成都万科金色海蓉营销策略.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,万科金色海蓉,2010,年营销策略,量价关系,:,继续企稳或自然增长,1.,客户端：刚需为主,投资投机客户受遏制，改善型受一定影响,2.,政策调控,:,遏制投资投机行为信号释放,3.,从,09,年的购房需求来看，刚需是主力，改善型下半年开始有所放量，但随着楼市的疯狂和房价高涨，对投资投机性干预的可能加大，改善性和投资性客户受政策影响大。,由于市场的持续上行,政策调整风险加大,明年可能出台降温政策,市场面临,骤变可能；,投资性需求成为重点打压目标，二套房政策收紧已成必然,现阶段受经济回升、供应不足,通胀预期、优惠政策即将结束影响，价格和销售量持续走高,.,随着明年供应量充足，且优惠政策逐步收紧，必然造成冲击,.,由于目前开发商的资金雄厚和信心度决定了明年房价的依然坚挺,故量价也将继续维持在高位水平或呈自然增长趋势,.,政策端：,保持宏观经济政策连续性、稳定性,(,下半年可能发生变化,),.,供应端：,09,年下半年开工增加，年内短期的供应不足现象将被明年充足的供应量取代,开发商：,由于,09,年的“丰收,”,，,2010,年基本无资金压力,.,预测基础,2010,年宏观市场预期：,楼市环境,项目的营销目标,1,、,2010,年,10,月完成二期住宅销售（,880,套）,2,、,提高项目品质形象，引领区域价值提升,3,、,作为公司价值最高项目，提升品牌形象,思考基础,项目本体,客户分析,竞争市场研究,项目本体,基础经济指标,项目规划,二期,4,栋户型配比,二期典型户型,二期地块相对规则方正，相比一期，规模较大，容积率较低，且有四亩规划绿地,基础经济指标,项目整体经济指标,总占地面积：,84136.33,净用地：,54969.6,代征地：,29439.73,（道路代征地为主）,容积率：,4.03,住宅建筑面积：,148762,商业建筑面积：,68500,建筑密度：,20.47%,绿地率：,38.22%,项目规划配套：,社区卫生服务中心、幼儿园、游憩集会广场,项目二期经济指标,净用地：,21969.53,建筑面积：,82385.74,（住,65908.59,）,总容积率：,3.75,住宅容积率：,3.00,绿地：,30.27%,二期用地,二类住宅用地,32.9543,亩,项目四至,四至优于一期，临路受噪音影响，观景受到阻挡,西藏政法住宅小区,住宅安置小区,新广国际（军区住宅）,较新的矮房子,金色海蓉一、三期,规划路,锦江,芙蓉风情饭店、高攀商务酒店及高攀农贸市场,二期周围均临规划路，受到一定噪音影响；从四至看，周边以新建住宅为主，整体环境优于一期；景观方面（东湖、锦江）受一、三期的阻挡。,项目规划,点式围合布局，中庭完整，绿化面积大,二期呈点式围合布局，存在较大体量商业配套，规划绿地及中庭景观保证了二期整体绿化面积和景观。,4,亩规划绿地,1,栋,2,栋,3,栋,4,栋,二期商业,一期,三期,东湖,64,变,87,套二,74,变,101,小套三,88,变,117,大套三,4,3,2,1,1,户型配比,中小户型为主，附加值高，设计偏经济实用,套型,赠送前,赠送后,二期整体套数,占比,套内,建面,实得套内,实得建面,小户型,两房单卫,52,63-68,72,84-87,370,42.0%,待定,52,68,87,105,中户型,三房单卫,60-61,73-74,87,100-102,320,36.4%,76,93,82,96,大户型,三房双卫,72,88-89,102,117-119,190,21.6%,72,95,102,124,总计,880,二期产品从一期单一的套二产品，调整为套二和小套三为主，同时，大套三的比例也超过,20%,，产品依然是可变空间较大，产品设计偏经济实用；,本项目二期产品配比,S1,户型,63,变,84,平米套二,功能房,客厅,主卧,次卧,厨房,尺寸,3.6*3.2,3.4*3.9,3.2*3.9,3.5*2.0,功能房,餐厅,阳台,卫生间,衣帽间,尺寸,3.1*2.3,1.7*3.1,1.8*3.2,2.3*1.9,优点：,该户型方正，动静分区合理，尺寸合理；,厨房通过阳台采光，餐厅可通阳台；,各个功能房间全采光，通风良好；,主卧带衣帽间，舒适度高；次卧尺寸舒适；,缺点：,卫生间洗漱台位于次卧过道，干湿分区不理想；,进门即见卧房区，有一定的私密性影响。