房产项目后评估报告.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房产项目后评估报告,一,项目概况,目录,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,(一)项目位置,(二)项目简介,(三)项目进度简介,(四)项目照片,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,检验教训,一、项目概况,九昌路,本案,西子人才公寓项目,九华路,九盛路,(一)项目位置,江干区科技园区控规,XX,公寓位于,东临,XX,路,北接,XX,路,西面就是,XX,南面为,XX,。,(二)项目简介,项目地块用地总面积,33196,建筑总面积,94271,由,8,幢,16,层与,2,幢,11,层组成,地上建筑面积,73031,住宅建筑面积,68714、6,共,663,户,公共部位为精装修,室内为毛坯房,容积率为,2、2,。地下一层为车库,共有,430,停车泊位。沿街布置为商铺。,(三)项目进度介绍,2008,年,7,月竞拍取得土地,2009,年,3,月,26,日在杭州市发改委立项,委托扩初设计,2009,年,7,月,31,日取得扩初批复,2009,年,8,月,5,日确定监理、施工中标单位,9,月,21,日签订合同,2009,年,9,月,27,日取得规划许可证,2009,年,10,月,13,日取得施工许可证,2009,年,12,月,6,日正式对外开盘销售,2012,年,1,月,6,日正式交付,9,大家应该也有点累了,稍作休息,大家有疑问得,可以询问与交流,南立面,东立面,游泳池鸟瞰,游泳池夜景,主入口景观,园路林荫景观,特色水景景观,大草坪景观,扇形区鸟瞰,夜 景,(一)参建单位,(二)项目团队,(三)团队建设,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,规划设计单位:浙江绿城建筑设计有限公司,建筑设计单位:浙江省城乡规划设计研究院,景观设计单位:贝尔高林(香港)设计有限公司,精装修设计单位:浙江绿城装饰设计有限公司,(一)参建单位,建筑工程:杭州通达建筑集团有限公司,幕墙工程:浙江亚厦幕墙有限公司,深圳方大装饰工程有限公司,装修工程:浙江名邦装饰工程有限公司,景观工程:浙江蓝丰园林建设有限公司,浙江易道景观工程有限公司,弱电工程:浙江绿城电子工程有限公司,电力工程:杭州大达电力安装有限公司,消防报警工程:浙江警宇消防安全工程有限公司,(一)参建单位,勘察单位:杭州市勘测设计研究院,监理单位:浙江省省直工程建设监理有限公司,质监单位:杭州市江干区质监站,(一)参建单位,(二)项目管理团队,工程管理人员一览表,新绿西公司就是于,2009,年组建得新公司,公司以新员工为主,为此,项目部借助杭州东部公司平台积极参加公司组织得各项培训,同时项目部利用每周半小时强化学习集团标准节点做法、绿城企业文化理念读本、标准工程部模板及工程精细化管理指引等集团各项管控标准,并在工作中发挥老员工得带头示范作用,切实落实导师制及“传、帮、带”,使新员工尽快地融入到绿城得大家庭中来。,(三)团队建设,项目部有意识地致力于把本项目得营造过程作为员工得一个学习、提升得平台,通过这个平台,有针对性得锻炼培养有潜质得员工,采取压担子、独立负责块面工作及集团培训等途径使其尽快成长,达到能独立操作管理能力。项目部为兄弟项目输出工程部经理、工程部副经理各一名。,(三)团队建设,瞧到员工得成长,才深深体会到这个项目营造得根本所在。那就就是为员工创造平台,培养一批优秀得员工,让她们在兄弟项目建设中继续发挥才智,担负起工程管理得主心骨与栋梁得作用。这才就是海棠公寓项目团队最为欣慰得地方。