城市投资机会分析.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,城市投资机会与分析,1,目录,一、客户关注点分析,二、如何实现客户需求,三、城市进入机会评价模型分析,案例一：嘉兴,案例二：合肥,案例三：苏州,2,城市进入,城市：进不进？,时机：什么时候进？,区位：进哪个区域？,产品：开发什么产品？,项目：能不能介入,?,客户：在哪里,?,产品：开发什么产品？,操作：如何开发？,客户：定位那些客户？,价格：什么价格出售？,操作：如何进行开发？,研究整体脉络,项目介入,3,一、客户关注点分析,五大关注点,宏观经济是否有支撑？,区位地理是否有优势？,市场需求是否有满足？,价格增长是否有空间？,产品投放是否有机会？,解决城市是否进入问题,解决进哪个区位的问题,解决进入时机问题,解决进入时机问题,解决产品开发问题,4,关注点一：宏观经济是否有支撑？,宏观经济考量指标,GDP,水平,居民可支配收入,城市规划,总量：是否较大,增幅：是否够快,结构：是否合理,排名：是否靠前,总量：是否较大,增幅：是否够快,排名：是否靠前,负荷：是否合理,城市规划：是否有强势“概念”,产业规划：是否能导入人口,用地规划：是否有较大发展,5,关注点二：区位地理是否有优势？,区位环境考量指标,空间环境,配套设施,规划利好,地理位置：相邻辐射关系,历史人文：有无悠久的历史文化,自然景观：有无优越的自然景观,交通环境：内、外交通是否便捷,教育环境：有无知名的教育支撑,医疗环境：有无知名的医疗设施,生活环境：有无完善的生活设施,功能定位：有无强势“概念”引入,基建规划：有无大型基建规划,生活配套规划：有无大型商业规划,6,市场需求考量指标,供应,成交,综合,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,供求关系：是否合理,区位排名：是否靠前,人均面积：是否有空间,关注点三：市场需求是否有满足？,7,价格增长考量指标,均价,其他,房产价格：有无持续增长,增长幅度：有无达到一定比例,区位排名：与周边其他城市相比,价格区间：客户普遍接受的价格,购买压力：房价与家庭收入比,关注点四：价格增长是否有空间？,地产成本价格：有无增长空间,8,产品投放考量指标,各类型产品的市场供应比重,各类型产品的市场成交比重,关注点五：产品投放是否有机会？,各类型产品的供求关系,各类型产品的价格水平,9,二、如何实现客户需求？,客户需求实现途径,宏观经济环境,城市地理环境,市场需求环境,城市历年统计年鉴,城市规划网,国土资源网,城市政府网站,城市规划网,城市地图网,城市历年统计年鉴,城市房地产网,房地交易中心统计报告,城市国土资源网,实地调查,10,客户需求实现途径,价格空间环境,产品开发环境,实地调查,房地交易中心统计报告,房地产交易网,当地房企市场研究报告,实地调查,城市房地产网,房地交易中心统计报告,当地房企市场研究报告,接上页,11,三、城市进入机会评价模型分析,说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型,12,类别,影响因素,指标阐述,权重,单项得分,最终得分,衡量标准,基本面,GDP,衡量城市发展水平,人口规模,衡量房地产的需求量是否充足,人均可支配收入,衡量居民消费力高低,重大基础设施,衡量未来城市房地产的辐射半径,发展面,城市发展方向,衡量城市发展方向是否适合发展,城市规划定位,衡量城市规划是否有利于房地产发展,政策面,政策金融环境,衡量是否对当地房地产有推动作用,行业面,供应量,衡量城市房地产市场容量,成交量,衡量城市房地产市场容量,价格,衡量市场上升空间,产品,衡量产品的开发机会,合计,城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）,13,城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）,城市综合竞争力,A,B1,城市经济实力,C1,GDP,C2,人均,GDP,C3,利税总额,C4,社会消费品零售总额,C5,规模以上工业企业利润总额,C6,人均可支配收入,B2,城市资金实力,C7,全社会固定资产投资总额,C8,人均年末储蓄额,C9,人均地方财政收入,C10,人均地方财政支出,B3,城市科技实力,C11,科研综合技术服务业人员数,C12,每万人拥有高校在校学生数,C13,人均教育事业费支出,C14,高等学校数,C15,高等学校教师数,B4,城市产业结构与效益,C16,第三产业增加值占,GDP,比重,C17,第三产业从业人员数,C18,工业经济效益综合指数,C19,工业利润总额,14,城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）,城市综合竞争力,A,B5,城市开放程度,C20,进口总额,C21,出口总额,C22,进出口总额占,GDP,比例,C23,吸收外资金额,C24,国际旅游收