,套二产品为一期畅销,A2,户型优化版，经济实用，客户接受度高，竞争力较强。,M1,户型,74,变,102,平米套三,优点：,该户型方正，动静分区合理；,厨房通过阳台采光，餐厅可通阳台；,各个功能房间全采光，通风良好；,各房间尺寸合理，利用度高；,缺点：,无飘窗及景观阳台设计；,户型设计经济实用，功能空间尺寸合理、舒适度高，具有明显竞争优势。,功能房,客厅,主卧,衣帽间,次卧,1,次卧,2,尺寸,3.8*3.6,3.6*3.5,1.9*1.3,3.3*3.0,3.0*3.6,功能房,餐厅,阳台,卫生间,厨房,尺寸,3.0*1.9,1.7*3.0,3.3*1.9,2.0*3.5,M2,户型,93,变,96,平米套三,户型设计经济实用，横厅大气，功能空间尺寸合理，具有明显竞争优势。,优点：,横厅设计，大气舒适；,该户型方正，通风采光较好；,餐厅可通阳台；,各房间尺寸合理，利用度高；,缺点：,无飘窗及景观阳台设计；,功能房,客厅,主卧,次卧,1,次卧,2,尺寸,6.8*4.2,3.5*4.9,3.3*3.3,3.0*3.1,功能房,阳台,卫生间,厨房,尺寸,1.5*2.2,3.3*1.8,2.8*3.1,L1,户型,89,变,119,平米套三,优点：,该户型方正，无浪费，动静分区合理；,主卧舒适度高，两间次卧尺寸合理，实用性高；,独立玄关设计，卧室区相对独立，私密性均较好；,横厅设计，开间大、舒适、大气、采光通风好；,三面采光，通风良好；,餐厅可通阳台；,缺点：,厨房较小，采光面小，采光及通风效果略差；,无飘窗及景观阳台设计；,功能空间合理、舒适、大气，作为此面积段的套三产品，竞争力强。,功能房,客厅,主卧,衣帽间,次卧,1,次卧,2,尺寸,6.5*4.2,3.5*4.0,1.7*3.5,3.5*3.7,3.0*3.1,功能房,厨房,阳台,主卫,次卫,尺寸,3.1*2.8,1.5*2.8,1.8*4.2,3.1*1.9,二期相对规则方正，相比一期，规模较大，容积率较低，且有四亩规划绿地；,二期周围均临规划路，受到一定噪音影响；从四至看，周边以新建住宅为主，整体环境优于一期；景观方面（东湖、锦江）受一、三期的阻挡；,二期整体产品以套二和小套三为主，主力产品偏经济实用，同时产品可变附加值较高；,套二产品为一期畅销,A2,户型优化版，经济实用，客户接受度高，竞争力较强；,小套三户型设计经济实用，空间尺寸合理、舒适度高，具有明显竞争优势；,大套三产品设计较佳，功能空间合理、舒适、大气，竞争力强。,项目分析结论,项目整体环境优于一期，产品定位准确，户型设计合理实用，可变空间大，产品竞争力强,客户分析,二期意向客户特征,二期意向客户购买特征,客户结构交叉分析,说明：客户数据来源,10-12,月来访客户中相对意向客户（,574,组），数据截至,12.13,。,套二客户,套三客户,小套三客户,年龄,两极化分布,，主要集中在,25-29,岁之间以及,40-50,岁之间，共占比,48%,较为成熟,，主要集中在,35-50,岁之间，共占比,54%,较为分散,，但,40-50,岁之间客户占比较为突出，占比,31%,家庭结构,前三位分别是,青年两口居（,28%,），单身贵族（,20%,），三口之家（,14%,）,前三位分别是三口之家（,36%,），青年,2+1,（,18%,），青年两口居（,13%,）,前三位分别是三口之家（,31%,），青年两口居（,19%,），青年,2+1,（,14%,）,职业构成,前三位分别是,国企职员（,14%,）、专业人员（教师,/,律师,/,医生）（,13%,）、公务员（,11%,）,前三位分别是专业人员（,20%,）、私企业主（,12%,）、国企职员（,9%,）,前三位分别是国企职员（,16%,）、专业人员（,15%,）、事业单位职员（,11%,）,置业目的,前三位分别是,自住（,55%,），投资（,19%,），居住改善（,17%,）,前三位分别是居住改善（,50%,），自住（,41%,），投资（,4%,）,前三位分别是自住（,49%,），居住改善（,33%,），投资（,9%,）,置业次数,前三位分别是,首置（,55%,），二次置业（,33%,），三次置业（,8%,）,前三位分别是二次置业（,50%,），首置（,32%,），三次置业（,12%,）,前三位分别是首置（,48%,），二次置业（,39%,），三次置业（,8%,）,认知渠道,前三位分别是,朋友介绍（,27%,）、销售中心（,20%,）、网络（,13%,）,前三位分别是销售中心（,19%,）、朋友介绍（,