房地产全程开发策略、流程管理及开发成本管控.ppt

,房地产全程开发策略、流程管理,与开发成本管控,内 容 提 纲,第一章 房地产全程开发策略与流程管理,暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节,第二章 项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析,第三章 项目营销与入伙交付阶段流程管理及实战案例解析,第四章 项目开发全过程成本关键点管理暨万科、龙湖实战案例分享,第一章,房地产全程开发策略与流程管理,暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节,一、房地产项目开发前期准备,1、房地产整体概念及内涵。,2、思路决定出路：流程战略导致项目利润的天壤之别。,3、房地产整体开发流程：,前期（决策期）由拿地到方案定案 重在决策（大局已定）；,中期（实施期）由施工图设计到入伙 重在执行；,后期（运营期）入伙到房屋拆除 重在服务与总结反馈。,4、房地产项目的整体开发流程,（1）图解企业视角的房地产流程,（2）图解客户视角的房地产流程,二、土地获取阶段,1、企业获得土地的方式,（,1,）行政命令式,（,2,）资本市场,a,投资参股,b,土地收购,c,收购有土地的公司,（,3,）土地市场,2、拿地及价格考虑因素,（1）市场预期,（2）项目或区域发展,（3）规划条件,（4）发展战略和机会成本,（5）竞争对手的情况分析,案例：土地获取,案例：优质土地资源获取,三、房地产项目定位决策阶段,1、各部门职责,2、投资开发部,3、营销部,4、设计部,5、工程部,6、财务部,7、成本部,8、采购部,关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。,四、房地产项目产品设计阶段,1、地产项目标准设计周期,设计前期、实施方案、施工图（设计周期3：5：2）。,2、包含的主要设计阶段,概念设计、详规设计、单体方案、扩初方案、施工图设计、景观设计、样板房及会所设计。,3、关键要素：各阶段方案评审。,4、常见的问题分析：进度问题与质量问题。,5、设计控制点解析。,6、项目重要节点与各部门职责,1）详规报建、方案报建、初步设计报建、施工报建、开工时间、开盘时间。,2）方案文本中，最重要两张图。,3）图解最优化的设计阶段流程参考。,7、关键要素,各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支持。,8、各部门关注风险点解析,1）工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表。,2）工程部、设计部、营销及客服部关注交楼。,3）设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图。,4）工程部、投资开发及客服部关注变更和报建图。,第二章,房地产项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析,一、房地产项目报建阶段,1、项目报建阶段,（1）图解房地产项目报建全流程与五证,（2）图解房地产一般项目报批报建全流程,2、如何加快项目报批报建进程,（1）内部控制设计图纸的,图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸变更）。,（2）现场配合,项目现场现状、项目现场接待。,（3）外部协调,当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、,消防协作等。,（4）合作方的协调,合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）。,（5）合作方报建工作,劳保金、中标备案、淤泥证等合作方的资源配合（主要是专业部门）。,3、如何处理无证施工,（1）技术处理,（2）协调关系,（3）处理技巧,二、房地产项目工程建设的相关知识,1、工程建设组成部分,2、整体工程建设,3、建筑结构形式,4、项目施工周期,5、施工组织次序,6、工程建设的相关知识,（1）影响工程造价的主要因素,（2）建筑结构形式及设备等级,（3）外立面材质及设备等级,（4）施工取费等级,（5）地基情况,（6）场地条件,（7）抗震等级,（8）节能要求,（9）景观环境造价,7、各部门职责分解,（,1,）投资开发部,（,2,）营销部,（,3,）设计部,（,4,）工程部,（,5,）财务部,（,6,）成本部,（,7,）采购部,8,、关键要素,（,1,）建设工程施工许可证,（,2,）示范区开放,（,3,）主体结构施工,（,4,）物业公司招投标。