2022全球房地产市场的未来.pdf

1影响力全球房地产市场的未来 最具韧性的20座全球城市 混合式办公 太阳能 零售演变：打造体验，提供便利，还是兼而有之？住宅房地产市场的态度转变 揭秘：可持续理念在办公空间的渗透 第4期 2021 2022年全球投资 且看城市如何应对气候变化风险 向人性化办公空间的过渡 清洁能源技术的开拓者 房地产如何助力节能减排 生命科学投资热门城镇 历次经济衰退的教训与启示 不断变化的城市是如何影响以及生活方式我们的工作方式演变63832影响力4 开篇致辞 第一太平戴维斯全球首席执行官Mark Ridley先生介绍本期报告主题演变6 韧性排名 第一太平戴维斯韧性城市指数，盘点具有最强适应力的城市14 市场周期 能否以历次经济衰退为参照来预测疫情后的经济复苏模式？18 2022年五大趋势 全球各区研究部主管深入洞见，预测租赁和投资活动未来走向 20 混合办公借助混合办公指数，揭示哪些城市会更加青睐混合办公模式24 以人为本的办公场所企业需要明确目标，才能成功过渡重返实体办公场所 26 办公天地 中国、美国、法国：办公室生活的演变 28 生活方式的选择 优先排序的变化正决定住宅房地产市场的未来走向32 城市风险 城市对房地产投资者的吸引力面临极端天气的威胁38 绿色议程升级 房地产资产组合可在企业实现减排目标方面发挥重要作用44 碳抵消 我们的专家为投资者带来碳排放平衡指南48 太阳能 房地产的理想搭档50 清洁能源技术的先行者 房地产减排的三大可持续性解决方案52 财富流向 私人财富对高端住宅市场的影响 56 综合评估零售资产如何顺应数字时代消费者的需求58 物流 机遇及收益兼顾的新兴利基资产60 新平衡物流与零售：融合空间，打造不一般的体验62 生命科学城市 吸引科学/医药行业投资的区域中心城市64 数字医疗 医疗产业未来房地产需求的评估 66 结语Lauren Sorkin,韧性城市网络执行董事目录 2648本出版物中所表达的观点不一定代表第一太平戴维斯或出版商的观点。本出版物中的信息在出版时是正确的。所有版权归第一太平戴维斯所有。未经第一太平戴维斯许可，不得使用全部或部分资料。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关影响不承担任何责任。Jeremy Bates执行董事，EMEA租户市场部主管+44(0)20 7409 8813Simon Hope执行董事全球资本市场部主管 [phone]Justin Marking执行董事全球住宅部主管 [phone]Sophie Chick董事，世界研究部+44(0)20 7535 3336 Paul Tostevin董事，世界研究部ptostevin [phone]第一太平戴维斯联系人3Mark Ridley 第一太平戴维斯全球首席执行官欢迎开启最新一期 影响力,本期将围绕“演变”这一主题展开讨论。顾名思义，“演变”描述的是逐步发展的过程。过去的18个月中，除演变之外，“适应”这个主题同样贯穿始终这段时间内，我们迅速适应形势变化，积极应对疫情。当下，疫苗接种及其他防控措施已为未来发展提供了多重保障。展望未来，我们的行为方式将继续演变，对房地产各细分领域的诉求也将继续演变。事实上，这让我认识到凡事不要过早下结论，不要过渡归纳、以偏概全的重要性。我们在隔离政策实施初期观察到的趋势和适应行为，其中一些已经失去原有价值而被取代；长期解决方案的制定需要与时俱进、不断发展的心态。大环境对行为的影响还要持续多久，尚不得而知。或许，“新常态”与“旧常态”的差别并没有我们原先预期的那么5影响力企业仍然将办公室视为重要的枢纽或孵化空间，但因为连续多次的隔离错过了互动机会。混合办公模式的实施对居家办公的效率及质量提出了更高要求，许多人士因而更加重视住宅的品质。随着世界各地市场重新开放，住宅需求迎来强劲增长，用户希望获得更宽敞的居住空间以及更完善的配套设施。在需求刺激下，住宅价格出现大幅快速上涨。对住宅的关注也推动了其他物业领域的发展，其中以医疗地产、运营型住宅、产业地产这三个领域的表现最为突出。运营型住宅的潜力显而易见，无论居住还是投资需求都更为旺盛。另一方面，可负担性和可得性仍是主要障碍所在，迫切需要资源投入与系统规划。明显。我坚定地认为，优先次序已经重新排列，疫情前即已出现的结构性变化正加速发酵，房地产各细分领域也已经更紧密地融合在一起。这一局面恰恰是我们第一太平戴维斯的优势所在。