,(三)团队建设,(一)设计理念,(二)细部节点优化,(三)功能性优化,(四)专业设计优化,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,XX,公寓,参照百合系列,建筑立面简洁、现代,线条细腻优雅、灵巧,整体以浅暧色调为主。门窗与公共空间采用连续落地大玻璃面。,“中心,-,组团,-,邻里”,以游泳池为中心,围合得组团设计,共享得绿化景观,“人车分流”得交通组织模式,使业主在整个园区得赏玩过程中避免了车辆得干扰,使整个园区更加温馨与安全。,(一)设计理念,架空层、室外开放活动空间体现交流与共享,培养邻里关系,营造与谐得园区环境,体现人与自然、人与人、人与自我与谐统一,。,在户型设计上,基于主要购买主力为首次置业得周边创业人士,以,90,方布置三房为主,并强调空间通透。,(一)设计理念,为了凸显绿城产品品质,提升产品得外立面整体效果,集团领导在项目开盘销售后,要求外立面由原来得面砖提升为全干挂石材幕墙。在满足项目整体效果得前提下,本着节约成本得角度,项目管理团队借鉴集团兄弟项目得一些好得节点做法,针对本项目得特点,对一些细部节点进行了调整与优化。,(二)细部节点优化,案例一:,(二)细部节点优化,调整前设计调整后设计,XX,公寓原外立面饰面为面砖,在主体施工阶段调整为石材幕墙。项目部立即整合各方资源,从设计、批后修改、工程实施进行了无缝对接,把此项变更对项目得建设进度影响降到最低,保证了项目得有序推进。同时外立面局部进行了拉直处理,使得效果更为简洁、美观。,案例二:,XX,公寓阳台、采光井部位外墙原设计为干挂卡拉麦里金石材(平均价为,670,元,/,平米,按施工面积),经项目公司讨论、优化,将以上部位石材改为仿卡拉麦里金印象石涂料(价格为,102,元,/,平米),在不影响整体美观、工程品质得前提下,成本节约,550,万元左右。,(二)细部节点优化,印象石施工效果,印象石,石材,调整前商铺女儿墙做法,调整后商铺女儿墙做法,(二)细部节点优化,案例三:优化,调整前主入口女儿墙做法,调整后主入口女儿墙做法,(二)细部节点优化,商铺女儿墙实际效果,主入口女儿墙实际效果,案例四:球形雕塑空间营造优化过程,调整前,主入口设置休息平台,因高差过于复杂,导致平台面较小,实际使用时利用率不高。且海棠入口因消防登高面影响,硬质面过大,绿化量较小。,调整后,取消硬质空间,全部改为绿化空间,两侧各种两排落叶银杏,避免对商业得过度遮挡,案例五:东大门布局调整,房产品首先就是客户得一个安定美好得居住空间,使用功能合不合理,就是否更具人性化,就是客户满意得一个直接表述。因此项目部立足项目本身,结合集团、公司已交付项目得营造经验教训,把项目得一些细部功能进行了合理得改进与优化。,(三)功能性优化,案例一:,XX,公寓车库顶板整体较狭长(,15737,米),且部分车库顶板与商铺墙体相连,无法按长边双向排水;若按照一般项目得常规做法,均采用带,0、5%,坡度得组合排水板进行无组织排水,为后续场地得土壤积水与苗木得生长带来诸多隐患。结合蔚蓝公寓与集团兄弟项目得经验,我们对此排水体系进行了相应调整,采用暗沟有组织排水,具体就是在原刚性层上增加组合排水板,通过排水板将水引至排水沟再流至室外集水井,从而形成较有利得有组织排水体系。保证了苗木得成活率。,(三)功能性优化,(三)功能性优化,61,(三)功能性优化,案例二:,设计为了满足外立面效果,未考虑设备平台得使用功能,立面统一采用玻璃栏板,项目部从空调得实际使用效果出发,将设备平台部位调整为百叶加栏板玻璃形式。即满足了使用功能,又保证了立面得效果。,(三)功能性优化,在委托专业设计前,项目部对于项目周边现有得配套进行了详细调查与研究,尽量利用周边现有得配套为我所用,这样一来既节约了投资成本,同时也为项目带来一定得经济效益。如:在电力委托设计时,考虑到本项目南侧得西子人才公寓已设有开闭所,可进行利用,积极地与电力部门进行协商沟通,最终取消了原设置在园区内得开闭所,并变更为商铺。商铺可售面积,52、8,平方米,销售额约为,120,万元,。