土地性质及分类9.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,一、土地权属性质,我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体,所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。,土地管理法,第八条规定：,“城市市区的土地属于国家所有。”,“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于,农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”,因此，,我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权,。,土地管理法,第九条规定：,这样，,土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。,土地的性质及分类,二、土地使用性质及分类,土地使用权,：是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。,国有土地使用权：,是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有,划拨,、,出让,、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。,土地使用类型分为,国有土地出让,和,国有土地划拨,两种：,土地使用权出让：,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。,土地使用权划拨：,是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,土地出让性质,土地出让一般分五类：,商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。,根据,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,，各类用地出让的最高年限为：,居住用地,70,年,；,工业用地,50,年,；,教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年,；,商业、旅游、娱乐用地,40,年,；,综合或其他用地,50,年,.,综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等,其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等,三、用地性质,用地性质是指具体的土地用途分类，依据就是该宗地块的实际用途。,城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规,定的用途。根据最新版本,2011,年城市用地分类与规划建设用地标准（,GB50137-2011,），城乡用地分为,2,大类、,9,中类、,14,小类。,而常用的用地性质实际上是指其中一小类,H11,城市建设用地的性质分类,。,H11,城市建设用地共分,8,大类、,35,中类、,44,小类,类别代码,类别名称,大类,中类,小类,R,3,7,居住用地,A,9,13,公共管理与公共服务用地,B,5,11,商业服务业设施用地,M,3,工业用地,W,3,物流仓储用地,S,5,2,交通设施用地,U,4,11,公用设施用地,G,3,绿地与广场用地,居住用地,定义,：按照现代居住区的规划理念和方法，居住用地应包含住区、住区内的城市支路以下,的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。,分类：,结合我国的实际情况，仍按层数、布局、公共设施、环境质量等综合因素，把居住,分为以下,3,个中类,“一类居住用地”（,R1,）是设施齐全、布局完整、,环境良好、以低层住宅为主的用地，包括,别墅区,、,独立式花园住宅,、,四合院,等,“二类居住用地”,(R2),是设施较齐全、布局较完整、,环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地,“三类居住用地”（,R3,）是设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括的,危,改房,、,棚户区,、,临时住宅,等。,R,居住用地调整说明,居住用地小类的划分调整：,新版修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”，其中,：“住宅用地”,既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园、绿地等用地；,“服务设施用地”,指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，,不包括中小学用地（中小学用地划入公共管理与公共服务用地）,。,在“二类居住用地”中增加,“保障性住宅用地”,小类，以体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。,居住用地,公共管理与公共服务用地,定义：,行政、文化、教育、体育、卫生机构和设施的用地、不包括居住用地中的,服务设施用地。