日本养老地产案例及分析.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,2,目录,考察背景,考察项目,考察总结,3,考察背景,，,日本进入老龄化社会,已有,40,年；,65,岁以上的人口已占,21.5,，,老龄化程度位于世界前列；,老龄化压力促进养老地产的发展。,养老地产,投资运营主体分为两类,：,政府,和,企业,投资运营；,企业投资项目与万通地产开发背景类似,。,日本养老地产,在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性,。,日本文化与中国更为接近。,本次考察,主要,针对,日本企业投资运营的,养老地产项目，,希望通过,养老地产,各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。,4,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,5,考察项目,项目名称,SunCity,日医学馆,SECOM,ORIX,千叶,横滨藤尺,横滨,银座,墨田,北浦和,成城,世田,位置,近郊,市中心,近郊居住区,近郊居住区,近郊居住区,近郊居住区,远郊,近郊居住区,规模（）,56,012,39,277,3,655,2,223,22,403,3,430,10,147,2,000,户,数（户）,601,362,76,48,157,61,233,38,定位,高端,高端,中端,中端,高端,中高端,高端,低端,营收方式,一次性入住,金,+,月,金,一次性入住,金,+,月,金,月,付或,一次性,入住金,+,月,金,月付,一次性入住金,+,月,金,一次性入住金,+,月,金,一次性入住,金,+,月,金,月付,吸纳对象,自理老人 介护老人,自理老人,自理老人 介护老人,自理老人,自理老人,自理老人 介护老人,自理老人,介护老人,介护老人,入住率,自理居所,62%,介护居所,47%,自理居所,68%,介护居所,53%,90%,31%,95%,90%,自理居所,30%,介护居所,70%,100%,所有项目均承诺老人入住后可直至,终老,6,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,7,SunCity,株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。,SunCity,日本高端养老地产,运营管理机构,代表,公司背景,株式会社成立于,1980,年，由,100,家日本企业共同出资，注册资金,120,亿日元，,股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。,8,SunCity,开发项目,SunCity,旗下共有养老地产项目,13,个,单体项目建筑面积从,3000-18000,平方米。,日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司,。,10,个项目为租赁物业，,3,个项目物业为购地自建项目。,租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。,10,个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。,3,个项目入住初期即可吸纳介护型老人。,考察,选取了,SunCity,旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。,9,SunCity,横滨太阳城,SunCity,横滨,项目接待人员,项目建筑设计师,Perkins Eastma,浦田尚志,10,项目背景：,SunCity,自行投资建设的养老地产项目，与,2005,年投入运营。,土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。,现有为一期规模，二期,280,户预计于,2011,年开工建设。,SunCity,横滨太阳城,项目位置,位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约,20-25,分钟车程。,周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。,地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。,横滨市,横滨太阳城,11,项目规模,占地面积：,84350,建筑面积：,56012,总户数：,601,户（其中自理型,480,户，介护型,121,户）,自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。,户型面积：自理型住宅单元的户型面积：,44.682.3,，平均面积为,61.6,介护型住宅单元的平均户型面积：,22.327.9,，平均面积为,22.9,公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：,18449,介护型住宅单元公共空间面积为：,3107,公共空间比例占到项目总面积的,38%,，高比例的公共空间配置是项目一大特点,SunCity,横滨太阳城,项目造价,总造价,1,亿美元（不含土地成本），每平米造价,1785,美元,建筑设计：,Perkins Eastman,景观设计：,SW,景观设计公司,12,SunCity,横滨太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）,一次性入住金,：,根据房间大小，,3,000,万,9,800,万日元不等（,240784,万），其中,4,900,万日元（,392,万）的比例最多。,两人入住一次性入住金在上述价格上上浮,1,000,万日元（,80,万）,/,居室。,一次性入住费用,15,年内可退还部分。,计算公式为：入住费用*,0.85*,（,180,月,-,入住月）,/180,），入住满,15,年后一次性入住费用不再退还。,月金,：,额外收费,：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。