房地产项目前期成本估算报告(幻灯片).ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,方 案 估 算 报 告,xxxxxx市内分部,2005-10-21,*方案估算,第一部分 新方案造价估算,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第一章 项目概况,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,项目简介,*项目规划范围为：东至张自忠路，南靠承德道，西临规划中的合江路，北至赤峰道。,本地块内现有5座租界时期法式建筑，均为砖木结构，多为坡屋顶，但在等级上有所不同，四坡顶的A座等级最高，两坡顶的B、C、D座次之，平顶C座级别最低。本地块内还有若干简易居民用房，规划将其拆除。,按照方案规划，新建后的*将以商业娱乐功能为主。总体风格将保持原建筑物的风格，保留沿赤峰道一侧的立面形式，建筑内部将进行不同程度合理的改造，方案中，*共分为9个单体，分别为A#I#，其中，A#、B#、C#、E#单体是在保持原建筑风貌的前提下翻建，其余单体为新规划设计建筑,。,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,项目基本建筑形式,序号,分类,结构类型,层数,电梯,建筑面积,地上,地下,数量,地上,地下,小计,A#,改建,框架,2,578.6,578.6,B#,改建,框架,2,720.5,720.5,C#,改建,框架,3,1565.9,1565.9,D#,新建,框架,2,423.0,423.0,E#,改建,框架,2,1351.8,1351.8,F#,新建,框架,6,1,2833.5,2833.5,G#,新建,框架,4,1,1,1727.8,300,2027.8,H#,新建,框架,3,1,570.5,570.5,I#,新建,框架,7,2,2374.8,2374.8,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第二章 编制依据及研究重点,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,投资估算编制依据,天津,ABC,项目概念设计（,2005-9-21,）,天津,ABC,项目概念设计任务书,建设项目经济评价方法和参数,天津市颁布各项有关政策规定,天津市建筑工程预算基价（,2004,年）,天津市设备安装工程预算基价。,天津市房屋修缮工程预算基价。,天津市近期材料人工机械单价。,天津市类似项目相关数据,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,投资估算编制说明,本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套费用、前期费用、建安成本、市政配套工程费,用、不可预见费用。其中：室内的建安成本分析及室外的景观绿化工程是我们研究的重点，其,他费用主要根据天津市各项政策规定、及我们掌握的当前可操作的数据而定。,建安成本中主要包括以下几个部分：,一、拆除工程费用,二、加固工程费用,三、新建土建费用,四、新建安装费用,五、门窗及装饰费用,说明：在设备及材料的选取上，价格基本为中档水平。,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之一：拆除加固工程,拆除工程：,编制依据：天津市修缮定额结合市场行情。,取 费：本估算中计取费用为54万，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式进行施工，此部分费用可以不计取。,加固部分：,编制依据：参照天津市类似项目数据（交通饭店、粤味鲜改造工程）,取 费：本估算中加固部分取费为180万元，每平方米 加固建筑面积为300元。（主要参照交通饭店改造工程）,工艺简介：为保持原立面墙在施工过程中的稳定性，防止开裂，在拆除前用钢型材进行垂直稳定，水平斜向支护，在内部结构施工过程中，采用植筋措施，与原立面墙进行水平连接。,*方案估算,xxxxx工程咨询有限公司,研究重点之二：空调的采购及安装,空调设备的方案考虑几种方案，按照项目运营的管理模式，可选择中央空调，家庭户式中央空调、单户式分体空调。其中第二、三种方案造价相对较低，但对项目整体外檐景观上比较难以把握。现比较了中央空调的两种可选方案：,方案一,方案二,方案三,单平造价(元/M2),总造价(万元),厂家,单平造价(元/M2),总造价(万元),厂家,单平造价(元/M2),总造价(万元),厂家,进口设备,337.5,420,特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什,377.6,470,特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什,321.4,400,特灵，约克，麦克维尔,合资设备,309.3,385,台佳，开利，东原,337.4,420,台佳，开利，东原,289.2,360,台佳，开利，东原,国产设备,269.1,335,武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰,297.3,370,武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰,255.2,318,武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰,工作模式,采用风冷模块式冷水机组,+,热网换热，即根据单体建筑面积及布局，可分为四个独立的空调冷源,采用水冷螺杆式冷水机组+热网换热,独栋单独机组,优点,造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，串音少，运行节能，噪音小，气流组织好，舒适性好。