荆州城市进入性研究报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/11/21 Wednesday,#,荆州市进入性专题研究,分析报告,Happy Sinic,E,xtreme,H,abitat,2025年12月14日,目 录,C,ATALOG,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,一、荆州城市区位,湖北省,区域性中心城市之一,，是长江中游重要的港口城市，国家重要的公路交通枢纽和长江重要港口城市，中南地区重要的工业基地和轻纺织基地，素有“,长江经济带钢腰,”之称。,环洞庭湖,经济圈,武汉,1+8,城市圈,荆州,长江经济带,二、荆州城市概况,荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，处于,武汉城市圈、鄂西生态圈和环洞庭湖生态经济圈的共同辐射范围内,。,全市国土面积,1.41,万平方公里，其中平原湖区占,78.7%,，户籍人口,690,万，其中荆州市城区人口约,113,万,，人口密度,3000,人,/,平方公里,，城镇化率,54.7%,。,荆州建城历史长达,3000,多年，是春秋战国时楚国都城所在地，是国务院公布的全国首批,24,座国家历史文化名城之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、重要的公路交通枢纽和长江港口城市，,2017,年,6,月，荆州市被命名国家卫生城市。小龙虾产量位居全国城市之首，淡水鱼产量连续,17,年位居全国地市之首，是名符其实的“全国淡水渔业第一市”，截止,2017,年，荆州市固定投资总额,580,亿元，城镇居民人均可支配收入,29973,元，新增城镇就业,8.5,万人。,三、荆州行政区划,荆州市下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市。市政府驻地沙市区。,四、荆州经济及人口,城市,2017,年,GDP,（亿元）,2017,年常住人口（万人）,武汉,13410,1061,襄阳,4047,561,宜昌,3857,412,荆州,1922,（第,4,名）,574,（第,3,名）,黄冈,1921,629,孝感,1742,488,荆门,1664,290,十堰,1632,338,黄石,1479,245,咸宁,1235,251,随州,936,219,鄂州,906,106,恩施,801,336,仙桃,719,117,潜江,672,95,天门,528,129,神农架,26,8,GDP,全省第四，处于快速发展阶段；常住人口全省第三。,五、荆州产业结构,当前荆州产业发展迅猛，市内形成两大经济开发区，其中荆州开发区晋升为,国家级经济技术开发区，,继安徽皖江城市带、广西桂东、重庆沿江、湖南湘南后荆州也成为全国第五个,国家级承接产业转移示范区,。,本项目,支柱产业,医药,化工,文化,旅游,电子信息产业,轻工,建材,装备,制造,食品,加工,纺织,服装,园区名称,所在区域,建设规模,（平方公里）,规模以上工业收入（亿元）,主导产业,企业个数,规模以上工业企业数量,高新企业,数量,从业人数（万）,代表企业,高新区,荆州区,22,286,石油机械制造、轻工纺织、,新型建材、,农产品加工,805,140,6,7,四机厂、四机赛瓦、友亮纺织 中远印染、中富管桩、华升商混,经济技术开发区,沙市区,210,245,装备制造、,电子信息、,新材料、,医药化工、,纺织服装,1456,152,38,10,美国雷米、库博标准亚新科神电、法国法雷奥、日本高田、恒隆集团中联重科、巨鲸传动、美的集团、弘晟光电华讯方舟,2017,年，全年共接待游客达,4160,万人次，实现旅游综合收入,260,亿元，同比增长,30,%,，纪南文旅区已落地的招商项目总投资超过,500,亿元，正在建设的基础设施项目总投资超过,200,亿元，,楚王宫、园博园,等十几个项目均有序推进。