,最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。,老人入住后可直至终老。,管理费,（公共空间水电费,+,物业管理费,+,行政费）,102,900,日元（,8,232,元）,/,月,/,人,150,150,日元（,12,012,元）,/,月,/,两人,餐饮费,66,150,日元（,5,292,元）,/,月,/,人,13,SunCity,横滨太阳城,服务人员配置,介护老人服务：,1.5(,老人,),：,1,（服务人员）,医疗配置,项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室,当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,经营状况,自理型住宅单元的入住率为,61.7%,介护型住宅单元的入住率为,47.1%,入住老人特点,高收入老人,多数有国外生活背景,入住费用基本为自己承担,14,SunCity,横滨太阳城,高星级酒店的装修风格,室,内外景观结合引入,良好的室内外景观视野,产品设计,室内设计,15,产品设计,服务功能,SunCity,横滨太阳城,ATM,机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、,酒廊、浴场、园艺区、,几乎涵盖所有所需的公共功能,。,16,产品设计,无障碍设计,SunCity,横滨太阳城,无障碍设计遍布项目的每一个空间。,17,SunCity,横滨太阳城,依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。,选址：选址近郊，以较低价格获得土地。,高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。,高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。,充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。,股东整合,：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低。,产品设计,：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。,功能设计,：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。,项目启示,项目要点,18,SunCity,银座太阳城,SunCity,银座,项目接待人员,项目建筑设计师,Perkins Eastma,浦田尚志,19,项目背景：,SunCity,租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为,25,年。,由,BDA,室内设计公司进行装修设计，与,2006,年投入运营。,项目位置,项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约,5-10,分钟车程。,紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。,SunCity,银座太阳城,银座四丁目,银座太阳城,约,3KM,20,SunCity,银座太阳城,项目规模,占地面积：,4714,建筑面积：,39277,总户数：,362,户（其中自理型,314,户，介护型,48,户）,自理型住宅单元中,39,间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。,户型面积：自理型住宅单元的户型面积：,42.083.5,，平均面积为,65,介护型住宅单元的平均户型面积：,21.448.7,，平均面积为,29.2,公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：,8460,介护型住宅单元公共空间面积为：,3238,停车位：机械停车数,88,个,21,SunCity,银座太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）,仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务,老人入住后可直至终老。,一次性入住金,：,收费方式和横滨太阳城一样。,费用在,4035,万,12965,万日元不等（,3231037,万），价格高出横滨太阳城约,25%,。,月金,：,额外收费：,收费项目和横滨太阳城一样。,管理费,（公共空间水电费,+,物业管理费,+,行政费）,172,200,日元（,13,776,元）,/,月,/,人,价格高出横滨太阳城约,40%,258,300,日元（,20,664,元）,/,月,/,两人,餐饮费,94,500,日元（,7,560,元）,/,月,/,人,价格高出横滨太阳城约,30%,22,SunCity,银座太阳城,服务人员配置,介护老人服务：,1.5(,老人,),：,1,（服务人员）,医疗配置,项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室,与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。,经营状况,自理型住宅单元的入住率为,68%,介护型住宅单元的入住率为,53%,入住老人特点,项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能,68%,的销售比例中，,50%,为长期居住，还有,50%,作为老人的第二居所或者养老的后备居所,入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用,七成为女性，平均年龄,77,岁，三成为男性，平均年龄,79,岁。,三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。