我们深耕各资产领域166年来积累的丰富经验，将为我们考虑如何面向未来，以最有效的方式重新利用土地及房地产的问题时提供重要的借鉴与参考。商业地产和住宅地产之间不断模糊的界限，当前关于公司及其员工如何回归办公室的讨论，都清楚表明了以发展的眼光挖掘存量土地及物业价值的重要性。需要再次强调，以偏概全的做法不可取。在一些区域和行业，混合办公将变得更加普遍（详见第20页），许多人认为一些角色和功能通过远程也可以有效实现。早期预测已经得到修正；那些以创意、人际互动及协作为核心服务要素的那么，写字楼未来走势如何？面对当地人口行为方式的变化，城市应当如何适应调整？企业用户愈发意识到，积极、健康的办公环境不仅可以改善员工的心理健康和福祉，也可灌输企业文化价值，增强员工的归属感。事实上，许多市场的写字楼需求正在强势复苏，将给投资者一颗“定心丸”。我们对主要城市2022年走势预测的调查显示（详见第18页），在超过一半的目标城市中，写字楼都将是最主要的投资选择。未来市场的演变方向将更多地受到环境、社会与治理（ESG）相关要素的影响，尤其是环境问题和可持续性。报告将从全球各地城市面临的气候风险（详见第32页），以及用户与投资者在践行绿色建筑承诺上的不断努力（详见第38页）这两个方面展开讨论。这些行为力量将成为部分城市继续蓬勃发展，而其他城市缓慢落后的关键影响因素。我们通过“韧性城市指数”（详见第6页）对这一话题进行了详细探讨。经济增长始终是一个城市韧性的主要支撑，与此同时我们也看到，环境问题、社会包容性以及对健康和医疗服务的优先发展得到更多重视。这些因素都有助于提高韧性指数排名。希望本期 影响力 可以抛砖引玉，为您对各物业领域的思考提供素材与灵感。事实证明，早期关于疫情对房地产市场影响的一些预测和概括并不准确，观察行为的演变过程将是非常有趣的一件事。虽然疫情造成的悲剧不容忽视，但全球各地市场展现出的韧性和适应性也着实令人振奋。我满怀兴奋地期待着能在未来几个月中走访我们在世界各地的分公司。虚拟与实体以及人类对互动的需求并不对立。因此，我期待着在不久的将来与你们我们尊贵的客户在线下真实地面对面。医疗更确切地说应该是生命科学一直是重要的新兴行业，如今更在与技术的紧密融合下迎来加速增长（详见第62页）。世界各地的投资者和开发商正在对现有的多种模式进行研究与比较，希望从中汲取成功的要素和秘诀。物流仓储无疑是疫情期间增长最快的领域。疫情期间网上购物的加速增长、对供应链多元化的需求，尤其是对最优库存管理的诉求，共同刺激着世界各地用户及投资者对物流仓储空间的持续兴趣。高涨需求之下，许多地区出现供应短缺的局面；而随着零售市场重新开放，消费者陆续回归实体购物及休闲场所，物流领域的钟摆效应可能会被弱化。“我们的行为方式将继续演变，对房地产各细分领域的诉求也将继续演变”演变开篇致辞4优先次序已经重新排列，疫情前即已出现的结构性变化正加速发酵，房地产各细分领域也已经更紧密地融合在一起杭州中国57 7影响力东京亚太区韧性指数排名第一的城市6演变韧性城市城市韧性座次排名 城市的演变能力至关重要。哪些城市最有实力走向成功？第一太平戴维斯“韧性城市指数”从经济实力、知识经济及技术、环境韧性、房地产这四个角度对500座城市进行了系统考察评估。我们分析了纽约、东京、伦敦等门户城市维持世界领先地位的原因，并揭秘斯德哥尔摩、首尔、阿姆斯特丹等城市如何凭借ESG议程、投资及教育成功跻身全球韧性城市前20名文 第一太平戴维斯世界研究部7影响力东京亚太区韧性指数排名第一的城市在疫情影响下，城市自身的价值和角色受到一些质疑。尽管疫情蔓延使主要城市面临即时挑战，但不可否认，城市仍然是人类互动的最重要场所。包括中国城市在内，世界各地有很多城市的工作、消费、社交活动已基本恢复疫情前的正常状态。长远来看，城市将继续成为合作、创新和繁荣发展的核心载体。牛津经济研究院数据显示，城镇地区贡献了全球80%以上的GDP。到2030年，这一比例将上升至90%。第一太平戴维斯世界研究部从经济实力、人口结构、知识经济及技术、环境韧性以及房地产市场深度等方面对500个城市进行了排名。韧性城市指数中的领先城市将能从容应对后疫情时期及更长远未来的挑战。韧性是城市与生俱来的特质。东京、伦敦、上海等顶级城市均经历成百上千年的兴衰沉浮，迎来繁荣发展。城市正在不断演变，以应对新冠疫情带来的诸多变化，同时也在朝着更环保、更宜居和更可负担的发展目标不断迈进。日渐流行的“15分钟生活圈”概念充分说明了这一点；居民步行或骑行15分钟范围内即可满足日常所需，无需开车出行。