房地产开发经营与管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发经营与管理,房地产开发经营与管理 谭茹文,复 习,房地产开发经营与管理 谭茹文,第一章 房地产投资概述,一,.,房地产的概念,二,.,房地产的种类,三,.,房地产的特征,四,.,房地产投资的形式,五,.,房地产投资的利弊,六,.,房地产投资的风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,一,.,房地产的概念,房地产是房屋财产和土地财产的总称。地产可视为实物、权益和区位三者的结合。,房地产开发经营与管理 谭茹文,1.,实物,从实物角度上看，房地产有三种存在的形态：,（,1,）土地,（,2,）建筑物,（,3,）房地,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,权益,房地产可视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。,基本权利有：,占有权、使用权、收益权、处分权；,派生权利，如：典权、抵押权、地役权等。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,区位,区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。,房地产开发经营与管理 谭茹文,二,.,房地产的种类,按开发程度划分,土地,房地产 在建工程,建成后的物业,房地产开发经营与管理 谭茹文,1.,土地,(1),按土地的权属划分,国有土地,集体土地,(2),按土地的开发程度划分（,P27,）,生地,毛地,熟地,房地产开发经营与管理 谭茹文,三,.,房地产的特征,1.,不可移动性,2.,独一无二性,3.,寿命长久性,4.,数量有限性,5.,用途多样性,6.,相互影响性,7.,易受限制性,8.,保值增值性,9.,价值高大性,10.,难以变现性,房地产开发经营与管理 谭茹文,五,.,房地产投资的利弊,1.,相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）,2.,能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）,3.,易于获得金融机构的支持,4.,能够抵御通货膨胀的影响,5.,能提高投资者的资信等级,6.,投资数额巨大,7.,变现性差,8.,投资回收期较长,9.,需要专门的知识和经验,弊,利,房地产开发经营与管理 谭茹文,六,.,房地产投资的风险,1.,系统风险,(1),通货膨胀风险,(2),市场供求风险,(3),周期风险,(4),变现风险,(5),利率风险,(6),政策风险,(7),政治风险,(8),或然损失风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,个别风险,(1),收益现金流风险,(2),未来经营费用风险,(3),资本风险,(4),比较风险,(5),时间风险,(6),持有期风险,房地产开发经营与管理 谭茹文,第二章 房地产投资分析基本知识,一,.,房地产投资现金流量及构成,二,.,资金的时间价值及计算公式,三,.,房地产投资经济效果评价指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,一,.,房地产投资现金流量及构成,1.,房地产投资现金流量及构成,(1),房地产投资中的现金流量,(2),房地产投资中现金流量的构成,投资、成本,经营收入,利润、税金,房地产开发经营与管理 谭茹文,(3),现金流量图的构成和画法,1.,绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期末即为下一期的期初。,2.,用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入，向下的箭线表示现金流出。,3.,箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方（或下方）注明现金流量的数值。,0,1,2,3,n-2,n-1,n,现金流量的三要素：,现金流量的大小（资金数额）,方向（流入或流出）,作用点（资金发生的时间点）,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,经营收入、利润和税金,（,1,）经营收入,销售收入、出租收入、自营收入。,（,2,）利润,经营利润、税前利润、税后利润、,可分配利润。,（,3,）税金,销售税金（两税一费：营业税、城,市维护建设税、教育费附加）、土地使,用税和房产税、企业所得税。