工程项目全过程造价管理(终稿).ppt

*,工程项目全过程造价管理,柯洪 副教授 博士,天津理工大学管理学院,造价（成本）,（Cost）,业主,（Owner）,承包商,（Contractor）,项目造价,（成本）管理,施工成本管理,目标成本管理,工程造价管理理论,全过程管理,全生命周期,全面管理,工程建设项目造价（成本）概念的界定,现代工程造价理论的发展,全生命周期造价管理（英国）,全面造价管理（美国）,全过程造价管理（中国）,工程项目全生命周期造价管理,工程项目周期的划分:,决策阶段,设计阶段,计划阶段,施工阶段,运营阶段,后评价阶段,上述的不同定义的核心就是都要求人们用工程项目全生命周期去考虑造价和成本问题，关键是实现工程项目整个生命周期中造价的最小化。,是工程项目投资决策的一种分析工具,是建筑设计的一种指导思想,是一种实现工程项目全生命周期造价最小化的方法,全生命周期造价管理的定义的不同描述,工程项目全过程造价管理,工程项目全要素造价管理,工程项目全风险造价管理,工程项目全团队造价管理,全过程、全要素、全风险造价管理是从技术层面上开展全面造价管理的工作。全团队造价管理是从组织层面上对所有项目的全团队成员进行管理的方法，为技术方面的实施提供了组织保障。,工程项目全面造价管理包括以下内容：,项目具体活动与过程的造价管理,工期造价要素管理,质量造价要素管理,狭义造价要素管理,确定性,造价管理,风险性,造价管理,完全不确定性,造价管理,供项目团体成员使用的全团队造价管理,工程项目全面造价管理方法论逻辑关系模型,工程项目全过程造价管理,1997年，我国建设工程造价管理协会明确了有关工程造价管理的目标和管理方针：“建设工程造价管理要达到的目标，一是造价本身要合理，二是实际造价不超概算，为此要从建设工程的前期开始工作，采取全过程、全方位的管理方针。”,其中，“造价本身要合理”是指在工程造价确定方面努力实现科学合理；“实际造价不超概算”是指要开展科学的工程造价控制；而从“建设工程的前期工作开始，采取全过程、全方位的管理方针”。其核心是采取全过程造价管理。,工程造价管理是全过程的，是指从建设项目可行性研究阶段工程造价预测开始、工程造价预控、经济性论证、承发包价格确定、建设期间资金的运用管理，工程实际造价的确定和经济后评价为止的整个建设过程的工程造价管理。,投资决策阶段,初步设计阶段,扩大初步设计阶段,施工图设计阶段,招投标阶段,施工阶段,竣工阶段,投资估算,初步设计概算,扩大初步设计概算,施工图预算,合同价,结算价,决算价,主要控制手段,可行性研究,限额设计,价值工程及设计方案比选,招投标,合同管理,我国的工程造价全过程管理,第三部分交易阶段工程造价控制,第五部分竣工阶段工程造价控制,第四部分 施工阶段工程造价控制,第二部分设计阶段工程造价控制,第一部分决策阶段工程造价控制,工程项目全过程造价管理,100%,95%,75%,35%,10%,1/4,1/2,3/4,决策和初步设计,技术设计,施,工,图设计,施工阶段,对投资的影响程度,各阶段对投资影响程度分析图,Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。,Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。,各阶段对投资影响程度分析,关键控制点的研究,决策阶段工程造价控制,一,在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程造价以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程造价控制的重要阶段。作为工程造价管理人员在决策阶段应,编制可行性研究报告,，并对拟建项目,进行经济评价,，选择技术上可行、经济上,合理,的建设方案，并在,优化建设方案,的基础上，编制高质量的项目,投资估算,，使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。,主要任务,确定项目的建设标准和规模，确定合理的投资估算额,主要内容,项目建议书,可行性研究报告,主要成果,投资估算,造价控制,主要方法,项目的可行性研究,投资决策阶段,决,策,阶,段,造,价,控,制,的,意,义,在工程造价控制中正确的决策是正确确定建,设项目计划投资数额的关键。,决策阶段对于以后控制初步设计概算、施工,图预算，实现投资者预期的投资效果有着重,大的影响。,相对于建设项目的其他后续工作来说，投资,决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏,的影响最大。,据有关资料统计,在项目建设各阶段中,项目决策阶段影响工程造价的程度最高,达到70%-90%。