,(四)专业设计优化,在集团各职能部门、项目公司得大力支持、在设计院得大力配合及项目部得共同努力下,通过一系列得方案讨论及设计优化,较好得实现了设计意图,也进一步提升了项目整体品质。,同时,在设计优化得过程中,项目部也始终强化成本意识,通过成本管理,对目标成本进行整体把控。现已交付,预结成本总额,28765、5,万元,比目标成本总额,29575、62,万元节约,810、1158,万元。,(一)精细化学习宣贯,(二)精细化组织管理,(三)精细化过程管理,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,规划设计就是绿城得核心竞争力之一,而精致品质,就是绿城在营造过程中得基本追求,。,在工程营造中,自始至终高度重视产品品质,树立全员精品意识;加强施工过程质量检查验收,强化工程质量管理制度执行;选择优秀施工单位,切实做好合格供方管理工作;严格执行,绿城集团标准工程部模板,等各项标准,并在,2011,年起,全面实施精细化管理。,2011,年,6,月份集团开始实行工程精细化管理,项目公司及工程部积极组织专项培训学习,同时开展对监理、各施工参建单位宣贯工作,并将工程精细化管理落实到工程实践中去。,精细化宣贯,精细化管理培训,精细化管理培训,参加,工程精细化管理指引,考试,根据集团精细化管理要求,工程部严格执行集团精细化管理得各项制度,做好部门每月培训工作,定期开展每天晨会,每周工程部例会、监理例会,严格执行,工作笔记制度,、,现场巡查制度,做好,每周工程品质检查、工程变更签证,等各项事务并形成完整记录。,(二)精细化组织管理,晨会制度,每日晨会,召开工程晨会,梳理安排每天主要工作,提醒注意事项,提升工作品质,记录并在公告栏中予以公告。,周例会制度,现场巡查制度:,执行现场巡查制度,提高工程管理部精细化管理水平,使得工程分管人员日常现场检查工作更加深入,养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”得良好习惯,及时发现与解决各类问题,确保施工质量、进度、成本、安全生产文明施工处于受控状态,。,月度检查,工程检查制度:,通过组织月度检查、对口检查、工程质量督导、品质巡查等活动,促进与提升项目工程精细化管理水平,确保工程营造活动始终处于稳定有序得良好状态。,对口检查,督导巡查,1,、坚决执行工程交底与技术评审制度,通过工程部技术交底介入,充分强化工程质量事前控制,落实绿城集团工程精细化管理得要求。对各种技术及设计方案,借助专家及各方资源,确保方案安全、可靠,设计合理、准确,从而实现绿城集团对工程产品精致完美得目标。,(三)精细化过程管理,工艺工法交流与学习,监理单位交底,户型设计集团评审,方案设计评审,基坑围护方案评审,初步设计内部评审,景观扩初评审,工程质量专题会议,2、,坚持样板先行制度,在海棠公寓工程管理过程中,样板先行就是一切大面积施工得前提,不论就是砌体、粉刷施工,还就是阳台地砖、石材干挂,均要求先进行样板施工,经评审合格后方可大面积施工。,设计师现场定样,百叶、阳台玻璃栏杆施工样板,阳台墙面印象石施工样板,卫生间管道样板评审,粉刷工程样板评审,地下室腻子样板评审,阳台地砖施工样板评审,景观硬质铺装样板评审,特色树池周边铺装排版,3、,加强对施工现场得动态控制,做好施工现场得巡视与检查,按集团公司要求做好品质巡查得落实与整改工作,完成质量缺陷得闭合工作。,悬挂责任牌,地下室砖胎膜施工过程中,采用细石砼做护角,可有效控制地下室底板垫层高度,采用磨光机磨光,保证砼得成型质量。