房地产估价实训示例.doc

示例:
广州市越秀区建设 XX 路 13 号 502 房得价值测算过程
一、建筑物基本情况描述与分析 1、实物状况描述与分析
经现场查勘,估价对象所在楼宇为 1 幢 7 层混合结构楼梯楼,总楼高约 21
米,外墙喷涂料,有一部楼梯上下,设拉闸防盗门、简易木门、木窗,铺地砖, 天花与内墙抹灰,内有单独卫生间,室内维护一般,朝向为东南向。
估价对象室内布局合理,采光、通风较好,有噪声,经实地查瞧,估价对象 能正常使用,为基础完好房。
2、权益状况描述与分析
根据委托方提供得《房地产登记簿查册表》复印件记载,房产登记号为 2009
登记字 11066759 号,建筑面积为 37、7 平方米,其中套内建筑面积为 34、06 平方
米,共有情况为单独所有,房屋性质为房改房,规划用途为住宅,共 7 层,结构 为混合(乙石),产权人为叶 XX,占有部分为全部(权属人),权证号码为 557919637 号,房屋所有权性质为所有房产,所有权来历为继承,房屋所有权取
得方式为继承,纳税情况为免税。土地使用权终止日期为 2069 年 11 月 01 日。 登记附注:房改售房,房款付清(成本价)。
3、区位状况描述与分析
(1)位置描述
越秀区地处广州市腹地,就是广州市得老中心城区,总面积为 32、82 平方公里,
总户籍人口约 114 万人,下辖 22 条行政街道。其东面与天河区接壤;南面与海 珠区隔珠江相望;西面毗邻荔湾区;北面与白云区、天河区相邻。越秀区就是广州 市商业精华之所在,区内商铺密度大,经济能量高,每年创造得商业价值位居广 州市各区前列,商贸中心地位凸显,为广州市得经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部,距离地铁 5 号线淘金站约 450 米,东临建 设 XX 路,南邻建设 XX 路,西近建设 XX 路,所在楼宇为钢筋混凝土结构 7 层 商住房,首层为商业,2 层及 2 层以上为住宅,呈“一”字形南北排列。
(2)交通描述
估价对象东临建设 XX 马路,双向四车道,地面铺沥青,出入交通工具以私 家车、出租车、公交车与地铁为主,道路实行南北双向交通管制。交通较便利, 出行较方便。
(3)周围环境与景观描述
周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼,住宅集 聚度高。附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、 中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等,生 活与市政配套设施完善,环境、卫生、教育条件好,商业繁华度高。
(4)外部配套设施描述 估价对象为居住用房,环境卫生较好,供水、排水、供电、通信与有线电视
与市政管网连接,可保证日常使用。附近无重大污染源,无高压输电线路、无线 电发射塔、垃圾站等有影响设施,易受建设 XX 路等路段车流噪声影响。
(5)区位优劣状况分析 近几年,随着城市发展战略得调整,越秀区原有得优势地位渐显衰落,老城
区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出,
局限了越秀区得经济发展。 随着城市建设得发展、旧城改造推进与城市规划得变迁,越秀区得城市面貌
也将得到进一步发展。
二、估价目得与估价时点
根据本次委托方得要求,估价目得就是为委托方进行投资购买决策提供市场价 值参考依据。估价时点为 2010 年 11 月 1 日。
三、估价方法选择
房地产评估最基本得估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法得 选择应按照房地产估价规范,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象得具 体特点及估价目得等,选择适当得估价方法。
估价对象所在区域住宅市场成熟,周边类似房地产成交较活跃,市场交易案 例较多,故可采用市场比较法进行评估。
四、估价技术路线
经过对周边房地产市场得调查,结合估价对象得特点,选取了三个类似房地 产作为比较实例,采用市场比较法进行评估。评估中需要对比较案例得交易情况 修正、市场状况修正与房地产状况修正等方面与估价对象进行比较与修正,最终 求取待估房地产得价格。
五、房地产估价测算过程 1、市场比较法测算公式
比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产