由此可见,项目决策正确与否,直接关系到项目建设的成败,关系到工程造价的高低和投资效果的好坏。,项目建议书,产品调查（产品需求）,资源调查（原材料、能源、交通等）,了解建设项目的意图,选择建设地点,确定技术、工艺,投资估算,编制可行性研究报告,决策部门决策,确定生产规模、产品方案、设备选择、人员组织,征求各方面对建设项目的初步意见,运用,LCC、VM选择最优方案，研究技术,上的,可行性,建设项目投资决策阶段的工作程序图,技术评价（可行性、先进性）,经济评价（盈利、清偿能力）,长期以来，我国的工程建设存在投资膨胀严重的现象，造成工期越拖越长，工程造价越来越高，原因是缺乏建设前期确定工程造价的有效依据，只能依据专家、决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行估算。目前我国虽有一套投资估算指标体系，通过它计算的投资额具有一定的科学性和预测性，但指标本身仍存在建设工程全过程造价管理应用研究一些问题。,对于可行性研究工作不重视，对能源市场调查不够，风险因素考虑不足，影响可行性研究工作的质量。,决策阶段工程造价控制存在问题,投资决策阶段的工程造价关键控制点,2.投资估算,贯穿整个投资决策过程，为业主和项目审批机关判断是否对该项目进行投资以及合理确定建设规模和建设标准提供依据。,1.可行性研究报告,是投资决策的重要依据，它不仅为项目投资者也为经营管理者提供决策的依据，而且对提高投资项目的经济效果，充分发挥生产的经济效益具有十分重要的作用。,可行性研究,是指建设项目在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。,对于投资额越大、建设周期较长、内外协作配套关系较多的建设工程，可行性研究的程度就越深，研究工作期限也越长,，像香港迪斯尼乐园，从筹备到建成要经历8年的时间，显示出香港政府和迪斯尼乐园公司对投资项目的可行性研究高度重视，为项目成功打下了坚实的基础。,关键控制点一：可行性研究报告,由珠海机场看可行性研究的重要性,珠海机场位于珠海西区三灶岛西南端，三面环海，净空良好，距市区31公里。该机场严格按照国际一级民用机场标准进行总体规划、设计和施工，其跑道、候机楼、通讯航系统、供油和安全等均达到国际先进水平。机场建有长4000米、宽60米的跑道和长4000米、宽44米滑行道各一条，可供当今世界上各型客机起降。候机楼建筑面积9.2万平方米，设有综合大厅、候机厅和观景厅。,珠海机场是国内现代化水平最高的航空港，在国际上也堪称一流，其投资之巨大令人咋舌，但是却出现了严重的亏损问题，珠海机场的使用率只达到设计能力的6，无法实现当初用盈利偿还投资欠债的设想。,项目决策阶段的可行性研究报告中认为,客流量,航空货运量,机场收入,1996年,2011年,73万,1,121万,12,000吨,224,200吨,10.16亿人民币,2.8亿人民币,1.084亿人民币,58万,2000年,9,454吨,实际运营中,该项目可行性研究报告中预期收入与实际收入对比图,原设计,施工中,机场跑道,候机楼,3,000米,4,000米,20,00025,000 m2,92,800 m2,由此可以看出，珠海机场的教训在于前期的可研调查不够充分。主要问题有：,1.建设地点不合理，珠海周边的香港、澳门、广州、佛山都有机场，所以建成的珠海机场面临的竞争是相当大的。,2.投资估算决策失误。珠海机场最初总造价为69亿元人民币，而在建设过程中不断扩大投资规模，最终导致严重超支。,工作阶段,机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,评价阶段,工作性质,项目设想,项目初步选择,项目拟定,项目估算,工作内容,鉴别投资方向和目标，寻找投资机会，提出项目投资建议,对项目初步评价作专题辅助研究，鉴定项目选择依据和标准，决定是否进一步作详细可行性研究或否定项目,对项目进行技术经济论证，重点进行财务效益和经济效益分析评价，确定项目投资的可行性和选择依据标准,综合分析各种效益，对可行性研究报告进行评估和审查，对项目做最终决定,工作成果及作用,编制项目建议书，为初步选择投资项目提供依据,编制初步可行性报告，判定是否有必要进行详细可行性研究,编制可行性研究报告，作为项目投资决策的基础和重要依据,提出项目评估报告，决定项目的取舍和选择最佳投资方案,估算精度,30%,20%,10%,10%,需要时间,1-3月,4-6月,大项目8-12月,中小项目4-6月,可行性研究各阶段要求,可行性研究的内容,(1)总论（项目背景、概况与建议）；,(2)市场预测；,(3)资源条件评价；,(4)建设规模与产品方案；,(5)厂址选择；,