,9,、关键要点,（,1,）质量控制,（,2,）进度控制,（,3,）成本控制,（,4,）协调管理,项目管理者要有运营的高度,第三章,房地产项目营销与入伙交付阶段流程管理及实战案例解析,一、房地产项目推广阶段：售前、售中、售后,1、销售团队,2、形象定位,3、销售卖点提炼,4、营销执行方案,5、营销推广方案,6、展示区包装方案,7、合作方资源使用,二、房地产项目入伙交付阶段,1、案例：入伙交付流程,2、各部门职责说明,（,1,）投资开发部,（,2,）营销部,（,3,）设计部,（,4,）工程部,（,5,）财务部,（,6,）成本部,（,7,）采购部,（,8,）客服、物业部,3、关键要素,（,1,）竣工验收,（,2,）入伙,（,3,）项目后评估,4、项目推进缓慢的主要原因分析,5、关键点分析,1）客户预验房流程（工地开放日）,2）交付风险检查流程（内部验收）,3）模拟验收流程（内部走场）,4）集中交付现场接待流程,5）交付后房屋维修（物业、客服）,第四章,房地产项目开发全过程成本关键点管理,暨万科、龙湖实战案例分享,一、房地产开发关键节点和里程碑,42,个关键节点及,12,个里程碑,关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。,42,个关键节点与里程碑的关系：,12,个里程碑由,42,个关键节点组成,。,1,、里程碑：国土证取得,对应,5,个关键节点：,（,1,）土地获取,（,2,）取得,建设用地规划许可证,（,3,）策划单位的确定,（,4,）项目公司成立,（,5,）项目公司立项（审批制、核准制、备案制）,2,、里程碑：项目定位完成,键节点：,（,1,）项目定位,（,2,）规划方案（平面、外立面、建筑指标等）,（,3,）内部审核通过,（,4,）营销总案完成（时间要求）,3,、里程碑：规划方案通过,（,1,）规划方案通过政府审批,（,2,）部品材料清单及建造标准形成,（,3,）目标成本编制及确定,（,4,）制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）,（,5,）项目现金流量分析,（,6,）销售示范区设计方案（售楼部、样板区）,（,7,）景观设计方案完成（与总图同步介入）,（,8,）扩初设计完成,（,9,）施工图完成（审图、目标成本调整）,（,10,）,建设工程规划许可证,（,11,）招投标确定总包单位,（,12,）,施工许可证,（,13,）三通一平,4,、开工（里程碑、关键节点）,5,、里程碑：项目贷款到位,关键节点：,（,1,）项目贷款到位,（,2,）销售示范区开放（销售中心、样板区）,（,3,）物业公司确定,6,、里程碑：达到预售条件,关键节点：,获得预售许可证（形象进度条件各地不同）,7,、里程碑：开盘,关键节点：,正式开盘销售,(,蓄客、资料,),8,、里程碑：销售合同额完成,50%,关键节点：,（,1,）销售合同额完成,50%,（,2,）达成按揭放款条件（各地放款条件不同）,（,3,）结顶、基础、验收。,9,、里程碑：销售合同额完成,75%,（关键节点同）,10,、里程碑：主体封顶,关键节点：,（,1,）主体封顶（砼、钢筋、砌筑）,（,2,）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料,),（,3,）景观施工图完成,(,市政图、专业配套单位、管线综合,),（,4,）市政、景观单位进场,11,、里程碑：竣工验收,（,一房一验）,关键节点：,（,1,）单体竣工验收,（,2,）交房方案,（,3,）总平内部验收,（,4,）综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）,12,、里程碑：交房（物业承接验收、移交）,关键节点：,（,1,）交房（交房率）,（,2,）产权办理（时间要求）,二、国内房地产发展形势与龙湖地产成本管理策略,1、标杆企业发展历程与战略转型解读,1）万科成本管理体系深度解读,2）龙湖成本管理体系深度解读,三、房地产前期与规划设计阶段成本控制,1、图解设计阶段成本控制点,2、方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点,四、合同、签约与工程成本价格控制及实战实例分享,1、如何建立合同管理体系,2、房地产工程合同精细化管理框架与合同规划,3、合同的起草、审查、会签、审批与交底,4、签约要注意的重点事宜,五、房地产工程成本管理实务操作,1、价款支付管理典操作,2、工程结算管理典操作,六、房地产成本全过程管理要点及案例分享,1、万科成本实战案例解析,2、万科建筑设计实战案例解析,3、龙湖全过程实战案例深度解析,4、万科企业成本管理体系解读,5、万科全过程成本管控关键点,6、前期发展环节成本控制措施,7、规划设计环节成本控制措施,9、项目工程施工环节成本控制要点,10、材料设备采购环节的成本控制要点,11、工程预决算环节的成本控制要点,12、开发项目销售环节成本控股要,13、开发项目期间费用成本控制要点,14、开发项目物业管理成本控制要点,