状况调整系数
房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整 系数
估价对象比准单价=实例 A 比准单价×权重 A+实例 B 比准单价×权重 B+实例
C 比准单价×权重 C
2、选取可比实例
(1)根据估价对象区位、权益、实物状况等情况,经估价人员对估价对象 附近房地产市场得调查,按时间接近、用途相同、地段相似得原则,确定 A、B、 C 三个可比实例,具体情况见表 1。
表 1
可比实例
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
位置
青菜岗 114 号 104 房
青菜岗 116 号 103 房
青菜岗 128 号
交易情况
二手成交价
二手成交价
二手成交价
交易日期
2010 年 9 月
2010 年 9 月
2010 年 8 月
建筑面积(平方米)
48
57
51
所在楼层/总楼层
1/7
1/7
2/7
装修情况
普通装修
简单装修
普通装修
朝向
南
南
南
建筑结构
混合
混合
混合
土地使用权年限
土地使用权终止日期 为 2069 年 10 月 20
日
土地使用权终止日期 为 2069 年 10 月 25
日
土地使用权终止日期 为 2069 年 10 月 30
日
总价(万元)
60
58
64
(2)建立价格可比基础。一般分为统一付款方式、统一使用单价、统一货
币单位与统一面积内涵四个方面,见表 2。
表 2
修正项目
估价对象
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
统一付款方式
一次性付款
一次性付款
一次性付款
一次性付款
统一使用单价

12500 元/㎡
10176 元/㎡
12543 元/㎡
统一货币单位
人民币
人民币
人民币
人民币
统一面积内涵
按建筑面积计价
按建筑面积计价
按建筑面积计价
按建筑面积计价
通过建立价格可比基础,得到可比实例 A 得单价为 12500 元/㎡,可比实例
B 得单价为 10176 元/㎡,可比实例 C 得单价为 12543 元/㎡,且均为建筑面积下 得单价。
3、交易情况修正
根据估价人员对周边类似房地产得调查,可比实例 A、B、C 均为正常成交 价格,不考虑修正。
4、交易日期调整修正
该地区二手房住宅价格指数见表 3。
表 3 广州市越秀区二手房住宅价格指数表
日期
2010 年 8 月
2010 年 9 月
2010 年 10 月
2010 年 11 月
价格指数
272
281
290
295

5、房地产状况修正
(1)区位状况 住宅集聚度:周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居
住楼,住宅集聚度高。 区域繁华度:周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十
一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等,生 活与市政配套设施完善,环境、卫生、教育条件好,商业繁华度高。
业主消费层次:属于中高档次消费人群。 道路通达度:临建设六马路,双向四车道。
公共交通种类:出租车、公交车、地铁。
公交便捷度:附近有 247 路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附 近路站停靠,交通便捷,出行便利。
公共设施完善度:土地开发程度达到红线内外“五通”,即通上水、通下水、 通电、通信与通路,场地平整。
环境质量优劣度:环境卫生较好,附近无重大污染源,无高压输电线路、无 线电发射塔、垃圾站等有影响设施,易受建设六马路车流噪声影响。
规划限制:无。 三个可比实例与估价对象区域因素大致相同,因此不需要进行修正。
(2)实物状况 建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、
成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素, 见表 4。
表 4 建筑物实物状况修正项目表
修正项目
估价对象
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
建筑结构
混合结构
混合结构
混合结构
混合结构
总楼层
7 层
7 层
7 层
7 层
层高
约 3 米
约 3 米
约 3 米
约 3 米
评估楼层
第 5 层
第 1 层