(6)技术方案、设备方案和工程方案；,(7)主要原材料、燃料供应；,(8)总图不知、场内外运输与公用辅助工程；,(9)能源和资源节约措施；,(10)环境影响评价；,(11)劳动安全卫生与消防；,(12)组织机构与人力资源配置；,(13)项目实施进度；,(14)投资估算；,(15)融资方案；,(16)项目经济评价；,(17)社会评价；,(18)风险分析,(,19)研究结论与建议,可行性研究报告的编制程序,1,（1）建设单位提出项目建议书和初步可行性研究报告,（2）项目业主、承办单位委托有资格的单位进行可行性研究,（3）咨询或设计单位进行可行性研究工作，编制完整的可行性研究报告,（4）进行经济分析及评价,（5）编写可行性研究报告,（6）与委托单位交换意见,可行性研究报告的编制依据,项目建议书及其批复文件,国家和地方的经济和社会发展规划，行业部门发展规划,国家有关法律、法规、政策,对于大中型骨干项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域规划、工业基地规划等有关文件,有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额,合资、合作项目各方签订的协议书或意向书,委托单位的委托合同,经国家统一颁布的有关项目评价的基本参数和指标,有关的基础数据,可行性研究的内容及相应管理工具,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,(一)项目兴建理由与目标,理由,本项目投资获益分析,调查法、头脑风暴法、专家会议法,国民经济收益分析,目标,对拟建项目轮廓的目标做论证,基本条件,对拟建项目的市场、资源、技术等条件进行分析，考察项目建设和运行的可行性,（二）市场预测,预测内容,市场现状调查、产品供应与需求预测、产品价格预测、市场竞争力分析、市场风险分析,专家预测法、统计分析法,现状调查,调查拟定项目同类产品的市场容量、价格及竞争力分析,相似项目项目比较法（基于标杆）、调查法,供需预测,因素预测,专家预测法、头脑风暴法、德尔菲法,内容预测,供需平衡分析,目标市场分析,价格预测,结合供需情况、价格水平、国内外税率等初步设定项目产品的价格,回归预测法、比价法,基于业主方可行性研究指南,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（二）市场预测,竞争力分析,研究项目自身及对手竞争力，进行对比,市场风险分析,技术进步加快，新产品和替代品的出现，影响项目的预期收益,基于AHP的风险评价、敏感性分析,新竞争对手加入，导致市场份额减少,市场竞争加剧，导致预期收益减少,国内外整治经济条件出现突发性变化,（三）资源条件评价,基本要求,资源开发项目应在总提规划下进行合理开发,调查法、专家预测法、头脑风暴法、德尔菲法,符合可持续发展要求,森林资源开发应符合国家保护生态环境的规定,资源储量和品质的勘探深度应达到规定要求,资源评价,对拟开发利用资源的合理性进行评价,研究不可再生资源近期与远期开发量的关系,根据拟建项目研究资源品质,研究分析资源的地址构造和开采难度来确定开采方式和设备方案,预测项目的经济效益,基于业主方可行性研究指南（续表一）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（四）规模与产品,确定建设规模,项目的合理经济规模,专家调查法、文献研究法、,项目规模与市场,项目规模与环境,项目规模与资金、原材料及外部条件,产品方案,主要研究一下内容和因素：市场需求；产业政策；专业化协作；资源综合利用；环境条件；原材料燃料供应；生产储运条件；技术设备条件,规模与产品方案的优选,对提出的方案进行优选,效用理论、经济效果评价工具，社会环境评价管理工具,（五）厂址选择,基本要求,节约用地；减少拆迁与移民；有利于场区合理布置和安全，满足生产工艺要求；有利于环境和生态保护；交通应便利；技术改造项目应充分利用原有场地,调查法、头脑风暴法、德尔菲法、标杆法,研究内容,场址、占地、环境、拆迁、交通、水电、法规、生活、施工,场址方案优选,工程条件优选,经济条件优选,基于业主方可行性研究指南（续表二）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（六）技术、设备、工程方案,技术方案优选,基本要求：先进性、适用性、可靠性、安全性及经济合理性,专家调查法、文献研究法、标杆法、VM价值管理,生产方法的选择,工艺方案的选择,优选论证,设备方案优选,基本要求：应与选定的建设规模、产品方案和技术方案相适应,优选内容：提出所需主要设备的规格和、型号和数量,方案优选,工程方案优