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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,销售基本接待流程训练会,房地产政策法规,1,.,第一部分,解读,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第二部分,新政及其影响,目 录,2,.,房地产法：,房地产法是调整房地产,开发,、,交易,及,管理,过程中发生的社会关系的,法律总称,。,相关概念,即凡调整有关房地产关系的,宪法规范,、,法律,、,行政法规,、,部门规章,、,地方性法规,、,司法解释,等都可以收归其中。,3,.,商品房,开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。,商品房销售包括商品房,现售,和商品房,预售,。,商品房现售,，是指房地产开发企业将,竣工验收合格,的商品房出售给买受,人，并由买受人支付房价款的行为。（“三书两证”：土地使用权证书、,住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）,商品房预售,，是指房地产开发企业将,正在建设中,的商品房预先出售给买,受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（“五证”：注意建设,用地规划许可证、预售许可证）,4,服务创造价值,中国房地产策划代理综合实力,TOP10,企业,相关概念,4,.,商品房预售的条件,1,、已交付全部土地使用权出让金，取得,土地使用权证书,；,2,、持有,建设工程规划许可证,和,施工许可证,；,3,、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（,或有地下室的建到地上二层，无地下室的建到地上四层。,）,4,、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得,商品房预售许可证,。,相关概念,5,.,问题,关于房地产销售阶段，可能存在哪些法律风险？,因虚假广告带来的法律风险；,因广告内容不当的法律风险；,违规销售产生的法律风险；,预售房款的收取和使用的相关法律风险；,销售现场布置和样板房相关的法律风险；,认购书、购房合同相关的法律风险；,因按揭贷款产生的风险；,因房屋质量问题产生的法律风险；,因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；,因设计方案变更产生的法律风险。,6,.,最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的,28,条解释,二十八条解读,新政及其影响,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,7,.,案例,1,：,客户林小姐看中某处的一处房产，在没有预售许可证的情况下交了,10000,元作为某单元认购金。过了两个月项目预售许可证下来了通知林小姐过来办理签约手续，但林小姐觉得另一个项目更适合自己，于是想把房子退掉。您认为可以退吗？,这个,B,小区比,A,小区好很多啊！我干脆把定,A,小区的钱退了买,B,小区。,二十八条解读,新政及其影响,8,.,第,2,条规定：出卖人,未取得商品房预售许可证,，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定,无效,，但是在,起诉前,取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二十八条解读,新政及其影响,9,.,什么是“要约”？,什么是“要约邀请”？,二十八条解读,新政及其影响,10,.,合同法,第,14,条规定：“,要约,是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：,（一）内容具体确定；,（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”,合同法,第,15,条规定：“,要约邀请,是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”,上述的规定表明，要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。对要约人,具有约束力,；而要约邀请，也称,要约引诱,，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，,不具有约束力,。,二十八条解读,新政及其影响,11,.,案例,2,：,某广告宣传书：,二十八条解读,新政及其影响,12,.,我要告你们,13,.,案例,3,：,四川的张某看中一楼盘，特别吸引张某的是广告中用醒目的字体写道：,“买房可无条件入读某重点小学”,。考虑到孩子即将上学，而按照目前自己夫妻俩及孩子的户口落户情况，孩子肯定上不了该重点小学。遂到该房地产公司售楼处咨询。销售人员向夫妻俩打包票说：“肯定没问题，如果到时候兑现不了你可以拿着广告来找我们。”考虑到该房地产公司属大型公司，且在报纸上公开对外宣传“买房可无条件入读名校”，再加上销售人员信誓旦旦的承诺，张某与开发商签订了购房合同，但合同中并未就购房可无条件入读某重点小学作出明确约定。,两年后，因孩子已到上学年龄，张某便到某重点小学咨询孩子入学事宜，不料该小学负责人答复说：即使是某楼盘业主，若无本区域户口也必须交纳,50000,元赞助费小孩才能入学。张某闻听马上找开发商协商，开发商以种种理由推脱。张某遂将开发商诉至法院，认为开发商的行为构成欺诈，要求开发商承担违约责任并赔偿自己的损失。,二十八条解读,新政及其影响,14,.,最高人民法院,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第,3,条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,具体确定,，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约,。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”,这里指的,具体确定,一般是指所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。而让消费者最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应 。,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二十八条解读,新政及其影响,15,.,案例,4,某售楼广告：,“,XX,科技地产投资风暴强势登陆！*科技园全新现楼，每平方米,3000,余元，高升值带租约回报,8%,。政府挂牌园区，距离市中心仅十分钟车程，投资自用皆宜。,”,“,政府基地，零贬值风险,”,“,六大优势、成就巅峰创富,”,“,高达,8%,以上的年投资回报,”,思考：,请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些？,二十八条解读,新政及其影响,16,.,一是使用“政府基地”等广告用语，,二是使用“零贬值风险”、“成就巅峰创富”等绝对化用语，,三是有“高达,8%,以上的年投资回报”等投资回报内容，,四是使用了“十分钟车程”来表现实际距离,涉嫌违反了,房地产广告发布暂行规定,第十六条“房地产广告中,不得出现融资或者变相融资的内容,，,不得含有升值或者投资回报的,承诺,。”