,分类：,9,个中类，,11,个小类,此地类以,公益性,用地为主，体现社会服务和保障水皮,原公共服务设施用地分类,公共管理与公共服务用地,商业服务业设施用地,C1,行政办公用地,党政团体、社会团体、群众自治组织等设施用地,商务办公用地,C2,商业金融业用地,商业金融业用地,C3,文化娱乐用地,图书展览设施用地、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地,新闻出版用地、文化艺术团体用地、广播电视用地、影剧院用地、游乐场、舞厅、俱乐部等用地,C4,体育用地,基本的体育场馆和体育训练基地等用地,单独设置的高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地,C5,医疗卫生用地,医院用地、卫生防疫用地,休疗养用的、宠物医院、私人诊所,C6,教育科研设计用地,高等笑笑用地、中等专业学校用地、成人与业余学校用地、特殊学校用地、科研事业单位用地,勘测设计用地、培训中心、私立学校等,C7,文物古迹用地,文物古迹用地,C9,其他公共设施用地,社会福利设施用地、宗教用地,商业服务业设施用地,定义：,营利为目的,商业服务业设施用地,商业设施用地,(B1),零售商业用地,批发市场用地,餐饮用地,旅馆用地（包括休疗养用地）,商务设施用地,(B2),指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为,主的综合性办公用地,包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金,融保险业用地”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业,单位以外的部分等,商业服务业设施用地,娱乐康体用地,(B3),娱乐用地,:,包括原标准“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、,俱乐部等用地,;,康体用地：包括原标准“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、射击场及水上运动陆域部分用地等。,旅馆用地（包括休疗养用地）,公用设施营业网点用地,(B4),（新增中类）,加油加气站用地,其他公用设施营业网点用地：独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、,供热等其他公用设施营业网点用地,其他服务设施用地,指业余学校、民营培训机构、,私人诊所、宠物医院,、汽车维修站等,“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患）,如,：,电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地,“二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患）,如：食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地,“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）,如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地,详细工业用地政策及发展现状请见,PPT21,页,工业用地,在原标准“仓储用地”的基础上增加,物资中转、配送、批发、交易,等用地内容。,“物流仓储用地”（,W),按其对居住,和公共环境的干扰污染程度分为：,“,一类物流仓储用地”（,W1),(,对居住和环境基本无干扰、,污染和安全隐患）,“二类物流仓储用地”（,W2),(,对居住和环境有一定干扰、污染和隐患）,“三类物流仓储用地”（,W3),（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）,物流仓储用地,主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口,客运码头等用地，不包括游憩集会广场用地,”,，分为,5,个中类,城市道路用地,：与原标准一致，包括主干路、,次干路、支路以及步行街、自行车专用道等,其他道路用地,轨道交通线路用地,：是新增的一个中类，指,独立地段的轨道交通地上以上（包括地面）,部分的线路用地，以满足当前轨道交通的发,展需要,道路与交通设施用地,交通枢纽用地：,整合了原标准“对外交通用地”,中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路,长途客货运站、港口客运码头及其附属设施用地,以及原标准中的“交通广场用地”,交通场站用地：,指与城市交通相关的交通服务,设施用地，但不包括交通指挥中心，交通队用地,该用地应划入“行政办公用地”。,公共交通场站用地（,S41,）,社会停车场用地（,S42):,独立地段的公共停车场,其他交通设施用地：,包括教练场等,道路与交通设施用地,“公用设施用地”分为“,供应设施用地”、“环境设施用地”、“安全设施用地”、“其他公用设施用地”,四项中类用地,“供应设施用地”中类中增加了“广播电视设施用地,”,、“邮政设施用地”（将原来其中的电信服务用地列入“其他商务设施用地”中）。热电厂、热气场应纳入工业用地。,新增“安全设施用地”中类，以突显对于公共安全的重视。其中包括原“其他公用设施用地”中的“消防设施用地”与“防洪设施用地”。,原国标中类“施工与维修设施用地”内涵调整至“其他公用设施用地,公用设施用地,在“绿地”大类的基础上增加“广场”的内涵，剥离“生产绿地”的内涵，分为,“公园绿地”、“防护绿地”与“广场”,3,个中类,“,公园绿地”的界定仍采用原国标“公共绿地”的标准，包括其中的水域和供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区。,“广场用地,”,单指城市公共活动的广场，而交通用途的广场应归为“综合交通枢纽用地”。,“防护绿地”，城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，原“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。,绿地与广场用地,（,1,）独立地段的单位用地内往往有,多种不同性质的建筑和用地,一座工厂,，除生产厂房外，还有附属的办公室、,仓库、食堂等设施，但这些设备是从属性的，,为工厂生产服务的，因此整个工厂均归,工业用地,一座大学,，既有教室、实验室、图书馆等教学,用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、,食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等,等，但从其主要性质来看，仍为,高等院校用地,。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、,服务设施等用地）要划出，归到,居住用地,(R),用地性质分类中注意事项,（,2),具有,双重性质,的用地按实际使用的主要性质归类，如北京的故宫和颐和园，均是国家级重点文物古迹，但故宫用作博物馆，颐和园用作公园，因此分别归到图书展览设施用地,(A21),和公园绿地（,G1,），而不是归为文物古迹用地。