房地产公司成本管理与成本控制讲义.ppt

Click to edit Master title style,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产公司成本管理与成本控制,前 言,随着国家对房地产市场、土地市场、建筑市场的逐步规范。房地产行业竞争日益激烈，房地产行业由原来的暴利逐渐变成了微利。这种情况下如何确保自己在这个市场立于不败之地。怎么样在这个市场里分得一杯羹。每个有一定实力的房地产都在研究这个课题！,合理、有效的控制各项成本。是耐以长远发展的动力。这是我们部门研究的课题，在这里给大家分享。,控制成本是需要从项目论证开始到最后竣工决算及至最后的项目总结全过程控制。主要分为以下五大部分,。,成本控制五大块,一：前期测算拿地、定位楼盘,二：四阶段设计、四阶段成本控制,三：招标、合同、及施工的控制,四：营销、财务、管理成本，政府资源,五,:,经验积累、后续管理、品牌树立,提纲目录,拿地前的工作：,1,、了解当地的市场土地价格。,2,、了解当地的建安成本。,3,、了解当地的楼盘售价。,李嘉诚有句很经典的话“房地产除了地块还是地块”。所以拿地的好坏，决定楼盘的成败有将近,85%,的因索。,并不是说，地段越繁华越贵就是最好的地；也不是说越便宜就越好，就越有升值的潜力！,一：,前期测算拿地、定位楼盘,一：,前期测算拿地、定位楼盘,（一）、如何拿地需要从以下几个：,1,、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的环评、“旭星”的各项条件、水、电、路都存在问题）；所以三块都是不完整的土地。,完整性主要包括：,a,地上拆迁是否全部完成或者拆迁没有任何纠纷、,b,地下埋藏是否探明、地下的地质构造是否勘探清楚、,c,周围环境是否会影响楼盘、,d,五通一平是否全部到位等,2,、土地的利润性。（与类式的地段或者周围的地段比较是否存在利润空间、建成后与容积率的比例）,3,、土地的升值性。（是否周围有新的项目引进带来本块地的升值机遇，是否有新政策的扶持）,4,、土地的地段性。（适合建什么样的楼盘、档次、用途）,以上这些均需要我们在拿土地的时候对当地市场的调查，比较。作为拿地的依据，作为土地的定位。,5,、土地的时段性。,在一定的时期土地有它一定的价值,一：,前期测算拿地、定位楼盘,二：按照土地的要求定位合适的楼盘,房地产公司最浪费的三种钱：埋在地下的钱“肥粱、胖柱、深基础”,埋在地下的钱是什么原因造成的。,这是由于土地的地质构造造成了“肥粱、胖柱、深基础”，各种不同的地质特征在很大程度上决定了土地的实际价值。决定了房屋的层高、地下基础形式、房屋结构形式、房屋的平面布置等,怎么样杜绝“肥粱、胖柱、深基础”。,1,、在定位楼盘的前期要做的就是对地质进行勘探，现在很多房地产公司开始了这项工作。平面怎么样布置，建多少层合适，基础采用什么形式都需要对地质进行详细的勘探，尤其是那些我们不熟悉的地区。（类式案例：华菱集团“华菱嘉园”因为地质条件,-,造成成本增加,1-2,千万）,2,、了解地块的特性，以及当地政府的政策。,3,、做尽可能利润高的产品。,4,、尽可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征来做楼盘，可以达到更高的利润。,二：四阶段设计、四阶段成本控制,一：四阶段的设计把关,设计：需要我们设计积累类式项目的经验，指导设计部门快速作出正确决策，设计出合适的产品。,1,、总平面布置（是整个设计的关键点）,总平面图分交通、户型、地下室及车库的合理利用,2,、规划设计与总平面布置挂钩（与平面布置并入一阶段）,3,、初步设计,4,、扩大初步设计,5,、施工图设计,二：四阶段设计、四阶段成本控制,需要我们积累平时的经验、积累各式楼盘的各种指标。以指导我们前期部门快速作出决策。拿到合适的土地,。,1,、投资估算（目标成本一级）,2,、设计概算（目标成本二级）,3,、施工图预算（目标成本三级）,4,、竣工结算（目标成本四级）,二：四阶段的预算控制,三：招标、合同、及施工的控制,严密两标、一合同,（一）、招标文件的编制,（二）、投标文件的审核,1,）、对招标文件的响应性。,2,）、相关项目经理的介绍及类式工程的合同。,3,）、施工组织设计的合理性、施工方案、工期（横道图、网络图）、劳动力安排、机械设备的配置、平面布局的安排。