和第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体,参照物的现有交通干道的实际距离表示，,不得以所需时间来表示距离,。,二十八条解读,新政及其影响,17,.,第九条,房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价,格，,明示价格的有效期限,。,第十条,房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现,有交通干道的,实际距离表示,，不得以所需时间来表示距离。,第十四条,房地产广告中,不得利用其他项目形象,、环境作为本项目效果。,第十六条,房地产广告中,不得出现融资或者变相融资,的内容，不得含有升,值或者投资回报的承诺。,第十八条,房地产广告中,不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、,升学等事项的承诺,。,房地产广告发布暂行规定,二十八条解读,新政及其影响,18,.,广告不得有下列情形：,(,一,),使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；,(,二,),使用国家机关和国家机关工作人员的名义；,(,三,),使用国家级、最高级、最佳等用语；,(,四,),妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；,(,五,),妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；,(,六,),含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；,(,七,),含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；,(,八,),妨碍环境和自然资源保护；,(,九,),法律、行政法规规定禁止的其他情形。,参考文件：广告法当中的一些禁止性规定,二十八条解读,新政及其影响,19,.,案例,5,：,孙小姐看中某小区房子并与开发商签订了,商品房认购意向书,，孙小姐为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币,3,万元。认购后一个星期，林小姐家人突然生病住院，急需用钱治病，已没有能力购买该住房，林小姐请求开发商退还定金，如果你是开发商，你会怎么做？,家人突患重病，需大笔医疗费，我已无法购买该住房，可否将钱退还给我？,二十八条解读,新政及其影响,20,.,案例,6,：,2008,年,6,月,21,日，林某与某房地产开发商签订了一份,商品房认购意向书,，认购该开发商位于本市某开发区内的某小区内的一套商品房，林某为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币,2,万元。该,商品房认购意向书,规定认购方在签订认购书后,7,个工作日内必须签署,商品房买卖合同,，买卖条件以合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。后来林某在,7,个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订,商品房买卖合同,，林某要求退还认购定金，但遭开发商拒绝。,大家签的都一样，合同改不了,霸王条款，我不签,二十八条解读,新政及其影响,21,.,第,4,条规定：,“,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；,因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,本案,中林某之所以未能与开发商签订正式的,商品房买卖合同,原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非林某在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二十八条解读,新政及其影响,22,.,案例,7,：,林某看中了市区某楼盘一套三房两厅的一套的房子，总价,70,万，并于当天交付,30,万定金，后因其资金不足不想继续履行合约，跟开发商协商无果后林某便将开发商告上法庭，您认为结果会怎么样？,二十八条解读,新政及其影响,23,.,李某看中了市区某楼盘一套两房两厅的一套的房子，总价,70,万，也于当天交付,30,万并签订了商品房认购协议，随后家里人不同意其购买便不想继续履行合约，跟开发商协商无果后李某便将开发商告上法庭，法院却判决李某需继续履行合约，为什么？,案例,8,：,二十八条解读,新政及其影响,24,.,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备,商品房销售管理办法,第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。,中国人民共和国担保法,第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的,百分之二十,。,二十八条解读,新政及其影响,25,.,会休息才会工作,休息一下，马上回来,二十八条解读,新政及其影响,26,.,案例,9,如果商品房开发商出售商品房给买受人，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行备案登记，此时买受人要求解除商品房销售合同，可以吗？,我后悔了，还没备案，我要退钱！,二十八条解读,新政及其影响,27,.,第,6,条规定：“,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。,当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”,可见，政府相关部门对合同鉴证,只是一种行政管理措施,，是一种公示和预告登记，是一种请示权，,并不是确认合同效力的必要条件,。,提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人,特别约定,将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件。,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二十八条解读,新政及其影响,28,.,第,14,条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定,面积不符,，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：,关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,二十八条解读,新政及其影响,3%,3%,超出,不足,按合同约定据实结算,3%,3%,超出,不足,多还少补,出卖人双倍返还买受人,出卖人承担,误差绝对值,3%,误差绝对值,3%,29,.,张某于,2005,年,2,月与开发商订立,商品房,购销合同,，合同约定建筑面积为,92.61,平方米（其中分摊面积,9.89,平方米），单价,3330,元，并,约定,房价款总金额按实际面积调整。,房屋交付后，房屋管理部门颁发了房地产权证，该证确定的房屋面积为,95.,9,平方米，超出合同约定的建筑面积,3.29,平方米，张某应按商品房每平方米单价向开发商支付多少的价款？,案例,10,92.61,平方米,3%3330=9251.74,元,3.2992.61=3.55%,30,.,2005,年,10,月份，王先生与某开发商以,商品房买卖合同示范文本,为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定，开发商应于,2006,年,3,月,1,日前将具备“,该商品房经验收合格,”条件的商品房交付王先生。