入,B6,城市,基础设施,C25,基础设施投资额,C26,人均生活用水量,C27,人均铺装道路面积,C28,每万人拥有公交车,C29,每十万人拥有医生数,C30,每十万人拥有医院床位数,C31,人均生活用电量,C32,人均邮电业务总量,C33,每百万人拥有影剧院数,C34,每百人拥有公共图书馆藏数,B7,城市政府管理水平,C35,城市化水平,C36,市区土地面积,C37,市区人口密度,C38,就业率,C39,人均住房使用面积,C40,工业废水排放达标率,C41,人均蔬菜产量,C42,人均肉产量,C43,建成区绿化覆盖率,C44,环境噪声达标面积,接上表,15,土地价值评价模型,（模型三）,指标项,因素,指标评价,因素权重,指标权重,优,/100,良,/80,中,/60,差,/0,区位环境,地理位置,历史人文,自然景观,交通条件,公共交通,轨道交通,道路建设,生活配套,医疗环境,教育环境,大型超市,其他,商业环境,商业密集性,商业繁华度,商业规模,经济环境,产业经济,GDP,在全市的排名,人均可支配收入,房地产市场,土地供应量,土地价格走势,房屋价格走势,企业同行竞争,行业平均利润,未来发展规划,区域功能定位,基础设施发展规划,生活配套设施发展规划,改造工程规划,16,指标,低方案,中方案,高方案,说明,影响因素发展趋势,经济发展,人均,GDP,居民收入,消费结构,内需对经济增长,城市人口,城市化水平,户籍人口,机械增长,境外和外省士人的增加,城市规划,城市相关规划,旧城改造,轨道交通的建设,住宅市场需求分析模型,（模型四）,17,住宅市场需求分析模型,（模型四）,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来五年住宅需求总量,总人口,(,万人,),城市化水平,城市人口（万人）,本市居民改善居住需求（万,M2,）,动拆迁居民需求（万,M2,）,农民进镇需求（万,M2,）,外籍人士需求（万,M2,）,城市人口机械化增长需求（万,M2,）,投资需求（万,M2,）,外省市人口需求（万,M2,）,住宅需求量（万,M2,）,接上表,18,住宅市场需求分析模型,（模型四）,接上表,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来住宅需求空间分布,中心城区,城市人口,(,万人）,供应,需求,次中心城区,城市人口,(,万人）,供应,需求,城市边缘区,城市人口,(,万人）,供应,需求,19,指标,低方案,中方案,高方案,说明,影响因素发展趋势,经济发展,三次产业产值,期末三次产业产值比重,吸引外资,外来企业入驻,城市人口,劳动力数量,期末第三产业从业人员占总就业人员比重,就业机会,城市规划,交通的规划,产业分布区域规划,科技园区等的规划,商务中心的规划,写字楼市场需求分析模型,（模型五）,20,写字楼市场需求分析模型,（模型五）,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来五年写字楼需求总量,总人口,(,万人,),城市就业人口（万人）,城市产业就业比重,第三产业从业人员数（万人）,原有从业人员改善办公条件新增规模（万,M2,）,新增第三产业从业人员需求量（万,M2,）,写字楼需求规模（万,M2,）,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来写字楼需求空间分布,中心城区,供应,需求,次中心城区,供应,需求,接上表,21,指标,低方案,中方案,高方案,说明,影响因素发展趋势,经济发展,居民实际收入,恩格尔系数,内需对经济增长,城市人口,户籍人口,城市化水平,外地人和境外人士,旅游人次不断增加,城市规划,旅游景点拓展,期末商业网点布局,旅游业发展,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来五年商业用房需求总量,总人口,(,万人,),购买力,从业人员人均占有商业面积（,M,2,）,城市人均商业面积（,M,2,）,原人口改善需求新增规模（万,M,2,）,新增人口需求规模（万,M,2,）,商用物业需求规模万,M,2,）,指标,低方案,中方案,高方案,说明,未来商业用房需求空间分布,中心城区,供应,需求,次中心城区,供应,需求,商业用房需求分析模型（模型六）,22,案例一：嘉兴,案例二：合肥,案例三：苏州,案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进行研究；而苏州市是针对项目是否开发的问题进行研究,.,四、案例演示,23,案例一：嘉兴市,城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场？