房地产制度与流程-龙湖集团客研工作流程指引（v1.0）.docx

龙湖集团客研工作流程指引一、 目的：加强客研工作流程管理；提高各阶段成果质量，增加评审环节进行前置管控； 二、 适用范围：各地区地公司新项目获取、新项目定位及老盘新做定位三、 客研工作流程图：五、评审节点：1、项目预审会：1.1节点控制：立项会前必须完成集团客研对新项目地区客研部分评审，通过后由集团客研填写项目预审单并输入投资管理平台，经领导审批后方可上会；1.2目的：对新土地价值的初步研判，根据市场、客户判断和挖掘土地潜力，提供土地获取的决策参考，做为立项会上会前提；1.3 前置条件（前置条件提供后两周内完成项目预审会材料）：a、时间要求：根据项目情况，至少保证1周用于土地勘测及市场调研工作和集团预审时间；b、土地条件输入：（见附件一：土地条件输入表）1.4工作流程1.4.1.工作流程1.4.2.关键节点：a、土地勘测：参加评审会土地必须要求地区和集团客研进行现场勘察；b、专业准备会：由区域客研组织项目参加由投发组织的项目准备会，客研提交市场调研报告达成内部信息一致；c、集团客研预审会（不限形式）：由地区客研提出申请，集团客研组织，地区投发、客研参加；1.4.3. 集团客研预审会材料要求：a、立项会客研分析（市场客户分析，产品选择、量价预估）、方案初选及测算结果：（附件二：立项会客研模板）b、立项会预审单：填写地区客研部分；（附件三：客研项目预审单）1.4.4. 集团客研预审会输出：集团客研项目预审单，并输入投资管理平台，报领导审批1.4.5. 参会人员：由地区公司客研负责组织协调；集团参会人：集团客研负责人，集团客研对接人；地区公司参会人：、区域客研负责人、区域投发负责人；1.4.5. 审批形式及批复时间：收到材料并由集团客研对接人审核通过后， 3个工作日内召开评审会；a、通过项目会后评审意见以会议纪要形式RTX确认。（附件三：客研项目预审单）；b、不通过重新召开会议评审，集团意见通过评审单将意见反馈地区客研补充调研。2、项目复审会：2.1节点控制：投委会前必须完成集团客研对新项目地区客研部分复审，通过后由集团客研填写项目复审单并输入投资管理平台，经领导审批后方可上会；2.2目的：对新土地价值的再次确认研判，根据市场、客户判断和挖掘土地潜力，提供土地获取的决策参考，做为投委会上会前提；2.3 前置条件（立项会反馈、土地条件再确认）：a、时间要求：如遇土地条件重大变更，则时间要求为新条件输入后两周；如土地输入条件不变，则保证投委会召开前一周时间；b、立项会反馈；c、土地条件输入：（见附件一：土地条件输入表）；2.4.1工作流程2.4.2.关键节点：a、立项会反馈：立项会需补充调研部分，土地条件再确认；b、专业准备会：由区域客研组织项目参加由投发组织的项目准备会，客研提交市场调研报告达成内部信息一致；c、集团客研复审会（不限形式）：由地区客研提出申请，集团客研组织，地区投发、客研参加；2.4.3. 集团客研预审会材料要求：a、投委会会客研分析（市场客户分析，产品选择、量价预估）、方案初选及测算结果：（附件四：投委会客研模板）b、投委会复审单：填写地区客研部分；（附件五：客研项目复审单）2.4.4. 集团客研复审会输出：集团客研项目复审单，并输入投资管理平台，报领导审批2.4.5. 参会人员：由地区公司客研负责组织协调；集团参会人：集团客研负责人，集团客研对接人；地区公司参会人：、区域客研负责人、区域投发负责人；2.4.5. 审批形式及批复时间：收到材料并由集团客研对接人审核通过后， 3个工作日内召开评审会；a、通过项目会后评审意见以会议纪要形式RTX确认。（附件五：客研项目复审单）；b、不通过重新召开会议评审，集团意见通过评审单将意见反馈地区客研补充调研。3、定位评审会：3.1节点控制：定位会前必须完成集团客研对项目定位评审，通过后由集团客研填写定位评审单并输全景计划，经领导审批后方可上会；3.2目的：根据市场、客户判断和挖掘土地价值，提出项目定位，产品选择，产品竞争力塑造，进行销售初步铺排，为研发、营销提供后续项目工作基础；3.3 前置条件（公司对项目要求、土地可研报告、土地条件再确认）：a、时间要求：土地获取后三周召开定位评审会；b、公司战略要求输入：新项目定位财务指标要求达到或高于投委会指标；老盘新做定位财务指标要求达到或高于最新预算要求；否则不能上会（如因为土地规划等关键指标发生变化导致不能达标，则需要得到集团财务、运营同意；附件七：定位评审单）c、土地条件输入：项目规划条件函，原则与获取土地的可研报告内条件一致，如关键指标发生变化，需要得到集团投发同意；（附件七：定位评审单）3.4.1工作流程3.4.2.关键节点：a、定位启动会：由地区客研负责人组织启动时间项目：项目获取后3天；参会人：地区客研负责人，集团客研对接人、总经理和PMO团队参加，项目成员；目的：确认土地输入条件、土地不确定因素及项目指标要求；确定各专业端口对项目负责人；b、跨专业评审会（多次）：由地区客研负责人组织，项目总推动，各专业端口负责人参加，共享市场及客户研究信息，多方案强排测算比选；c、定位评审会：由地区客研提出申请，集团客研组织；3.4.3. 集团客研定位评审会材料要求：a、项目定位报告（市场客户分析，定位方向，多方案比选、产品选择、量价预估、销售排期）（附件六：定位报告模板）b、项目定位评审单：填写地区客研部分；（附件七：客研项目定位评审单）3.4.4. 集团客研定位评审会输出：集团客研项目定位评审单，并输入全景计划平台，报审批3.4.5. 参会人员：由地区公司客研负责组织协调；集团参会人：集团客研负责人，集团客研对接人、集团研发、其他集团邀请部门；地区公司参会人：、区域公司总经理、PMO团队，项目团队，客研负责人；3.4.5. 审批形式及批复时间：收到材料并由集团客研对接人审核通过后， 3个工作日内召开评审会；a、通过项目会后评审意见以会议纪要形式提RTX确认。（附件八：客研项目定位评审单；b、不通过重新召开会议评审，集团意见通过评审单将意见反馈地区客研补充调研。六：其他说明：6.1责任部门：本制度由集团客研中心负责制定与解释。6.2生效日期：本制度自2014年12月15日起正式生效。6.3附件附件1:土地条件输入表附件2:立项会客研模板附件3:客研项目预审单附件4：投委会客研模板附件5：客研项目复审单附件6：定位报告模板附件7：客研项目定位评审单附件8：客研工作流程图集团品牌及营销部客研中心 2014年12月