开发商取得,工程竣工验收报告,后，在规定时间内开发商通知王先生前来交房。办完所有交房手续后，王先生发现自始至终未看到开发商提供的,竣工验收备案表,，遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后，王先生多次与开发商协商无果，向仲裁委员会提起仲裁，请求确认交付的房屋不符合交付条件，开发商应提供,竣工验收备案表,，全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。,案例,11,31,.,仲裁庭经过审理，认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供,竣工验收备案表,，开发商交付的房屋已经验收合格，王先生已在载明房屋“现已交付使用”的,入伙凭证,及,业主入伙验房单,上签字，开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，裁决对王先生的仲裁请求不予支持。,买受人购买商品房过程中可以将开发商取得,竣工验收备案表,作为合同约定的交房条件。其实，开发商取得,工程竣工验收报告,与取得,竣工验收备案表,之间尚有一定的时间差距，因,工程竣工验收报告,系开发商自行组织。在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交,建设工程质量监督报告,的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。,开发商要想取得,竣工验收备案表,不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。,32,.,商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决,是选择,诉讼,好还是选择,仲裁,好,?,诉讼,仲裁,VS,33,.,仲裁,优点,：,1,、知名行业专家，他们更了解行业习惯,2,、当事人有机会选择仲裁员,3,、相对诉讼，省钱省力,仲裁,缺点,：,1,、没有强制力，需依靠法院,2,、一裁终局,34,.,防范可能存在的法律风险,35,.,“新政”知多少,？,二十八条解读,新政及其影响,36,.,时间,措施,2010.09.29,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.09.27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,2010.06.4,规范第二套住房认定标准,2010.05.2,央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19,住建部,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,2010.04.17,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）,2010.04.15,国务院常务会,:,贷款买二套房首付不得低于,50%,2010.04.13,住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨,2010.04.11,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,2010.02.20,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,2010.01.12,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2010.01.10,国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）,2009.12.23,财政部：五年内住房转让全额征收营业税,2009.12.17,5,部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于,50%,2009.12.14,国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）,2009.12.09,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,近期政策一览,政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等,2011,年,1,月,26,日“新国八条”,37,.,2010,年,3,月,14,日,，来自浙江的王女士向厦门某开发商购买了位于集美新城的商品房，每平方单价,11280,元，房产总价,1014749,元。,双方签订,商品房买卖合同,时，王女士支付了首付款,20,万余元，并,约定余款,81,万余元以办理银行按揭贷款,的方式于,合同签订之日起,25,日内支付给开发商,。但是，此后王女士一直没有支付剩余房款。,2010,年,10,月,29,日，王女士向开发商发出律师函，表示因国家政策改变，她购买的“二套房”无法办理银行按揭，并且她是退休职工，配偶是残疾人，没有能力支付购房款，因此要求解除合同。,案例,12,38,.,时间,措施,2010.09.29,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.09.27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,2010.06.4,规范第二套住房认定标准,2010.05.2,央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19,住建部,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,2010.04.17,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）,2010.04.15,国务院常务会,:,贷款买二套房首付不得低于,50%,2010.04.13,住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨,2010.04.11,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,2010.02.20,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,2010.01.12,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2010.01.10,国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）,2009.12.23,财政部：五年内住房转让全额征收营业税,2009.12.17,5,部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于,50%,2009.12.14,国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）,2009.12.09,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,近期政策一览,政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等,39,.,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,10.4.19,未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以,认购、预订、排号、发放,VIP,卡,等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。