选,基本要求：符合工程标准规范要求，经济合理,研究内容：研究其建筑特征、结构型式、防火、防爆等,（七）原材料燃料供应,主要原材料供应方案,确定品种、质量和数量,调查法、德尔菲法、专家会议法、标杆法,确定供应来源与方式,确定运输方式,优选原材料价格,燃料供应方案,品种、质量和数量,燃料运输方式和来源,燃料价格,基于业主方可行性研究指南（续表三）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（七）原材料燃料供应,供应方案优选,原材料、燃料在品种、质量、性能、数量上能否满足项目建设规模、生产工艺的要求,调查法、德尔菲法、专家会议法、标杆法,采购来源的可靠程度,价格和运输费用是否经济合理,（八）总图、运输与公用辅助工程,总图布置方案,基本要求：系统分明、布置合理、设计规范,调查法、德尔菲法、专家会议法、标杆法,研究内容,方案优选,场内外运输方案,基本要求：物流要合理，大宗原材料、燃料余数尽量避免多次倒运、尽量依托社会运输系统,研究内容：运输量、运输方式、运输设备,公用工程与辅助工程方案,给水排水设施,供电通讯设施,供热设施,氧气、压缩空气、制冷设施,维修设施,仓储设施,基于业主方可行性研究指南（续表四）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（九）环境影响评价,基本要求,符合国家幻剑保护法律、法规和环境功能规划要求,调查法、专家调查法、标杆法,坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求,环境治理设施应与项目主体工程同时设计、施工、投产使用,力求环境保护治理方案技术可行和经济合理,注重资源综合利用,环境条件调查,调查项目所在地的环境状况,影响环境因素分析,分析生产过程中产生的各种污染源并计算其排放数量和对环境污染的程度,预测可能对环境破坏的程度,环境保护措施,治理措施方案,治理方案优选,（十）劳动安全、卫生与消防,危害因素和危害程度分析,引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业病的可能性分析其化学物理性质,调查法、相关文件参阅法、风险预测法,分析在恶劣条件下进行作业时可能对人身造成的伤害,安全措施方案,应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备,对危险作业提出安全防护措施,基于业主方可行性研究指南（续表五）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十）劳动安全、卫生与消防,安全措施方案,按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距,调查法、相关文件参阅法、风险预测法,提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水等技术和安全措施,提出防护和卫生保健措施方案,消防措施,火灾危险性分析,调查项目场址周围消防设施状况,消防措施和设施,（十一）组织机构与人力资源配置,组织机构与人力资源配置,确定相适应的组织机构模式，设置相应的管理只能部门,调查法、标杆法、,分析项目法人的组建方案是否符合公司法和国家有关规定要求,项目执行机构是否具备智慧能力、管理能力和组织协调能力,组织机构的层次和运作方式能否满足建设和生产运营管理的要求,项目法人代表及主要经营管理人员的素质是否能符合要求,基于业主方可行性研究指南（续表六）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十一）组织机构与人力资源配置,人力资源配置,人力资源配置的依据,调查法、标杆法、,人力资源配置的内容,人力资源配置的方法,员工培训,包括培训岗位、人数、培训内容、目标、方法地点和培训费用等,重点培训生产线关键岗位的操作运行人员和管理人员,对培训人员的培训时间应与项目的建设进度相衔接,（十二）项目实施进度,建设工期,建设工期可参考有关部门或专门机构制定的建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合项目建设内容、工程量大小等具体综合情况研究确定,标杆法、参考相关定额,实施进度,根据工程实施各阶段工作量和所需时间，对时序做出大体安排，并使各阶段工作相互衔接,（十三）融资方案,融资组织型式选择,项目法人融资型式,调查法、标杆法、风险预测法,新设项目法人融资型式,资金来源选择,主要娶到有：项目法人自有资金、政府财政性资金、国内外银行等金融机构的信贷资金、国内外证券市场资金、国内外非银行金融机