,23,SunCity,银座太阳城,产品设计,酒店式室内设计,24,SunCity,银座太阳城,产品设计,室内设计,便于轮椅交汇的宽走道,机动车自动停车系统,良好的室内视野景观,家属接待区,多功能厅,楼层公共区,棋室,25,SunCity,银座太阳城,租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。,聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。,酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。,选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。,选址：,选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。,医疗整合：,医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。,产品设计：,沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。,项目启示,项目要点,26,SunCity,SunCity,启示,整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。,定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。,27,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,28,公司背景,日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有,21,年历史。,除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。,开发项目,日医学馆旗下共有养老地产物业,1250,所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。,本次考察的日医学馆两个项目，分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目。,日医学馆,29,日医学馆,墨田,日医学馆墨田项目,项目接待人员,养老地产运营事业部 社长 建部 悠,30,日医学馆,墨田,项目背景,全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）,物业为定制租赁物业，租赁期为,30,年。,占地面积：,1859,建筑面积：,3655,总户数：,76,户（其中夫妻居室,6,户）,入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主,入住率：,90%,客户特征,平均年龄,80,岁以上，以单身老人为主，男女比例为,3:7.,60%,的老人来自项目,5,公里范围内或者子女工作生活在项目周边,入住老人的子女在经济、照料上均有支持,营收方式,一次性入住金,+,月金,:,根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。,收费价格的核定标准为,75,岁以上的老人，如果年龄低于,75,岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。,介护费额外收取,:,墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的,90%,的介护服务费用。,其它费用,：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。,31,日医学馆,墨田,全月金方式,标准方式,最低入住金方式,最高入住金方式,一次性入住金,0,840,万,日元,（,67.2,万元）,420,万日元,（,33.6,万元）,1,483.2,万日元,（,118.7,万元）,月金（人,/,月）,315,000,日元,（,25,200,元）,198,000,日元,（,15,840,元）,256,000,日元,（,20,480,元）,131,000,日元,（,10,480,元）,年龄,6569,岁,7074,岁,75,岁以上,一次性入住金增长比例,增长,40%,增长,20%,0%,偿还期计算,84,个月,72,个月,60,个月,32,产品设计,室内设计,日医学馆,墨田,行政接待区,电梯间,机械浴室,保温送饭机,自理居室,美容室,告知牌,洗衣房,33,日医学馆,墨田,项目主要支出,工资支出约占,70%,、物业租金支出约占,20%,、行政耗材及能源支出约占,10%,。,项目运营毛利接近,10%,项目要点,运营的两个关键环节：员工队伍和入住率,员工队伍,养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失，,日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要,100,小时的培训时间和若干实习时间。,稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键。,入住率,养老地产项目的盈利与否取决于入住率。,日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到,80%,。,如何尽快的达到,80%,的入住率是运营成功的标志。,34,日医学馆,北浦和,日医学馆北浦和项目,项目接待人员,养老地产运营事业部 社长 建部 悠,35,日医学馆,北浦和,项目背景,北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与,2010,年,5,月投入运营。,占地面积：,1754,建筑面积：,2223,总户数：,48,户（面积范围,2847.5,）,入住门槛：仅吸纳自理型老人,入住率：,31%,客户特征,以单身老人为主,老人多数来自项目,5,公里范围内,36,日医学馆,北浦和,营收方式,月金收费方式：按居室大小，月收费,141250,日元（,11300,元）,221250,日元（,17700,元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。