,房地产开发经营与管理 谭茹文,二,.,资金的时间价值及计算公式,1.,利息与利率,（,1,）利息与利率,（,2,）单利与复利,（,3,）名义利率、周期利率、实际利率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,资金的时间价值计算公式,（,1,）现值与终值的关系,（,2,）现值与年金的关系,（,3,）终值与年金的关系,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,计算实例,要会画现金流量图，重点掌握：,例,5,4 P160,例,5,7 P162,会用计算器进行计算,房地产开发经营与管理 谭茹文,第三章 房地产开发的程序与管理,一,.,房地产开发的主要程序,二,.,土地使用权的获取,三,.,城市规划对房地产开发的影响,四,.,政府对房地产市场的干预,房地产开发经营与管理 谭茹文,一,.,房地产开发的主要程序,一般包括四个阶段、,8,个步骤：,投资机会寻找,投资机会选择与决策分析 投资机会筛选,可行性研究,获取土地使用权,前期工作 规划设计与方案报批,签署有关合作协议,建设阶段 施工建设与竣工验收,租售阶段 市场营销与物业管理,房地产开发经营与管理 谭茹文,前期工作的主要内容,(1),对拟开发项目作进一步分析,(2),获取土地使用权,(3),征地、拆迁、安置、补偿,(4),规划设计及建设方案制定,(5),获取规划许可,(6),施工现场三通一平,(7),市政配套设施谈判与协议,(8),安排短期和长期信贷,(9),寻找预租（售）客户,(10),对市场作进一步分析，确定目标,(11),对开发成本作进一步测算,(12),对承包商的选择提出建议,(13),开发项目保险事宜洽谈,房地产开发经营与管理 谭茹文,二,.,土地使用权的获取,1.,开发商获取土地使用权的方式,（,1,）在一级土地市场上获取国有土地使用权,1,）划拨方式,2,）出让方式,（,2,）在二级土地市场上购入国有土地使用权,1,）购入已经完成开发的熟地。,2,）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。,3,）购入半成品（在建工程），继续开发。,（,3,）合作开发,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,国有土地使用权的出让和转让,（,1,）国有土地使用权的出让,出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌,（,2,）国有土地使用权的转让,（,3,）土地使用权使用年限,（,4,）土地使用权出让金,（,5,）毛地价,（,6,）熟地价,（弄清毛地价与熟地价的区别）,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,旧城区房地产开发的特点,（,1,）比较适合作为商业、办公、旅游、娱,乐、餐饮等类型的开发项目。,（,2,）由于旧城区人口密度及建筑密度高，,土地开发成本高。,（,3,）建设项目规划条件较为苛刻。,房地产开发经营与管理 谭茹文,4.,新区房地产开发的特点,（,1,）比较适合建造高级住宅和公寓,（,2,）土地开发成本较低,（,3,）城市规划条件限制较少,（,4,）不完全具备开发项目的配套设施,（,5,）绿地和代征地的摊派较多,房地产开发经营与管理 谭茹文,三,.,城市规划对房地产开发的影响,1.,开发项目规划设计方案中的主要技术,经济指标（,P36-37,）,(1),居住区开发项目技术经济指标,(2),非居住区开发项目技术经济指标,重点掌握规划建设用地面积、居住建筑,用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、,容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。,房地产开发经营与管理 谭茹文,(2),房地产开发过程中的规划管理,1),开发项目选址、定点审批阶段。,2),申请,建设用地规划许可证,阶段。,3),规划设计条件审批阶段。,4),设计方案审批阶段。,5),核发,建设工程规划许可证,阶段。,6),竣工验收阶段。,房地产开发经营与管理 谭茹文,四,.,政府对房地产市场的干预,1.,政府制定干预房地产市场政策的原则,(1),目标的确定性,(2),政策的连续性与协调性,(3),政策的针对性和导向性,(4),政策的公平性和效率,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,房地产市场的宏观调控,宏观调整手段主要有：,(1),土地供应计划的调整,(2),城市规划的指导,(3),地价调整,(4),房地产税收政策,(5),金融杠杠,(6),住房政策,(7),租金调整,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,房地产市场行为的规范,(1),资质审查,对进入市场的主体资格进行规范,(2),产权登记,对市场交易对象进行规范,(3),建立房地产价格评估制度,对市场交易价格进行规范,(4),交易程序的规范化,对市场交易过程进行规范,房地产开发经营与管理 谭茹文,第四章 