16%,）、业主推荐（,9%,）,前三位分别是朋友介绍（,22%,）、销售中心（,21%,）、商报广告（,7%,）,2,期,VIP,客户特征,套二客户,套三客户,小套三客户,关注竞品,翡翠城（,36%,）、望江橡树林（,23%,）,、摩玛城（,15%,）,翡翠城（,40%,）、望江橡树林（,22%,）,、中海翠屏湾（,12%,）,翡翠城（,38%,）、东湖国际（,19%,）、望江橡树林（,18%,）,对竞品认可点,区域位置（,25%,）、交通（,13%,）,、开发商品牌（,12%,）,区域位置（,21%,）、周边环境（,13%,）、,开发商品牌（,12%,）,区域位置（,23%,）、周边环境（,12%,）、,开发商品牌（,11%,）,未购竞品原因,价格（,22%,）,、开发商品牌（,9%,）、户型设计不满意（,9%,）,户型设计（,14%,）、价格（,14%,）、,区域位置不满意（,11%,）,价格（,24%,）、户型设计不满意（,16%,）、,交通便利性（,6%,）,对本项目认可点,开发商品牌（,21%,）、区域位置（,21%,）、交通便利性（,11%,）,开发商品牌（,24%,）、区域位置（,23%,）、交通便利性（,10%,）,开发商品牌（,23%,）、区域位置（,23%,）、交通便利性（,11%,）,对本项目不满意点,价格（,30%,）、周边环境较差（,26%,）、,周边生活配套（,6%,）,周边环境较差（,26%,）、价格（,25%,）、,小区内生活配套（,8%,）,价格（,33%,）、周边环境较差（,31%,）、,小区规模（,6%,）,2,期,VIP,客户购房特征,套二意向客户分布地图,1,3,1,4,3,5,9,10,4,2,2,2,7,2,15,11,18,13,19,5,14,9,3,3,4,4,2,1,3,2,3,1,郊县,3%,省内,11%,省外,4%,城南,50%,城中,4%,城北,3%,城东,18%,城西,7%,小套三意向客户分布地图,1,1,1,1,4,2,3,12,7,6,4,4,5,5,4,17,2,5,28,8,20,6,8,1,4,2,3,1,1,1,1,2,3,1,5,1,郊县,2%,省内,10%,省外,2%,城南,53%,城中,5%,城北,2%,城东,21%,城西,5%,套三意向客户分布地图,2,1,1,2,1,2,4,4,5,1,1,3,3,1,2,4,21,3,12,1,7,2,5,1,2,2,1,2,3,1,郊县,0%,省内,9%,省外,2%,城南,55%,城中,7%,城北,3%,城东,19%,城西,4%,交叉分析的必要性,海蓉的客户以,城南客户为主,，占比达到,52%,，城东为辅占比,20%,，另外省内占比达到,10%,；,以,客户区域分布,的视角对客户特征进行研究，,研究不同区域客户的相关特征,。,12,月,15,日国务院要求,遏制,部分城市,房价过快上涨,信息出来后,或将对投资,/,改善型购房需求造成冲击,；,以,客户购房目的,为视角对客户特征进行研究，,探讨本项目客户的“抗风险能力”,。,交叉分析,各区域客户特征,城南客户,职业构成主要以事业单位类、国企类、公务员类为主，此类客户,购买力较好,，,属于优质客户,；,城东、城南客户家庭结构较为接近,，以三口之家和青年两口居家庭构成为主；省内客户家庭结构则相对更为成熟。,城南,客户置业目的,主要体现为自住等刚性需求,，占比达到,60%,；,城东则是自住和居住改善,均比例较高；,城南、省内二级城市,客户置业次数,以首置和二次购房为主,，而城东客户二次置业比例更高；,各区域套型需求均以首置和首改产品为主。,城南客户以公务员类、国企类、事业单位类为主，属于优质客户；,城南客户置业目的主要体现为自住等刚性需求，而城东居住改善型的比例更高；,城南客户置业次数以首置和二次购房为主，而城东客户二次置业比例更高。,项目核心客户群,城南客户受政策影响小于其他区域客户。,交叉分析,各区域客户特征,交叉分析,不同置业目的的客户特征,投资需求客户,职业构成中,个体商户构成比例,明显,高于自住和居住改善类,；,居住改善需求客户,家庭结构明显,较自住类客户成熟,，以三口之家和青年,2+1,家庭为主。,自住客户套型需求以套二和小套三为主，居住改善型客户套型需求以小套三和套三为主，投资类客户套二比例明显偏高。