,六、荆州房地产开发投资,荆州总体经济一直保持良好的增长势头，湖北综合实力第第,4,（,GDP,：,1922,亿元，固投：,2051,亿元），其中房地产投资（,304,亿元）位居第,2,，占固投比约,14.8%,七、土地出让与住宅成交,八、周边出让地块,目 录,C,ATALOG,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,04,板块的进入性建议,一、荆州房地产政策分析,荆州商品房政策,:,1.,一套住房贷款已结清的家庭再购房执行首套住房贷款政策,;,2.,外地家庭在城区购房可申请落户,;,3.,放宽住房公积金贷款条件，职工连续缴存住房公积金,6,个月以上（含,6,个月），即可申请住 房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金购买首套住房，首付比例最低为,20%,自,2016,年,1,月,1,日起，将市城区住房公积金贷款最高总额由,40,万元提高至,45,万元,;,4.,加大棚户区改造货币化安置力度，货币化安置比率逐步提高到,80%,以上,;,5.,规范房地产预售许可条件，多层住宅主体工程封顶、高层住宅完成总层数的,1/2,工程量后，可申请办理预售许可，预售面积不低于,3,万方。,二、荆州房地产市场概况,三、荆州房地产市场复盘,四、荆州房地产市场供求关系（市区）,五、荆州房地产市场供求关系（各个区域）,六、荆州房地产市场存量及去化周期,七、荆州房地产市场存量及去化周期,中心城区、荆北新区、武德片区现货去化周期最短约3个月内，整体去化周期一年以内仅中心城 区，其次两年以内为武德片区、荆北新区、沙北新区。,八、荆州房地产市场供求数据,2018,年,1-6,月住宅市场相比于,2017,年,1-6,月供应量增加，成交量增加。随着后期市场供应的增加，后期市场供小于求的装套或将被逆转，,荆州楼市会逐渐回归居住属性,。,荆州市,6,月供应,17.23,万方，成交,23.58,万方，供求比,0.72,；,成交量,（万）,供应量（万）,2018,年前两季度成交量创历史新高，达到,145.58,万方，同比去年,1-6,月增长,13%,，成交价格起伏波动较大，主要原因在于整体市场热度有下滑趋势。,荆州市最新商品住宅均价,6145,元,/,成交均价,成交量,（万）,九、荆州房地产市场成交量价,本月热门板块以城东片区为主，成交套数环比增长率,168%,为首，本月荆州商品住宅成交均价,6145,元,/,（备案价）,十、荆州房地产市场分区成交,从转化率来看，竞品楼盘整体平均转化率维持在,15%,左右,其中楚天都市诚园为尾盘项目，所剩货量以大平层为主，转化率仅,3%,转化率最高的恒大翡翠华庭,6,月,22,日有开盘节点，综合转化率为,36%,十、荆州房地产市场数据（,1,）,十一、荆州房地产市场数据（,2,）,市场数据,荆州,6,月项目排名,TOP10,目 录,C,ATALOG,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,荆北新区简介,一、荆州板块格局五大板块,1,、板块属性：,荆州目前房地产市场主要分为八大板块，古城片区、城南片区、纪南文旅区、武德片区和荆北、沙北片区、沙市老城区以及城东等，而荆北板块是五大板块中房价最高的板块。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。,荆北新区位于荆州中心城区北郊，东至海子湖路、西至,207,国道、南至荆沙大道、北抵汉宜铁路，规划用地面积约,3.91,平方公里。,荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽（荆州站），道路网络基本形成（三纵三横公路网）。荆州政务（政务中心已迁入）、教育（荆州中学、规划实验小学、中学）、医疗（荆州医院）中心。,绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。火车站广场南侧是世界,500,强,绿地集团。投资,55,亿元的荆州绿地之窗项目，宛如城市的客厅，完善了新区没有大型商场、商务写字楼、餐饮、五星级宾馆等服务功能，为火车站乃至荆北新区带来真正意义上的城市气息。江汉平原第一高楼,荆州绿地之窗,218,米超高层项目正式奠基,南京禄口机场,沙市老城区,沙北新片区,城东片区,武德片区,城南片区,古城片区,荆北新片区,纪南文旅区,北京路,太岳路,江津路,荆沙大道,本项目,楚天路,东桥路,一、板块格局荆北新区板块,2,、人口现状：,荆北新区北靠的荆州区，荆州区,2017,年末人口为,58.8,万，荆北新区,17,年末常住人口约,5,万人，规划人口月,26,万。