新型城镇化落实的一个新案例.pdf

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 新型城镇化落实的一个新案例新型城镇化落实的一个新案例 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 18 日中国内地 动态点评动态点评 浙江省实施方案是新型城镇化落实的一个新案例浙江省实施方案是新型城镇化落实的一个新案例 23 年 7 月 17 日，浙江省政府发布浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（20232027 年），其中提及“全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。文件着眼相对长远，短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。核心目的是推动农业核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键 不同于此前杭州（23 年 4 月 7 日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次实施方案的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障；2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用；4、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地钱挂钩”激励政策。十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果 根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近 20个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市，因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务，并逐步成为新型城镇化的首要任务。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革；2、城镇基本公共服务均等化；3、相关配套政策的逐步完善。在这些政策持续推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据，截至 21 年共推动 1.3 亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人口城镇化率从 16 年的 41.2%提升至 21 年的 46.7%。多个省份曾经出台相关政策，中长期有望带来积极影响多个省份曾经出台相关政策，中长期有望带来积极影响 早在 2016-2017 年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级案例，如江西、湖北等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计更多农村转移人口在城市落户能带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。投资建议投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。(19)(12)(6)18Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 23 年 7 月 17 日，浙江省政府发布浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（20232027 年），其中提及“全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键、强化公共服务皆为关键 不同于此前杭州（23 年 4 月 7 日）以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次实施方案的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障；2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用；4、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地钱挂钩”激励政策。图表图表1：实施方案实施方案主要内容主要内容 主要目标主要目标 到 2027 年，农业转移人口落户城镇渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度更加健全，农业转移人口基本公共服务需求得到有效满足，就业更充分、居住更安定、教育更优质、医疗更便捷、保障更有力、文化更丰富。政策主要内容政策主要内容 具体举措具体举措 进一步畅通农业转移人口融入进一步畅通农业转移人口融入城市渠道城市渠道 放开放宽农业转移人口落户条件：全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策；杭州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制；推行全省范围内社保缴纳、居住时间等户籍准入年限累计互认，逐步拓展到长三角区域内累计互认；健全新型居住证制度。进一步强化农业转移人口公共进一步强化农业转移人口公共服务保障服务保障 围绕就业更充分，优化就业创业服务；围绕居住更安定，加大住房保障力度；围绕教育更优质，保障随迁子女受教育权利；围绕医疗更便捷，完善医疗卫生服务；围绕保障更有力，扩大社会保障覆盖面；围绕文化更丰富，优化公共文化服务。进一步提升农业转移人口全面进一步提升农业转移人口全面融入城市能力融入城市能力 提高农业转移人口劳动技能素质；营造开放包容的城市氛围。打造以农业转移人口市民化为打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用核心业务的数字化应用 建立统一积分制度；打造“浙里新市民”应用场景。强化组织实施强化组织实施 建立工作体系；加强要素保障；健全分析评价。资料来源：浙江省政府网站，华泰研究 十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果 根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近20个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市，因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务。