,24,案例一：嘉兴市,上海市,杭州市,25,案例一：嘉兴市,宏观经济环境评价,解决进与不进、什么时候进的问题,类别,影响因素,指标阐述,权重,单项得分,最终得分,基本面,GDP,1156,亿元,8%,8,0.64,人口数量,300,万,8%,8,0.64,可支配收入,16189,15%,9,1.35,重大基础设施,四通八达，融贯上海等周边其他城市,10%,9,0.9,发展面,城市发展方向,北抑南移、东进西拓,5%,7,0.35,城市规划定位,长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市,5%,8,0.4,政策面,政策金融环境,地方政策主要针对经济适用房,8%,8,0.64,行业面,供应量,442,万,8%,8,0.64,成交量,298,万,15%,8,1.2,价格,3181,元,/,平方米,8%,8,0.64,竞争企业,以本地和区域开发上为主,5%,8,0.4,项目品质,紧跟上海及杭州房地产市场,5%,8,0.4,合计,/,100%,/,8.2,26,市场需求环境评价,解决进入哪个区域问题,案例一：嘉兴市,区域,/,权重,15%,10%,15%,10%,10%,25%,15%,综合评分,区位,配套,客户购买力,产品档次,价格,未来土地供应,未来发展潜力,南湖新区,4,3,3,3,4,4,5,得分,0.6,0.3,0.45,0.3,0.4,1,0.75,3.8,秀洲新区,4,3,3,3,3,4,4,得分,0.6,0.3,0.45,0.3,0.3,1,0.6,3.55,市中心,5,4,3,4,5,1,2,得分,0.75,0.4,0.45,0.4,0.5,0.25,0.3,3.05,北方工业园,3,4,3,2,3,2,2,得分,0.45,0.4,0.45,0.2,0.3,0.5,0.3,2.6,27,产品开发环境评价,解决开发什么产品问题,案例一：嘉兴市,发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响,发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验,发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高,发现四：创新型产品的市场关注度较高,发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主,发现六：嘉兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段,发现七：当地房地产价格差异不大,28,案例一：嘉兴市,综合结论,根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产品不多。如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，我们建议万科客户打造一个,“,以我为中心，注重整体效应,”,的景观社区。因此要把握好几方面因素：,区位选择：各区差异性不大，我们建议优先考虑南湖区，其次秀州新区；,物业选择：建议以联排别墅为主，中央景观区配有少量独栋；,产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品，前期不建议产品超前；,景观功能：紧抓“水景”，嘉兴多水，居民乐水；,配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次；,物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理水平，拉开档次。,29,案例二：合肥市,城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入合肥市房地产市场？,30,案例二：合肥市,南京市,31,案例二：合肥市,宏观经济环境评价,类别,影响因素,指标阐述,权重,单项得分,最终得分,基本面,GDP,854,亿元,9%,5,0.45,人口数量,455.7,万,9%,8,0.72,人均可支配收入,9684,15%,5,0.75,重大基础设施,华东第二通道枢纽站,10%,6,0.6,发展面,城市发展方向,环城,滨湖,临江,8%,7,0.56,城市规划定位,一主城、四中心、一滨湖新区,8%,7,0.56,政策面,政策金融环境,与其他城市基本一致，地方政策主要针对经济适用房和廉租房,8%,6,0.48,行业面,供应量,411,万,9%,7,0.63,成交量,366,万,15%,7,1.05,价格,3189,元,/,平方米,9%,7,0.63,合计,/,100%,/,6.43,32,市场需求环境评价,案例二：合肥市,区域,/,权重,15%,10%,10%,10%,15%,10%,15%,15%,综合评分,区位,配套,产品档次,价格,供求比,成交占全市比重,未来土地供应,未来发展潜力,包河区,0.6,0.2,0.3,0.2,0.45,0.3,0.3,0.6,2.95,政务区,0.6,0.2,0.3,0.2,0.3,0.2,0.5,0.6,2.9,高新区,0.45,0.2,0.4,0.2,0.45,0.2,0