,自住客户首次置业比例远高于改善类客户和投资客，改善类客户以二次置业为主，投资类则多次置业比例较高；,交叉分析,不同置业目的的客户特征,自住客户职业结构合理，投资客户的个体户比例比居住类高；,自住客户的家庭结构较小，而改善类基本以三口为主，家庭较成熟；,自住客户首次置业为主，改善类客户以二次置业为主，投资类则多次置业比例较高；,投资客户倾向套二产品。,项目核心客户群,自住及改善类客户，其购房特征较合理，受政策影响较小。,交叉分析,客户分级,客户级别,区域,购房目的,客户职业,购房次数,客户比例,客户特点,一级,26%,城南,/,省内,自住,优质,首次,26%,抗政策能力极强，,不易分流,改善,优质,首次,自住,非优质,首次,二级,20.1%,城南,/,省内,改善,非优质,首次,15.4%,抗政策能力较强，,不易分流,自住,优质,非首次,城东,自住,优质,首次,4.7%,抗政策能力极强，,易分流,改善,优质,首次,自住,非优质,首次,三级,17.9%,城南,/,省内,改善,优质,非首次,13.4%,抗政策能力一般，,不易分流,自住,非优质,非首次,改善,非优质,非首次,城东,改善,非优质,首次,4.5%,抗政策能力较强，,易分流,自住,优质,非首次,四级,7.8%,城东,改善,优质,非首次,7.8%,抗政策能力一般，,易分流,自住,非优质,非首次,改善,非优质,非首次,五级,8.2%,全部,投资类,全部,全部,8.2%,抗政策能力弱,客户质量,优,劣,说明：优质客户，是指职业为公务员类、事业单位类、国企类；非优质客户，是指职业为私企、外企、个体等其他职业（与银行贷款政策相关）。,竞争市场研究,板块间竞争关系,片区内竞争格局,典型竞品分析,城南板块,天府新城及南延线板块,华府板块,区域板块划分,根据区域楼盘的集中度并结合区域属性,城南板块：,界限：,东至顺江路,-,锦华路，西至创业路，南至三环路，北至一环路,典型项目：,金色海蓉、翡翠城、望江橡树林、东湖国际、欧城、神仙树大院、中海翠屏湾等等,华府板块：,界限：,东至三环路，西至一环路，南至顺江路,-,锦华路，北至成洛路,典型项目：,二十四城、金润华府、比华利国际城、上海东韵、优品尚东等等,天府新城及南延线板块：,界限：,东至锦江，西至成雅高速，南至世纪城，北至三环路,典型项目：,南城都汇、中海兰庭、华润凤凰城、晶科名苑等等,城市规划,成熟度高的国际化商务区和相对高尚住宅区；,交通,利好,地铁,1,号线明年开通，沿线物业有一定增值空间；,区域,配套,区域内商业、生活配套,十分完善；,品牌,集中度,主力住宅开发项目少，品牌集中度低,;,产品,特点,普通住宅，以中小户型为主。,地产开,发程度,区域内地产开发度较高，,待开发地块少；,项目,特点,以中小项目为主，城市中心线出现城市综合体项目,;,城南板块属性研究,城南板块是成熟板块，房地产开发逐渐进入尾声，现有开发项目较少（东湖片区为主），后续项目以城市综合体为主（住宅产品为高端公寓）。,城南板块市场研究,城南板块,新增供应少，,且为集中供应（项目少，与节点相关），主要集中在,5/7/9,三个月；,由于销售量远高于新增供应量，板块内,库存量快速减少,，由,5,月底,6743,套下降至,12,月的,2640,套；,成交情况,也与重点项目供应节点相对应，呈现明显成交波动走势；,存销比,处于,波动但较为合理,的状态，持续在,3.3,7,之间波动；,均价,处于,快速上升,的状态，自,5,月份的,6607,元,/,平米上涨至,12,月底,7726,元,/,平米,。,新增供应量远小于销售量，库存量不断减少，存销比较低，价格快速上涨。,城南,城南,城南,城南,城南板块市场研究,城南板块销售量以,90,平米以下的刚需产品为主，同时由于可变空间的日益普及，面积开始逐步小型化，且出现部分,90,平米可变大户型的改善型产品。,城南板块存量产品，,60%,为,90,平米以下的产品，后续刚需型产品依然是主力。,由于,90,平米以下产品销售走势较好，存销比持续较低，出现供销不足的情况，而改善型的产品销售不稳定，存销比也出现明显的波动。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（,70-120,平米），均总价都上涨,10,万以上，上涨幅度均大于,20%,。,城南板块市场供销均以刚需产品为主，出现一定的供应不足，存销比较低；而价格段为刚需和首改产品上涨最快（,20%,以上）。