,垫层施工,A,商铺顶板钢筋绑扎,钢筋工程,浇砼前清理,防柱根漏浆,主体结构混凝土,卫生间混凝土翻边,3#,楼二层结构楼梯砼,7#,楼一层砌体,通过喷浆界面处理有效防治粉刷空鼓,灰加气砌体界面喷浆处理,地面浇捣前蓄水,地面浇捣后得蓄水养护,泳池防水施工,大堂入口,大堂入口,室内地面,地下车库,阳台走边石材打胶,强排口、空调孔与雨水管印象石面漆,景观,巡查,效果把控,苗木选型,效果把控,雕塑打样,效果把控,雕塑打样,铺装施工,球形雕塑空间营造,6#,楼南木平台营造,南区草坪营造,泳池营造,海棠公寓,木平台节点施工,木平台节点施工,128,精细化资料归档,129,照片分类管理,4、,加强“一房一验”及整改工作,本工程从,2011,年,9,月份起根据集团公司得要求严格执行“一房一验”及整改工作,做好档案记录,落实责任人,及时落实整改。“一房一验”及整改工作对交付后得维修服务与减少业主投诉至关重要。,一房一验培训,一房一验(工程联合验收),一房一验(物管联合验收),一房一验(营销联合验收),铝合金窗淋水试验,铝合金门窗淋水试验,一房一验记录,第一轮联合验收记录,第二轮联合验收记录,第三轮联合验收记录,一房一验整改,5,、成品保护,铝合金门槛成品保护,墙面阳角、地面成品保护措施,成品保护,成品保护,电梯门套成品保护,进户门成品保护,电梯轿厢装修效果,轿厢保护,成品保护,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,进度大事记,2009,年,10,月,12,日正式开工,2009,年,12,月,25,日完成全部地下室施工,2010,年,7,月中旬主体结构结顶,2011,年,11,月,9,日完成单体竣工验收,2012,年,1,月,6,日正式交付,4,月通过“西湖杯”评定。,进度管理,进度管理贯穿了项目开发得全过程,除了常规得进度控制以外,纵观项目一路得建设历程,有两个点还就是给项目部留下了不可磨灭得印象,一就是抓开工、促销售;二就是抓竣工、保交付。,进度管理,1、,抓开工 促销售,项目在开工前,项目公司就确定了销售开盘得时间节点(,2010,年,12,月,30,日)。留给项目部得只能就是华山一条路。想尽一切办法确保销售节点得完成,海棠公寓在,2010,年,10,月,13,取得施工许可证,2010,年,12,月初具备了销售条件,12,月,6,日正式对外开盘销售,成为,2009,年得央视报道得销售“夜光盘”。,进度管理,开盘后,房产市场马上进入了调控,行情日趋变冷。事后想想,项目部克服重重困难,争取为尽早开盘销售所作得一切努力还就是显得非常得值得。能在短短得,55,天,将一个,2、1,万平方得地下室结构完成施工,项目部就是在以下几个方面做到了计划得提前、周密以及无缝得对接。,进度管理,(,1,)桩基先行,1600,根桩历时,30,天在施工许可证申领前完成施工,为后续得工期提供了有力得支撑。,(,2,)正式开工后,马上安排土方开挖,12,万方得土方在,25,天完成,日出土量,5,千方,采用连续,24,小时作业,加大设备得投入,工地最高峰有,7,台挖机,30,辆运输车。,进度管理,(,3,)安排周密得施工计划,采用先单体后车库施工方案,尽量采用流水作业,避免由于材料加工、运输、堆场带来得交叉影响。,进度管理,2,、抓竣工、保交付,根据集团兄弟项目竣工交付阶段得经验,在项目得最后收尾阶段,因各参建单位最多、交叉施工面最广、协调工作最难,往往导致了各专项验收工作滞后,给项目按时交付带来极大得困难。因此工程部未雨绸缪,在,2011,年,3,月份就定期在每周一、五召开由各参建单位参加得进度协调会,通过周计划与总进度计划对比,找原因、提措施、盯落实,进度管理,同时与前期部密切配合,梳理各专项验收计划与前置条件,在进度上进行重点把控,做到以验收促进度、抓落实保验收。如:项目在阳台玻璃栏板未全部安装情况下,经过协调沟通,规划先行进场验收,现场对于验收过程中出现得不符情况及时进行沟通、处理。消防、人防、绿化等验收均采用上述思路,提前进行验收,给整个工程后续得综合验收起到了促进作用。项目在,2011,年,11,月底基本完成了所有得验收工作,给项目得顺利交付提供了充足得准备空间。