,（,3,）,多功能综合楼用地,，如一栋高层建筑的底层是商店，,2-15,层为企事业管理机构办公室，,16-20,层为公寓，地下室为车库，总体看其使用的主要性质是办公，因此归为行政办公用地。如若综合楼使用的主要性质难以确定时，则按底层使用的的主要性质进行归类。,（,4,）利用上空或地下作多种用途的用地按,地面使用的主要性质,作为用地归类的依据。如一个广场的下面虽作了地下汽车库，但这块用地仍为广场用地,(G3,），而不是社会停车场用地,(S42),用地性质分类中注意事项,四、土地使用性质,一、关于改变土地使用性质,土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：,1,、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，,政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补,交土地出让金；,2,、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式,取得，并缴纳土地出让金。,相关问答,1,、一个未开始销售的房地产项目，用地性质是综合用地土地，是否需要转为商住用地后才能销售？,用地性质属于综合用地的房地产项目，开发商可以进行销售。但综合用地使用年限为,50,年，居住,用地为,70,年，为维护购买者的权益，购买者可要求开发商到国土部门将该用地性质改变为居住用,地，并相应延长土地使用期限。,2,、若要转的话，需要缴纳费用吗？因为综合用地是,50,年，商住用地是,70,年,.,用地改变用途所需缴纳的费用，是依据该用地的原土地用地剩余年限评估价与新土地用途剩余年限评估价，如新用途评估价高于原用途评估价，则需按照差价进行补交地价款，否则不用补交地价款。对于用地已使用的年限，则需按新用途的年均地价进行补交地价款。,四、土地使用性质,二、关于闲置土地,1,、什么是闲置土地？,根据,2003,年修订的,广州市闲置土地处理办法,第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：,超过,国有土地使用权出让合同,约定或,建设用地批准书,规定的动工开发期限未动工开发的；,国有土地使用权出让合同,未约定或者,建设用地批准书,未规定动工开发建设日期，自,国有土地使用权出让合同,生效或者土地行政主管部门,建设用地批准书,颁发之日起满,1,年未动工开发建设的；,已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足,1/3,，或者已投资额不足,25%,且未经批准中止开发建设连续满,1,年的；,法律、行政法规规定的其他情形。,以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。,另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得,建设用地批准书,的，也视为闲置土地。这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地,。,2,、改变国有土地建设用途由谁批准？,建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地。如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续，即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变用途，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。,3,、闲置土地收回来后，原征地拆迁遗留问题由谁负责？,闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担，包括征地拆迁遗留问题。已实施房屋拆迁，尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。,4,、闲置土地收回来后，前期投入是否予以偿还？,根据,广州市闲置土地处理办法,第十六条规定，闲置土地被收回后，前期投入将不予偿还。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关亍工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,工业用地的基础属性,建设用地,一般地讲，,工业用地,主要指工矿企业为生产经营而所需的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其与用的铁路、码头和道路等）等,建设用地。,1998,年,8,月，,中华人民共和国土地管理法,，第四条规定：“,国家实行土地用途管制制度。国,家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”,2007,年,8,月，国家质量监督检验检疫局和国家标准化管理委员会共同发布,土地利用现状分类,国家标准（,GB/T21010-2007）。,对照新的土地用途分类与“三大类”合并归纳为：,农用地,包括,01,耕地、,02,园地、,03,林地、,04,草地、,11,水域及水利设施用地、,12,其他土地,建设用地,包括,05,商服用地、,06,工矿仓储用地,、,07,住宅用地、,08,公共管理及公共服务用地、,09,特殊用地、,10,交通运输用地；,未利用地,包括,11,水域及水利设施用地、,12,其他土地。,06,工矿仓,储用地,指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。,061,工业用地,指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。,062,采矿用地,指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。,063,仓储用地,指用于物资储备、中转的场所用地。