,2017,年地区生产总值预计完成,262,亿元，同比增长,7.5%,。城镇常住居民人均可支配收入预计达到,3.3,万元，同比增长,8%,；农村常住居民人均可支配收入预计达到,1.8,万元，同比增长,8%,，收入水平不断提升。,数据来源：,荆州区统计年鉴,一、板块格局荆北新区板块,3,、经济产业：,荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。,加快荆北新区建设，将使荆州区进入全省县域经济十强成为现实，将使古城减负成为现实，是荆州区打好翻身仗的最佳机遇。,荆北新区依托火车站而建，是外地旅客接触荆州的入口，“荆州之门”是以交是，通枢纽中心、商贸中心为主要功能的城市文化客厅。,荆北新区规划总用地面积约,3.91,平方公里，现状用地主要为农村居住用地、农田、鱼塘，也有部分已经建的行政办公用地和对外交通用地。其中，规划居住用地,121.24,公顷，占总建设用地的,30.95%,，人均居住用地,22.45,平方米。规划中的公共设施用地总面积约为,58.36,公顷，占总建设用地的,14.90%,。这片公共设施用地划分为行政办公用地、商务金融用地、商业服务用地、商业娱乐综合用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地共八类。,一、板块格局荆北新区板块,5,、区域规划：,荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。荆北新区是荆州市总体规划确定的“西进北越”发展战略的重点支持区域，是作为承载整个荆州经济腾飞的核心引擎。经济发展是头等大事，政府对于荆北未来开发建设将是无上限重视与倾斜，碧桂园、绿地、恒大、保利、华侨城等,世界,500,强纷纷看好荆北未来发展红利，争相抢驻荆北，荆北新区未来发展不可估量。,一、板块格局荆北新区板块,5,、规划落地：,交通枢纽：荆州高铁站、荆州市客运枢纽中心,郢城客运枢纽站已建成。荆州各县市乘客乘火车将一站式到达，实现真正意义上的“零换乘”,道路：道路网络基本形成（三纵三横公路网）,政务中心：荆州区政务中心已搬迁入驻,医疗、教育：荆州医院、荆州中学已基本建成，预计,2019,年投入使用。,商务中心：荆州绿地之窗超高层项目的正式启动，将建设荆州两大地标和五大中心：即江汉平原第一高的绿地,218,大楼、,120,米绿地铭创甲级办公物业，两大地标楼宇集合甲级商务写字楼、五星级酒店、国际购物中心、商业街区、高尚住宅及主题公园广场为一体的六大功能业态。,【,土地成交,】,近半年，荆州市共成交住宅（商住）用地,13,宗，其中，保利于,3,月份摘得的,5,宗商住用地及清能于,6,月摘得的,1,宗商住用地位于目标地块附近，清能摘牌楼面价,3891,元,/,，溢价率,92%,，为半年度内地王。,地块编号,地块位置,竞得人,(,实际控制人,),交易日,土地基本情况,出让底价,成交情况,土地其他信息,其它,净用地 （）,容积率,计容总建面 （）,总价,(,万元,),起始楼面单价（元,/),成交总价（万元）,成交楼面地价（元,/),溢价率,(%),用地性质及年限,出让方式,P(2018)002,岳山路以南、海子湖大道以西,保利（武汉）房地产开发有限公司,2018.03.21,52694.5,2,105389,23500,2230,27022,2564,15%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,商业配比,3%,P(2018)003,高岳路以东、岳海路以北,保利（武汉）房地产开发有限公司,2018.03.21,44704.1,2.5,111760.25,27800,2487,28656,2564,3%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,商业配比,3%,P(2018)004,岳湖路以东、岳海路以北,保利（武汉）房地产开发有限公司,2018.03.21,56161.8