,预告楼盘,蓝光项目,保利中心,万科,.,金色海蓉,华宇,.,蓉国府,地铁,1,号线,待推项目,朗基地块,开元地块,双发地块,燕宇地块,城南,板,块,地块位置,开发商,成交时间,规模（亩）,容积率,总建面,-,万,楼面地价,高攀村,燕宇 投资,07.10.26,10.27,4,2.74,3825,高攀村,开元 房产,07.10.12,21.75,8,11.6,2625,琉璃乡,正成 房产,07.9.14,10.56,7.5,5.27,1013,琉璃乡,新宏 实业,07.7.20,15.54,2,2.07,3600,棕树村,双发,实业,09.5.8,14.9,2.9,2.9,4707,人民南路,4,华宇 地产,07.12.20,39.6,4.4,11.62,5216,领事馆路,保利,地产,09.7.24,65.5,8,34.9,3485,丰收村,蓝光,地产,09.9.27,60.2,3.8,15.3,4737,顺江路,郎基地产,09.12.04,15.63,4,4.17,7271,合计,253.95,90.57,城南板块市场研究,后续土地供应,城南板块后续土地供应，以小规模非品牌为主，楼面地价较高；华宇、保利等品牌开发商将开发综合体项目；后续普通住宅竞争相对有限。,城市规划,东大街金融区两侧高尚住宅区逐渐开发成型；,交通,利好,地铁,2,号线,2012,开通，沿线物业价值将大幅提升；,区域,配套,目前较匮乏，规划较为完善（属于欠成熟区）；,品牌,集中度,万科、华润、新鸿基、信和等等，品牌集中度高,;,产品,特点,目前以中小户型为主，未来将出现高端大户。,地产开,发程度,区域内地产开发度较低，,属于开发起步期；,项目,特点,以规模品牌项目为主，并有大型城市综合体项目,;,华府板块是非成熟板块，房地产开发刚起步，大量品牌开发商进驻（明年未启动），且有数个大型城市综合体项目，随着开发节奏，后续将成为开发热点，将可能分流项目城东客户。,华府板块属性研究,华府板块,新增供应,主要集中在,9,月之后，区域大量新项目推出，供应激增；,板块内,库存量和成交情况出现激烈变化，均与大量新项目推出的节点相关,；,虽然供应激增，但需求较大，,存销比,处于,较为合理,的状态，持续在,1.6,5.6,之间波动；,均价,处于,快速上升,的状态，自,5,月份的,5330,元,/,平米上涨至,12,月底,6440,元,/,平米,；,华府板块属性研究,9,月之后，新项目陆续推出，供销激增，价格快速上涨，区域热度加大。,华府板块属性研究,9,月份后，新项目推出，,90,平米以下的刚需产品销售比例快速上升，达到,70%,，同时由于可变空间的日益普及，面积开始逐步小型化，且出现部分,90,平米可变大户型的改善型产品。,板块存量产品，,70%,为,90,平米以下的产品，后续刚需型产品依然是主力。,除了,130,平米以上的产品，其他各面积段的产品均处于低存量的状态，存销比持续较低。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（,60-90,平米、,100-120,平米），均总价都上涨,10,万以上，上涨幅度均大于,20-50%,。,华府板块市场供销均以刚需产品为主，出现供销两旺，存销比较低；而价格段为刚需和首改产品上涨最快（,20%,以上）。,在售楼盘,预告楼盘,万科,.,金色海蓉,地铁,2,号线,成都东客站,待推项目,万诚地块,佳宏地块,新鸿地块,绿地地块,新希望地块,仁恒地块,信和地块,新鸿基地块,正成地块,华,府,板,块,地块位置,开发商,成交时间,规模（亩）,容积率,总建面,-,万,楼面地价,迎晖路,信和 置业,07.7.20,366.54,5,122.24,3390,东方正红，东大街,新鸿基地产,07.12.17,259.08,6.5,112.32,2769,多宝寺,万诚地产,09.07.24,28.28,2.9-3.6,5.47,3309,静居寺军民村,新鸿房地产,09.09.04,28.43,1.8-3.0,5.69,2649,沙河堡,200,号,佳宏地产,09.09.04,35.28,3.8,8.94,2920,保和乡胜利村,绿地集团,09.11.19,82.06,4,21.83,3110,攀成钢片区地块,仁恒置地,09.12.17,178.56,3.0/3.8,39.07,5030,三圣乡花果村,新希望地产,09.12.04,82.52,3.8,20.91,4261,合计,1060.75,336.47,华府板块市场研究,后续土地供应,华府板块后续土地供应巨大，以规模品牌项目为主，楼面地价较高，加之现有万科、华润未开发部分，后续将出现集中的品牌项目竞争局面，区域热点有望出现。