第 1 层
第 2 层
室内装修
简单装修(简易
木门,铺地板, 天花、内墙抹 灰,设有卫生 间,室内维护一 般)
普通装修(实木
门,铺地砖,天 花、内墙刷乳胶 漆,设有卫生 间,室内维护较 好)
简单装修(简易
木门,铺地板, 天花、内墙抹 灰,设有卫生 间,室内维护一 般)
普通装修(实木
门,铺地砖,天 花、内墙刷乳胶 漆,设有卫生 间,室内维护较 好)
朝向
东南
南
南
南
成新率
楼龄约 30 年,
外墙面批荡部 分脱落,成新率 约 5 成
楼龄约 25 年,
外墙面近期刷 新,室内维持较 好,成新率约 6 成
楼龄约 25 年,
外墙面近期刷 新,室内维持较 好,成新率约 6 成
楼龄约 25 年,
外墙面近期刷 新,室内维持较 好,成新率约 6 成
通风采光
日照较充分,通
风性较好
楼层较低,日
照、通风性一般
楼层较低,日
照、通风性一般
楼层稍低,日
照、通风稍好

噪声
临近马路,车流
量大,受噪声影 响
临近马路,车流
量大,噪声较小
临近马路,车流
量大,受噪声影 响
位于大院内部,
噪声小
设备设施
供水、排水、供
电设施齐备,楼 梯上下
供水、排水、供
电设施齐备,楼 梯上下
供水、排水、供
电设施齐备,楼 梯上下
供水、排水、供
电设施齐备,楼 梯上下
平面布局
一房一厅
一房一厅
二房一厅
一房一厅
物业管理
无
无
无
无
建筑面积(㎡)
37、7
48
57
51
表 5 建筑物实物状况修正系数表
修正项目
估价对象
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
建筑结构
0%
0%
0%
0%
总楼层
0%
0%
0%
0%
层高
0%
0%
0%
0%
评估楼层
0%
-6、8%
-6、8%
-3、8%
室内装修
0%
5%
0%
5%
朝向
0%
-5%
-5%
-5%
成新率
0%
3%
3%
3%
通风采光
0%
-2%
-2%
-1%
噪声
0%
2%
0%
3%
设备设施
0%
0%
0%
0%
平面布局
0%
0%
1%
0%
物业管理
0%
1%
2%
1%
建筑面积(㎡)
0%
-2、8%
-7、8%
2、2%
(3)权益状况修正
三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致,故不修正,见表
6。
表 6 权益状况修正系数表
修正项目
估价对象
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
权益状况
0%
0%
0%
0%
(4)房地产状况修正汇总,见表 7。
表 7 房地产状况修正系数表
修正项目
估价对象
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
区位状况
0%
0%
0%
0%
实物状况
0%
-2、8%
-7、8%
2、2%
权益状况
0%
0%
0%
0%
合计
0%
-2、8%
-7、8%
2、2%
6、求取比准价格
比准价格求取汇总表见表 8。 经估价人员专业分析,上述影响因素应作为市场比较法中对估价对象与可比
实例进行修正得因素,经上述因素修正后得比准价格能客观、公正、科学、全面 地反映估价对象得市场价格。
表 8 比准价格求取汇总表
项目
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
名称
青菜岗 114 号 104 房
青菜岗 116 号 103 房
青菜岗 128 号
建筑面积(㎡)
48
57
51
总价(万元)
60
58
64
建立比较基准后(元/㎡)
12500
10176
12543
交易情况修正系数
100/(100+0)
100/(100+0)
100/(100+0)
交易日期修正系数
(100+5)/100
(100+5)/100
(100+8)/100
房地产状况修正系数
100/(100-2、8)
100/(100-7、8)
100/(100+2、2)
单个可比实例得比准价格
13503
11589
13255
7、确定估价对象得客观合理价值
根据三个可比实例得修正价格,采用简单算术平均法确定为: 估价对象单价=(可比实例 A 得比准价格+可比实例 B 得比准价格+可比实例
C 得比准价格)÷3=(13503+11589+13255)÷3=12782(元/平方米)
8、评估总价确定
估价对象得建筑面积为 37、7 平方米,按确定得评估单价,估价对象对应得 总价为:
评估总价=12782×37、7=481881(元,取整)