,2.5,140404.5,34900,2486,36000,2564,3%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,商业配比,3%,P(2018)005,岳湖路以西、岳海路以南,保利（武汉）房地产开发有限公司,2018.03.30,56138,2.5,140345,34900,2487,41570,2962,19%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,商业配比,3%,P(2018)006,岳湖路以东、岳海路以南,保利（武汉）房地产开发有限公司,2018.03.30,93720.4,2.5,234301,58400,2493,69400,2962,19%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,商业配比,3%,P(2018)007,号,荆北片区太湖港北路北侧,湖北清能置业有限公司,2018.06.22,41121.3,3,123363.9,25000,2027,48000,3891,92%,住宅,70,年 商服,40,年,拍卖,【,区域商品房存量市场分析,】,荆北新区商品住宅库存稳定下降,截至,2018,年,6,月，荆北新区商品住宅库存量共计,15.97,万，环比下降,6.83%,。,按照前六个月月度平均销量，荆北新区商品住宅去化周期,3.03,月。,【,典型案例,】,绿地之窗,-,项目总体规模,130,万方。销售面积段,103-130,平，均价,11000,元,/,（精装），,2018,年,1-6,月共成交,1473,套，占半年度全市销售套数的,17%,。,项目基本信息,占地面积,260000,建筑面积,1300000,容积率,5,绿化率,30%,建筑类型,板楼 小高层 高层,面积区间,103-130,在售均价,均价,11000,元,/,(,精装,),去化量,2018,年,1-6,月共销售,1473,套,成交金额,2018,年,1-6,月成交金额约,9.6,亿,后续推售,加推待定，后续精装加推,项目基本信息,占地面积,22000,建筑面积,73000,容积率,3.5,绿化率,36.2%,建筑类型,高层,最新开盘,2018,年,2,月共推出高层住宅,448,套，开盘均价,11300,元,/,（精装）,面积区间,125-275,在售均价,均价,11300,元,/,(,精装,),去化量,2018,年,2,月推出,448,套，截止,7,月底剩余,40,套在售,成交金额,2,月开盘资金成交额约,5.65,亿,后续推售,尾盘在售,碧桂园悦华府,-,项目总体规模,7.3,万方。目前尾盘在售中，面积段,125-275,平，均价,11300,元,/,（精装），历史去化,6.65,万方，目前仅剩余大约,40,套在售。,一、板块格局荆北新区板块,小结：荆州市西进北越重点区域，荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。,数据来源：,中指,/,克尔瑞数据库,区位,位于荆州市西北区域，荆州市高铁门户，交通枢纽、主城人口疏导发展区。,经济,近年荆州区发展较快，荆北作为荆州市重点打造区域，各项规划、利好不断落地，经济潜力较大,规划,规划为宜居、宜商的城市门户，规划起点高。,土地,区域已供住宅用地基本开发完毕，存量较少，未来有较大的住宅供应，楼面价,2500-3900,元,/,。,住宅,区域库存,15,平方米，按现有去化速度出清周期约三个月。本项目住宅规模约,15,万平方米，去化压力较小。,沙北板块简介,出行地标,车程距离,（,km,）,车程时间,（,min,）,市人民政府,3.8,9,区人民政府,3.5,8,市人民医院,6.0,13,沙市中学,0.8,1,市体育中心,2.6,5,汽车客运站,4.3,11,中山公园,4.0,10,长江大学,5.0,15,古城商圈,6.0,13,万达广场商圈,4.0,10,北京路商圈,6.0,15,板块格局,沙北片区,片区属性 项目位于荆州市,沙北新片区,，高端商务区、教育核心地段，是位于荆州市教学质量最优的沙市中学学区范围，是荆州房价最高片区之一，荆州市市民心目中的豪宅区域，基础设施配套完善。