者信心。我国的物业管理市场高度分散且具有明显的长尾特征，因此行业里除了全国性领先品牌企业，也存在大量优质的我国的物业管理市场高度分散且具有明显的长尾特征，因此行业里除了全国性领先品牌企业，也存在大量优质的区域区域性性品牌企业品牌企业。但是整体来看，区域性品牌企业与全国性领先品牌企业在管理规模、服务能力、品牌建设等方面存在显著差距，因此在过去几年时间里，区域性区域性品牌企业的品品牌企业的品牌价值均值基本上牌价值均值基本上保持在保持在同期全国性领先品牌企业品牌价值均值的同期全国性领先品牌企业品牌价值均值的 1 1/6 6左右左右，品牌价值处于较低水平，未来仍有较大的提升空间。在行业加速变革阶段，以地方国资企业为代表的以地方国资企业为代表的区域性区域性品牌企业正努力把握市场机会，变得更加积极有为：一方面，品牌企业