,城市规划,随着市政府南迁，区域城市化将极大提速；,交通,利好,地铁,1,号线明年开通，区域将与城区无缝连接；,区域,配套,区域内现有商业、生活配套匮乏，后续规划完善；,品牌,集中度,中海、华润、复地等等，品牌集中度高,;,产品,特点,高端住宅为主，以改善型中大户型为主。,地产开,发程度,区域内地产开发中，正处于高速发展中；,项目,特点,以规模品牌项目为主，并有大型城市综合体项目,;,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块是快速成长中板块，伴随市政府南迁和地铁,1,号线通车，区域城市化将大大加快，区域居住价值将大大提升，将可能分流三环内的客户。,天府新城及南延线板块,新增供应较少，且呈现不断减少趋势,；,板块内,库存量有小幅波动,，整体来看处于,3000,套左右；,成交情况较不稳定,，主要随春秋季房交会等关键节点有所波动；,存销比相对较大,，持续在,3.9,9.7,之间波动；,均价,处于,有所波动,，上涨幅度较小，自,5,月份的,6043,元,/,平米上涨至,12,月底,6492,元,/,平米,；,天府新城及南延线板块项目集中在南城都汇、凤凰城片区，整体新增供应相对较少，销售量有所提升，但存销比依然较大，价格涨幅相对市区小。,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块各面积段总价配比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段存销比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段存售配比走势变化,天府新城及南延线板块各面积段销售配比走势变化,天府新城及南延线板块的销售产品构成，改善型的产品比例达到,50-70%,，刚需产品比例不断下降，并集中在南城都汇等项目。,天府新城及南延线板块库存量基本稳定在,30%,以下，且集中在南城都汇等少数项目，改善型的产品已经成为区域主力供应产品。,板块内各产品存销走势变化较大，但整体上刚需产品存销比相对较低，而改善型产品的存销比相对较高，这与板块的产品供应结构有关。,各面积段的销售价格均明显上涨，而涨幅最大的为刚需和首改产品（,80-110,平米），均总价都上涨,10,万以上，上涨幅度均大于,20%,。,天府新城及南延线板块属性研究,天府新城及南延线板块市场供销均以改善型产品为主，刚需产品供销相对集中，板块整体存销比较高；而价格段为刚需和首改产品上涨最快（,20%,以上）。,三环路,13,12,1,1,3,2,3,2,5,2,6,1,3,4,8,9,10,11,12,13,7,5,4,6,3,7,8,9,11,14,15,17,18,16,19,20,21,23,25,33,1,26,27,28,29,30,31,32,31,31,14,15,2,在建,已建成,规划中,商业及办公楼,住宅,公园绿地,其他配套,10,天府大道,锦城大道,住宅：,1,和黄,.,南城都汇,2,融城理想,3,时代,.,晶科名苑,4,蓝光,.,御府花都,5,华敏,.,世家花园,6,瑞光,.,五洲花园,7,天府长城,8,天府名居,9,蓝光,.,凯丽滨江,11,长城,.,半岛城邦,12,合景泰富,.,誉峰,13,中海,.,城南,1,号,14,南苑小区,15,天府新城,商业及写字楼：,1,高新区检察院,2,国投电力,3,石油管理局,4,曙光科技,5,高新区管委会,6,中航时尚购物广场,7,成都茂业中心,8,成都电业局,9,成都海关,10,川投,11,恒泽动力,12,三峡广场,14,四川电力,15,新华社,绕城高速,10,泰和佳园,13,特拉克斯,16,中国华电,17,网通西南枢纽,18,政府办公楼,24,22,19,西南建筑设计院,20,神旺集团,21,美美集团,22,仁和集团,23,天府新谷,24,中航国际广场,25,友谊集团,26,东方国际广场,27,深圳创新投资,28,成都投资控股,34,29,中航集团,30,北大青鸟,31,柏仕,32,行政中心楼,33,政府行政中心（鸟巢）,34,柏仕,其他配套：,1,第一医院,2,成都职业技术学院,2,七中初中部,公园绿地：,1,新益州公园,2,体育公园,3,海洋公园,站南组团现状及未来规划：,站南组团目前成熟度较高，大规模住宅社区呈现状况较好，且未来具有强势规划支撑。