构资金、国内企业、团体、个人的资金,基于业主方可行性研究指南（续表七）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十三）融资方案,资本金筹措,新设项目法人项目资本金筹措,调查法、标杆法、风险预测法,既有项目法人项目资本金筹措,债务资金筹措,信贷融资,债券融资,融资租赁,融资方案分析,资金来源可靠性分析,融资结构分析,融资成本分析,融资风险分析,（十四）财务评价,资金的时间价值计算,推算资金在时间推移中的增值能力,相应的计算公式、风险分析、敏感性分析,财务评价内容与步骤,选取财务评价基础数据与参数,计算销售收入，估算成本费用,编制财务评价报表,计算财务评价指标,进行不确定行分析,编写财务评价报告,基于业主方可行性研究指南（续表八）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十四）财务评价,财务评价基础数据与参数选取,财务价格,相应的计算公式、风险分析、敏感性分析,税费,利率、汇率,项目计算期选取,生产负荷,财务基准收益率,销售收入与成本费用估算,销售收入估算,成本费用估算,财务评价报表,财务现金流量表,损益和利润分配表,资金来源与运用表,借贷偿还计划表,获利性分析,静态分析,动态分析,各项指标的说明,既有项目法人项目财务评价,确定财务评价范围,编制财务报表,盈利能力分析,偿债能力分析,基于业主方可行性研究指南（续表九）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十四）财务评价,风险性分析,主要因素有：物价变动、工艺技术的改革、生产能力的变化、建设资金估算不准、政策的变化,相应的计算公式、风险分析、敏感性分析,收支平衡分析,敏感性分析,非盈利性项目财务评价,单位功能投资,单位功能运营成本,运营和服务收费价格,借款偿还期,（十五）国民经济评价,评价范围和内容,主要是识别国民经济效益与费用，计算和选取影子价格，编制国民经济评价报表，计算国民经济评价指标并进行方案比选,相应的计算公式、标杆法,国民经济效益与费用识别,直接效益与直接费用,间接效益与直接费用,转移支付,影子价格的选取与计算,市场定价货物的影子价格,政府调控价格货物的影子价格,特殊投入物的影子价格,国民经济评价报表编制,在财务评价基础上编制国民经济效益费用流量表,直接编制国民经济效益费用流量表,基于业主方可行性研究指南（续表十）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十五）国民经济评价,国民经济评价指标计算,计算经济内部收益率,相应的计算公式、标杆法,经济净观值,国民经济评价参数,社会折现率,影子汇率影子工资,（十六）社会评价,作用与范围,系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目苏奥在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度,调查法、社会评价法、风险分析法,社会评价适用于那些社会因素较为复杂，社会影响较为久远，社会效益较为显著的投资项目,涉及的主要内容,社会影响分析,互适性分析,社会风险分析,步骤与方法,社会评价步骤,社会评价方法,（十七）风险分析,风险因素识别,主要包括有：市场风险、资源风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件分险、社会风险,专家评估方法、风险因素取值评定法、概率分析法,风险评估方法,风险登记划分,风险评估方法,基于业主方可行性研究指南（续表十一）,关键结点,结点内容,工作内容,管理工具,（十七）风险分析,风险防范对策,风险回避,专家评估方法、风险因素取值评定法、概率分析法,风险控制,风险转移,风险自担,（十八）研究结论与建议,推荐方案总体描述,描述推荐方案的祝英台内容和论证结果,对推荐方案的不同意见和存在的问题进行论证,主要优选方案描述,在可研的过程中，还应对未被推荐的一些重大比选方案进行描述，一般决策者从多方面进行思考并做出决策,结论与建议,对项目下一步工作的中提出重要意见和建议,阐明项目实施中需要协调解决的问题和相应的意见和建议,基于业主方可行性研究指南（续表十二）,详细可行性研究阶段,初步可行性研究阶段,建议书阶段,项目规划阶段,控制误差在10%之内,控制误差在20%之内,控制误差在30%之内,允许误差大于30%,投资估算四阶段,按项目的规划的要求和内容，粗略估计投资额,按项目建议书中的产品方案、建设规模、生产工艺等估算投资额,在更为详细的资料下进行投资估算,经审批后，作为投资限额,在我国的建设项目中，投资估算通常分为四阶