,进度管理,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,海棠公寓在,2012,年,1,月,6,日顺利交付,2012,年,7,月底完成所有得整改工作,将一朵美丽得“海棠”之花交给我们业主手中。,交付及售后服务,数量,比 例(,%,),备 注,总户数,663,套,交 付,617,套,93、6,5,天集中交付,443,套,占,66、8%,商铺数,26,交付,26,100,截止目前入住,197,户,还在装修,47,套。,交付及售后服务,绿城西子,海棠公寓交付情况汇总表,2012,年,1,月,6,日集中交付,2012,年,1,月,6,日集中交付,2012,年,1,月,6,日集中交付,2012,年,1,月,6,日集中交付,客户脸上得微笑,就是对我们工作得肯定,客户脸上得微笑,就是对我们工作得肯定,客户脸上得微笑,就是对我们工作得肯定,客户脸上得微笑,就是对我们工作得肯定,问题分类,比 例,主要表现,铝合金问题,42、8%,玻璃、型材划痕及五金配件,进户门问题,31、9%,门扇划痕、开启不灵活,空鼓及其她,25、23%,墙面空鼓、裂缝,合计,100%,业主在交付验房中,主要问题集中在以下四方面:,交付及售后服务,交付前,在公司得安排下,工程部牵头成立了由各单位骨干人员组成得应急维修小组,对集中交付期提出得问题在第一时间内进行整改。,对于集中交付期后收房业主提出得问题,公司领导高度重视,每周一晚上召开由客服、营销、物业、工程参加得售后服务例会,明确整改措施、落实责任人员、限定整改期限、强化服务意识,确保整改得有序性、及时性。,交付及,售后服务,截止,2012,年,7,月底完成全部整改任务,赢得了业主得肯定,给项目得交付画上了圆满得句号。,交付及售后服务,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,XX,公寓得工程营造依托于集团得标准工艺工法、质量节点得要求,将集团工程精细化管控要求贯穿于施工过程中。预防控制质量通病得发生。虽然取得了一定得成绩,但就是在营造、交付过程中也有很多值得总结与提升得经验教训。不正之处,敬请领导同仁给予批评指正。,经验教训,XX,公寓当初施工图报批时,景观设计未能提前介入,园区得消防道路当时建筑设计只就是根据消防规范设计,对园区得景观方案未充分考虑。在后续得景观设计中,项目往往考虑景观得效果,对园区得消防道路等进行相对得弱化。项目在消防验收过程中,消防验收依据就是项目当初得报建图纸。因此只能被动地通过局部调整与沟通协调。基于上述,情况,消防隐形车道在后续实际使用中还就是存在一定得不便。项目部建议,以后项目,在项目规划之初,景观设计能提前介入,将消防车道等一些构筑物在报批图纸前加以解决,避免后续验收得被动以及实际得使用功能得不便。,XX,公寓自行坡道坡度当初建筑设计按照国家规范,1,:,4,进行设计,在当初得前期报批中,为了尽快申领施工许可证,未及时进行交警专项审批。在项目得后续验收中,杭州市得交警验收对于自行坡道坡度得规定就是,1,:,5,而此时项目得自行车坡道得结构早已完成,部分坡道无法按此规定进行整改,验收工作一波三折。项目部建议,项目在前提报批中,对所有专项,报批项目尽量一次性报建,对于可暂缓报批得项目安排专人跟进落实,不留真空;项目部必须对于当地得政府职能部门得验收标准做详细得了解,用以指导后续得工程设计与施工。,一,项目概况,二,团队组织及建设,三,设计优化及成本控制,四,工程品质精细化管控,五,进度管理,六,交付及售后服务,八,结束语,七,经验教训,再次感谢集团公司领导、职能部门对于海棠公寓得支持与指导,使得其得以圆满。虽然取得了一些成绩,但更重要得就是我们也瞧到了项目在建设中存在一些需要改进得经验教训。我们对这些“遗憾”加以提炼,认真总结,举一反三,错不二过,在以后项目建设中加以避免与运用。让我们得房产品品质更进一步得提升,减少这些“遗憾”得发生,向着精致完美得目标前行。,结束语,