.5,0.45,2.85,庐阳区,0.45,0.3,0.2,0.2,0.45,0.45,0.5,0.3,2.85,蜀山区,0.45,0.3,0.3,0.2,0.3,0.3,0.5,0.45,2.8,新站区,0.3,0.2,0.2,0.3,0.45,0.45,0.5,0.3,2.7,瑶海区,0.45,0.2,0.2,0.3,0.45,0.45,0.25,0.3,2.6,经济区,0.3,0.1,0.2,0.3,0.3,0.3,0.75,0.3,2.55,33,风险评价,宏观环境风险,案例二：合肥市,解决进与不进的问题,影响因素,指标阐述,评价,地区生产总值,853.57,亿,GDP,位于长三角城市的中下游，以,“,工业立市,”,发展方向的效果还没得到体现，工业经济的总量和投入还不足。,人均可支配收入,9684,居民的可支配收入尚未足,10000,元，位于长三角城市的最末位，居民的生活水平较低。,房地产投资额,190.29,亿,房地产投资额占固定资产投资的,38.4%,，比上海还高。,房地产竣工率,30.76%,房地产竣工率逐渐降低，房地产开发周期被拉长，以往几年出让的土地还继续供应，加大了未来的消化压力，容易形成恶性循环。,房地产成交量,365.7,万,作为省会城市，,365.7,万商品住宅成交量明显偏低，城市房地产发展还处于一个相对初级阶段，以当地居民自住为主，外来购买力不强。,商品住宅空置,45.24,万,已购商品住宅的空置率达到,12%,以上，浙江一带的投资客进来导致了当地商品住宅的空置率的提高，并且也制造了一些,“,供不应求,”,假象。,商品住宅均价,3189,价格受外界因素刺激作用较小，价格一直没有较大增幅。由于供应量较大导致了开发商之间的价格战。另外，近两年的中低价房政策的实施对房价也是一个冲击。,房价收入比例,11.36,居民的购房压力偏高。,未来土地供应,15060,亩,5077,亩已经列入,06,年供地计划，未来的供应还将继续放量，在没有外来购买力的情况下，合肥楼市去化速度将再次放慢。,34,风险评价,市场供应风险,案例二：合肥市,解决进入哪个区域问题,板块,市场特征描述,2005,年销售面积,(,万,),2005,年度成交价格,板块可售面积（万方）,2006,供应,（亩）,所需销售时间（年）,蜀山区,发展早配套成熟学校资源众多,57,3370,161.75,415,3.4,高新区,外部环境优越，别墅类产品为主，档次较高,33,3080,81.62,135,2.8,政务区,品牌开发企业楼盘档次较高,28,3450,99.65,/,4.4,经济区,房价低，中低档产品居多,42,2490,92.35,/,2.1,庐阳区,中心城区供应稀少，北部受控制区，未来发展空间不大,59,3200,162.09,1690,4.9,包河区,合肥滨湖新城重点开发区，开发档次迅速提升,41,3350,114.03,11393,（住宅,1200,）,5.1,新站区,交通便捷、生态环境较好，价格低，发展潜力,39,2840,84.83,/,2.1,瑶海区,工业区，环境较差，住宅升级阶段，,32,2970,63.02,1427,3.5,35,案例二：合肥市,综合结论,我们通过对合肥市进行了调查，以该城市的宏观经济、房地产各板块市场发展情况作为衡量万科能否进入合肥市场的标准。就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入合肥房地产市场,具有一定的风险,。,36,案例三：苏州市项目,项目研究说明：*企业有意在苏州中心城区开发低密度产品，特委托我们研究苏州市中心城区（金阊、平江、沧浪）的低密度市场情况，并判断能否开发容积率在,0.8,的低密度产品？,37,案例三：苏州市项目,38,案例三：苏州市项目,一,、环境有支撑,总体来说，苏州市整体宏观经济发展良好，位列长三角城市的前茅。经济的快速发展带动各行业的协调发展。房地产作为第三产业的龙头产业，在苏州经济中扮演着重要的角色。,39,案例三：苏州市项目,二,、区位有优势,金阊区,平江区,沧浪区,定位优势：,“中心城区代表苏州的城市形象，是苏州文化的魂”，“苏州的政治、经济、文化高地”。提高中心城区定位已纳入苏州“十一五”规划之中。,配套优势：,各种商业、交通等配套设施日趋完善。,园林优势：,苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、狮子林等都有悠久的历史。,土地稀缺：,土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供开发用地，可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求。,40,案例三：苏州市项目,三、市场有需求,2005,年苏州中心城区上市别墅项目去化情况,产品类型,独幢别墅,联排别墅,其他,2004,100%,100%,100%,2005,95%,85%,75%,2006,/,70%,/,2005,年上市销售的别墅项目中，独幢别墅的销售情况最好，推出的,60,套独幢房源中，仅剩,5,套房源可售，去化率已达,95%,；联排别墅的销售次之，去化率已达,85%,左右；其他类型别墅的去化率在,75%,左右，整体去化情况良好。