段，每一阶段对投资估算的要求都不同，如下图：,投资估算编制依据、步骤,(1)专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法、以及其他有关计算工程造价文件(2)专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数,(3)拟建项目各单项工程的建设内容及工程量,(1)分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费,(2)在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费(3)估算涨价预备费和建设期利息,(4)估算流动资金,投资估算依据,投资估算步骤,投资估算编制工作原理,编制项目总提构思和描述报告,建筑主要控制指标,项目组织和建筑面 积分配计划,建筑方案构思,结构方案构思,分部分项工程描述,设备购置及安装工程构思描述,建设期涉及及其他投资的构思,项目前期工作设想,预备费,固定资产投资方向调节税,贷款利息,铺底流动资金,建筑工程投资估算,设备购置及安装工程投资估算,其他费用投资估算,基本预备费,涨价预备费,静态投资,动态投资,固定资产投资,项目总投资,建设项目投资估算编制工作原理,静态投资部分的估算方法,投资估算方法,计算公式,单位生产能力投资估算法,建设项目的投资额/生产能力,生产能力指数估算法,X1为类似企业的生产能力(已知)；X2为拟建项目的生产能力(已知)；I1为类似企业的固定资产投资额(已知)；I2为拟建项目的固定资产投资额(未知)；n为生产能力指数,比例估算法,I为拟建项目的固定资产投资；K为主要设备投资占拟建项目固定资产投资的百分数；n为拟建项目的设备种类；Qi为第i种设备的数量；Pi为第i种设备的到厂单价,郎格系数法,D为项目的建设总费用;C为主要设备费用的费用；Ki为管线、仪表、建筑物等直接费用的估算系数；KC为包括工程费、合同费、应急费等间接费,在内的总估算系数,工程建设概算指标估算法,概算指标用整个建筑物每百平方米建筑面积为单位，规定人工、材料、机械、设备消耗量，再加上使用阶段中所需要花费的成本，得出其总造价，可用于可行性研究对投资进行估算。,投资估算方法表,动态投资部分的估算方法,投资估算方法,计算公式,生产能力指数估算法,PF-涨价预备费,It-第t年投资计划,F-年均投资价格上涨率,n-建设期年份数,利息,各年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）年利率,年初借款本息累计上一年年初借款本息累计上年借款上年应计利息,本年借款本年度固定资产投资本年自有资金投入,投资估算方法表（续）,考虑了项目的全生命周期成本之后，可以在原有的评价基础上增加一栏项目的全,生命周期成本分析。,投资估算精度水平的影响因素,提高投资估算精度的方法,提高投资估算精度的方法,.提高项目投资估算资料和信息的详细程度,.提高项目投资估算资料的准确程度,.选用适用性高的投资估算方法,.充分、全面考虑项目在各个阶段的不确定因素及对估算价格带来的影响,.不断提高估算人员的经验和水平,.加强投资估算审查,宏达花园房地产开发项目投资估算案例,项目概况,宏达花园规划用地面积2346.5平方米，总建筑面积19825平方米，住宅面积14100平方米，商业面积2550平方米，计入容积率建筑面积16650平方米，总用地面积1795.5平方米，绿化率25%，停车位140个，共两栋高层塔楼，容积率9.27。,宏达花园坐落在市区繁华的路段上，考虑到土地成本的因素，以及城市的现有格局和远景进规划，其更适合布置中小户型。户型应以二居和三居作为主力户型，兼顾其他。首层至3层为商铺，将停车位全设置于地下室。,投资估算,一、户型设计,户型设计的具体安排，具体住宅面积如下：,户型,建筑面积（平方米）,所占比例,两室一厅,6575,45%,三室一厅,8595,40%,四室两厅,140160,15%,二、投资估算,1.土地成本按市价共为7500000元。,2.建安工程费用：此项包括土建工程、基础工程、给排水、通讯、有线电视等费用。项目估价表（按总建筑面积）如下，其中估价单位为：元/平方米,名称,土建工程,土方及基,础工程,水电,电梯,通讯,室外配套,煤气管线,有线电视,消防,估价,300,50,40,40,25,30,10,10,20,2.1 土建工程：19825300=5947500元。,2.2 土方及基础工程：1982550=991250元。,2.3 水电：1982540=793000元。,2.4 电梯：1982540=793000元。,2.5 通讯：1982525=495625元。