城市已经能够很好地应对气候变化的挑战，也是对环境最为友好的生活、工作及娱乐场所。城市的步行指数较高，公共交通网络完善，且土地利用效率高，因此人均碳排放量更低。房地产投资重心继续向城市而非乡村倾斜。假以时日，韧性将成为良性循环的一部分：最具韧性的城市将成为最热门的投资目的地，而资金的加持又将令这些城市在适应未来挑战时如虎添翼。2021年第一太平戴维斯韧性城市指数第一梯队的大城市来自几个经济强国，都拥有成熟稳定、流动性好的房地产市场。占据前三席位的纽约、洛杉矶、伦敦，都是拥有千万以上人口的全球超级大都市。东京排在第四位，也是排名最靠前的亚太区城市。作为全球人口最多的城市，东京拥有庞大的房地产市场，经济实力仅次于纽约。第一太平戴维斯日本研究部主管Tetsuya Kaneko先生表示：“东京的实力根植于其全球领先的人口数量及经济规模相当于几个欧洲国家的总和甚至还要多。”全球技术产业中心旧金山排名第五，也是一座富有的大城市。人均GDP超过11万美元，近为经合组织成员国平均水平的三倍。但排名靠前的城市并不是清一色的超级城市。一些欧洲小城虽然总人口不到300万，韧性表现却也相当抢眼。ESG资质、风险投资及知识经济是这些城市的主要得分点。例如，斯德哥尔摩在ESG、研究支出指标上得分很高；阿姆斯特丹是欧洲大陆风投规模最大的城市之一，ESG指标表现也非常突出。“阿姆斯特丹是一个宜居城市。空间布局紧凑，出行距离短，且公共交通规划合理、井然有序。周边分布着大量自然保护区和沙滩，”第一太平戴维斯荷兰研究及咨询顾问部主管Jordy Kleemans先生表示。“因此，阿姆斯特丹对于向往在荷兰工作或求学的人士来说有很强的吸引力，由此形成的人才储备又将吸引风险投资者。”前20名中有三座德国城市，依次为柏林（第14名）、慕尼黑（第16名）及法兰克福（第20名），最大优势体现在知识经济及技术方面。此外，柏林在风险投资方面表现出色，而慕尼黑、法兰克福拥有实力雄厚的金融服务业。第一太平戴维斯德国首席执行官兼欧洲投资部主管Marcus Lemli先生表示：“柏林拥有近20万名大学生、三所全球著名高校，人才储备非常充足。这里创业氛围浓厚，是欧洲市场最具活力的创业生态圈之一。慕尼黑凭借其多元化的经济，常常被视为德国的避风港；法兰克福作为德国银行业中心，不仅提供广泛的金融和咨询服务，而且拥有高度多元化的创新经济。”亚洲“双雄”中国和印度虽然受到全球房地产投资者的日益关注，但两国城市的韧性指数排名却远远落后。中、印两国由于人均GDP较低、ESG表现差强人意，因此即便是大城市，韧性水平仍不及美国和欧洲的姐妹城市。未来随着财富水平提升、环境改善，这两国城市的韧性指数排名应该也会同步上升。事实上，所有指数城市都具备相当的韧性以及提升潜力。规模较小而宜居性较强的城市将可吸引超出自身重量级的投资，与全球大城市展开势均力敌的竞争。值得关注的城市包括美国的丹佛、休斯敦、菲尼克斯和费城；丹麦的哥本哈根、瑞士的苏黎世；澳大利亚的墨尔本、悉尼，以及新西兰的奥克兰。全球顶级城市之所以能在排行榜第一梯队站稳脚跟，是因为它们的固有韧性，因此不太可能因为大环境的变化而受到影响。对于企业来说，集聚效应的红利并未消失：尽可能靠近竞争对手、合作者以及享有盛誉的教育机构，对于业务推进仍有重要作用。来源*人口数据，牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部韧性城市指数排名及都会区人口（万）*1纽约：1,990万2洛杉矶：1,320万3伦敦：1,230万4东京：3,820万5旧金山：480万6巴黎：1,220万7首尔：950万8波士顿：490万9华盛顿特区：630万10达拉斯：780万11芝加哥：940万12斯德哥尔摩：240万13亚特兰大：610万14柏林：540万15圣何塞：200万16慕尼黑：290万17阿姆斯特丹：290万18西雅图：400万19多伦多：670万20法兰克福：270万韧性城市指数指标体系 经济基本面 经济具备规模，个人财富水平高，人口结构优势明显。知识经济及技术 拥有大量高增值型就业及优质教育资源，商务模式不断创新。ESG 社会重视可持续环保实践，配备优质、健全的医疗保健系统，包容性强且公平公正。房地产 房地产市场流动性好、投资便利。8纽约洛杉矶伦敦东京旧金山巴黎首尔波士顿华盛顿特区达拉斯芝加哥斯德哥尔摩亚特兰大柏林圣何塞慕尼黑阿姆斯特丹西雅图多伦多法兰克福302520151050 经济基本面 知识经济及技术 ESG 房地产指数得分说明 房地产指标按50%权重计入来源 第一太平戴维斯研究部演变 韧性城市第一太平戴维斯韧性城市指数，全球前20名全球超级城市凭借强大的经济实力及房地产市场表现占据指数第一梯队。