,在建,已建成,规划中,商业及办公楼,住宅,公园绿地,其他配套,绕城高速,1,1,2,1,3,3,4,2,4,5,6,7,8,5,9,10,11,12,14,15,13,6,16,16,17,7,8,18,2,19,20,21,22,23,24,25,26,27,6,9,1,28,10,11,12,3,13,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,40,42,43,44,45,46,47,48,49,49,3,4,5,50,6,14,15,51,住宅：,1,外籍人士居住社区,2,海洋世界配套住宅,3,高新置业,4,海特,5,世纪城,.,天鹅湖,6,龙湖,.,世纪峰景,7,英郡,8,盛南领地,9,上海复地,11,中海,.,兰亭,12,嘉里,.,雅颂居,13,建发,.,鹭洲,14,逸都国际,15,保利,10,商业及写字楼：,1,川化控股,2,鼎立,3,保利核心塔,4,四川富润,5,华西证券,6,蜀都嘉泰,7,东方希望,8,地铁,OCC,大厦,9,成达大厦,10,广电中心,11,洲际大饭店,12,三峡广场,14,四川电力,15,新华社,13,特拉克斯,16,软件园,1,期,17,软件园二期,18,软件园三期,19,通威大厦,20,中信广场,21,中国水电大厦,22,川大科技园,23,30,所,24,中国移动,25,兴州数字大厦,26,上海复地,27,农行客服中心,28,工行后援服务中心,29,建行数据中心,30,北大青鸟,31,中石化,32,中节能,33,34,希尔顿酒店,华润,.,凤凰城,诺亚舟,其他配套：,1,七中高中部,2,美视国际学校,3,德国国际医院,公园绿地：,1,市政公园,2,体育公园,2,海洋公园,35,创世纪广场,36,海洋中心,37,新希望国际大厦,38,天合,.,凯旋广场,39,中石油,CPE,大厦,40,鼎能电力,40,安捷伦,41,中兴,.,成都研发基地,42,长虹研发中心,43,凌阳成芯科技大厦,赛门铁克,44,45,泰康人寿,46,易方达,47,中国电信西部信息中心,48,49,大源科技园,1,期,大源科技园,2,期,4,锐力医院,5,康丽医院,50,美年广场,6,华西二分院,51,成都金怡源,大源组团现状及未来规划：,大源组团目前成熟度略低，但后续规划强劲，其中商务配套档次高、数量多，区域前景较好。,41,天府大道,板块属性比较,城南板块,天府新城及南延线板块,华府板块,城南板块,成熟板块,，交通配套齐全，房地产开发进入尾声,刚需产品为主，供应少，,价格快速上涨,土地供应有限，以,小规模非品牌,项目为主,人南线将出现高端,城市综合体,天府新城及南延线板块,快速成长中板块，,市政府南迁和地铁,1,号线通车,，区域城市化将大大加快,改善型产品为主，刚需产品集中在南城都汇，,价格上涨幅度低于市区,土地供应以商业为主，新增住宅项目较少，且基本为高端项目,作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升，城区客户分流将成为趋势,华府板块,非成熟板块,，配套不完善，地铁,2,号线,2012,年通车,刚需产品为主，新项目集中供应，,价格快速上涨,土地供应巨大，以,规模品牌,项目为主,品牌集中、强势规划支撑，区域热点有望形成,城南板块,PK,华府板块,城南板块（海蓉）：,属性：,交通配套齐全，非热点板块；,客户交叉（城东客户）：,套二,18%,，小套三,21%,，套三,19%,；,均总价：,套二,75,万，小套三,90,万，套三,110,万。,客户,争夺战,城东板块（华府）：,属性：,品牌开发商集中，地铁,2,号线利好，后续强势规划，热点板块,客户交叉（城南客户）：,套二,11%,，套三,7%,；,均总价：,套二,63,万，套三,90,万。,城南区位,交通便利,配套成熟,规划前景,热点片区,价格便宜,海蓉项目对城东客户的拉动力，比城东板块项目对城南客户拉动力更强。但，当海蓉价格比城东板块项目价格高,10,万以上，且城东板块逐渐成为热点，,可能海蓉的城东客户可能将被分流,。,城南板块,PK,天府新城及南延线板块,当,“,遏制,”,政策对改善型产品调控影响有限，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品的客户群交叉较小（价格杠杆，自然分流），客户分流有限。