平顶山市委家属院周边项目调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,平顶山市委家属院周边项目,调研报告,2015.0,8.25,目录,区域宏观环境,区域,房地产市场概况,区域,调研总结,1,2,4,3,区域项目,调研,区域概况,区域经济环境,区域发展规划,PART,1,宏观环境分析,区位：,新华区,地处,平顶山市城区中西部，,东与卫东区接壤，西部连接新城区，南部毗邻湛河区，,是全市经济、文化、金融中心。,人口：,现辖1个镇、9个街道、1个管委会，31个行政村，32个社区，面积67.3平方公里，总人口32万人。全境东西狭长，地势由西北向东南倾斜，有山、丘、平原三大地貌，为低丘陵区。,交通：,位置优越，交通便捷。距新郑国际机场90公里，可通达国内外30多座城市；联结焦枝、京广两大干线的漯宝铁路横贯东西；洛平漯、许南高速公路穿境而过；,区域内部路网完善，,长安大道、平安大道等多条快速通道横亘区内，交通四通八达。,地理位置,地处平顶山市城区中西部，是全市经济、文化、金融中心,P,ART,1,区位概况,随着中原城市群的深化实施，近几年平顶山,GDP,呈稳步增长态势，,2014,年平顶山市全年生产总值达,1637.13,亿元；，同比增长,5.15%,；,GDP,位居河南省第十二位（2013年居河南第六位）。,城市,GDP,经济增速下滑趋势明显，在,产业结构,调整、产能过剩压力下，经济进入低速运行阶段，通胀率依然位于合理范围。,来源：平顶山统计局,PART1.2,城市经济环境,P,ART,1,城市经济概况,与省内其他城市相比，平顶山市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，居民消费意愿较强。,2013,年平顶山市城镇居民人均可支配收入,33025,元，同比增长,60.17%,，增长幅度较大；,2014,年，平顶山市城镇居民人均可支配收入,32795,元，同比下降,0.69%,。但整体情况与,2013,年相差不大，,表明平顶山市居民收入增长处于快速发展期，城镇居民的消费能力越来越强；居民,购买力,的,提升,，在,一定程度上推动了未来平顶山房地产市场的快速发展。,城市居民消费,居民收入和消费支出快速提升，消费实力渐强，在河南省内处于领先水平。,PART1.2,城市经济环境,P,ART,1,城市居民消费水平,三大产业结构明显改善。,初步统计2014年全市，,第一产业增加值131.6亿元，增长3.0%，,第二产业增加值746.6亿元，缩减9%，,第三产业增加值411.2亿元，增长8.3%,三大产业比重改善为10.2:57.9:31.9。,工业结构调整效果明显。,初步统计2014年全市,轻工业完成增加值107.5亿元，占规上工业增加值比重18.2%,非公经济完成增加值367.8亿元，占规上工业增加值比重62.4%，同比提高3.1个百分点；,高技术产业完成增加值17.2亿元，占规上工业增加值比重2.9%，同比提高0.2个百分点。,城市产业,平顶山市三,大,产业结构明显改善，工业结构调整效果明显。,P,ART,1,城市三大产业结构,1、“一心”：指平顶山市（中心城区）为中心，按照“发展西部新区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市职能，着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。,2、“两卫”：叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城，强化与中心城区的产业合作，并为中心城区的进一步发展提供空间。,3、“四极点”：舞钢市、汝州市、郏县、鲁山县为四个经济增长极，将发展成特色突出的县（市）域经济和文化中心。