,租赁合同,2,年一签，不续约需提前,3,个月通知。,不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付,23,个月月金额度的手续费,居室内水电费、餐费及停车费需额外收取,如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用,.,37,日医学馆,北浦和,服务人员比例,项目仅配置,34,个接待和保安人员,项目主要支出,物业维护费,产品特征,北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅,公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。,餐厅,停车场,阅读室,信报箱,走道,38,日医学馆,北浦和,居室内设计,39,北浦和项目定位成因,类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。,北浦和位于东京郊区，土地费用较低。,北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。,项目要点,小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。,在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。,日医学馆预计项目回收期约为,20,年。,日医学馆,北浦和,40,日医学馆运营要点,日医学馆,产品设计,项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利。,选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方。,尽可能配置有介护设施，纯自理式居所项目对老人吸引度不大，影响入住率。,运营模式,营收方式,：除个别项目外，基本沿用一次性入住金,+,月金的收费方式,组织架构,：养老地产运营事业部下设四个部门：管理、营销、人力及财务部,客户定位,：以项目,5,公里范围内的在中高收入的老人为主,医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟,服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。,41,日医学馆对养老地产的理解,日医学馆,养老地产的建造成本比普通住宅高,20%,，主要用于设备的增加及公共空间的装修投入。,同时养老地产的相应收入在日本也略高于普通住宅。,项目定位非常关键，一般来说老人入住成本越低，项目入住率越高，而入住率是项目盈亏的决定因素。,大体量的养老地产项目，可能存在,三大问题：,1,、,入住年龄段太过集中，交替转换困难，可持续发展性较差的问题。,2,、容易导致空置率的升高。,3,、大体量项目的服务人员相应增加，容易导致管理缺失下的服务质量下滑。,小体量的养老地产项目，具备销售周期短、人员规模少等优势，并且灵活性高。,养老地产的运营,成本随着老人介护程度会逐步上升,，需要公司控制后期通胀风险。,承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件。,一次性入住费用的收取和额度的高低，,运营时成本的合理控制，将,直接影响到养老地产项目的盈利价值。,在现状日本经济条件下，日医学馆旗下项目的平均回收期为,20,年。,42,日医学馆对中国的拓展意向,日医学馆,日医学馆首先会发展日本本土市场,。,对中国的政策、商业环境需要,2-3,年时间的了解后，再确定是否进入,。,日医学馆旗下的教育、设备、运营三个分支哪个最先进入市场目前尚未确定。,43,日医学馆,启示,适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向。,日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆,2010,年养老地产运营利润为,3%,）和投资回收期长（平均投资回收周期为,20,年）。,高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素,项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈,养老地产经营需要设立营销部门对应市场。,日医学馆,44,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,45,SECOM,公司背景,SECOM,最初是从事防盗报警系统研发销售的实业公司，在日本具有很高的知名度。,SECOM,也从事养老设备的研发和销售、医疗事业、房地产实业、保险事业等与养老地产相关的行业领域。,46,SECOM,成城,SECOM,成城项目,项目接待人员,项目营销代表,47,SECOM,成城,项目背景,SECOM,成城项目是,SECOM,和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。,项目已有,22,年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。,占地面积：,9973,建筑面积：,22403,总户数：,157,户（面积范围,50130,，介护房间,18,个）,入住门槛：仅吸纳自理型老人,目前入住率：,95%,，运营最初,5,年入住率为,60%,，第七年为达到,80%,，,80%,是项目运营的盈亏平衡点。,客户特征,老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币,80,万左右。,项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。,绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目,。,目前,95%,的入住比例中，有,60%,是,22,年前的入住客户,48,SECOM,成城,营收方式,一次性入住金：,按居室大小，收取一次性入住金（,10,35024,800,万日元，相当,8281984,万人民币）。