在教育、ESG指标上表现出色的城市排名逐渐上移9经济实力论及经济实力，当然是多多益善。庞大的人口、集中而频繁的经济活动以及消费者强大的购买力可促进企业发展，亲商的监管环境亦对招商引资有促进作用。经济实力排名前12位的城市多为美、中两国城市，仅东京、伦敦例外。纽约是美国金融之都，经济实力在全球首屈一指，尤其是GDP和高收入家庭数量全市约有150万个家庭年收入超过25万美元。经济实力领先城市1.纽约（美国）2.东京（日本）3.洛杉矶（美国）4.伦敦（英国）5.圣何塞（美国）6.深圳（中国）7.旧金山（美国）8.上海（中国）9.北京（中国）10.华盛顿特区（美国）11.芝加哥（美国）12.波士顿（美国）来源 第一太平戴维斯研究部第一太平戴维斯美国资本市场部高级董事总经理David Heller先生表示：“纽约的实力不仅源于充满活力的多元化经济，更根植于其作为一个全球门户城市的吸引力。纽约拥有多家世界领先的金融和传媒企业，也是全球第二大技术市场，强大的人才吸引力为技术业发展提供了有力支撑。简言之，纽约是一座令人向往的城市，疫情前如此，疫情后也依然如此。”伦敦是前12名中唯一的欧洲城市；它是全球金融业引擎，拥有庞大的城市GDP、友好的商业环境、较高的就业水平和数量可观的高收入家庭。“尽管面临着疫情挑战，伦敦市中心板块仍维持着旺盛的租赁需求，至2021年第一季度末，办公空间需求水平约为830万平方英尺，”伦敦第一太平戴维斯商业研究部助理董事Victoria Bajela女士表示。“伦敦仍是金融、专业服务、科技、传媒等行业的重要枢纽。”硅谷所在地圣何塞排名第五，当地人均GDP高达16.8万美元，为全球最高水平。同为技术驱动型城市的深圳排名第六。深圳吸引着来自全国各地的年轻劳动力，在人口结构单项指标上的得分最高。第一太平戴维斯大湾区及海南自贸区项目及开发顾问部董事袁嘉隆先生表示：“深圳作为一个年轻的高科技枢纽城市，拥有日益完善的基础设施和国家政策的大力支持，吸引众多企业家和青年人才集聚。很多跨国公司以及越来越多的本土先导企业计划纷纷展开布局，将华南或大湾区总部设在深圳。”印度城市在生活成本方面拥有最明显优势。此外，印度城市人口整体非常年轻，并且在不断增长，未来增势强劲。第一太平戴维斯印度首席执行官Anurag Mathur先生表示：“得益于熟练劳动力、城镇化和经济改革的支撑，印度主要城市的GDP都将迎来强劲增长。牛津经济研究院数据显示，到2035年，班加罗尔将成为全球增长最快的主要城市，且GDP增速前六名的城市中有一半在印度。”伴随着GDP的持续增长，中国城市的财富也将呈现强劲增长走势。在低成本制造业的支撑下，未来五年内胡志明市有望实现GDP的快速增长。外来人口的流入以及高收入家庭数量的增加将为阿布扎比和迪拜的增长提供有力驱动。第一太平戴维斯中东研究部助理董事Swapnil Pillai先生表示：“阿联酋的疫情防控工作做得较好，也是第一批放开出入境限制的国家之一。它还推出一系列措施提升经商便利度，并修订法律允许境外人士成为正式公民。”五年后，经济实力排名全球前十位的城市可能会与现在基本相同。伦敦以及美、中两国的富裕大城市都已具备一定规模，足以支撑它们对投资者、企业及人才的吸引力。右图：纽约，经济实力全球第一的城市15%演变 韧性城市房地产截至2021年第一季度的一年中，几乎所有市场的房地产交易量都同比大幅减少。在此期间，往年的主力成交市场依然维持领先地位。各物业板块的成交量都有所下降；其中，产业地产和住宅表现出最强的抗跌性，尤其在跨境投资方面。洛杉矶顶替纽约，成为全球最大的房地产交易市场。截至2021年第一季度的一年中，纽约成交下跌幅度甚于其他十大城市，但仍高居排行榜第二。巴黎和伦敦是欧洲最大的市场，也是目前为止吸引国际投资最多的城市。巴黎的房地产投资总额连续第二年超过伦敦；在英国脱欧不确定性的持续影响下，伦敦成交难以放量。面临疫情及脱欧的叠加影响，伦敦仍彰显出不俗韧性，跨境投资跌幅相对较小（8%）。首尔房地产成交总排名第六，取代东京站上亚太区第一位。得益于本土投资者的活跃表现，首尔成为全球前十名中唯一在2020年录得投资上涨的城市（在截至2021年第一季度的一年中仅小幅下降2%）。韩国未采取严格的封城措施，2020年GDP下降不到2%。