,2.6 室外配套：1982530=594750元。,2.7 管道煤气：1982510=198250元。,2.8 有线电视：1982510=198250元。,2.9 消防：1982520=396500元。,2.10 其他：500000元。,上述共计为10908125元，折算每一平米为550.22元。,3.开办费用，包括了规划勘探设计费、水电增容费、项目管理费、工程监理费、其他（施工机构搬迁费、引进设备检验、商验费等）其中：,3.1 规划勘探设计费：按每平米10元计算，其为1982510=198250元。,3.2 水电增容费为200000元。,3.3 项目管理费按建安成本2.5%计算，其为：0.02510908125=272703.125元。,3.4 工程监理费按建安成本1.8%计算，其为：0.01810908125=196346.25元。,3.5 其他按建安成本2.5%计算，其为：0.02510908125=272703.125元。,上述几项合计为：109081250.068+200000+198250=1140002.5元。,其中：,4.不可预见费,按建安成本2.5%计算，其为：109081250.025=272703.125元。,5.销售费,包括市场推广费、销售代理和销售手续费，按销售收入的2.5%计算，,其为：364500000.025=911250元。,以上1+2+3+4+5构成项目的投资：,7500000+10908125+1140002.5+272703.125+911250=20732080.6元。,6.建设期利息,预计要贷款10000000元。贷款按年利息7%计算，其为：700000元。,总成本为：20732080.63+700000=21432080.63元。,投资决策人员可以依据该表进行投资决策，对于占总成本较大的实施重点控制投资，对于这些重要的分布分项还可以计算它们的造价指标，为以后的投资估算作准备。,项目投资成本估算表,项目,金额（元）,均价（元/平方米）,1.土地成本,7500000,2.建安费用,10908125,550.22,3.开办费,1140002.5,4.不可预见费,272703.125,5.销售费,911250,6.建设期利息,700000,总成本,21432080.63,1081.06,结 论,总而言之工程项目的决策阶段是工程建设的第一个阶段，也是极为重要的阶段，是工程建设控制的源头，对建设工程全过程工程造价控制有总揽全局的决定性作用，而从全生命周期的角度出发，进行项目的决策分析，不失为项目决策中的一种新思路，为决策的准确性和科学性提供了保证。,关键控制点的研究,设计阶段工程造价控制,二,工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是具体实现技术与经济对立统一的过程。拟建项目一经决策确定后，设计就成了工程建设和控制工程造价的关键。初步设计基本上决定工程建设的规模、产品方案、使用功能、建筑结构形式及建设标准，形成了设计概算，确定了投资的最高限额。施工图设计完成后，编制出了施工图预算，相对准确地计算出工程造价。,设计费虽然只占工程全生命费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。,主要任务,技术与经济相结合，在投资估算限额内实现项目功能,主要内容,初步设计,施工图设计,主要成果,设计概算,施工图预算,造价控制,主要方法,限额设计、价值管理,设计阶段,我国设计阶段工程造价控制中存在的各种问题表现为设计工作与工程项目的计价以及项目建设施工工作相脱节，设计方案和设备材料的选择缺乏有效的技术经济分析和评价等。,设计阶段的工程造价控制具体的工作为：,通过项目利益相关者的诉求分析，合理确定项目的价值目标，利用价值管理、限额设计等工具，,对设计阶段工程造价的关键控制点进行有效的控制，从而为整个工程价值目标的实现奠定基础。,设计阶段工程造价关键控制点的研究内容,关键控制点,核心内容,控制工具,控制依据,投资限额的分配,项目利益相关者的诉求分析,各个设计专业投资限额的分配,利益相关者分析,限额设计,价值工程,国家相关法律法规,类似工程技术经济指标等,设计方案的优选和优化,基于价值管理的设计方案优选和优化,基于项目可施工性和可建筑性的设计方案优选和优化,价值工程（,VE,）,可建筑性、可施工性,国家相关的法律法规,各个设计专业的设计规范、标准和规程,批准的项目建议书和可行性研究报告,设计阶段的设计规划方案,设计概算和施工图预算的编制及审查,合理确定项目的工程量,合理利用概算定额，预算定额等计价依据,合理确定工料价格,检验各个设计专业投资限额的执行情况,概算定额法、概算指标法、类似工程预算法、预算单价法、扩大单价法,综合单价法，工料单价法,对比分析法、查询核实法、联合会审法,全面审查法、标准预算审查法、对比审查法等,国家相关法律法规以及概算定额，相关的取费标准以及地区的材料价格等,可行性研究文件、初步设计任务书、初步设计说明书和初步设计图纸等文件,详细的地质勘查资料,现行的有关设备原价及运杂费率,初步设计审查意见,类似工程技术经济指标等,设计阶段工程造价关键控制点研究大纲,关键控制点一：投资限额分配与设计参数的设定,限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，保证总投资不被突破。