,入住金涵盖了老人终老前的,房屋使用、介护服务,两项费用。,一次性入住金,15,年内可退还部分，,15,年后不再退还。,月金：,包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费,费用为,29,万,34,万日元,/,月,/,人，相当于,23,20027,200,万元人民币,/,月,/,人。,服务人员比例,目前入住老人,170,个，服务人员约,60,人。,49,SECOM,成城,酒店式设计风格,50,SECOM,成城,公共空间设计,顶层会所,陶艺室,楼层公共空间,医务室,51,SECOM,成城,居室内设计,介护居室,小露台,公共走廊,52,SECOM,成城,SECOM,成城项目运营要点,一次性入住金中包含了房屋使用费及服务费用，因此项目一次性入住金额度是同类地段普通住宅售价的两倍。,老人过渡到介护阶段后，可免费入住到介护单元，但原有自理单元的住宅仍为其保留，充分考虑到老人心理。,餐饮区别于传统养老机构，采取点菜制，月底统一结算，加强了消费自主性。,银行、邮局等提供上门服务，提供老人居住便利性。,一次性入住金逐年往上涨，与此对应的是周边普通住宅基本没有涨幅。,每两年会就月金收费额度与入住老人协商，但近,20,年只上涨一次。,项目目标客户为第二阶层的富裕老人，第一阶层的富裕老人一般会雇人居家养老，第二阶层的老人主要集中在医生、律师等原有的金领阶层。,每年项目会对高收入的目标客户发送,8,万封左右的营销信件，但有入住意向回复的仅有,30,人左右。,53,SECOM,成城,SECOM,成城项目,启示,养老地产主要的卖点在于运营服务，老人愿意支付大额入住金选择养老地产的主要考虑因素是后期养老的安全和稳定。,高端养老地产项目的目标客户主要为第二阶层（中小型企业主、医生、律师等）的富裕老人，愿意以旧有资产换购一个安定的晚年，但这一类客群的比例仍比较低。,养老地产的客户粘性较强，但更替性弱，后期价格上涨的可能性少，项目的收益主要取决于消费者支付第一笔大额资金的流入。,54,SECOM,世田谷下马,SECOM,世田谷下马项目,项目接待人员,SECOM,养老地产运营部经理 三重野 真,55,SECOM,世田谷下马,项目背景,SECOM,旗下共有,8,个全资运营的养老地产项目，其中三个租赁物业运营，五个购地自建运营。,世田谷下马项目是,SECOM,购地自建的养老地产项目，与,2006,年投入运营。,占地面积：,2163,建筑面积：,3430,总户数：,61,户,入住门槛：自理和介护老人均吸纳，以介护老人为主。,入住率：,90%,营收方式,一次性入住金方式：一次性入住金可选择一次性支付或一年内等月支付（价格高于一次性支付方式）,月金：月金包括两个部分，一个部分为管理费和餐费的组合，另一个部分为介护保险的自付部分。,额外费用：包括介护品、消费品、水电费、美容费等其它消费性支出。,56,SECOM,世田谷下马,SECOM,世田谷下马,项目运营要点,选址,：富裕阶层较多及老龄化比例较高的区域。,开发周期,：获得土地后，预计一年时间完成设计施工、开业前,3,个月开始销售，,1-2,年时间完成满租。（,SECOM,旗下项目最长的满租期花了,4,年时间）。,管理方式,：组团式管理，将,61,户分成,5,个组团，每个组团设置有固定的服务人员。易于老人和工作人员熟悉彼此，达到最佳的照看效果。,管理架构,：服务人员和老人的比例为,1:1.5,，其中,50%,为有资质的正式员工，年龄在,20-30,岁，,50%,为临时员工，年龄在,40-50,岁。服务人员工作时间为四班制，覆盖,24,个小时。正式员工中，包括负责社长一人，护士三人，饮食管理两人，园艺管理一人，心理健康管理一人，行政人员,1,人。项目营销则统一由总部管理。,服务理念,：以尽量多的工作人员，协助老人生活，保证其生活的私密性和尊严感。了解每位老人的喜好差异，提供符合其喜好的包括饮食、沐浴习惯等服务。以对待亲人的态度对待老人。,运营关键,：一、度过入住率未达到盈亏平衡点前的经营期；二、运营团体的负责人非常关键，负责人需要具有经营头脑并拥有对待员工和老人的爱心。,运营风险,：老人突发意外状况时，获得老人家人的理解。,57,SECOM,世田谷下马,对中国的开拓意向,SECOM,目前没有在中国发展的打算。,SECOM,世田谷下马项目,启示,小组团化管理，利于控制服务质量，也利于建立老人熟悉的环境。,运营风险及压力，绝大多数来源于老人的家人。,58,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,59,ORIX,千叶,ORIX,千叶项目,项目接待人员,养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩,60,ORIX,千叶,公司背景,ORIX,千叶项目由,ORIX,不动产和,Handy Netword International,共同投资。,其中,ORIX,不动产持有,75%,的股权，,Handy Netword International,持有,25%,的股权。,Handy Netword International,公司的主要业务为医疗器械研发销售及医疗顾问，其拥有人春山满在日本养老领域具有很高的知名度。,日本,2000,年设立介护保险，养老地产开始快速发展，,2005,年，,ORIX,进入养老地产领域。目前,ORIX,在,5,年时间已发展了,20,个养老地产项目。,61,ORIX,千叶,项目开发背景,ORIX,千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市场倒闭，,ORIX,不动产以很低的价格获得这块土地。,ORIX,千叶项目与,2006,年开始营业,项目地处距离千叶繁华区,2,公里的位置，距离轻轨站约,10,分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观，周边五公里范围内人口约,6-7,万。,项目背景,占地面积：,3904,建筑面积：,10147,总户数：,233,户（高区为自理性居室，共,141,户；低区为介护居室，共,92,户）,入住门槛：自理老人及介护老人均吸纳。