下图：巴黎111011影响力东京$19.0527%-28%波士顿$17.825%-17%华盛顿特区$12.9212%-50%达拉斯$18.2512%-36%亚特兰大$14.0110%-33%菲尼克斯$12.758%-28%房地产投资总额（十亿美元），Q2/2020-Q1/2021 与上年同期比较 跨境投资占比洛杉矶$30.155%-39%巴黎$21.6244%-46%伦敦$19.9070%-22%纽约$26.5111%-49%旧金山$21.2013%-47%首尔$19.7411%-2%截至2021年第一季度的一年中，洛杉矶顶替纽约，成为全球最大的房地产交易市场房地产投资领先城市（都会区）来源 Real Capital Analytics、第一太平戴维斯研究部图片：Getty环境、社会及治理（ESG）鉴于城市层面的ESG数据非常稀缺，因此城市韧性指数从国家层面对该项指标进行评估。北欧国家是ESG领域的佼佼者，在可再生能源使用、粮食安全、水安全、自然资源和电动汽车覆盖率等分项指标上均表现出色。前十名中只有两个非欧洲国家，分别为新西兰和加拿大。ESG领先国家 1.挪威2.瑞典3.丹麦4.芬兰5.冰岛6.瑞士7.荷兰8.新西兰9.加拿大10.德国来源 第一太平戴维斯研究部欧洲国家在社会和治理方面表现出色，例如民主和透明度。中国的碳排放得分很低，因此在ESG排名中位列第65位。美国则由于贫富收入差距较大、人均二氧化碳排放量较高，勉强进入前20名。在可持续性方面领先的并不只有欧洲国家。拉丁美洲国家在可再生能源利用方面一马当先，其中乌拉圭、巴拉圭的电力全部来自可再生能源。早在疫情爆发之前，员工和公民的健康和福祉即已成为当地企业和政府日益关注的焦点。世界各地对新冠疫情的反应各不相同。以色列、阿联酋、巴林的病毒防控启动虽然落后于亚洲国家，但在疫苗接种计划的推进方面更为迅速。日本的人口预期寿命排名全球第一。第一太平戴维斯日本研究部主管Tetsuya Kaneko先生说：“日本的人口健康水平要归功于世界闻名的粮食、菜肴，还有全民覆盖的保险制度和高标准的公共医疗保障，这些也为疫情防控做出了重要贡献。”健康和福祉与可持续发展的关系日益紧密，无论在哪一方面采取改善措施，对另一方面也会起到积极作用。巴塞罗那和巴黎等城市已经承诺对部分区域进行“步行友好化”改造，这将有助于实现环保目标，并通过提升空气质量和步行指数来改善市民健康。对于房地产投资者来说，ESG已经成为尽职调查的核心事项。可持续性与韧性有着密切的内在联系。这利好繁荣的小城市，如北欧城市，它们所获投资的规模已经超过自身的重量级。另一方面，较大的国家正在提升可持续性方面进行大量投资。美国承诺投入2万亿美元发展可再生能源。在面临较大气候变化威胁的城市，房地产价值可能会打折扣，例如面临海平面上升风险的沿海城市。做出碳中和承诺的国家越来越多，中国在2020年提出2060年前实现净零排放的目标。城市层面的可持续发展举措更加积极；例如，哥本哈根承诺成为全球首个实现碳中和的首都，温哥华目标到2050年成为100%可再生能源城市。带用户数量全球领先，而德国公民受教育时间最长。中国城市在教育领域的表现不如西方城市，但风险投资实力不容小觑北京排名第二，上海排名第六这要归功于本土技术巨头的崛起。在2019年，中国占全球风险投资总额的比例约为21%。在截至2020年9月的三年里，北京累计获得830亿美元的投资。这些投资将带动后续的人力投资和房地产投资。中国和亚洲其他技术主导型国家的增长不仅有利于本国城市，也能助推全球大都市的发展。亚洲技术企业将跟随亚马逊、谷歌等美国公司走向全球布局的脚步,开启国际扩张。新冠疫苗研发竞赛使生命科学成为关注焦点。医药及生物技术企业也开始从美国和英国的中心地带向荷兰、德国、印度等国家扩张布局。无论生物技术还是电信，知识经济领域的企业人才争夺战都在继续，因此拥有强大教育资源、大型技术企业集聚的城市将继续名列前茅。与此同时，生活压力小、主打轻松生活方式的城市，其竞争力也在日益增强。美国的罗利、亚特兰大、夏洛特和奥斯汀，还有英国的剑桥和爱尔兰的都柏林，都属于这一类。可持续性与韧性有着密切的内在联系 来源*大学数据 QS大学2021年度排名，第一太平戴维斯研究部说明 基于指数中百万以上人口的城市来源 牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部知识经济及技术技术企业已经成为财富创造的主要动力。高价值的工作岗位需要受过教育的劳动力，而这些劳动力的培养需要良好的教育系统。