我国住房保障存在的问题.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,我国住房保障存在的问题及对策,1,一、我国住房保障存在的主要问题,1,、注重人均住房面积有余，重视住宅功能质量等不足,目前，我国住房持有率达到,80%,左右，人均住宅,面积达到,26,平方米，这一数字居于世界较高水平。,目前，我国的人均,GDP,大概为,4673,美元，澳门的,人均,GDP,则超过,49745,美元，而香港城市居民住房,面积是,7.1,平方米，日本是,15.8,平方米，低于我国的,人均住宅面积。不过，我国老百姓的居住面积虽然大，,但居住质量和住房功能相差很远。,2,我国城市社区普遍存在着配套不连贯的问题，经营性场所多、真实景观少，消遣性休闲多、智力性休闲少。,地方政府应考虑从政策立法角度，保证城市社区发展空间中有休闲、购物、娱乐、运动等一系列配套功能，突破房地产粗放经营、建完房子就走人的模式，实现房地产业经济增长方式的转变，让拥有住房的老百姓真正“享受住房,3,配套不连贯、景观单调的高层小区,4,中国住宅总体质量差、寿命短。,2006,年,4,月在北京举行的建设部,住宅性能评定技术标准,宣讲会上，与会专家指出，中国有关住宅规范规定，普通住宅的设计使用年限为,50,年。中国建国以来建造的许多住宅，远远没有达到设计使用年限，就因为各种原因被拆除，平均使用寿命不足,30,年,这种状况造成了社会资源的巨大浪费，这其中有建筑本身的原因，如建筑结构、设施不合理，管网老化，安全性不够等，也有规划调整等人为原因，本来还可以保留的建筑被拆除了。目前，中国每年老旧建筑拆除率占新建建筑面积的,40%,左右。,5,2,、我国住宅私有率攀高，“房奴”大量涌现,目前美国城市住房产权自有率是,68%,，英国是,56%,，欧洲其他国家城市住房产权自有率大约在,30%,到,50%,之间。而据建设部提供的信息，截至,2005,年全国城镇私有住宅建筑面积,87.9,亿平方米，住宅私有率为,81.62%,，远远高于以上这些发达国家。,6,我国部分地区房价虽现已回落，全国范围内房价依然很高，以广东为例商品房均价仍高达,9303,元,/,平方米。,根据我国,2005,年城市户均收入在,1.5,万元至,1.7,万元计算，购买一套,70,平方米的新房，房价收入比约为,13,倍。这意味着在城市居民当中，七成没有购买新商品房的能力。还有调查显示，在贷款买房的人当中，,54.1%,的人月供占其收入的,20%-50%,，甚至有,31.8%,的人，月供占到了其收入的,50%,以上，成为不堪重负的“房奴”。有人为“房奴”的概念定了“三个俗成的标准”，即：一为月还房贷的金额超过月收入,50%,以上者；二为购买住房的房价高于家庭目前年收入的,20,倍者；三为为了还房贷，生活质量明显下降者。大量“房奴”的存在已成为严重的社会问题。,7,3,、官商勾结获暴利，房地产市场被扭曲,纵观近年来出现的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。就说财政部公布的“部分房地产企业”偷漏税问题吧，这个已经涉嫌犯罪的问题年年有，但谁听说哪个房地产企业老板因此进班房了？官员因涉嫌与房地产有关的经济问题被双规，在官场引发一次又一次的地震。从这些案例中，既可以看出中央反腐的决心和力度之大，也可以看出部分官员与地产界的勾结之深。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商“行方便”，而开发商则给其经济上的回报,。,8,这种权钱交换最终必然增大房地产开发的成本：一是开发商与权力交换的成本。房地产行业与医疗药品行业、零售业并称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节。据悉，开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的,3%,到,5%,或更高，这对房价起了推动作用。二是腐败竞争成本，开发商们为了更有把握拿到心仪的地块，可能争相拿出更多的资金来贿赂官员，加剧腐败的蔓延和升级。三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行为，与腐败紧密联系在一起的时候，必然制约效率的发挥，这同样会大大增加房地产开发的成本。事实上，一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本，很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。,9,相对而言，这依然只是表象的。一旦开发商与权力勾结在一起，这些开发商们就无惧相关政策的压力，他们会变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称，营造供不应求的假象，诱导消费者购房，推动房价上涨。