,4、“X型双轴”：沿焦枝、漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路，以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线；沿311国道西段及郑尧高速公路，以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线。,1、优化中心城区功能布局,:,完善“平-宝-叶”城乡协调发展，构筑中心城区核心、沙河景观轴、平宝制造业产业带、平叶盐化工业产业带、平宝和鲁宝煤炭能源产业带的“一核一轴四带”空间发展格局。,2、打造中心城区综合交通优势,:,打造物流枢纽，建设好空港（尧山旅游支线机场）、铁路港和信息港，建设郑渝客运专线平顶山站，加快轨道交通网、高速公路网和城市快速交通网等建设。,P,ART,1,城市发展规划,城市规划城市“南扩东进西移”的发展战略，老城区不断升级改造，城市发展出现单核多中心发展现象,小结,经济快速发展，城市建设力度的加强和城市投资环境能力的不断完善，为平顶山房地产市场发展提供了良好的发展空间；,地处平顶山核心主城区，城市辐射力增强，吸引更多周边乡镇的潜在购房客户，拉动整体购房需求以及投资需求；,人均可支配收入增加，居民消费水平提高，带动住房需求和购物消费需求；,土地市场概况,投资市场概况,区域房地产市场概况,PART,2,区域房地产市场概况,P,ART,2,土地市场概况,东环路南段,下牛村,东安路北段,神马大道,长安大道,神马大道,北渡村,阳西村,土地供应位置多以城中村改造为主，偏离主城区；主城区土地供应量明显下降；未来两年内的平顶山住宅市场供应量约73万方，近郊区域房地产市场竞争激烈；,房地产投资受楼市回暖影响，房地产投资信心回升；住宅开发占比依然较大，商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。,从2010年-2014年平顶山市房地产投资持续增长，2014年，全市房地产开发投资完成129.88亿元，仍以住宅开发为主，商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。全市商品房开工量下降明显，竣工面积大幅增长。,全市商品房开工面积232.24万平方米，同比减少45.2%。竣工面积326.50万平方米，同比增长100.7%。,土地购置面积56.81万平方米，同比增长1.6%，土地价款14.71亿元，同比增长88.0%。,全市商品房上市套数与去年同期基本持平，上市面积有所增加。,PART2.1 整体市场分析,P,ART,2,20102014,房地产市场投资概况,PART,2,2015上半年房地产市场开发概况,本次工调查了71家房地产企业，其中涉及开发项目或销售楼盘共67个，其中本年新开工项目只有4个，新开工项目占比仅为5.6%，被调查企业今年新开工项目少，占比低。,本次调查了71家房地产企业，其中涉及开发项目或销售楼盘共67个,。上半年平顶山房地产市场冷滞，商品房销售困难；开发商的投资下降，开工项目大幅度下降。,能够正常连续施工的项目为42个，占比59.2%，间歇施工的项目个数为16个占比22.5%，停工的项目6个，占比8.5%，其中未填报此项的企业为7家，占比9.9%,。,数据来源：平顶山统计局,2015,上半年，,平顶山,全市房地产在建开发项目250个，比,上年,同期减少25个，完成开发投资49.1亿元，比上年同期下降16.7%。,商品房供应市场,供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈。,2010,年以来，平顶山市房地产供应量激增。,2014,年全市商品房上市量,297,万平方米、,25801,套，其中：市区上市量,189.3,万平方米、,15273,套，供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈。,PART2.1,整体市场分析,P,ART,2,房地产供应量,商品房销售市场,平顶山房地产市场销量稳步上升，呈现快速发展趋势的局面。,2010,年以来，平顶山市房地产市场持续呈现销量稳步上升的局面。,2014,年商品房共销售,18212,套、,209.43,万平方米，其中：市区销售,13176,套、,146.04,万平方米,。,PART2.1,整体市场分析,PART,2,商品房销售量,商品,房,均价在省内地市中处于,较高,水平，近年来住宅产品价格增长率,逐渐放缓,，,近三年平均增幅仅4%。,随着银基、恒大、名门、碧桂园等房企进入平顶山市场，,竞争将会更加激烈,。,PART,2,市场销售状况,区域供应量分析新华区住宅在售项目数量最多，其次为卫东区，总供应量与项目数量规律相同，目前湛河区和新华区成为城市热点开发区域,PART2.1 整体市场分析,湛河区在售项目23个；待售项目5个,新城区在售项目13个；待售项目1个,新华区在售项目27个；待售项目3个,卫东区 在售项目25个；待售项目5个,PART,2,区域房地产市场对比,在各区的价格区间中，由于新华区为核心商业区，城市配套完善，产品具备多重属性，价格跨度较大；新城区产品品质较好，城市未来的发展方向，均价较高。,新城区,均价,6000,元,/,新华区,均价,5656,元,/,湛河区,4471,元,/,卫东区,均价,5476,元,/,PART2.1 整体市场分析,P,ART,2,各个区域价格对比,在平顶山房地产市场中湛河区的一房总价区间和两房总价区间最高，新华区的三房、四房总价区间最高，说明湛河区刚需产品居多，新华区内大面积产品相对较多。,PART2.1 整体市场分析,P,ART,2,各个总价区间对比,小结,城市内土地供应量的呈下降趋势，未来土地市场处于平稳期；成交地块的城市近郊化，城市发展范围不断扩大；,城市房地产市场30132014房地产销售呈稳步上升趋势，但总体供大于求，竞争激烈；2015年上半年房地产开工数量以及投资量呈下滑趋势，市场处于疲软期；,房地产价格处于稳步上升趋势，但增速明显放缓，各大房企进入使得城市房价竞争更为激烈；,区域概况,区域项目调研,区域项目分析,PART,3,区域项目调研,P,ART,3,区域内城旧城改造规划,旧城开发项目范围（共7个）,A块：凌云路以东，光明路以西，建设路以南，湛北路以北。,B块：光明路以东，西杨村河以西，建设路以南，湛北路以北。,C块：西杨村河以东，体育路以西，建设路以南，湛北路以北。,D块：中兴路以东，开源路以西，建设路以南，湛北路以北。,E块：建平巷以东，开源路以西，步行街以南，建设路以北。,F块：中兴路以东，开源路以西，矿工路以南，优越路以北。,G块：自由街以东，开源路以西，胜利街以南，矿工路以北,。,区域内旧城改造地块四至以建设路开源路为主线，改造面积共计2532.75亩，旧城区改造为城市发展提供大量土地，未来区域内的住宅及商业供应量较大；,区域内以地税局家属院，市委家属院等事业单位家属院聚集区，该类住宅为老旧，占地面积广，造成区域内土地资源的极大浪费。,P,ART,3,区域配套概况,区位：区域内项目地处平顶山市核心商业区；,周边配套：区域内集教育、医疗、办公、商业等一体化配套,主要单位：区域内聚集平顶山市政府、新华区政府、神马集团等相关大集团单位；,区域：区域内项目大部分属于城市综合体项目，物业类型丰富，涵盖商业、写字楼、公寓及住宅等；目前项目住宅都处于尾盘阶段，所剩房源不多，写字楼及商业部分尚未入市，未来大体量商业及写字楼入市，区域内商业竞争激烈。,整体概况：该区域内地处平顶山核心商圈，区域内配套设施完善，交通便利；住宅产品热销，且投资客居多；区域内面临大量商业入市，未来区域内商业竞争进入白热化状态。,P,ART,3,区域,项目分布,启示,市委家属院周边项目均围绕建设路及以光明路沿线。围绕建设区域内配套设施完整，满足日常生活所需。