房地产及其运行规律,一,.,房地产市场的总体结构,二,.,房地产市场的分类,三,.,房地产市场的特征与功能,四,.,房地产市场运行的一般规律,房地产开发经营与管理 谭茹文,一,.,房地产市场的总体结构,征地市场,一级土地市场 动迁市场,土地投资,、土地使用权出让市场,交易市场,二级土地市场（土地使用权转让市场）,建筑施工市场,一级房产市场,房产交易市场,二级房产市场,房地产开发经营与管理 谭茹文,二,.,房地产市场的分类,1.,按地域范围划分,2.,按房地产用途和等级划分,3.,按房地产交易形式划分,4.,按房地产购买目的划分,5.,其他划分方式,房地产开发经营与管理 谭茹文,三,.,房地产市场的特征与功能,1.,房地产市场的特征,(1),分散的地区性市场,(2),准市场,(3),权益的转让市场,(4),专业化的市场,(5),易于出现市场的不均衡和垄断,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,房地产市场的功能,（,1,）配置存量房地产资源和利益,（,2,）显示房地产市场需求的变化,（,3,）指导供给以适应需求的变化,（,4,）指导政府制定科学的土地供应计划,（,5,）引导需求适应供给条件的变化,房地产开发经营与管理 谭茹文,四,.,房地产市场运行的一般规律,1.,房地产使用市场和房地产投资市场,两个市场有两个结合点：,第一，房地产使用市场确定的租金水,平资产需求的中心。,第二，两个市场在房地产开发部分有,连接。如果房地产开发量增加，房地产的,供给量也随着增加，这不仅会使房地产投,资市场价格下滑，而且也会使房地产使用,市场的租金水平下调。,房地产开发经营与管理 谭茹文,2.,房地产市场的周期循环,（,1,）房地产市场的自然周期,P62,（,2,）房地产市场的投资周期,A,E,D,C,B,长期平均空置水平,下降,上升,供给增长率,=,需求增长率,图,2-7,房地产景气循环的各个阶段,要求,：能对房地产市场进行一定的分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,第五章 房地产开发项目的可行性研究,一,.,可行性研究的含义、目的和作用,二,.,可行性研究的工作阶段,三,.,可行性研究的内容,四,.,房地产开发项目投资与收入估算,五,.,房地产开发项目财务评价,六,.,房地产开发项目评估的不确定性分析,房地产开发经营与管理 谭茹文,一,.,可行性研究的含义、目的和作用,1.,可行性研究的含义,可行性研究是在投资决策前，对建设项,目进行全面的技术经济分析、论证的科学方,法。,2.,可行性研究的目的,可行性研究的根本目的是实现项目决策,的科学化、民主化，减少或避免投资决策的,失误，提高项目开发建设的经济、社会和环,境效益。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,可行性研究的作用,（,1,）是项目投资决策的依据。,（,2,）是筹集建设资金的依据。,（,3,）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。,（,4,）是编制下一阶段规划设计方案的依据。,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,可行性研究的精度,（,1,）投资机会研究：,30%,（,2,）初步可行性研究：,20%,（,3,）详细可行性研究：,10%,（,4,）项目评估与决策：,10%,房地产开发经营与管理 谭茹文,五,.,房地产投资经济效果评价指标,1.,房地产投资经济效果的表现形式,（,1,）开发投资,开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。,（,2,）置业投资,置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面。,房地产开发经营与管理 谭茹文,1）反映开发项目盈利能力的指标：,（,P,1671,7,8,）,财务净现值(FNPV)或财务净现值比率(FNPVR),财务内部收益率（FIRR）,投资回收期（Pt 或 Pt,）,成本利润率,成本收益率、投资收益率,2,.,财务评价的主要技术经济指标,五,.,房地产投资经济效果评价指标,财务评价,是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和财务支出，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。,(P172),房地产开发经营与管理 谭茹文,2）反映开发项目清偿能力的指标：（,P,174177）,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,资产负债率,流动比率,速动比率,2,.,财务评价的主要技术经济指标,三,.,房地产投资经济效果评价指标,房地产开发经营与管理 谭茹文,3.,计算实例,会用计算器计算，重点掌握,例,5-11 P178,例,5-12 P179,房地产开发经营与管理,预祝大家考试取得好成绩,