,综合运行管理方便，易于调节。,造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，运行节能。,缺点,综合运行管理不便。,冷却塔放在室外地面或屋面，噪音及飘水可能产生扰民问题，且需要独立的制冷机房，占用空间大。,整体外观不理想，综合运行管理不便。,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之三：外檐装饰工程,外檐装饰主要包括玻璃幕、新建建筑外墙、外檐窗、保留建筑外墙色浆,。,玻璃幕墙,玻璃幕墙的安装方式有：隐框幕墙，驳接式玻璃幕墙、无外框架玻璃幕墙、点连接式玻璃幕墙。根据该项目实际情况，根据方案一的效果图分析，应该是安全明框玻璃异形幕墙。结构形式内部为金属钢架支撑系统，铝合金明框（从效果图看大部分为明框，有部分为隐框），安全异形玻璃。,作为商业外檐采用了大面积的玻璃幕墙，首先应考虑安全问题，然后考虑节能问题。如此大面积的玻璃幕墙建议采用温屏异形玻璃，这种玻璃可以大幅度的节约能源，提高室内空间的舒适度。此种玻璃幕墙的形式，造价应该在700元/平方米800元/,平方米,。,为降低造价，也可考虑普通安全玻璃，整体上为多边折线效果，每平米造价为600元/平方米700,元/平方米,。,本估算中,异形玻璃按700元/平方米计算，普通安全玻璃按600元/平方米计算,外墙,根据效果图看，为了维持原有建筑物的风格，应采用与砖同等规格尺寸的外檐面砖，如仿旧劈开砖，材料的市场价格应该在70-80元/平方米。考虑到外墙保温系统，外墙的保温加贴砖的施工费用在100-110元/平方米左右。,外檐窗,根据建筑物风格及节能要求，采用断桥铝合金窗普通双层中空玻璃，价格约500元/平方米，采用温屏玻璃，价格约800-1000元/平方米，采用铝木复合型材窗，造价为1200元/平方米,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之四：电梯,数量 共,7,部，其中：,3,层,3,站,1,台，,4,层,4,站,1,台，,6,层,6,站,1,台，,7,层,7,站,2,台，自动扶梯,2,台。,品牌：按照项目的定位及档次，电梯的品牌应该采用东芝、三菱等知名品牌，电梯,的内檐装饰应适应商业环境，采用豪华装修。,造价：,采用有机房电梯,电梯总造价应在,100-120,万元左右。,为满足项目外檐立面效果，低于,7,层的电梯可以采用无机房电梯。电,梯总造价应在,120-140,万元左右。,本估算中,7,部电梯按总价,120,万元计算,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之五：绿化工程,主要包括两部分：园林绿化、屋顶花园,屋顶花园部分：,方法：用少量基质栽培或无土草皮来绿化屋顶的施工法，施工简便技术要求不严格，适合在承载力较 弱，事前没有绿化设计的轻型屋顶。多层复合固化模板施工法，施工过程稍复杂，适合绝大部分屋顶，由于有一部分建筑元素因此有 较好的保温效果。组合式屋顶绿化法，主要在屋顶四角和承重墙边用盆栽或较大容器栽植乔灌木来布置的绿化方法。花园式屋顶绿化法，是复式立体花园式结构运用多种植物（乔木、灌木、地被、草花等）进行搭配的绿化方法，本法只适合在屋顶承载力教大的屋面施工。,造价：价格较高的位1000元/平方米左右，根据施工方案可以达到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米计算,园林景观部分：,方法：该方案的环境布置主要是硬地铺装以及绿植，硬地铺装至少应该是花岗岩，还有局部的水景，木质构架等，,造价：绿化景观施工价格应该是110-200元/地面积。估算中按110元/地面积计算。,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,综合上述研究比较，现将建安及室外工程费用估算如下：,注：此建安工程费中不含监理、预算编制、沉测观降，人防督察四项的费用。