,取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在,10,日内一次性公开全部准售房源,及每套房屋价格，并,严格按照申报价格，明码标价,对外销售。,对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为,制造房源紧张的行为，要严肃查处,。,房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围,。,对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。,对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。,40,.,时间,措施,2010.09.29,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.09.27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,2010.06.4,规范第二套住房认定标准,2010.05.2,央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19,住建部,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,2010.04.17,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）,2010.04.15,国务院常务会,:,贷款买二套房首付不得低于,50%,2010.04.13,住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨,2010.04.11,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,2010.02.20,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,2010.01.12,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2010.01.10,国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）,2009.12.23,财政部：五年内住房转让全额征收营业税,2009.12.17,5,部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于,50%,2009.12.14,国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）,2009.12.09,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,近期政策一览,政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等,41,.,6,月,4,日,住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会,发出通知，对商业性个人住房贷款中,第二套住房认定标准,进行了规范：,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房,家庭,（包括借款人、配偶及未成年子女）,成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。,有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：,借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；,借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；,贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。,42,.,时间,措施,2010.09.29,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.09.27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,2010.06.4,规范第二套住房认定标准,2010.05.2,央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19,住建部,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,2010.04.17,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）,2010.04.15,国务院常务会,:,贷款买二套房首付不得低于,50%,2010.04.13,住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨,2010.04.11,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,2010.02.20,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,2010.01.12,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2010.01.10,国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条）,2009.12.23,财政部：五年内住房转让全额征收营业税,2009.12.17,5,部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于,50%,2009.12.14,国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条）,2009.12.09,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,近期政策一览,政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等,43,.,国家出台巩固楼市调控成果措施，,暂停发放第三套及以上房贷,；,首套房首付比例不低于,30%,；房价过高上涨过快城市,将限定家庭购房套数,。