,沙北新区,荆沙大道,北京路,二广高速,318,国道,江汉路,十号路,明珠大道,津乡大道,东环路,内环南路,内环北路,荆州市政府,塔桥路,沙市区政府,市第一人民医院,市体育中心,沙市长途汽车站,荆州火车站,中山公园,长江大学,北京路商圈,古城,商圈,江津路,红星路,红门路,武德路,学苑路,郢都路,荆江大堤,御河路,城南片区,沙市老城区,武德片区,古城片区,荆北新片区,万达广场商圈,沙北新片区,义乌小商品城商圈,沙市中学,荆州长江大桥,三年棚改衍生需求：,(2.95+3.50)70%108,+2.6750%108,=632,万,成交住宅客群特征：,40-50%,改善需求，拆迁户占五成，棚改消化量,=,市场成交总量,50%=353,万,当前棚改市场需求：市场需求量,=,当年棚改衍生需求,-,当年棚改消化量,=279,万,年份,2016,年,2017,年,2018,年,合计,棚改完成量（万户）,2.95,3.50,2.67,9.12,棚改衍生需求（万）,223,265,144,632,市场成交量（万）,206,236,264,706,棚改消化量（万）,103,118,132,353,市场需求量（万）,120,147,12,279,区域交通,荆州火车站目前有,43,条运营线路共开行列车,95,对，荆州至武汉发车班车间隔约,25min/,趟,，至武汉所需时间约为,90min,；南北纵向的荆荆高铁已于,2017,年,12,月动工，预计,2021,年通车，通车后将进一步增加荆州对周边城市的吸附力，是湖北省除京广线外唯一的南北纵向高速铁路，连接东西向焦柳线以及长江以南东西向武常高铁；荆州机场建设于,2013,年启动，预计,2019,年通航。,作为南北向（内蒙,-,湖北,-,广东）主要交通要道的二广高速和东西向（上海,-,武汉,-,成都）主要交通要道的沪渝高速在荆州境内交汇。,西达重庆、成都,东达武汉、合肥、南京、上海,荆州东站（规划）,荆州站,荆州西站（规划）,北达内蒙,蒙华铁路,汉宜高铁,南达江西,荆州东站,二广高速,沪渝高速,沪蓉高速,板块格局,沙北片区,区域规划,-,目标地块位于,沙北新片区,，该区域已成为行政中心、商贸金融中心、体育文化中心及以居住为主要功能的城市新区，基础配套的逐渐完善将大幅提升新区的综合服务功能，带动城市向北发展，为本区域聚集人气，从而加快项目去化速度。,南达江西,碧桂园,楚天都市佳园,新城,吾悦广场,城市御园,义乌小商品城,二期,一期,义乌小商品城,奥园,体育中心,板块格局,沙北片区,序号,商业及旅游,档次,/,等级,/,总建,车程距离,/,时间,(min),主力业态,兑现时间,1,万达广场,市级,10,大型商业综合体,已开业,2,美佳华商业广场,市级,12,大型商业综合体,未开业,3,大润发,市级,9,购物中心,已开业,4,中商百货,市级,11,购物中心,已开业,5,中百仓储,市级,8,购物中心,已开业,6,义乌小商品城,市级,1,大型商品城,已开业,序号,学校,档次,/,等级,与地块距离,(km),是否对口,兑现时间,7,张居正小学,普通,2.9,已开学,8,荆江小学,普通,4.4,已开学,9,沙市中学,省级示范,0.8,已开学,10,荆州中学,省级重点,5.7,已开学,11,沙市第二中学,市级示范,3.9,已开学,12,沙市第五中学,普通,3.2,已开学,13,沙市第十一中学,普通,4.8,已开学,14,沙市第十六中学,普通,3.5,已开学,序号,城际铁路,/,汽车站,站点与地块距离,(km),兑现时间,15,荆州火车站,6.5,已兑现,16,沙市长途汽车站,3.9,已兑现,17,江津客运站,4.2,已兑现,18,红门路客运站,5.7,已兑现,序号,医院,档次,/,等级,与地块距离,(km),开放时间,22,荆州市第一人民医院,三甲,6.0,已开放,23,荆州市第一人民医院（西院）,三甲,4.9,已开放,24,荆州中心医院,三甲,7.0,已开放,25,荆州市第二人民医院,三乙,3.6,已开放,26,荆州市中医院,三甲,6.0,已开放,荆沙大道,北京路,二广高速,318,国道,江汉路,十号路,明珠大道,津乡大道,东环路,内环南路,内环北路,本项目,荆州市政府,塔桥路,市体育中心,长江大学,江津路,红星路,红门路,武德路,学苑路,郢都路,荆江大堤,御河路,沙市区政府,中山公园,1,3,2,4,6,5,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,22,23,25,26,24,配套,-,地块位于沙北新片区，属于荆州市重点发展区域，邻义乌小商品城，离省级示范中学沙市中学仅,800,米，周边道路通达性较好，,距离沙市老城区边缘,1km,距离,。