,建设项目的需求分析,各设计专业的投资限额分配,项目各单位及单项工程的设计参数,关键环节,分析框架,项目需求分析,项目设计目标的设定,项目投资限额分配目标,项目设计参数的设定,项目设计目标WBS分解,利用价值工程等对设计参数进行优化,指导,修正,理论基础,一、需求分析的理论基础和分析框架,项目成功标准,费用,进度,质量,项目目标、客户的满意和其他利益相关者的满意,实现项目利益相关者的核心价值,项目利益相关者与项目成功标准,基于不同的利益相关者,视角，项目成功评判,标准不同,项目管理主体,利益相关者及其核心价值,项目可交付成果,建设项目需求分析的理论基础,一、需求分析的理论基础和分析框架（续）,契约安排,利益相关者识别,利益相关者分类,利益诉,求分析,项目成功标准,投资人1 投资人2 投资人,n,利益诉,求分析,利益诉,求分析,利益诉,求分析,使用者,运营者,政府,业主,投资人,项目需求,代理人,建设项目需求分析框架,二、投资限额分配的理论基础和分析框架,在建设项目设计概算和施工图预算的编制开始之前，应根据项目成本分析或利用已完工程数据库的结果，在限额设计和价值管理的基础上,对各个设计专业和功能目标进行合理的限额分配,。,通过引入,价值工程,原理，,对设计限额总值进行合理分配，按照建设项目的价值系数来确定各个设计目标的目标成本比例,，再结合考虑类似工程的经验数据来进行调整，而不仅仅是机械地参考以往类似工程的技术经济资料，简单地将投资估算总额切割分块分配到各单位工程或分部工程中来确定设计限额，从而达到限额设计投资分配中功能与成本的有机统一，体现出限额设计的主动性。,投资限额分配,基于成本和功能分析的投资限额分配,基于已完工程数据库的投资限额分配,基于已完工程数据库的投资限额分配分析框架,采用价值工程求出建设项目各专业的功能评价系数，并以此作为确定各专业功能目标成本的重要经济参数,对类似工程统计资料进行分析，得出类似工程各专业占总造价百分比的子样平均值和置信区间。并以此作为依据，分别对前面求出的功能目标成本加以修正，即可得出分配到各专业的功能目标成本的下限和上限,各专业的设计限额确定以后，再次运用价值工程将各专业的限额设计值向各分部分项工程分配,功能定义功能评价,类似工程统计数据的收集与分析,分配限额,二、投资限额分配的理论基础和分析框架（续二）,三、设计参数设定的分析框架,天津站交通枢纽工程（Tianjin Station Transportation Hub），集普速铁路、京津城际铁路、津秦客运专线、铁路天津东站西站地下直径线及地铁2、3、9号线、长途客运、公交、出租等各种交通方式于一体，总投资天津站交通枢纽建成后，将连接京津沪，有力促进环渤海区域的城市发展。,天津站交通枢纽,建成后的天津站枢纽工程设备系统众多，这些设备系统，对运营阶段枢纽的正常安全运行将起到十分关键的作用，天津站交通枢纽工程的设备维护工作不仅满足基本功能，还满足不同工况下的功能要求，确保枢纽正常运行。,案例：天津站交通枢纽工程,一、天津站交通枢纽项目需求分析,内容,操作依据,实施内容（实施步骤）,管理工具,关键环节,可交付成果,需求分析,项目成功标准理论,项目利益相关者理论,项目建议书,项目可行性研究报告及附件,项目所在城市的总体规划,工程规模,项目运营和维护的信息,项目利益相关者的识别,利益相关者的分类,利益相关者的诉求分析（使用者、运营者、投资人、业主等）,利益相关者利益诉求协调模型的建立,项目需求的产生,多维细分法,米切尔评分法,博弈分析模型,利益相关者的识别和分类,利益相关者利益诉求协调模型的建立,利益相关者协调模型的建立,项目需求,项目设计目标的设定,1项目建议书,2项目可行性研究报告及附件,3项目需求,4项目运营和维护的信息,5有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保、交通运输等基础资料,6公用设施和交通运输条件；规划、用地、环保，卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料,7战略管理理论,8可持续发展理论,1