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,土地使用权的出让不转让,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,对土地使用权的出让和转让做了明确定义：,第二章第八条：,土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第三章第十九条：,土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,工业用地的出让,必须采用招标拍卖挂牌方式出让（一）,2004,年,10,月,21,日，国务院出台,国务院关于深化改革严格土地管理的决定,（国发,200428,号），对于工业用地要求：除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件,逐步实行,招标、拍卖、挂牌出让,2006,年,8,月,31,日，国务院出台,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,（国发,200631,号），明确规定：“,工业用地必须采用招标拍卖挂牌斱式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。,2007,年,3,月,16,日，胡锦涛签署主席令,62,号令，发布,中华人民共和国物权法,，其,中第一百三十七条：,设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。,工业用地的出让,必须采用招标拍卖挂牌方式出让（二）,2007,年,9,月,21,日，国土资源部,39,号令,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,，,第四条规定：,工业,、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。,2009,年,8,月,10,日，国土资源部下发,国土资源部监察部关亍进一步落实工业用地出让制度的通知,（国土资収,2009101,号），进一步强调：,各地要严格执行工业用地招标,拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人。,工业用地转让,国家并未就工业用地转让出台明确的规定,广东省相关政策：,1,、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。,2,、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额,25,的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。,3,、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额,25,）的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，幵发更或重新签订出让合同后方可办理转让过户手续。,4,、已办理金融抵押的工业用地不得转让。、有第,1,、,2,、,3,项情形的，按上述规定结合省国土资源厅,关亍加快金融机构抵债土地处置的若干意见,的意见办理。,5,、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。,6,、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后斱可办理转让或收回土地使用权。,7,、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。,8,、土地权属有争议的不得转让。,9,、政府已列入收回土地使用权的，不得转让,。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,规定十五个等级最低价标准,2006,年,8,月,31,日，国务院出台,国务院关亍加强土地调控有关问题的通知,（国发,200631,号,），,明确规定,：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，,其出让价格不得低于公布的最低价标准,”。,2006,年,12,月,23,日，国土资源部发布实施,全国工业用地出让最低价标准,（国土资,发,2006 307,号）的通知，明确规定：,为贯彻落实,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,（国发,200631,号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了,全国工业用地出让最低价标准,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准,十五等地价（元,/,平方米，土地）及代表区域,2006,年制定的,标准,总体上涵盖了各项成本费用，包括“五通一平”的土地前期开发成本，目的之一就是为了推行用地“五统一”模式，推动各地熟地出让，提高土地利用效率,等级,价格,代表区域,等级,价格,代表区域,一等,840,上海：黄浦、静安等九区,九等,204,重庆：北碚,二等,720,北京：朝阳、崇文等主城区,上海：浦东新区,十等,168,三等,600,广州主城六区,深圳主城四区,十一等,144,四等,480,重庆：大渡口、江北、九龙坡、,南岸、沙坪坝渝中,十二等,120,五等,384,北京通州、天津塘沽,十三等,96,六等,336,北京：大兴、昌平、顺义,重庆渝北,十四等,84,七等,288,北京：门头沟、房山,十五等,60,八等,252,重庆：巴南,对,全国工业用地出让最低价标准,实施政策的调整,2009,年,5,月,11,日,，国土资源部发布,国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知,（国土资发,200956,号），着眼于适当调整,标准,实施政策,，而非标准本身的调整，主要内容有：,第二条：,对各省（区、市）确定的,优先发展产业且用地集约的工业项目,，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应,标准,的,70%,执行。