,板块格局,沙北片区,片区价值,-,目标地块所处沙北新片区板块，是集生态居住、商务办公、文化教育、休闲居住等综合性公共服务功能于一体的综合行政文化新区，大规模、大建设，基础设施配套逐渐完善，,未来城市中心，热门板块，全市价值高区,。,片区类型,片区特点,发展方向,城东片区,以一、二类工业为主、限制三类工业发展,以工业为主的城市综合功能区,沙市老城区,强化、完善沙市老城区建设，改善生态环境,充分利用空置地，提高集约不规模效益,沙北新片区,城市板块，将集六大中心为一体的未来的城市新中心,未来土地新增的主要区域之一，向北发展,武德片区,居住、市级公共服务功能，荆 沙片区以及江南县市的外溢和 进城客户需求区域,荆州与沙市的结合区域,荆北新片区,依托高铁站，发展客运交通、商贸物流的新型经济区,未来土地新增的主要区域之一，向北开发,古城片区,荆州原始古城，荆州区老城，主要以发展旅游业为主,以古城保护、文化旅游为主要功能,城南片区,以高等教育为依托、高新技 术为主的新型工业片区,控制城市向荆州古城以北发展，主要在城南开发，适度向西拓展,纪南文旅区,依托高新区规划、未来将大 量导入产业,以文化旅游和大地景观为一体，形成长湖南岸旅游集散中心,沙市老城区,沙北新片区,城东片区,武德片区,城南片区,古城片区,荆北新片区,纪南文旅区,北京路,太岳路,江津路,荆沙大道,板块格局,沙北片区,沙市老城区,武德片区,荆北新片区,沙北新片区,深圳市特发集团有限公司（荆州海洋世界勾地）,楼面地价：,2829,元,/,，溢价率,30%,计容建面：,18.4,万,容积率：,3.0,拿地时间：201,8,年,01,月,17,日,保利（文旅项目勾地）,楼面地价：,2926,元,/,，溢价率,0%,计容建面：,18.1,万,容积率：,4.5,拿地时间：201,7,年,12,月,22,日,中建三局（低房价区域）,楼面地价：,2227,元,/,，溢价率,0%,计容建面：,26.1,万,容积率：,3.4,拿地时间：201,7,年,12,月,12,日,雅居乐（商业勾地）,楼面地价：,3257,元,/,，溢价率,86.77%,计容建面：,14.7,万,容积率：,3.5,拿地时间：201,8,年,06,月,06,日,湖北清能置业有限公司,楼面地价：,3891,元,/,，溢价率,92%,计容建面：,12.3,万,容积率：,3.0,拿地时间：201,8,年,06,月,22,日,新城控股（吾悦广场勾地）,楼面地价：,1928.57,元,/,，溢价率,15.71%,计容建面：,42,万,(,含商业面积,50%,）,容积率：,3.0,拿地时间：201,8,年,06,月,27,日,中大豪盛（融创、雅居乐、中大豪盛和谐）,楼面地价：,2885,元,/,，溢价率,4%,计容建面：,20.8,万,容积率：,3.0,拍卖时间：,2018,年,08,月,03,日,土地供应,-,荆州市最近的土拍市场，品牌开发商参与较为积极，包括新城控股、雅居乐、保利、中建三局等品牌开发商均有摘牌；项目周边最近成交地块中，大部分地块楼面地价均处于,3000,元,/,以下。,荆州碧桂园（抢恒大勾地）,楼面地价：,1840,元,/,，溢价率,65%,建筑面积：,25.5,万，容积率：,3.5,拿地时间：,2017,年,1,月,20,日,奥园学府里,楼面地价：,3704,元,/,，溢价率,126%,建筑面积：,35,万，容积率：,3.5,拍卖时间：,2017,年,5,月,12,日,湖北人信荆沙村,(,城中村勾地,),楼面地价：,1449,元,/,，溢价率,0%,建筑面积：,31.7,万方，容积率：,5.0,拿地时间：,2017,年,7,月,21,日,碧桂园,新城楚天府（新城、碧桂园、中大豪盛和谐）,楼面地价：,2286,元,/,，溢价率,25%,计容建面：,17,万,容积率：,3.0,拿地时间：201,7,年,08,月,25