,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第三章：项目整体成本测算数据,*方案估算,xxxx工程咨询有限公司,成 本 测 算 总 表,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,其中：土地及大配套费,序号,单体名称,合计,备,注,建筑面积,12446.6,平米,指标,控制指标,（元,/m,2,）,总投资,（元）,一,土地及大配套费,5934.4,1,土地拆迁补偿费,4820.6,2,大配套费,230,3,土地出让金,883.8,11000000,4,土地契税,0,6,拍卖佣金,0,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,序号,单体名称,合计,备,注,其中：前 期 费 用,序号,单体名称,合计,备,注,序号,单体名称,合计,备,注,建筑面积,12446.6,平米,建筑面积,12446.6,平米,指标,控制指标,（元,/m,2,）,总投资,（元）,指标,控制指标,（元,/m,2,）,总投资,（元）,二,前期费用,142.89,1778517.52,二,前期费用,0,1-5,临电、临水、临路、临时设施工程费,11,23,准入证公告费,1.08,13500,6,环境评估费,4.82,60000,24,综合管网设计费,1.6,19914.6,7,避雷监测费,3.08,38393.20,房屋鉴定费,8,电力检测费,1.5,18669.90,25,勘查、测绘费,地质勘查费,0,9,室内空气检测费,2.00,24893.20,测绘费（放线、验线）,0,10,119消防入网费,1,12446.60,26,规划设计费,咨询费,0,13,人防异地建设费,100,方案设计费,0,14,地名费,1.02,12695.5,27,施工图设计费,建安设计费,0,15,招投标费,招标监督服务费,2.74,34200,成品房设计费,0,代理费,4.82,60000,28,环境设计费,方案设计费,0,16,合同审查费,0.46,5750,环境施工图设计费,0,17,施工图审查费,2.4,29871.84,29,面积测量,-,18,墙改费,0,0,30,产权登记费,-,19,水泥专项基金,0.9,11201.94,31,房屋转让手续费,-,20,地籍地形图、核地,1.93,24000,32,临时出口费,-,21,销售许可证公告费,0.49,6000,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,其中：土建安装成本（含土建监理等费用）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,其中：市政基础设施费,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第四章 项目单体成本测算数据,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,关于估算单体的划分：,根据项目单体的具体情况，在方案中我们将单体估算划分为三组。,第一组包括A#、B#、C#、D#、E#单体，其特点均为改建单体。,第二组包括G#、H#单体，其特点为小于四层，外墙面以贴砖为主。,第三组包括F#、I#单体，其特点为多层建筑，外檐以玻璃幕墙为主。,说明：1、单体测算不包括原建筑的拆除、加固费用。,2、屋顶花园费用在屋面装修分项中计取。,3、F#单体屋顶游泳池费用在屋面结构分项中计取。,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一组单体建安成本方案,（A#、B#、C#、D#、E#）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二组单体建安成本方案（G#、H#、）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第三组单体建安成本方案（F#、I#、）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二部分 方案造价估算对比,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一章 方案的主要差异,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,项目基本建筑形式,序号,分类,结构类型,层数,电梯,建筑面积,新方案,原方案,方案新,方案原,方案新,方案原,方案新,方案原,A,A,改建,框架,2,2,578.6,605,B,B,改建,框架,2,2,720.5,503,C,C,改建,框架,3,3,1565.9,1692,D,D,改建,框架,2,2,423.0,154,E,E,改建,框架,2,2,1351.8,1573,F,F,新建,框架,6,6,1,1,2833.5,2419,G,G+H,新建,框架,4,4,1,2,2027.8,2164,H,I,新建,框架,3,4,1,1,570.5,1010,I,J,新建,框架,7,6,2,2,2374.8,2545,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,方案的主要差异有以下几点：,1、总体建筑面积的差异：新方案比原方案减少了218平方米。,2、单体,数量上的差异,:,新方案中的新建单体数量上比原方案少了一个。,3、两个方案中改建的单体（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五个单体的建筑面积比原方案增加了112平方米。