,优先发展产业,是指各省（区、市）依据国家,产业结构调整挃导目录,制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。,用地集约,是指项目建设用地容积率和建筑系数超过,关于发布和实施,工业项目建设用地控制指标,的通知,（国土资发,200824,号）所规定标准,40%,以上,、投资,强度增加,10%,以上,。,第三条：,以,农、林、牧、渔业产品初加工为主,的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应,标准,的,70%,执行,第四条：,对,中西部,地区确需使用土地利用总体规划确定的,城镇建设用地范围外的国有未利用地,，且,土地前期开发由土地使用者自行完成,的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应,标准,的,15%,执行。,使用土地利用总体规划确定的,城镇建设用地范围内的国有未利用地,，可按不低于所在地土地等别相对应,标准,的,50%,执行。国有未利用地包括,土地利用现状分类,中未列入耕地后备资源的,盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,工业用地集约节约涵义,工业用地集约节约利用包括四个层面的涵义：,1.,狭义的，即较低量的土地投入，相对大量的产出。,2.,工业用地集约利用必须在合理布局、优化用地结构的前提下进行，否则即使 投人再多，容积率和使用强度再高，也不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。,3.,在追求经济效益的同时，工业用地集约利用要实现经济同社会、生态环境效益的统一。,4.,工业用地集约利用是一个动态的过程，应充分考虑工业用地集约利用的动态发展趋势。,节约集约用地的国务院,3,号文,2008,年,1,月,3,日,，,国务院发布,国务院关亍促进节约集约用地的通知,),，对工业用地的节约集约利用也做出相应指示：,第 八条：,鼓励开发利用地上地下空间，对现有工业用地，在符合规划、不改发用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，,不再增收土地价款,；对新增工业用地，要进一步,提高工业用地控制指标,，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。,国土资源部发布,工业项目建设用地控制指标,的通知，呼应国务院关于土地节约集约利用的通知,紧接着当月,31,日,，国土资源部,关于发布和实施,(,国土资发,(2008)24,号文件,),，从投资强度、容积率、建筑系数等五个方面就工业用地的节约集约利用进行深化,：,（一）,工业项目投资强度,控制指标应符合表,1,的规定；,（二）,容积率,控制指标应符合表,2,的规定；,（三）,工业项目的,建筑系数,应不低于,30%,；,（四）,工业项目所需,行政办公及生活服务设施用地面积,不得超过工业,项目总用地面积的,7%,。,严禁,在工业项目用地范围内建造,成套住,宅、与家楼、宾馆、招待所和培训中心,等非生产性配套设施；,（五）,工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需,要安排一定比例绿地的，,绿地率不得超过,20%,。,鼓励多层厂房建设：,对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或,进入多层标准厂房,表,1,：投资强度控制指标,表,1,：投资强度控制指标,表,2,：容积率控制指标,指标解释,投资强度：,项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度,=,项目固定资产总投资,项目总用地面积。其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。,容积率：,项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率,=,总建筑面积,总用地面积。,建筑物层高超过,8,米的,，在计算容积率时该层建筑面积,加倍,计算。,行政办公及生活服务设施用地所占比重：,项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用,土地面积（或分摊土地面积）,占总用地面积的比例。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重,=,行政办公、生活服务设施占用地面积,项目总用地面积,100%,当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。,建筑系数：,项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数,=,（建筑物地面积构筑物占地面积堆场用地面积）,项目总用地面积,100%,绿地率：,绿地率是按规划建设用地范围内的绿地面积不规划建设用地面积之比。计算公式：绿地率,=,规划建设用地范围内的绿地面积,项目总用地面积,100%,。绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,同样，在工业用地的产权分割上，中央也没有明确的规定,法规层面：深圳，鼓励资源流转,深府办,20133,号,深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,：,定义：,工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。,第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇,，可分割转让,。,第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。,本条规定的工业,楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价,第十三条,依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单,元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。