,日,碧桂园中央公园（碧桂园、利达建设和谐）,楼面地价：,2704,元,/,，溢价率,5%,计容建面：,13,万,容积率：,3.0,拿地时间：201,7,年,08,月,25,日,碧桂园悦华府,楼面地价：,3883,元,/,，溢价率,185%,计容建面：,7.3,万,容积率：,3.5,拿地时间：201,7,年,05,月,19,日,P(2018)009,号,起拍价：,42200,万元，楼面地价：,2602,元,/,计容建面：,16,万,容积率：,3.0,拍卖时间：201,8,年,08,月,31,日,板块格局,沙北片区,效果图,2.2,竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析,荆州碧桂园基本信息,占地面积,7.29,万,建筑面积,25.5,万,容积率,3.5,绿化率,35%,物业类型,高层,装修情况,精装修,产品,105-199,停车位,2056,个,项目地址,荆州市沙市区沙北新片区园林北路（新体育中心旁）,销售情况：荆州碧桂园于,2017,年,9,月,30,日首开，目前整体均价,9700,元,/,（含,1500,元,/,精装）,，主要推售,105-199,三四房户型，目前存量约,16.6,万左右。,2.2,竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析,效果图,奥园学府里基本信息,占地面积,11.2,万,建筑面积,35,万,容积率,3.5,绿化率,35%,物业类型,高层,装修情况,精装修,产品,111-131,二至四房,总户数,3159,项目地址,沙北新片区园林路（新沙市中学旁）,销售情况：奥园学府里于,2018,年,2,月,23,日首开，目前整体均价约,9600,元,/,（含,1500,元,/,精装）,，主要推售,111-131,二至四房，目前存量约,30,万方左右。,2.2,竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析,碧桂园新城楚天府基本信息,占地面积,5.7,万,建筑面积,17,万,容积率,3.0,绿化率,35%,物业类型,高层,装修情况,精装修,产品,89-140,总户数,1424,项目地址,沙市区江汉北路与荆襄南路交汇处,（沙市五中正对面）,效果图,销售情况：碧桂园新城楚天府于,2018,年,7,月,29,日首开，共推出住宅,247,套，签约,90%,，目前整体均价约,10700,元,/,（含,1500,元,/,精装）,，主推,89,、,103,、,130,产品，,其中,103-130,改善型产品去化速度在,75,套,/,月左右。,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,一级竞品,荆州碧桂园,奥园学府里,碧桂园新城楚天府,深圳特发地块,本案,30.1,万方,目前周边在售竞品项目目前总库存约,79.6,万，结合区域市场去化速度，待本地块项目上市时，市场竞品存量约,50.6,万。,17.9,万方,16.6,万方,竞争等级,是否完成首开,项目名称,总建面,-,万,已成交,-,万,总存量,-,万,月均成交速度,-,万,预计去化周期,-,月,本案入市时竞品,剩余存量（万）,一级竞品,已开盘,荆州碧桂园,25.5,8.9,16.6,0.8,21,8.6,已开盘,奥园学府里,35,4.9,30.1,0.8,38,22.1,已开盘,碧桂园新城楚天府,17,2.5,14.5,0.9,16,5.5,未开盘,深圳特发地块,18.4,0,18.4,0.8,23,14.4,合计,79.6,50.6,本案,17.9,0,17.9,0.8,22,17.9,2.3,一级竞品存量,14.5,万方,18.4,万方,一、板块格局荆北新区板块,小结：沙北片区位于荆州市北侧，是沙市区发展拓展区，荆州政务、金融中心。,数据来源：,中指,/,克尔瑞数据库,区位,位于沙市北区域，承担主城人口疏导发展区。,经济,沙市区是仅次于荆州区，经济发展较快,规划,规划为宜居、宜商的城市门户，规划起点高。,土地,区域供应量较大，未来有较大的住宅供应，楼面价,1800-3700,元,/,。,住宅,区域库存,27,万平方米，按现有去化速度出清周期约七个月。,