,名门世家,台北晶华,佳田新天地,联盟鑫城,华众明锐花苑,蓝鲸国际,儒骏和源,鹰皇花园,本案,香港城,檀宫,P,ART,3,项目一蓝鲸国际,项目地处城市核心商业区发展地带，未来的商业副中心，周边配套较为成熟，客层定位全覆盖。,P,ART,3,项目一蓝鲸国际,项目概况：项目一期共,两栋高层,一栋写字楼、一栋住宅；是,集住宅，商业，办公为一体的城市综合体,；,项目现状：住宅产品包括公寓以及大平层等，户型面积48151。主力户型为80的两房和124，价格在6700左右。一期住宅基本售完，剩余的主要为大面积户型；,客户来源：购房顾客主要用于投资一房；以及两房和三房的学区房；,P,ART,3,项目二华众明锐花苑,项目地处光明路与启蒙路交汇处，并且项目体量较小与蓝鲸国际形成直面竞争,。,P,ART,3,项目二华众明锐花苑,项目概况：项目包含,由两栋高层住宅和一栋11层写字楼，,是,集住宅，商业，办公为一体的城市综合体；,项目目前建设四五层高左右；,户型,产品,以76-140两室、三室为主,；1#,为两梯四户，,主力户型为,103的两室,及,138、140的三室；,2#,为两梯五户，,主力户型为,76-97的两室和138的三室,；,项目现状：华众明锐花苑售楼部大门紧锁；售楼处人员聚集，为债主要债；,P,ART,3,项目三佳田新天地,项目地处平顶山饭店旧址，,平顶山市中心最高端项目，市中心城市综合体。,项目概况：项目包含一栋写字楼和,两栋高层住宅，,是,集住宅，商业，办公为一体的城市综合体；,户型,产品以小公寓和大平层住宅为主；小公寓面积在3748；大平层面积以150177的三室为主；所有住宅均为全景落地窗，一栋为南北户，一栋为东西户。,项目现状：住宅产品基本销售完毕，写字楼和商铺处于推广阶段目前剩余的产品户型为124的东西户，价位在89009400/；南北通透产品户型为的89两室以及164的三室；其中89两室价位在980010000之间。164的三室价位在96009800之间。,写字楼,三房及公寓,南北通透,大平层,三层,大商,P,ART,3,项目三佳田新天地,项目地处平顶山饭店旧址，,平顶山市中心最高端项目，市中心城市综合体，投资属性较强。,P,ART,3,项目三佳田新天地,户型优势：,户型方正，全明通透；,南北双向阳台阳光房，采光充沛；,豪华主卧，带有衣帽间卫生间；,户型劣势：,双卧朝北，采光较差；,厨房窗面积较大，进深较长，造成空间浪费；,户型优势：,区域合理分隔；,大开间客厅，大宅空间；,双卧朝南，次卧采光；,户型劣势：,南北不通透；,厨房窗户面向东，面积较小，光线较暗；,3室2厅2卫1厨153.17,4室2厅2卫1厨188.39,P,ART,3,项目四台北晶华,项目地处市中心，辐射平顶山整个市区台北风尚综合体，产品定位全业态是新华区旧城改造的重要工程。,P,ART,3,项目四台北晶华,写字楼,奢侈品,公寓,公寓,商业街,美食街,室内菜市场,健身房,回迁房,恒温游泳池,项目概况：项目包含,由两栋高层,公寓、,写字楼,以及底层风情商业街,，,是,集住宅，商业，,休闲、娱乐、,办公为一体的城市综合体；,产品概况：一期住宅产品均为5.1米挑高小公寓，精装修价格预计为12000/；产品面积为48、66、74的公寓；,项目现状：项目目前尚未发售，处于产品展示期；售楼处置业顾问素质非常高，完整的介绍项目的同时并主动带看样板房。,项目亮点：5.1米挑高空间，增加产品的灵动性以及使用面积，提升产品附加值；,P,ART,3,项目四台北晶华,户型优势：,户型分区合理，功能互用；,挑高客厅，超高空间利用率；,户型劣势：,产品进深较长；,采光面积较小；,户型优势：,户型分区合理，功能互用；,餐厅、客厅连接观景阳台，通透明亮；,上层独立主卧，独享超大空间；,户型劣势：,产品进深较长；,采光面积较小；,户型优势：,户型分区合理，功能互用；,楼上楼下空间灵动设计；,多功能厅与阳台连接，各种生活所需,户型劣势：,产品进深较长；,采光面积较小；,走道过多造成面积浪费；,P,ART,3,项目五名门世家,项目地处市中心，是平顶山市中心大体量、高品质住宅项目。