,条件一：政策对改善型产品调控影响有限,城南客户（不包括南延线）,城南板块（海蓉）,成熟板块,，交通配套齐全：,刚需产品，中小户型为主；,万科品牌，精装产品,天府新城及南延线板块,市政府南迁和地铁,1,号线通车,，,后续规划非常强大；,改善型产品为主（,120,平米以上）；,作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升,政策没有明显的压制倾向,各线产品价格同步提升,自,然,分,流,中小户型,大户型,城南板块,PK,天府新城及南延线板块,当,“,遏制,”,政策对改善型产品调控影响较大，海蓉与天府新城及南延线的改善型产品总价比较接近，城南客户可能大量被分流。,条件二：政策对改善型产品调控影响较大,当政策影响较大，改善型产品价格上涨有限，甚至出现,09,年价位盘整；而市区中小户型影响有限。,城南板块（海蓉）,成熟板块,，交通配套齐全：,刚需产品，中小户型为主；,万科品牌，精装产品,天府新城及南延线板块,市政府南迁和地铁,1,号线通车,，,后续规划非常强大；,改善型产品为主（,120,平米以上）；,作为城市新中心，区域的居住价值将迅速提升,预计套二：,80-85,万,预计小套三：,95-100,万,120-130,：,78-85,万,备注：维持,6500,元,/,的价格,海蓉的套二价格比天府新城的改善型产品价格高，,客户是否会放弃海蓉，而选择改善型产品？,竞争市场研究,板块间竞争关系,片区内竞争格局,典型竞品分析,片区内的竞争格局,在售项目战略预判,翡翠城,东湖国际,MOMA,城,望江橡树林,凯丽香江,叠翠峰,翠屏湾,神仙树大院,欧城,万科,.,金色海蓉,地铁,1,号线,项目周边的品牌项目华润翡翠城、中海翠屏湾、凯丽香江，基本进入收官或尾盘期，而南城都汇、望江橡树林则进行新一期的销售或预告。,南城都汇,在售项目战略预判,华润翡翠城,翡翠城五期余房情况,套型,面积,五期未推余房,套数,占比,高层电梯,套一可变套二,78,实得,83,294,23.8%,套一可变小套三,89,实得,96,617,49.9%,套二可变套四,114,实得,126,87,7.0%,套二可变套四,118,实得,129,顶楼跃层,118,56,4.5%,多层洋房,大户型,未知,182,14.7%,总计,1236,4,售罄,1,售罄,未售,未售,未售,未售,未售,若,2010,年翡翠城以,09,年的速度进行销售，翡翠城将在,10,年上半年售罄（套二和小套三），,问题的关键是翡翠城是否会通过价格控制速度,。,翡翠城,09,年销售走势,主推四期刚需产品,主推四期临河高端,/SOHO,产品,主推五期刚需产品,刚需产品销售速度：,183,套,/,月；改善型产品销售速度：,50,套,/,月,在售项目战略预判,开发商研究,根据华润置地,09,年中报，成都销售金额占集团,20%,，为列第二；销售面积占集团,28%,，为列第一。成都华润对于华润置地集团整体运营，影响重大。,在售项目战略预判,开发商研究,根据华润的土地储备可开发总量分析，成都可开发面积为,468,万平米，占据全国首位，约,18.5%,。,2010,年成都也将成为华润集团的重要区域之一。,09,年,1-11,月,华润,销售项目,华润凤凰城,华润翡翠城,华润二十四城,销售面积（万）,55.2,较,08,年增幅,179.9%,销售金额（亿元）,37.95,较,08,年增幅,193.9%,表：,2009,年,111,月成都华润各项目销售情况及占比（单位：万平米、亿元）,销售面积,占比,销售金额,占比,翡翠城,20.90,37.86%,15.15,39.93%,凤凰城,11.27,20.42%,6.80,17.92%,二十四城,23.03,41.71%,16.00,42.15%,09,年,成绩,09,年，依靠旗下三盘的全年劲销,华润,夺下成都地产,销售冠军,宝座，全年销售额超过,40,亿元,；其中,翡翠城项目贡献占比,40%,。,在售项目战略预判,翡翠城在成都华润的地位,表：,2009,年,111,月成都华润各项目主力销售面积段、销售套数及占比,项目名称,111,月主力销售面积段,111,月销售套数,111,月销售套数占比,翡翠城,7090,平米,1349,67.08%,二十四城,7090,平米,1551,64.20%,凤凰城,130150,平米,533,61.26%,09,年华润的成绩，,充足而又品质的刚需产品起最重要作用,，而翡翠城的刚需产品是其中之一。,三盘劲销，成都华润从三甲外跃居市场销售冠军，赢得良好的市场口碑。翡翠城,09,年刚需产品的劲销起重要作用。,在售项目战略预判,成都华润,2010,年