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,44,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,45,.,城市,控制目标,北京,今年北京新建普通住房价格与去年相比,稳,中有,降,上海,新建住房价格涨幅低于,GDP,和人均收入增长,广州,新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅,深圳,新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度,GDP,和常住人口人均可支配收入的增长速度,兰州,新建商品住房价格涨幅不超过,9%,西安,新建住房价格控制目标为涨幅不得高于,15%,济南,新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平,太原,新建商品住房年度价格涨幅不超过,13%,昆明,新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度,GDP,和人均可支配收入增长水平,合肥,新建住房年度价格涨幅不高于年度,GDP,及居民可支配收入增长幅度,厦门,新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度,GDP,和人均可支配收入增长幅度。,沈阳,新建住房价格指数同比增幅低于,12%,46,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,47,.,全国,1000,万,套,福建省,25.01,万,套,三明,16424,套,廉租房,1270,套,公租房,2700,套,经济适用房,2100,套,限价房,5000,套,旧城改造,3200,户,2011,年保障性住房建设任务,48,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,49,.,二十八条解读,新政及其影响,三明普通住宅,的定义标准：,1,、住宅小区容积率在,1.0,（不含）以上,2,、单套建筑面积,144,平方米（含）以下,3,、实际成交价格每平方米全市商品住房平均交易价格的,1.44,倍（含以下）。,50,.,自,2010,年,10,月,1,日,起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）,唯一住房,的，减半征收契税。对个人购买,90,平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按,1,税率征收契税。上述个人购买的普通住房包括公有住房。房产赠与仍按原政策规定执行，不享受上述优惠政策。,关于契税,51,.,“新国八条”前营业税征收方法,个人将购买不足,5,年的非普通住房对外销售的，,全额征收,营业税；,个人将购买超过,5,年,(,含,5,年,),的非普通住房或者不足,5,年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的,差额征收,营业税；,个人将购买超过,5,年,(,含,5,年,),的普通住房对外销售的，,免征,营业税。,二十八条解读,新政及其影响,现行营业税征收方法,个人将购买不足,5,年的非普通住房对外销售的，,全额征收,营业税；,个人将购买超过,5,年,(,含,5,年,),的非普通住房或者不足,5,年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的,全额征收,营业税；,个人将购买超过,5,年,(,含,5,年,),的普通住房对外销售的，,免征,营业税。,52,.,新政后，一套,2008,年,100,平米原购价,100,万的房子，现再交易时售价,200,万，现需缴纳税费为多少？新政后比新政前多交了多少税费？,税种,调控前税率,税额,调控后税率,税额,营业税,差额,5.5%,5.5,万,全额,5.5%,11,万,个税,1%,2,万,1%,2,万,契税,3%,6,万,3%,6,万,合计,13.5,万,19,万,53,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,54,.,新政前,新政后,第一套,首付,30%,首付,30%,第二套,首付,50%,利率,1.1,倍,首付,60%,利率,1.1,倍,“新国八条”新政前后银行贷款区别,55,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,56,.,可购买套数,无房户,拥有,1,套房,拥有,2,套房,本市户籍家庭,1,1,禁止购买,非本市户籍,1,（须提供本地,2,年内，累积缴交满,1,年完税或社保证明）,禁止购买,禁止购买,备注,1.,居民家庭已拥有住房：包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。,2.,居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。,厦门限购细则：,自意见发布之日起至,2011,年,12,月,31,日止，厦门对已拥有,1,套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前,2,年内在本市累计缴纳,1,年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购,1,套住房（含新建商品住房和二手住房）。,对已拥有,2,套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有,1,套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前,2,年内在本市累计缴纳,1,年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在厦门市向其售房。,57,.,案例,13,吴先生夫妻两人都,70,多岁了，上海户口，他们退休后，在厦门买了一套房子。,老两口看中了位于集美区的一个在售楼盘的房子，两人挑中了一套，总价为,110,万元，他们先支付了,50,万元的定金。,2010,年,12,月,20,日认购，约定购房余款于,2011,年,3,月,10,日前付清，到时再签正式的购房合同。,2011,年,1,月,27,日上午，吴先生夫妻俩一大早就听到了国家出台了新的“国八条”。,当天中午，该楼盘的售楼小姐就给老两口打了电话，“她要我们,1,月,29,日就带着户口本和结婚证去签合同，赶在政策开始落实前办了”。,老夫妇不从，要求退房，协商无果，告上法庭。,58,.,一、合理确定本地区房价控制目标,二、加大保障性安居工程建设力度,三、完善相关税收政策，加强税收征管,四、强化差别化住房信贷政策。,五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求,六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购,七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,八、坚持和强化舆论引导,2011,年,1,月,26,日“新国八条”细则,59,.,60,.,七十个大中城市住宅销售价格指数（,2011,年,3,月）,61,.,近一年来房价同比涨幅,62,.,63,.,64,.,65,.,66,.,67,.,68,.,二十八条解读,新政及其影响,69,.,二十八条解读,新政及其影响,70,.,二十八条解读,新政及其影响,71,.,土地招拍挂,商品房供应减少,土地供应减少,土地成本增加,商品房成本增加,数量少、成本高,需求转至商品房,价格增长,保障房不足,土地垄断,72,.,中国房地产市场架构,保障房市场,98,年大力建设,03,年后短缺,商品房市场,土地垄断,商品房垄断竞争,有限供应,需求旺盛,价格增长,构建简易的中国房地产市场运行模型,需求转移,价格调控，从何入手？,73,.,理想状态下，调控有可能改变中国房地产市场格局！,保障民生,发挥价格调节机制,中国房地产市场架构,保障房市场,03,年后短缺,新政加大供应,商品房市场,土地垄断,商品房垄断竞争,有限供应,需求理性,价格稳定,需求转移,74,.,THANK YOU,75,.,