12 年 11 月，党的十八大报告首次提出“有序推进农业转移人口市民化”，后续逐步将其作为新型城镇化的首要任务，人民日报指出其对于提升城镇化质量、释放国内需求的巨大潜力、构建新发展格局具有重要作用。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革。、深化户籍制度改革。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件，完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例等；2、城镇基本公共服务均等化。、城镇基本公共服务均等化。推进以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，如随迁子女入学保障、统一城乡居民保险等（以上两点可参考“十四五”规划和2035年远景目标纲要，21年3月；2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，22 年 3 月；“十四五”新型城镇化实施方案，22 年 6 月等）；免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 3、相关配、相关配套政策的逐步完善。套政策的逐步完善。包括农业转移人口落户数量与财政转移支付、城镇建设用地年度指标、教师医生等编制定额和基本公共服务设施布局相挂钩，保障农民“三权”（农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权）等（关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知，16 年 8 月；关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见，16 年 9 月；农村土地承包法，18 年 12 月；十四五规划等）。在这些政策持续推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据，截至 21 年共推动 1.3 亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人口城镇化率从 16年的 41.2%提升至 21 年的 46.7%。图表图表2：我国户籍人口和常住人口城镇化率我国户籍人口和常住人口城镇化率 资料来源：国家统计局，华泰研究 多个省份曾经出台相关政策，多个省份曾经出台相关政策，中长期中长期有望带来积极影响有望带来积极影响 早在 2016-2017 年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级案例，如 2021 年 1 月江西全面放开全省城镇落户条件、全面取消城市落户限制，2021 年 6 月湖北省取消除武汉市外全省其他地区落户限制等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计更多农村转移人口在城市落户有望带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。投资建议投资建议 浙江省实施方案着眼相对长远，仍需观察其具体落地的情况。短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。151617181920010203040506070201620172018201920202021（pct）（%）两者之差（右轴）中国户籍人口城镇化率（左轴）常住人口城镇化率（左轴）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 图表图表3 3：重点重点推荐推荐公司一览表公司一览表 收盘价收盘价 目标价目标价 市值市值(百万百万)EPS(元元)PE(倍倍)股票名称股票名称 股票代码股票代码 投资评级投资评级(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 5.21 7.10 11,757-0.41 0.43 0.80 0.96-12.71 12.12 6.51 5.43 华发股份 600325 CH 买入 8.91 13.44 18,864 1.22 1.28 1.43 1.63 7.30 6.96 6.23 5.47 建发股份 600153 CH 买入 9.05 17.45 27,197 2.09 2.30 2.64 3.07 4.33 3.93 3.43 2.95 滨江集团 002244 CH 买入 8.46 13.78 26,323 1.20 1.45 1.76 2.04 7.05 5.83 4.81 4.15 万科 A 000002 CH 买入 13.71 19.04 163,570 1.90 1.90 2.04 2.17 7.22 7.22 6.72 6.32 新城控股 601155 CH 买入 13.85 21.78 31,240 0.62 1.83 2.42 2.63 22.34 7.57 5.72 5.27 金地集团 600383 CH 买入 6.75 9.86 30,473 1.35 1.37 1.52 1.66 5.00 4.93 4.44 4.07 越秀地产 123 HK 买入 8.72 15.16 35,101 1.28 1.33 1.53 1.71 6.23 5.99 5.21 4.66 建发国际集团 1908 HK 买入 19.06 25.52 35,181 2.43 2.92 3.83 4.60 7.17 5.97 4.55 3.79 华润置地 1109 HK 买入 31.85 44.89 227,120 3.94 4.21 4.67 4.90 7.39 6.92 6.24 5.94 中国海外发展 688 HK 买入 16.50 26.33 180,591 2.13 2.27 2.59 3.01 7.08 6.65 5.83 5.01 龙湖集团 960 HK 买入 17.16 32.17 108,824 3.84 3.85 4.10 4.54 4.09 4.08 3.83 3.46 中海物业 2669 HK 买入 8.21 13.00 26,985 0.39 0.50 0.64 0.81 21.05 16.42 12.83 10.14 保利物业 6049 HK 买入 37.80 71.92 20,916 2.01 2.52 3.18 3.89 17.20 13.72 10.87 8.89 华润万象生活 1209 HK 买入 37.80 47.47 86,279 0.97 1.26 1.61 2.02 35.63 27.43 21.47 17.11 滨江服务 3316 HK 买入 20.80 38.38 5,749 1.49 1.98 2.58 3.31 12.76 9.61 7.37 5.75 招商积余 001914 CH 买入 14.92 18.98 15,820 0.56 0.73 0.88 1.05 26.64 