首尔在知识经济和技术指标上得分最高。它是三星等行业巨头的大本营，人均专利申请数量全球第一。有“韩国硅谷”之称的大田排名第六。第一太平戴维斯韩国首席执行官Crystal Lee女士表示：“韩国最大的企业集团都将总部设在首尔，它们来自技术、金融服务业等多个领域，充分证明首尔知识经济的广度和深度。韩国的教育体系在经合组织成员国中备受推崇，实现了技术与学习相结合。”知识经济及技术领先城市1.首尔（韩国）2.伦敦（英国）3.纽约（美国）4.波士顿（美国）5.巴黎（法国）6.大田（韩国）7.柏林（德国）8.华盛顿特区（美国）9.旧金山（美国）10.洛杉矶（美国）11.东京（日本）12.芝加哥（美国）来源 第一太平戴维斯研究部排名第二的伦敦拥有10所全球400强高校，其中有两所为全球十强高校。伦敦与临近的牛津、剑桥形成了生命科学领域的“金三角”。纽约是排名最高的北美城市，领先于生物技术中心波士顿，拥有两所全球排名前五的大学。坐拥优质高等教育资源、丰富资金的美国城市在风险投资、金融及商业服务就业的表现突出。在欧洲，巴黎和柏林在本国强有力的支撑下亦名列前茅法国的人均宽伦敦10巴黎9首尔8莫斯科7香港6纽约5东京5墨尔本5台北5GDP增幅预测最高的城市（复合增长率，2020-2025）班加罗尔（印度）胡志明市（越南）武汉（中国）努尔苏丹（哈萨克斯坦）阿什哈巴德（土库曼斯坦）阿拉木图（哈萨克斯坦）襄阳（中国）新德里（印度）孟买（印度）宜昌（中国）9.8%8.5%8.2%8.1%7.9%7.8%7.8%7.8%7.8%7.7%部分城市全球400强高校的数量*演变 韧性城市预计中、印两国城市将迎来强劲经济增长 1213影响力15 15影响力14演变市场周期15影响力房地产市场如何走出历次经济衰退期？此次我们能否从中有所借鉴？文 Mat Oakley 第一太平戴维斯英国及欧洲商业物业研究部主管风险是衰退期及后衰退期的最核心关键词，不仅限于房地产领域观历史预未来在后衰退期，全球房地产投资总会向核心型资产倾斜美国历次经济衰退期间黄金价格的上涨20072008200920102011201220132014201520162017201820192020*202119701975198019851990199520002005201020152020100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2,0001,5001,0005000无收益黄金 美元每金衡盎司 收益型占全球房地产投资的比例价格（美元每金衡盎司）衰退期说明*2021年1-4月 来源 Real Capital Analytics、第一太平戴维斯研究部来源 Refinitiv Datastream、第一太平戴维斯研究部17演变市场周期1617Legal&General Investment Management房地产市场研究部主管Bill Page先生认为这些外部因素很重要，同时建议在选择资产时不应摒弃传统的房地产投资途径。他表示：“本次衰退的复苏之路不同于以往。理论上来说，房地产相对于其他资产类别更具投资价值，但实际收益与预期收益之间的差距令投资者颇感挑战这个现象非常独特。作为投资者不能随大流，房地产配置与其他资产类别一样，需要更有针对性。行业和细分市场的选择，特定的投资风格，都将变得更加重要。”2021年伊始，一些投资者已经开始质疑CBD写字楼的投资价值，其作为核心型资产的含金量是否与以往周期相同。我认为，在社交疏离措施完全解除之前，这个问题不会有答案。然而，写字楼仍然是全球投资市场中规模最大、流动性最强的板块，单凭这一点就可巩固其主导地位。高盛资产管理公司房地产投资业务合伙人Richard Spencer先生补充道：“在写字楼领域，租户和投资者都将向顶级品质的建筑集聚。这些建筑无论在环境绩效、数字化程度还是员工体验方面，均有出色表现。我们将这一差异化走势称为K型复苏：部分资产类别迎来增长机会，而其他资产类别可能会进入新一轮的价值衰退期。”新兴领域也在这场危机中不断演变。第一太平戴维斯全球资本市场部主管Simon Hope先生建议，“我们不应停留在曾经辉煌的资产领域，而必须将关注点转移到具有潜力的未来资产领域”。这些领域包括租赁住宅、各类符合ESG理念的资产、科研型物业以及数据中心。最后是开发投资，这通常是后经济衰退时期房地产市场最为安静的领域。如今在全球范围内，用户和投资者都在追求更优质的资产和建筑空间。