,P,ART,3,项目五名门世家,项目概况：项目包含,由两栋高层,公寓、,写字楼,以及底层风情商业街,，,是,集住宅，商业，,休闲、娱乐、,办公为一体的城市综合体；,产品概况：一期住宅产品均为5.1米挑高小公寓，精装修价格预计为12000/；产品面积为48、66、74的公寓；,项目现状：项目目前处于尾盘。,P,ART,3,项目五名门世家,户型优势：,客厅主卧双朝南，采光较好；,客厅连接南向阳台，视野开阔；,主卧客卧分离，私密性较强；,户型劣势：,客卧面积较大，造成空间浪费；,户型优势：,户型方正，动静分区；,客厅主卧双朝南，采光较好；,客厅连接南向阳台，视野开阔；,户型劣势：,主卧进深较长；,次卧采光面积较小；,南北通透,客厅主卧双朝南,3室2厅2卫1厨115.94,2室2厅1卫1厨90,产品总结：南北通透及全明设计，以户型为品质刚需和改善为主（面积跨度区间较大，包括小两房以及豪华五房）,P,ART,3,项目六香港城,平顶山重点工程，市中心的城市综合体，项目体量大，物业类型丰富，交通便利。,P,ART,3,项目六香港城,项目概况：项目处于尾盘阶段，所剩房源不多，除了14#月底开盘外，只剩下8#93两房以及3#115左右三房,项目活动：,香港城于8月,初举办进行,展示中心开,放活动。,活动概况：活动以迪士尼为主题，现场吸引 400组到访客户，活动为香港城接下来的商铺销售进行铺垫。,P,ART,3,项目六香港城,户型优势：,入户即花园，景观性较好；,南向双卧，双卧朝阳；,主卧自带阳台，私享豪华空间；,户型劣势：,客厅餐厅朝北向，南北不够通透；,次卧面积较小，压抑感较强；,户型优势：,动静分区，布局合理；,全朝南卧室，采光较好,；,双阳台设计，干湿分离；,户型劣势：,私密性较差；,观景阳台面积较小，观景效果较差；,户型优势：,户型方正，功能布局合理；,客厅连接南向观景阳台，尽享生活品质；,奢华主卧，大空间设计；,户型劣势：,书房面积过大，造成面积浪费；,南北通透性较差；,入户花园、双阳台设计，高赠送面积,全朝南卧室，全明户型,三室两厅两卫,建筑面积约130.52,客厅连接南向大阳台室,产品总结：全明户型设计、以产品高性价比（赠送面积如入户花园、双阳台），以户型为主改善（92大两房、107-130舒适三房）,P,ART,3,项目七檀宫,檀宫,销售概况：檀宫主要为满足品质刚需以及品质改善住房的客户需求，目前销售率为90%，处于尾盘状态。,2室2厅1卫厨102.2,P,ART,3,项目七檀宫,3室2厅1卫厨117.58,户型优势：,户型方正，功能布局合理；,南向双卧，双卧朝阳；,餐厨相,，,邻餐客一体设计,；,户型劣势：,客厅餐厅朝北向，南北不够通透；,次卧面积较大，造成面积浪费；,户型优势：,南北通透，通风采光较好；,独立玄关保证私密性；,奢华主卧、朝阳采景；,户型劣势：,餐厅面积较大，造成面积浪费；,餐厅连接卫生间，透气性较差,双卧朝南,户型优势：,动静分区，且双阳台设计；,双卫设计、转角次卧、朝阳主卧；豪阔起居，大空间连接大阳台，观景品茗。,户型劣势：,北向观景阳台，影响采光；,入户走道面积过多，造成面积浪费；,3室2厅2卫厨132.13,南北通透,动静分区,精致三房，涵带书房,产品总结：全明户型设计、动静分区、以产品高性价比（赠送面积如入户花园、双阳台），以户型舒适改善为主（102大两房、107-132舒适三房）,P,ART,3,项目八,鹰皇花园,活动概况：活动以迪士尼为主题，现场吸引 400组到访客户，活动为香港城接下来的商铺销售进行铺垫。,P,ART,3,区域竞争状况对比研究,项目所属区域内物业类型丰富，与新华区旧城改造发展一致，但产品同质化严重；产品投资属性较强。