,入住率：自理居室入住率,30%,，介护居室入住率,70%,62,ORIX,千叶,营收方式,一次性入住金（会费）,+,月金（租赁费、管理费及餐费）,+,额外收费。,一次性入住金按年龄设定不同额度，居住不满,12,年可按比例返还。,客户特征,七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人,三成旧有职业为医生，其它为企业高管等,63,产品设计,考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。,车位配比：,1:0.5,餐位配比：,1.5:1,。,双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。,餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。,公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。,顶楼设计有遛狗区。,ORIX,千叶,按摩浴缸,高低不同的餐椅,64,居室内设计,65,ORIX,千叶,ORIX,千叶项目运营要点,ORIX,养老地产项目主要结合普通住宅发展，项目开发主要看当地的老龄化程度及于普通住宅整合计算后的财务指标。,无论普通住宅的开发规模多大，养老地产的规模一般控制在,80-100,居室以内，这个规模是人员效率和运营效率最高效的规模。,ORIX,养老地产项目的运营团队为自行组建，最初也整合外来运营团队作为顾问，当合作时间均较短，目前的运营团队经营靠自己经验积累。,自行组建运营团队还有另一个优势是可以根据一线的服务数据，改进养老地产的开发产品。,运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。,养老地产与普通住宅相比，利润薄，但一旦盈利后，是一个稳定长效的现金流。,养老地产作为老人人生中最后一笔的大额支出消费，对项目的信誉度非常看重，,ORIX,采取与养老领域知名度非常高的春山满合作，以此赢得消费者的信任。,66,ORIX,千叶,在中国开拓意向,以前没有考虑过到中国发展市场，后期如果有合适的机会可以考虑发展。,ORIX,千叶项目,启示,开发商开发养老地产的目的在于通过养老地产来提高普通房地产商品的附加价值（配套多样化，提供居住的安心。）,养老地产也可以用于开发商销售不利产品的替代用途。,养老地产的运营团队组建，很难依靠外来力量，更多需要自身经验的累积。,远郊项目，在拥有良好的景观条件下，如周边人口不足，也很难赢得高入住率。,67,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,68,横滨藤尺项目,横滨藤尺项目,项目接待人员,伸福祉会社 理事,片山 江,69,横滨藤尺项目,项目背景,横滨藤尺项目是由政府投资，,伸福祉会社运营的社区式、福利式养老地产项目。,会社负责人片山是日本养老地产领域非常知名的管理人员，她最早自行开发组建的,16,个项目，最后由一家上市公司整体收购。由于与上市公司签订协议不再进行进行竞争性开发，因此片山组建非营利性的伸福祉会社。,伸福祉会社是日本养老地产盈利排名前,10,名的企业，与其它,9,名企业不同的是，伸福祉会社是非营利性机构的盈利性代表，在低收费的前提下，旗下项目,5,年仍盈利,20,亿日元。,70,横滨藤尺项目,横滨藤尺项目在养老氛围营造上非常具有特色，具备强烈的居家感和温馨感。,71,考察项目,高端运营机构,项目,收益前三,的,运营,机构项目,实业公司,开发项目,房地产商,开发项目,政府投资,企业运营项目,行业相关机构,养老地产考察项目,横滨太阳城,银座太阳城,SunCity,日医学馆,墨田项目,北浦和项目,SECOM,ORIX,成城项目,世田谷下马项目,千叶项目,横滨藤尺项目,侧重研究、营建,大和房屋研究所,侧重,设备研究,横滨康复中心,72,大和房屋研究所,大和房屋研究所,项目接待人员,建筑事业推进部 所长 高田和洋,73,大和房屋研究所,公司背景,大和建筑研究所是日本知名的建筑设计公司和开发公司，拥有,20,年的养老地产研究设计经验，在日本拥有,2666,家养老地产项目的设计成绩，其中自行投资运营一家。,大和建筑研究所可以提供市场调查、拿地建议、法律调研、市场企划、政府协商、运营人员协商、融资协助、施工等一系列养老地产开发环节的咨询服务。,大和研究所在中国已有住宅发展项目。,74,大和房屋研究所,对养老地产的理解,日本从,1970,年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。,2000,年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。,日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付,90%,的介护服务费用。介护保险的来源主要为市级政府通过税收、财政拨款来获得。介护费用额度根据当地财政状况，每三年会进行一次修整。,日本养老地产在建筑标准上，有,ISO,标准，但在服务上没有标准，对养老机构的服务评定方式主要通过,“,第三方评价,”,及,“,自我评价,”,。,养老地产的收费，一次性入住金没有标准，根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。,养老地产产品具有利润薄的特点，日本的养老地产运营商主要通过连锁化经营来分摊经营开支。,目前市场上的养老地产经营状况呈现低收费项目盈利状况好于高收费项目。,SunCity,类的养老地产项目，很大部分的客户为日本经济高度增长期的经营者，而随着日本经济现状的发展，针对普通白领的养老地产产品将成为主流。,目前老人的经济状况好于中青年人，很多项目通过一次性入住金收费，这样的费用缴纳方式，未来可能需要调整。,中国内地目前对养老地产的政策和商业环境仍不明确，风险较大。相对中国内地，台湾的发展空间更大。,大和房屋研究所,75,大和房屋研究所,大和建筑研究所,启示,经济高度增长期过程中，,SunCity,这类养老地产产品具备一定的市场空间。,连锁化发展是养老地产发展的规律和方向。,日本老龄化程度和养老地产发展阶段均领先于中国三十年左右，日本养老地产的服务对象已开始呈现由高端人群转向普通收入人群转变的过程。,