此外，经济衰退和市场结构性变化导致资产过剩，亦刺激资产重新定位的需求。我认为，在上述两股力量的驱动下，本次危机过后房地产开发将迎来比以往更强劲的反弹。未来12个月中，房地产开发可能是全球房地产市场竞争相对温和的板块，但亦有潜力带来最为丰厚的回报。图片：Getty影响力我们不应停留在曾经辉煌的资产领域，而必须将关注点转移到具有潜力的未来资产领域，包括租赁住宅、各类符合ESG理念的资产、科研型物业以及数据中心定时期常被视为风险较低的投资选择。与此同时，经济衰退环境下投资者普遍趋于保守，供应过剩的资产领域投资遇冷，其中以零售物业受到的冲击最大。黑石集团房地产部董事总经理James Lock先生表示：“各资产领域摆脱经济衰退的方式不同，具体将取决于每个领域的利好和利空因素。而我们的投资策略始终立足长远；透过市场波动期的表象，投资高信念领域与主题投资方向一致，正经历结构性变革并从中受益的领域。我们对风险的态度会受到短期经济衰退考虑以及较长期投资策略的共同影响。”疫情发生前即已在酝酿的趋势，例如从传统实体零售业向物流业的转变，以及对工作场所健康的关注，在疫情期间得到进一步放大。部分房地产细分领域上升为核心型资产，住宅、物流及医疗以压倒性的优势成为2021年各类房地产投资者普遍认同的投资方向。第一太平戴维斯投资管理公司产品战略与发展部主管Andy Allen先生表示：“在市场是否已走出衰退的问题上，投资者并不急于下结论，对待复苏信号也很谨慎。我们预计核心投资者将继续以房地产的持续收益为目标，增值型投资者则会侧重住宅及物流，而非不确定因素较多的办公室和零售物业。当然，历史经验告诉我们，市场情绪往往反应过激，而这又会在当前较为冷门的领域创造出机会。接下来会发生什么，大家基本能够预测得到。随着越来越多的投资者涌向低风险的市场、领域和资产，价格会出现上涨，回报空间则被压缩。正如我采访过的一位基金经理所说，“我们的投资者会很快意识到，核心型投资意味着低收益率，且随着经济复苏，高风险、高收益的投资策略会再次成为主导。”本次情况会不同吗？导致本轮经济衰退的原因在现代社会具有独特性，因此我们可以合理地假设，后经济衰退期也会出现一些前所未有的新趋势。就财政和货币支持的力度而言，政府应对疫情的投入也是前所未有。在1948年的一次演讲中，前英国首相丘吉尔创造性地引用了哲学家乔治桑塔亚那的名言：“不从历史中汲取教训的人，注定要重蹈覆辙。”（原文为“忘记历史的人，注定要重蹈覆辙”）经济学家和房地产研究人员的预测主要基于对具有可比性的历史时期的回顾，但当下这场危机并无先例可以参照，因此这一方法难以适用。当然，除了上述热衷于回顾历史的评论家，亦有一些评论家偏爱新鲜视角，热衷于挖掘令人振奋的新理念。正是这类独树一帜的专家和预测家在过去一年的房地产辩论中占了上风，他们热切呼吁房地产行业必须做好准备迎接“新常态”。我对后市的看法介于两大阵营之间。一方面，导致这场危机的客观环境是独一无二的（而且无疑会对房地产产生一些独特影响）；另一方面，世界经济因为新冠疫情走入衰退，这一现实将成为未来五年内市场的关键驱动力。回顾地方市场、区域市场和全球市场的历史衰退时期，研究总结其中的共有趋势，应该能为我们的市场形势预判提供重要的参考依据。风险/规避风险是衰退期及后衰退期的最核心关键词，不仅限于房地产领域。一般来说，经济衰退通常源于过于懈怠的风险态度，因此后衰退时期，市场心态会不可避免地调整为风险规避。这一趋势可在多个领域得到印证例如历次经济衰退中黄金价格的飙升（见第17页），去年疫情利好型股票的上涨，以及全球房地产市场重心向核心型资产的倾斜。有证据表明这种战略倾斜正在进行之中：今年第一季度的全球房地产投资交易中，核心收益型资产占比达到71%。这说明在危机爆发初期，投资者对房地产开发机会的兴趣往往会有所减退（后文会进一步阐述）。风险规避的具体表现 投资者对长租资产的兴趣上升，对空置率较高、存在租赁风险的资产的兴趣下降，是房地产投资向低风险领域倾斜的主要特征。从国家层面来看，投资者从区域市场向首都城市转移的情况也很普遍。以英国为例，最近两次经济衰退后，伦敦占英国投资总额的比例从50%左右的正常水平上升到近70%。向首都城市回撤的投资决策是否合理值得商榷首都城市虽然流动性更好，但往往也是价格稳定性最差的市场。三次经济衰退发生后，全球范围内CBD写字楼和租赁住宅的投资随即出现急剧增加。这两类资产能够产生收益，在不确“本次衰退的复苏之路感觉不同于以往。