,41,案例三：苏州市项目,四、价格有空间,随着苏州中心城区的地价稳中有升，加上中央政府对于别墅用地加以限制，同时苏州客户对于园林别墅的追捧，这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高，相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础。,42,案例三：苏州市项目,五、产品有机会,整体规划水平不高,由于土地稀缺性和低密度产品需求强劲，导致众多开发商在开发过程中忽略了项目的规划质量的提升,。,内部细节关注度不高,小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在,2,米左右，业主生活私密性得不到保障。,小区内部景观处理比较一般。,部分楼盘（如江南人家、水景丽舍等）产品内部层高较低，进入之后给人明显的空间压抑感。,43,案例三：苏州市项目,综合结论,综上所述，无论从宏观经济方面，还是从微观市场方面的分析，苏州市的房地产投资环境总体表现良好。,在整体经济方面，苏州市位于长三角城市前茅，居民的生活水平较高，对相关资料请见附件：,苏州中心城区低密度物业市场研究报告,改善居住环境具有强烈的愿望。,房地产市场方面，苏州市中心城区的土地供应较少，市场需求旺盛，房地产价格每年以较大的幅度上涨，市场前景良好；,低密度产品方面，苏州市的低密度产品在品质、规划、设计等方面档次不高，缺乏较高品质的低密度物业，中高端低密度产品的客户挖掘空间较大。,从以上几个方面我们可以看出，在苏州市中心城区开发低密度物业具有较大的发展前景。,44,案例四：杭州市项目,项目研究说明：*企业有意在杭州滨江区开发房地产项目，特委托我们研究杭州市滨江区房地产状况，并结合土地本身特质，判断其项目的可行性。,45,案例四：杭州市项目,东 信 大 道,六合路,杭州中恒电气股份有限公司,规 划 支 路,B,商业用地,18920,平方米,A,住宅用地,28306,平方米,南 都 逸 天 广 场,杭 州 第 二 中 学,摩托罗拉,北,46,案例四：杭州市项目,土地市场,为了消化原有的出让土地，,06,年政府严格控制现有土地的出让。另外，目前滨江区所储备的土地存量也不大，未来几年内不会出现大规模土地出让现象。,03,、,04,年滨江区土地供应集中放量，,05,年有所减缓。,47,案例四：杭州市项目,住宅市场,杭州市住宅月度成交量呈现,“,M,”,状走势，,2006,年住宅月均成交量为,1596,套。由于杭州最近上海较近，房地产市场受上海的因素也比较明显，成交走势与上海基本吻合。,相比杭州市成交均价，滨江区的价格表现得较为平稳。成交均价基本保持在,7000,元,/,平方米左右，上下波动不大。,48,案例四：杭州市项目,住宅市场,客户类别,价格段,客户群体,客户类型,需求特征,购买目的,中低端,7000,本地居民,市区动迁户、滨江当地居民、周边工厂职工,受迫性动迁，对价格的敏感度较高，要求能满足日常生活的配套配套设施，对景观资源要求不高,自住,中端,7000-9000,本地居民、外来购房者,政府工作人员、高收入白领一族、当地企业工作人员、外地投资者,改善生活，对产品品质的敏感度较高，为子女教育投资，年轻一族对生活追求个性化，有一定景观资源的需求,自住投资,中高端,9000,本地居民、外来购房者,私营业主、公司高管,外来高收入者,身份象征的体现，对景观资源的敏感度较高，钱塘江江景房源是这个群体选择的对象,自住投资,49,案例四：杭州市项目,商业市场,滨江区的商业市场处于起步阶段，基本以社区型商业为主，仅能满足居民日常生活需要，市场亟需一些规模较大的集中型商业配套，目前在售的社区型商业价格在,8000,元,/,平方米左右。在规划中有三个商业中心，分别是总部区块、公建中心、浦沿路商贸圈，未来商业前景较好。,办公市场,滨江区办公市场处于起步阶段，很多企业的办公场所均是自建自用模式，良好的办公市场还没培育起来。很多办公产权土地都开发成商住两用的项目，客户购买此类产品主要是看中其居住功能。,酒店式公寓市场,杭州酒店式公寓供应量不多，但由于面积小，总价低，备受年轻客户的欢迎，市场接受度较高，客户主要来自于周边企业年轻白领。,50,案例四：杭州市项目,机会点寻找,发现一：政府严格控制滨江区的土地供应,发现二：楼盘竞争激烈同时，也不乏热销项目,发现三：商业市场处于起步阶段，亟需集中型商业配套支持,发现四：滨江区产业云集，小户型租赁市场具有培养价值,51,案例四：杭州市项目,综合结论,通过对滨江区房地产市场各类要素的提取，我们发现就目前滨江区房地产发展的状况而言，整体市场比较健康，未来发展还有空间。结合以上的分析，我们认为在杭州市,滨江区进行房地产项目,开发的建议是可行的。,52,谢 谢 观 看,53,