依照本办法规定不得,分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发,房地产权利证书。,同样，在工业用地的产权分割上，中央也没有明确的规定,法规层面：上海明文禁止,3.,加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管。,各区县政府应力求从源头做好监督管理。土地管理部门应在新签产业园区土地出让合同或对原有合同签订补充合同中明确：,用地单位建造的工业厂房和配套设施仅供其生产使用，土地、房屋不得分割转让,；区县规土部门或园区管委会在园区控制性详细规划实施方案、,建设工程规划许可证,审批中，对用地单位规划方案严格审查，避免出现易于分割转让的建筑形态；区县政府作为责任主体，应整合计划、产业、规土和环保等部门对园区项目规划、审批、建设、登记各个环节加强管理，不得出现园区房地产分割转让的情形。,在具体房地产办理中，根据土地出让合同，登记机构对产业园区中已出让的土地不得将宗地分割办理登记；产业园区中出让土地上的房屋,竣工后,，房屋应,以幢为基本单元,办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记；登记机构核准登记的，应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记“,土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让,”。,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,工业用地的基本属性不明确,工业用地是否属于经营性用地？,经营性用地的内涵和外延究竟是什么？,工业用地的产权分割不明确，各地规定不一致,如何分割，是否可以分栋、分层、分户中央没有明确规定，除上海、深圳等地外，大多数地方政府也未明确,用地附属的建筑物功能的评判和控制难,工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,工业用地目录,1.,工业用地定义及属性,2.,工业用地出让、转让政策,3.,工业用地出让最低价格政策,4.,工业用地集约节约政策,5.,关于工业用地产权分割问题,6.,目前关于工业用地政策的几点矛盾或者不明晰的地方,7.,工业地产用地未来发展前景,工业地产用地未来发展前景光明,2012,年全国工业用地成交均价不到,300,元,/,平方米，成交面积高达,61000,万平方米，在,120000,万平方米的总土地成交面积中占比过半,除腾飞、丰树、嘉民、普洛斯等外资巨头和联动,U,谷、华夏幸福基业、天安数码城等专业开发商外，绿地、富力、万通、招商、五矿等传统住宅开发“大鳄”也纷纷进军工业地产，并向二、三线城市布局,2012,年中国,300,城市土地交易情报,工业地产用地未来发展前景光明（政策,+,制度改革向好）,首先从政策方面来看，,2013,年,12,月,3,号，在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上，副部长胡存智表示，国土资源部将修订,划拨用地目录,，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“,租让结合、先租后让,”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。,提高工业用地价格,，将有利于遏制地方政府“零地价”出让工业用地造成的市场混乱的现象，用地价格的提升将带动工业地产租金价格的上涨,;,国家对工业用地的审批更加严格，可以避免重复、低效率的建设工业地产，减少无用投资，提高土地使用效率。未来工业地产市场日益市场化、透明化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，,工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显，对一些拥有大量工业用地的企业而言，公司固定资产价值明显提高,。,工业地产用地未来发展前景光明（政策,+,制度改革向好）,其次，土地制度改革。,近日，深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市,，这是继,1987,年深圳首创国有土地拍卖后的又一次历史性改革破冰之举。这次由深圳市方格精密器件有限公司以底价,1.16,亿元竞得，土地收益的,70%,归政府，,30%,归村集体凤凰社区股份有限公司所有。方格公司竞得的,A217-0315,宗地，位于宝安区福永街道凤凰社区，占地面积为,1.45,万平方米，挂牌底价为,1.16,亿元，规划用途为工业用地,(,新型产业用地,),，土地使用期,30,年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。,深圳第一块农村集体建设用地的成功上市，对工业地产发展而言有一定的影响,。土地制度改革牵一发而动全身，,国家明确指出，允许土地上市交易并不是指农村土地，可能性最大的就是农村集体经营性建设用地,，而深圳此次出让的该地块就是此类型。,1.45,万平方米，,1.16,亿元，合约,1900,元,/,平方米左右。,这意味着一方面，未来工业地产用地范围有可能增大,;,另一方面，工业用地价格会上涨。在这两方面的综合作用下，工业地产的发展环境总体是向好的，因为需求不断上涨,;,土地供应有保障,;,土地价格有望抬升等,;,受国家宏观调控的影响小。,中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，,工业地产具有大投资、快速启动、追求长期稳定收益的特性，同时开发商获取长期稳定收益,，要注意下面几个关键要素,:,选址、定位、客户,(,目标群体,),、招商、服务等，各环节环环相扣，开工建设前还需要了解地方经济发展尤其是主导产业，产业集聚情况等。只有因地制宜的建设工业园区，满足企业要求，兼顾地方政府需求等，工业地产发展才具有良好的可持续性。,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,感谢您的支持，我们努力做得更好！,