理论上来说，房地产相对于其他资产类别更具投资价值，但实际收益与预期可得收益之间的差距令投资者颇感挑战这个现象非常独特”19区域2022年主导资产类别2022年投资占比预测北京亚太区写字楼60%广州亚太区写字楼60%深圳亚太区写字楼60%首尔亚太区写字楼60%新德里亚太区写字楼55%伦敦欧洲写字楼50%上海亚太区写字楼50%香港亚太区写字楼48%新加坡亚太区写字楼40%东京亚太区写字楼40%华沙欧洲写字楼40%迪拜中东物流/住宅40%柏林欧洲写字楼/住宅35%马德里欧洲写字楼35%悉尼亚太区物流物业35%纽约北美住宅35%洛杉矶北美住宅35%胡志明市亚太区写字楼/物流30%吉隆坡亚太区物流物业30%部分城市房地产投资市场主导资产类别预测，2022年 核心收益率：走势 Q2/2021-Q2/2022 18演变投资展望70%60%50%40%30%20%10%0%上升写字楼物流/产业物业住宅（机构型：租赁住宅、学生公寓、老年公寓）零售物业医疗酒店平稳受访者占比下降来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部说明 以上数据为受访者预测结果的平均水平 来源 第一太平戴维斯研究部写字楼租赁成交，相比疫情前水平（2022年对比2019年）90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%租赁成交减少租赁成交不变受访者占比租赁成交增加金融 技术灵活办公供应商公共部门法律其他专业服务业传媒来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部可持续投资的动机可持续投资动机及调查对象占比公司声誉政府政策要求提升回报机会资产“搁浅”风险伦理考虑主要动机一般动机0%50%25%75%100%写字楼主导，营运型住宅 及物流需求升温 可持续性举足轻重收益率展望 技术企业助推租赁成交写字楼作为房地产市场最大的细分板块，需求将保持旺盛走势。研究部主管所在城市中，半数以上城市的写字楼预计将成为2022年最主要的投资类别。在深圳、北京、广州和首尔，预计写字楼投资占比可达60%。随着投资重心的战略转移，营运型住宅及物流资产成为新一批的投资热门领域。其中，北美投资者将尤为青睐运营型住宅，且北美也是全球范围内可投资住宅产品的最大市场。第一太平戴维斯各地市场研究部主管中有多数认为未来一年中核心资产收益率将维持平稳走势，但也有例外情况。对于产业及住宅物业，多数受访者预期收益率会下降，侧面反映出投资者对这些资产领域的兴趣高涨。从投资角度来看，写字楼展现出强大韧性，预期收益率维稳或下降的研究部主管占比高达97%。第一太平戴维斯研究部主管预期到2022年，写字楼租赁成交可恢复至疫情前水平，但具体因城市而异。在中国、印度尼西亚、越南等新兴市场，在经济强劲增长支撑、灵活办公推广节奏较缓的环境下，当地的写字楼租赁成交前景最为积极。预计科技企业将全面引领写字楼租赁需求，79%的研究部主管预计租赁成交将超过2019年水平。尽管灵活办公模式日益普及，写字楼仍将是科技公司不可或缺的办公场所。75%的研究部主管表示，可持续性是所在城市投资者的重要考量因素。另外25%的城市以亚洲城市为主，包括香港、东京、雅加达、首尔等，可持续投资尚未得到足够重视。但在ESG被广泛提上议程的大环境下，相信不用多久可持续性也将成为这些城市我们邀请第一太平戴维斯全球各地的研究部主管对36座城市在2022年的房地产投资、租赁及ESG重要性进行了预测。研究结果表明，在以加速变化和演变为特征的疫情后时代，房地产仍然具有强大韧性2022年五大趋势1345文 Paul Tostevin，第一太平戴维斯世界研究部董事国际资本占比或将上升 随着旅行限制放松，投资风格将更趋国际化。据研究部主管预期，2022年国际投资者占总投资的比例将达到47%（其中来自邻国的投资近占一半）。投资者的首要考量。公司声誉是可持续投资背后的最强动机，有54%的研究部主管将之视为主要动机，此外有46%认为回报提升机会也是主要动机。19影响力21说明*一半权重 来源 第一太平戴维斯研究部 驾车及公交通勤时间较长的员工或更倾向于混合办公模式，作为日常通勤的调剂。洛杉矶、纽约和孟买的平均通勤时间都比较长，可对当地混合办公的发展起到推动作用。而在里昂、柏林和阿姆斯特丹等欧洲城市，员工通勤时间相对较短（通常自行车出行），上下班非常便利，因此办公室仍然是最高效的办公场所。宽带速度和网络连接是远程办公的关键保障。在网速更快的城市，员工可能会更向往混合办公，因为