地产项目工作方法与工作预期.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,地产项目工作方法与工作预期,项目方法的逻辑步骤,城市环境研究,市场环境研究,项目入市时的市场预判,项目认知,可能的物业发展方向,区域及项目资源分析,细分市场研究,项目面临的,市场基础与机会,1,）客户基础,/,机会,2,）产品基础,/,机会,城市客户地图研究,项目可能导入的,客户判断,1,）来源及厚度,2,）需求偏好,3,）购买力,项目发展策略,开发模式,主体功能,项目定位,客户定位,物业配比,项目应具备的产品力研究,1,）资源利用,2,）客户包容性,3,）社区配套,4,）交通便利性,5,）部品功能,6,）设备材料,7,）其他,产品建议,竞争关系研究,价格策略,销售周期模拟,什么方式,案例研究,什么时机,什么客户,什么产品,什么价格,配对,0,客户研究,区域客户研究,区域现有客源研究,未来导入客源研究,目标客户特征和需求分析,成功案例研究,郑州房地产市场发展研究,市场现状,地产开发模式研究,市场功能,总体定位,开发主题及概念定位,区域资源与项目核心价值论证,市场竞争策略确立,项目物业功能建议,市场机会点挖掘,物业形态选型,产品形态初步定位,物业功能布局建议,物业体量配比建议,项目启动,6,8,4,5,1,9,开发建议,功能分区建议,项目开发时序建议,商业物业经营建议,项目最佳开发策略建议,工作模块设计,定位模式研究,规划模式研究,客户模式研究,驱动模式研究,开发模式研究,区域资源及未来规划分析,区域产业优势,区域资源分析,2,市场研究,各物业的具体市场定位及可行性论证,区域宏观经济研究,区域土地市场研究,各细分物业市场研究,7,区域未来规划研究,规划功能、战略定位和愿景,功能分区分析、结构分析,3,易居将项目分成,10,个模块进行，就项目整体定位展开研究,启动区产品细化建议,总体布局、要素配置,景观设计,细化产品建议（建筑、体量等）,其他产品建议,样板区建议,13,10,group,焦点小组访谈,易居客户研究模型,MECE,法 界定问题,模块四是建立不同阶段的客源导入模型，匹配项目所处区域发展阶段，从而分析出项目客户地图及其概念和产品偏好,预期结果,明晰项目开发模式,筛选本案可能的开发模型,定位模式研究,规划模式研究,客户模式研究,驱动模式研究,开发模式研究,模块五：成功案例研究,项,目,内,容,相关案例调研,类比分析,内外部资源调用,内部研讨,专业模型研究,KPI,指标法研究,研,究,方,法,模块五是通过类似成功区域和案例研究，明细可参照的开发模式，在模块化分析之后筛选出本项目的开发模式及赢利模型,预期结果,项目开发整体概念明晰,项目核心竞争力确立,可能物业类型确定,开发主题及概念定位,区域资源与项目核心价值论证,市场竞争策略确立,各物业的具体市场定位及可行性论证,头脑风暴会,内部讨论,SWOT,分析,专业模型研究,模块六：项目总体定位,项,目,内,容,研,究,方,法,模块六是通过核心定位模块的组合，设定项目总体定位，并总结出项目的整体开发概念及核心竞争力，指引物业类型的筛选,预期结果,挖掘各市场机会点,区域宏观经济研究,区域土地市场研究,区域商品房市场研究,各细分物业市场研究,市场调研,市调模型建立及运用,数据收集和处理,专业模型研究,模块七：市场研究,项,目,内,容,研,究,方,法,模块七是采用传统房地产市场研究方式，修正总体定位中的各物业类型细节指标，使产品设计既保证适度超前的同时又更具竞争力，且能满足利润要求,预期结果,明确项目的物业功能和体量配,比,市场机会点挖掘,物业形态选型,产品形态初步定位,物业功能布局建议,物业体量配比建议,内部讨论、论证,选型模型建立及应用,物业筛选矩阵,模块八：项目物业功能建议,项,目,内,容,研,究,方,法,模块八是将常规房地产产品策划的模块置入高档类物业中，在一切以营销为纲的原则下设定项目各物业功能和体量配比,项目开发时序建议：开发时机的选择、开发步奏建议,项目最佳开发策略建议：开发进度和开发周期、售价策略与定位,模块九：开发建议,项,目,内,容,内部访谈/头脑风暴/产品研讨会,价值组合(,Value Portfolio),业务发展模式分析,预期结果,项目发展愿景以及战略目标,项目定位调整方案,各板块物业组合以及发展模式,研,究,方,法,模块九是从项目整体运作的角度，结合工程、资金投入、市场发育程度、营销机会等因素，提供,2,3,种项目最佳开发时序和经营方式建议,模块十：产品细化建议,项,目,内,容,总体布局、要素配置：总体空间布局、功能分布安排、基础设施配置等,景观设计：总体景观、植物景观、建筑景观、小品景观等,住宅产品建议：物业平面布局建议、物业立面风格建议、单体物业细部建议、物业产品体量比例建议等,其他产品建议：项目建材标准与公共部位装修建议、外立面建筑风格建议等,公共配套区域规划建议：教育配套、医疗配套、交通配套、会所配套等,产品研讨会,产品规划,内部讨论,预期结果,总体布局建议,物业形态组合建议,物业体量组合建议,产品细节建议,研,究,方,法,