20.44 16.95 14.21 万物云 2602 HK 买入 23.70 51.87 27,930 1.28 1.75 2.25 2.83 16.93 12.38 9.63 7.66 新大正 002968 CH 买入 14.91 24.15 3,398 0.81 1.05 1.42 1.91 18.41 14.20 10.50 7.81 注：数据截至 2023 年 7 月 17 日 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表图表4：重点推荐公司最新重点推荐公司最新观点观点 股票名称股票名称 最新观点最新观点 城建发展城建发展(600266 CH)重申五大看点，上调重申五大看点，上调 24-25 年盈利预测年盈利预测 我们重申公司的五大亮点，并且参考 NAV 测算，上调 24-25 年预测营收、毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 0.43/0.80/0.96 元（前值 0.43/0.56/0.67 元）。可比公司平均 2023PE 为 11 倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为公司合理 2023PE 为 16.5 倍，目标价 7.10 元（前值 6.45 元），对应 PB 为 0.79 倍，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023 年 07 月 13 日 点击下载全文：城建发展点击下载全文：城建发展(600266 CH,买入买入):尽享京城禀赋，业绩厚积薄发尽享京城禀赋，业绩厚积薄发 华发股份华发股份(600325 CH)拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级 公司 7 月 11 日新获取上海地块，补充货值 128 亿元，年初以来坚持聚焦核心城市，积极通过合作方式拓展项目，销售增速远高于百强房企。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.28/1.43/1.63 元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 6.3 倍（Wind 一致预期），考虑到公司亮眼的拿地和销售表现，我们依然认为公司合理 23PE 为 10.5 倍，维持目标价 13.44 元，维持“买入”评级。风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023 年 07 月 12 日 点击下载全文：华发股份点击下载全文：华发股份(600325 CH,买入买入):继续增仓上海，销售增速行业居前继续增仓上海，销售增速行业居前 建发股份建发股份(600153 CH)结算节奏影响净利，销售继续高增长结算节奏影响净利，销售继续高增长 公司 4 月 28 日发布一季报，2023Q1 实现营收 1674.6 亿元（YOY+11.2%），归母净利 8.0 亿元（YOY-22.7%）。我们维持 2023-2025 年 EPS 分别为 2.30/2.64/3.07 元的盈利预测，大型房企和供应链企业对应 23 年 Wind 一致预期 PE 均值为 10.1/9.5x；考虑多元折价，我们给予公司 23 年地产业务 8.6x PE（折价 15%），供应链业务 6.9x PE（折价 28%），予以目标价 17.45 元（前值：17.39 元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023 年 04 月 30 日 点击下载全文：点击下载全文：建发股份建发股份(600153 CH,买入买入):结算节奏影响净利，销售继续高增长结算节奏影响净利，销售继续高增长 滨江集团滨江集团(002244 CH)归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级 公司 4 月 28 日发布年报和一季报，22 年实现营收 415.0 亿元，同比+9%；归母净利润 37.4 亿元，同比+24%，略低于我们预期（39.3 亿元）。23Q1实现营收 100.9 亿元，同比+63%；归母净利润 5.6 亿元，同比+146%。参考结转情况，我们上调营收、下调毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 1.45/1.76/2.04元（23/24 前值 1.44/1.66 元）。可比公司平均 23PE（Wind 一致预期）为 6.8 倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理 23PE 为 9.5 倍，上调目标价至 13.78 元（前值 13.23 元，基于 10.5 倍 22PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023 年 04 月 28 日 点击下载全文：滨江集团点击下载全文：滨江集团(002244 CH,买入买入):业绩增长潜力充沛，经营表现积极业绩增长潜力充沛，经营表现积极 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 万科万科 A(000002 CH)归母净利稳健，维持归母净利稳健，维持 A 股股“买入买入”评级评级 公司 4 月 28 日发布一季度报，2023Q1 实现营收 684.7 亿元（YOY+9.3%），归母净利 14.5 亿元（YOY+1.2%）。我们维持 2023-2025 年归母净利为 227/243/259 亿元的盈利预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2023 年 PE 均值 9.54x（Wind），考虑到公司扩储节奏开始加快，予以 2023年 10 xPE，维持目标价 19.04 元，H 股（2202 HK）参考最近一个季度平均折价率 40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以 A 股折价 40%，目标价 12.97 港币（前值 13.80 港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023 年 04 月 29 日 点击下载全文：万科点击下载全文：万科 A(2202 HK,增持增持;000002 CH,买入买入):净利稳健，大举补充核心区域储备净利稳健，大举补充核心区域储备 新城控股新城控股(601155 CH)归母净利回升，商业稳健增长归母净利回升，商业稳健增长 4 月 28 日公司发布一季报，2023Q1 实现营收 162.5 亿元（YOY-13.0%），归母净利 6.6 亿元（YOY+29.3%）。我们维持公司 2023-2025 年 EPS分别为 1.83/2.42/2.63 元的盈利预测。