而这些成本，无疑都将悉数或加倍转嫁到消费者身上。由于官商勾结获取暴利，房地产市场被严重扭曲，房屋建筑成本与房屋价格严重失调。,10,4,、“两房”建设问题多,1,、廉租住房建设,2,、经济适用住房建设,11,1,、廉租住房建设主要存在,5,大问题,2,1,3,4,全国仍有,145,个城市尚未建立廉租住房制度；,仍有,166,个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例，绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设；,廉租住房制度覆盖面低，与国家要求有较大差距；,相当数量的城市，廉租住房建设进展缓慢；,12,5,部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善；,12,2,、经济适用住房出现的问题,主要是部分地方政府认识不到位，片面强调房地产市场发展对当地经济增长的带动作用，片面强调通过市场手段来解决住房问题，对落实经济适用住房政策、履行住房保障职能重视不够；经济适用住房供应量明显不足；部分地区经济适用住房管理不到位，没有明确界定购买对象、审查把关不严，使有限的资源不能落实到应享受政策的住房困难家庭，经济适用住房的保障性质未能得到充分体现。,13,二、我国住房保障的主要对策,1,、实行住房“双轨制”改革，明确“两房”的社会保障属性。这里提出实行住房“双轨制”改革，即是扭转近年来过分强调市场化解决公民住房问题的思路，而是针对不同收入的群体采取“双轨制度”：其一，通过市场化的商品房解决高收入群体的住房问题；其二，通过社会保障或一定程度的社会保障解决中低收入特别是低收入群体的“基本住房”问题。,14,2,、加大“两房”建设力度，经济适用住房实行“租售”并举,经济适用住房要走租售并举之路，享受经济适用房者，主体上可先租后买,租后待具备了购买的经济条件而又仍属于享受经济适用房对象者，即可变租为购，从而使其“置业”，也有“房产”政府在新的住宅保障体系方案中，实行“以租代售”，将租赁型经济适用房面向低收入家庭，并在家庭收入达到一定水平后收回。这样可以在一定程度上防止经济适用房“变质”，同时更为有效地保障中低收入人群的住房需求。,15,3,、剥离官商勾结，完善房地产市场竞争秩序,官商勾结，牟取暴利，扭曲了房地产市场，由此引发了房价居高不下等一系列问题。为此，剥离官商勾结，完善房地产市场竞争秩序，就成为解决好商品房问题的首要任务。而剥离官商勾结，主要是一个反腐败问题。不妨把反腐败作为宏观调控的一个前提或者基础工作。随着反腐败的深入，随着一个个与房地产相关的腐败官员落马，房价也必将逐渐回归理性。,16,4,、引导百姓树立合理的住房消费观念，征收住房累进税抑制住房过渡消费及投资性购房,我国系发展中国家，居民收入相对比较低，然而房价却居高不下。国际上公认的“合理的住房价格”即年收入与房价比为,1:31:6,，而我国的年收入与房价比远高于此比例，特别是大城市。在我国如此高的房价和如此高的年收入与房价比情况下，我国城市居民住房自有率却高达,82%,，而发达国家美国和英国仅分别为,68%,、,56%,，其他欧洲国家仅有,30-50%,。而且，不仅我国居民住房自有率高，户型近年来也呈越做越大之势。住宅建设摆阔浪费现象严重，。中国城镇人均住房面积这么快的发展速度在全世界都是绝无仅有的。还不止于此，严重甚至更严重的问题是，我国住宅装修浪费惊人。从我国经济发展水平相对较低、人口多、人均土地特别是耕地少的国情看，以上所列诸项不良的住房观念，问题尤为突出，尤需给予引导纠正。政府应加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，消除盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。,17,5,、以构建和谐社会为主旨的我国应重视“混居”和谐,法国及世界多国的实践表明，贫富分居特别是形成“富人区”和“贫民区”是加剧社会矛盾乃至社会动乱的“命门”；我国日益加剧的“贫富分居”并非政府的初衷，但是“贫富分居”现象已经存在，并且在逐步蔓延和加剧。这应引起我们高度重视，在住房规划与建设中，注意到让富人和穷人混居在“同一屋檐下”，这是构建和谐社会的必然要求。,18,6,、完善以“两房”和住房公积金为主体内容的住房保障体系,我们既然把“两房”定性为社会保障的属性,住房公积金的社会保障性质更无争议，所以这里提出完善“两房”和住房公积金等制度，就要按照社会保障和社会保障属性固有要求和通则来进行。而社会保障的责任主体是国家和社会，据此，这就要求国家社会特别是国家在两房建设上，包括“批地”、投资、贷款、资金补贴等方面给以政策优惠，这些均有待明确并进而制度化、法制化。住房公积金如何与“两房”政策衔接，如何或是否把住房公积金的个人积累制逐步部分或全部融入“统筹管理”的社保账户，扩大公积金的社保功能等，均有待进一步研究。,19,谢谢观看！,20,