,4、原方案中的G、H两个单体在新方案中体现为一个单体，对应的单体为G。电梯的数量也由原来的2部改为1部,5、原方案中的I单体在新方案中建筑高度由4层改为3层，建筑面积减少了439.5平方米。对应的单体为H。,6、原方案中的J单体在新方案中的变化比较大，建筑高度由6层改为7层，建筑面积增加了171平方米。外檐设计中玻璃幕墙的面积增加了约1000平方米。对应的单体为I。,7、原方案中电梯的总数量为8部，新方案中为7部。,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二章 方案差异对造价的影响,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,全部测算数据方案造价对比,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,全部单体建安成本及室外工程方案造价对比,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一组单体建安成本方案造价对比,（A#、B#、C#、D#、E#）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二组单体建安成本方案造价对比,（新方案G#、H#、原方案G#、H#、I#）,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第三组单体建安成本方案造价对比,（新方案F#、I#、原方案F#、J#）,*方案估算,XXXX工程造价咨询有限公司市内分部,第三章 方案造价,差异,的分析,*方案估算,XXXX工程咨询有限公司,一、两个方案在总造价上差异不大，新方案比原方案减少了48万元。占测算总投资的比例为4.38,。在我们重点分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案减少了32.4万元。占测算总投资的比例为2.8。由于原方案比新方案的建筑面积多217平方米，如果可售面积按200平方米计算，每平方米售价按1.5万元计算，则在销售收入上则增加300万元。所以在其他条件允许的条件下，更多地争取可售面积的增加，对投资方来讲，是最好的选择。,二、新方案的单方造价比原方案高114元，其中土地和配套的单方造价增加了98元，建安单方造价增加了17元。由于项目的土地和拆迁费用总价不变，在总建筑面积减少的前提下重新折算，使新方案比原方案的单方造价有所增加；建安工程中由于幕墙面积的增加(主要是I#单体)，使单方造价有所增加。在我们的测算中，除土地和拆迁费用，前期和配套设施费达到了713元/每平方米，为有效地控制成本，除了在今后的设计和施工中降低建安及室外工程的成本外，能够合理地争取前期及配套的最低也是投资方降低成本的重要途径。,三、在第一组的单体造价分析中，总的建筑面积增加了112.8平方米，总造价增加了26.8万元，单方造价增加了12.3元。为保持建筑的原貌，方案不可能有太多的变化，除幕墙面积有所增加使单方造价增加了12元外（主要是D#单体），其他的单方造价没有太大变化。建筑面积的增加使第一组的总造价有所增加。,四、第二组单体形式变化比较大，建筑面积减少了575.7平方米，总造价减少了136.4万元，单方造价减少了42.5元。单方造价的减少的原因之一是电梯少了一部，之二是屋面平台复杂程度降低，之三是玻璃幕墙面积有所减少。,五、第三组单体的建筑面积增加了244平方米，总造价增加了77万元，单方造价增加了45.6元，造价的增加主要是玻璃幕墙面积的增加，由于I#单体外檐设计的变化，使这个单体玻璃幕墙的面积增加了约1000平方米，对总体造价有较大的影响。,*方案估算,XXXX工程造价咨询有限公司市内分部,第三部分 方案设计优化建议,*方案估算,XXXX工程造价咨询有限公司市内分部,通过对现有资料的认真研究，在满足各种主客观条件的前提下，我们认为可以在以下几个方面对方案的设计加以重新考虑：,一、关于I#单体建筑形式的设计，是否可以考虑减少玻璃幕墙的使用，新方案中I#单体的玻璃幕墙的使用面积约2000平方米，在原方案中约1000平方米，如果在新方案中能够使用幕墙和贴砖结合的外檐形式，则这一单项就可节约70-80万元。,二、关于G#单体屋面建筑形式的设计，屋顶绿化是否可以考虑设计为简单的绿化形式，绿化本身的费用是一个方面，形式复杂的屋顶花园将影响屋顶及建筑结构中钢筋及商品砼的使用量，将对整体造价有一定的影响。考虑到北方的气候，冬季的屋顶花园维护的费用也将非常的高。从商用的角度考虑，是否可以设计为可上人屋面，可以扩展该建筑顶层的商用功能。,三、关于F#单体顶层游泳池的设计。顶层游泳池将增加该建筑的荷载。将增加钢筋与商品砼的使用量。同时建筑物的使用面积也有受到影响的可能。如何降低游泳池的重量也是需要考虑的一个问题。,四、关于空调的方案设计，现在空调的选用方案是户式中央空调，这种方案造价较低，运行时比较节能，但缺点是综合管理不是很方便。如果游泳池的水温加热问题能够自行解决，使用该方案可以考虑不使用市政的综合管网的外网热源，那么每平方米建筑面积可节约130元的外网热源费，总费用约160万元。,