作为一家财务相对稳健的民企，公司商业持续外拓，双轮驱动路径日益清晰，对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，可比公司 24 年 Wind 一致预期 PE 均值为 9 倍，给予公司 24 年 9 倍 PE，目标价 21.78 元（前值 22.51 元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023 年 04 月 30 日 点击下载全文：新城控股点击下载全文：新城控股(601155 CH,买入买入):归母净利回升，商业稳健增长归母净利回升，商业稳健增长 金地集团金地集团(600383 CH)减值影响净利，重启扩储聚焦深耕减值影响净利，重启扩储聚焦深耕 金地集团发布 22 年年报和 23 年一季报，2022 年实现营收 1202.08 亿元（yoy+21.14%），归母净利 61.07 亿元（yoy-35.09%），扣非净利 56.96亿元（yoy-33.89%）。2023Q1 公司实现营收 143.66 亿元（yoy+7.52%），归母净利 5.08 亿元（yoy-18.89%）。因债券市场波动影响公司扩储节奏，减值准备影响也超我们预期，我们预计公司 2023-2025 年 EPS 分别为 1.37/1.52/1.66 元（前值 2023-2024 年 2.14/2.26 元）。可比公司 23 年Wind 一致预期 PE 均值为 7.2 倍，给予公司 23 年 7.2 倍 PE，目标价 9.86 元（前值 12.10 元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。报告发布日期：2023 年 04 月 29 日 点击下载全文：金地集团点击下载全文：金地集团(600383 CH,买入买入):减值影响净利，重启扩储聚焦深耕减值影响净利，重启扩储聚焦深耕 越秀地产越秀地产(123 HK)投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级 公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司 22 年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司 23-25 年 EPS 为 1.33/1.53/1.71 元，可比公司平均 23PE 为 6.9 倍（Wind 一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理 23PE 为 10 倍，目标价 15.16 港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。报告发布日期：2023 年 04 月 24 日 点击下载全文：越秀地产点击下载全文：越秀地产(123 HK,买入买入):虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长 建发国际集团建发国际集团(1908 HK)逆势成长的行业黑马，首次覆盖给予“买入”评级逆势成长的行业黑马，首次覆盖给予“买入”评级 建发国际作为建发集团的主要二级开发平台，融资端得到了国资股东全方位支持，在土地市场下行期仍保持高拿地强度，同时拥有出色的产品力和优质的土地储备，有望在逆势中实现优于同行的增长，获取更多市场份额。我们预计 2023-25 年 EPS 为 2.92/3.83/4.60 元，可比公司平均 2023PE 为7.0（Wind 一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司合理 2023PE 为 8.0 倍，目标价 25.52 港元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。4）疫情扰动风险。报告发布日期：2023 年 06 月 21 日 点击下载全文：建发国际集团点击下载全文：建发国际集团(1908 HK,买入买入):振鹭于飞，乘势而上振鹭于飞，乘势而上 华润置地华润置地(1109 HK)FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持“买入买入”公司发布 22 年度业绩：22 营收同比-2.4%至 2071 亿元，核心净利润同比+1.5%至 270 亿元，逆势实现增长，毛利率同比-0.8pct 至 26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整 2023-2025 年 EPS 预测至 4.21/4.67/4.90 元（2023-2024E 前值：5.18/5.88元）。可比公司 2023E PE 均值为 7.8 倍（Wind 一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2023E PE 为 9.4 倍，维持目标价为 44.89 港币（前值：44.29 港币），维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 31 日 点击下载全文：华润置地点击下载全文：华润置地(1109 HK,买入买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期全面均衡发展，商业跨越行业周期 中国海外发展中国海外发展(688 HK)22FY 业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入买入”公司发布 2022 年报：营收 1803 亿，同比下降 26%；归母净利润 233 亿，同比下降 42%；毛利率同比下降 2.2pct 至 21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 23-25 EPS 至 2.27/2.59/3.01 元（23-24 前值为 3.64/4.22 元）。可比公司平均 2023E PE 均值为 9.2 倍(Wind 一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 2023E PE 为 10.2 倍，对应目标价调整至 26.33 港币（前值：28.00 港币），维持“买入”评级。风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023 年 04 月 02 日 点击下载全文：中国海外发展点击下载全文：中国海外发展(688 HK,买入买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律市场地位持续提升，增长将为主旋律 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 龙湖集团龙湖集团(960 HK)22 年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持“买入买入”公司公布 22 年报：1）总营收同比增长 12%至 2506 亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长 25%至 236 亿元）；2）综合毛利率 21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为 225.4 亿元，同比+0.5%。