,P,ART,3,区域产品对比研究,公寓区域内佳田新天地公寓产品较为丰富，面积区间较广，更具有竞争力；台北晶华面积较小客户群体更为精准：,住宅区域住宅户型以80100两居室和110130三居室为主，产品在很大程度上满足品质刚需以及品质改善型住宅；,公,寓,住,宅,P,ART,3,区域产品分析,区域内80-100的两房，以及110-130的三房由于品质较高，在市场内去化率较快，目前处于尾盘状态；,公寓概况：台北晶华公寓处于宣传状态，佳田新天地目前由于采光原因主要剩余东西户的大平层；,注：蓝鲸国际归类在住宅项进行对比。,P,ART,3,区域产品分析,产品,产品设计：以全名户型及南北通透居多，通过双阳台等增加赠送面积，提升产品性价比,两房面积以80100，三房以100120品质改善为主，区域消费者以品质刚需和品质改善为主。,配套,区域位于平顶山核心老城区，外部配套完善，包含学校、银行、超市等；外部配套差异性较小。,自身配套多以商业、幼儿园等为主，提升产品的附加值。,物业,区域内项目均引进顶尖物业，物业管理服务一流；,园林,区域内，商住两用房较多，绿化率较低；名门世家与香港城绿化率最高，分别为42%以及38%，采用法式园林，增加项目舒适度；香港城个别户型带有入户花园；,附加值,通过完善安防系统，可视对讲，指纹入户等增加产品附加值,产品总结：产品同质化严重，竞品通过高赠送面积、内部配套、园林设计、物业服等增加产品附加值，综合提升项目的竞争力。,在区域竞争红海格局中，如何通过自身产品的打造和特色主题定位突破区域竞争实现快速去化,项目如何寻求市场突破空间，树立错位竞争优势，实现竞争突围？,核心问题,项目面临挑战,高层,绿化率较低,项目外部配套与竞品的外部配套的同质化,项目自身情况,区域内竞争激烈，产品同质化严重,区域,内,外部,配套的共享性较强，外部配套设施的同质化,低价：板块外压力大,配套：市场空间小,规模：无明显优势,躲避：区域无可能,品牌：认可度不高,P,ART,3,区域产品分析,P,ART,3,产品设计建议,产品设计建议,户型：户型通过,合理布局，,满足现有客户的需求的同时，超出客户的需求。,赠送面积：通过双阳台、飘窗、入户花园等设计，提高赠送面积，提升产品性价比。,外立面：,外豪设计打造，内部进行成本管控，提升项目品质感。,P,ART,3,产品户型面积建议,产品户型面积建议,考虑到客户以品质刚需以及品质改善需求为主，8595的两房以及95130的三房占比较大。,地处中央生活区，区域内部配套完善，考虑投资客需求，有一定占比的一房。,产品附加值建议,P,ART,3,产品附加值建议,配套：通过幼儿园、会所、以及健身房、邻里中心、社区服务体系等的建立增加项目附加值；以,满足自身体量需求的生活商业即可。,园林：通过简约法式园林以及雕塑等，提升项目整体内部品质,物业：引入顶尖物业管理，提供一流物业管理服务服务。,安防：通过指纹锁、可视对讲、家庭安防系统等的建立，提升产品的安全性。,P,ART,4,调研结果,市场概况：平顶山房地产处于疲软期，,市场下行压力凸显，成交量出现一定程度下探,。新华区主城区在整体市场疲软的情况下，区域内的3050公寓、70-90的两房以及100-120的小三房住宅去化率较高，目前处于尾盘状态；但区域产品同质化严重，未来商业竞争激烈；,业态：平顶山市区开发依旧以住宅为主，商业、办公、酒店等开发较少；区域内业态类型全覆盖；,产品：主城区内户型面积较为丰富，但客户需求以刚需、首改以及投资为主，70-90的两房以及110左右的三房去去化速度最快。,价格：在售项目因位置、产品属性等因素，定价不同有所区别；纯住宅项目均价在5800-6500左右，商住两用房由于产品属性较强价格在920012000不等。,泰赢咨询市场研究部,2015年,0,8月,The end！,Thanks,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,感谢您的支持，我们努力做得更好！,