,4,）、各项施工保证措施,5,）、商务报价的合理性（优惠率、各分部分项的合理性）,6,）、合理化建议,三：招标、合同、及施工的控制,（三）、施工合同的签定,10,个需要明确的合同内容,工程承包范围,工期,质量等级,承包方式,付款方式,结算原则,签证的原则及方法,主要材料的品牌、规格、等级、价格，以及调整原则,双方的权利及义务,双方违约责任的处理办法,三：招标、合同、及施工的控制,施工四阶段,包含成本的降低、质量的提高、工期的提速、安全文明的管理！,达到做响自己的品牌，做出自己的风格的效果！“真正成为一个最优秀的、受人尊敬的房地产企业！”,降低成本不能是单纯的降低工程造价而论，它是集质量、工期、安全文明管理为一体的全部内容的要求。,1,、施工前期阶段的成本控制。,2,、施工准备阶段的布置。,3,、施工期间的管理。,4,、竣工阶段的验收和结算。,四：营销、财务、管理成本，政府资源,营销成本控制。（如何控制飘在空中的钱）,财务成本控制,管理成本控制,政府资源的利用,五,:,经验积累、后续管理、品牌树立,物业管理的控制,如何做出自己的品牌，怎么样定位自己的楼盘,（远大张健的口号：“为普通人造世界级的家”）,（旭辉的口号：“成为一个最优秀的、受人尊敬的房地产企业！”）,项目的经验、教训及总结,一些知识,(,一,),房地产成本主要包括：,项目开发成本、销售费用、管理费用、财务费用等四大部分，其中项目开发成本占总成本的,90%,，主要包含：,土地成本、前期费用、建安工程费、公建配套费、基础设施费、开发间接费。,资 料,2,、小区规划指标偏低，各项指标分摊高,（,1,）规划指标相对较低，容积率为,1.84,。周边的楼盘容积率在,33.3,；楼盘的栋距、小区各项配置均比一般楼盘较高，此项指标升高成本为,150,元,/,。,（,2,）因为小区容积率低，绿化率指标高，绿化率达,42.73%,按实际占地面积取,600,元,/,，绿化、景观费用为,2304,万，此次概算暂按照,2000,万元，按建筑面积分摊比较其它房地产项目，此项指标升高成本为,150,元,/,。,3,、地理位置及地质条件。,（,1,）购地原始地貌为山地,平整土方外运量为,49,万立方米，外运距离为,10,公里,正逢雨季施工，土方单价高。土方平整费用,2067,万元，折合为,206,元,/,，若为熟地则为此项费用可不发生。,（,2,）地下水丰富,地下水含有弱腐蚀性,对地下室进行了防腐处理。很多部位采用了换填混凝土,3000,多方，增加成本,100,多万，增加成本,10,元,/,。,（,3,）土质条件差,土层分布不均匀，采用伐板基础。（一般楼盘大多采用管桩和挖孔桩。）基坑支护费用较高。采用了土钉墙、挖孔桩，很多部位采用了止水帷幕，共计发生费用,1650,万元，折合为,165,元,/,，而一般楼盘采用素喷混凝土不超过,40,元,/,。此项高出成本约,125,元,/,三：工程实例,支护及地下水,三：工程实例,支护高度图片,三：工程实例,地下水图片,土质条件图片,三：工程实例,总部基地与周边楼盘的对比,一些案例,（一）树立全过程成本控制理念，完善内部成本控制体系。,从建立制度，完善理顺流程着手，构建内部成本控制体系。目前已经建立了,签证管理制度,、,建设期间财务管理制度,、,预算结算管理办法,等内部管理制度，下一步将规范各部门职责，规范工程、预算、结算、审计流程，形成相互补充、相互制约的管理体系。,成本控制措施,成 本 管 理,成 本 管 理,进度款支付流程图,成 本 管 理,结算流程图,四：成 本 控 制,(,二,),实行资金计划控制，强化预算管理,我公司根据工程进度节点和概算情况，已经编制了工程进度资金计 划控制表。我们将按照总投资计划和工程资金节点计划，认真制订年度、季度、月度资金预算目标，落实归口管理部门责任。加强资金监督，定期分析资金支付情况，实行严格的结算审批制度。,（三）优化设计方案,在满足质量、工期的前提下，进行技术比较、经济分析和效果评价，以经济合理为原则，力求最大经济效益。严格审查设计方案，对技术先进但没有实际经济效益的附属项目，要从采购费用、日常维护、经济回报待方面充分论证，不盲目追求“技术领先”。,资 金 管 理,年度资金计划,四：成 本 控 制,（五）加强对主要材料的采购管控,主动调查市场情况，以优质、优价为原则介入主要材料采购。在钢材已从涟钢、湘钢自行采购的基础上，对混凝土，水泥，门窗，装修材料、器具的采购、招标全方面介入控制。,编 制 各 项 计 划,（招标、预结算部分）,Thank You!,