3）22 年每股分红 1.13 元，分红比例 30%。参考开发业务的结转情况，我们调整营收和毛利率，预计 23/24/25年 EPS 为 3.85/4.10/4.54 元（23/24 年前值为 4.69/5.18 元）。可比公司平均 2023 年 PE 为 6.7 倍（Wind 一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理 2023 年预测 PE 为 7.4 倍，目标价 32.17 港币（前值：40.02 港币），维持“买入”。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期；疫情影响业务开展。报告发布日期：2023 年 03 月 19 日 点击下载全文：龙湖集团点击下载全文：龙湖集团(960 HK,买入买入):业绩依然稳健，经营性业务稳步发展业绩依然稳健，经营性业务稳步发展 中海物业中海物业(2669 HK)业绩稳步前行，维持“买入”评级业绩稳步前行，维持“买入”评级 公司 3 月 23 日发布年报，22 年实现营收 126.9 亿港币，同比+34%；归母净利润 12.7 亿港币，同比+29%，基本符合我们预期（13.1 亿港币）。考虑到市拓竞争压力，我们略调低营收，预计公司 23-25 年 EPS 为 0.50/0.64/0.81 港币（23/24 年前值 0.52/0.68 港币）。可比公司平均 2023PE 为22 倍（Wind 一致预期），考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标（“十四五”期间营收和净利润复合增速 30%），我们认为公司合理 2023PE为 26 倍，目标价 13.00 港币（前值 13.60 港币，基于 34 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 23 日 点击下载全文：中海物业点击下载全文：中海物业(2669 HK,买入买入):业绩符合预期，市拓持续发力业绩符合预期，市拓持续发力 保利物业保利物业(6049 HK)归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级 公司 3 月 29 日发布年报，22 年实现营收 136.9 亿元，同比+27%；归母净利润 11.1 亿元，同比+32%，略高于我们预期（10.6 亿元）。我们维持23/24 年 EPS 为 2.52/3.18 元的预测，预计 25 年 EPS 为 3.89 元。可比公司平均 2023PE 为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理 2023PE 为 25 倍，目标价 71.92 港币（前值 70.36 港币，基于 31 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 30 日 点击下载全文：保利物业点击下载全文：保利物业(6049 HK,买入买入):业绩略超预期，盈利能力逆势提升业绩略超预期，盈利能力逆势提升 华润万象生活华润万象生活(1209 HK)业绩保持中高速增长，维持“买入”评级业绩保持中高速增长，维持“买入”评级 公司 3 月 28 日发布年报，22 年实现营收 120.2 亿元，同比+35%；归母净利润 22.1 亿元，同比+28%，略超我们预期（21.1 亿元）；派息率同比+8pct至 45%。我们维持 23/24 年 EPS 为 1.26/1.61 元的预测，新引入 25 年 EPS 预测 2.02 元。可比公司平均 2023PE 为 17 倍（Wind 一致预期），考虑到公司具备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司合理 2023PE 为 33 倍，目标价 47.47 港币（前值 46.63港币，基于 33 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 28 日 点击下载全文：华润万象生活点击下载全文：华润万象生活(1209 HK,买入买入):业绩韧性成长，迎接万象更新业绩韧性成长，迎接万象更新 滨江服务滨江服务(3316 HK)业绩保持高增长，维持“买入”评级业绩保持高增长，维持“买入”评级 公司 3 月 24 日发布年报，22 年实现营收 19.8 亿元，同比+42%；归母净利润 4.1 亿元，同比+28%，基本符合我们预期（4.2 亿元）。考虑到公司毛利率有所下滑，我们下调毛利率预测，预计 23-25 年 EPS 至 1.98/2.58/3.31 元（23/24 年前值 2.07/2.75 元），对于公司实现 23 年在管面积/营收/利润增长 30%的目标充满信心。可比公司平均 2023PE 为 16 倍（Wind 一致预期），考虑到公司的密度优势，我们认为公司合理 2023PE 为 17 倍，目标价 38.38 港币（前值 31.04 港币，基于 18 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S 增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 27 日 点击下载全文：滨江服务点击下载全文：滨江服务(3316 HK,买入买入):密度优势再夯实，装修业务露头角密度优势再夯实，装修业务露头角 招商积余招商积余(001914 CH)23Q1 业绩开门红，维持业绩开门红，维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 21 日发布一季报，23Q1 实现营收 33.1 亿元，同比+30%；归母净利润 1.8 亿元，同比+27%。我们维持 23-25 年 EPS 为 0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司 23 年平均 PE 为 20 倍（Wind 一致预期），考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理 23PE 估值水平为 26 倍，目标价 18.98 元，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023 年 04 月 21 日 点击下载全文：招商积余点击下载全文：招商积余(001914 CH,买入买入):Q1 业绩开门红，各业务平稳扩张业绩开门红，各业务平稳扩张 万物云万物云(2602