一线地产设计阶段成本控制细则--过期不候.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,The Brand Union,Shanghai,*,扬特品牌同盟 2010,The Brand Union,China,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,The Brand Union,Shanghai,*,扬特品牌同盟 2010,The Brand Union,China,扬特品牌同盟,2011,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,The Brand Union,Shanghai,扬特品牌同盟 2010,The Brand Union,Shanghai,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,设计阶段成本控制细则,集团设计部,公司近几年的发展与经验教训,万恶的设计部,PK,万恶的成本部,二、组团规划中的成本控制；,一、规划对施工的成本控制；,三、建筑层高中的成本控制；,四、非可售面积的成本控制；,五、地下停车库的成本控制；,六、,机电设计中的成本控制。,组团规划,规划对施工,建筑层高,非可售面积,地下停车库,规划成本控制导则,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,前后楼夹角,前后楼间距,地下室配套用房面积,架空层面积,地上配套设施面积,医疗配套,教育配套,物业用房,社区用房,不可租售地下室面积,总体布局,层高及净高,覆土厚度,停车效率,层数及格局,地库选型,顶板荷载,机电设计,一、规划对施工的成本控制,规,划,对,施,工,支护成本控制,土方成本控制,基础成本控制,1,、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的,关系对成本有一定的节约。,2,、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。,3,、加强施工管理，减少损耗。,1.,支护成本,土地固有物,规划分期,其他设计因素,控制基坑支护经济性总原则,1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。,2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。,4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。,地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。,优选方案,放坡,垂直支护,案例：,对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。,场地内、周边必须保留物,：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留,物、地上无法迁移的保留物,施工临物,：临时电、临时水、料场等。,案例：,1.1,土地固有物产生的支护成本,地下车库,施工临时电线杆,地下车库,施工临时电线杆,地下车库坡道,前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约,70,万元。,施工策划阶段方案,施工实施阶段方案,1.2,规划分期中因考虑的支护成本,X,减小基坑开挖深度,在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高,降低地下室层高,在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深,多层洋房条件允许时采用半地下室,地库平面尽量规则,减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多,控制主楼地下室与地库底板高差,避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在,1.2,米以内,双层地下室,兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理,埋深较深的地下室,（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些,1.3,其他设计因素对支护成本的影响,示范区的范围划定与地库开挖,考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面,2,、土方成本控制,2.1,严格控制土方量、做到,场地自平衡,2.2,前期做好,场地设计,，力求少开完，控制挖、填方量。,2.3.1.,在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；,2.3.2.,充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的,0.00,的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；,1,2.3.,土方平衡设计督导,导则编制说明：,1.,基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。,2.4.1.,方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；,2.4.2.,在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；,2.4.3.,在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。,1,2.4,.,土方平衡设计的优化管理,导则编制说明：,1.,华东区域某项目，,2011,年土方运输成本已经从,2010,年合同约定的,80,块,/m,，上升至,100,块,/m,，只能采用总包和开发公司共同承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。,2.5.1.,地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土,1.5m,厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。,2.5.2.,在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；,2.5.3.,在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。,2.5.,设计全过程土方平衡措施,2.6,减小基坑开挖深度（同基坑部分）,2.7,多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大,2.8,合理安排工程分期和施工组织，避免,“,先填后挖,”,2.9,尽量减小地库顶板覆土厚度,依山就势，经济、合理地布置建筑,充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质,居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；,因地制宜，合理利用地形,1,2,3,4,，市政路高于场地标高；,充分利用高差设计地下室空间，形成地下商业街，减少挖方填方的成本。,因地制宜，合理利用地形,利用原有地形中的洼地部分设计成地下商业街,与市政道路相连接的室外地坪,3,、基础成本控制,根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。,3.1,、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试,验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值；,3.2,、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，,在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩；,3.3,、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统一,，造成裙楼地下室基础选型不合理；,3.4,、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比,对。,3.5,、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动,3.6,抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本；,3.7,主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件，尽量避开较深的河塘、暗浜等不良地质区域；,3.8,场地地基承载力不均匀时，将高层建筑置于地基承载力较高的区域。,3.9,无论主楼、车库，均应首选天然地基方案，当不满足要求时，应优先采用桩 土共同工作的复合地基方案，避免采用桩基。,3.10,对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础加防水板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。,3.11,主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的,1/3,；不应设计为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的,1/2,。而板厚决定了钢筋用量。,3.12.1.,基地内有水系、池塘、湿地等天然条件的，应考虑充分利用。,3.12.2.,地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前置条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案；,3.12.3.,基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍中提交集团审查。,3.12.,利用基地内既有基础条件,3.13.,在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置。,3.14.,楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。,3.15.,实配钢筋时除,KL,、,L,及板的正弯矩钢筋可放大,1.11.15,外，其余均不放大。,3.16.,受力钢筋均采用,HRB400,级高强钢筋。,3.12.1.,基础条件较差，需要换土的情况下，建议设置地下空间，减少回土的成本。,3.12.2.,地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。,3.12.3.,基地分期施工应避免跨河道、市政道路设置管线，例如一期集中设置消防水池、变电所、开闭所、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成本支出，并承担不必要的开发风险。,1,3.12.,换土、回土成本控制,导则编制说明：,1.,华东区域某项目，,2010,年开发的一期，与二、三期隔河、隔市政道路，二期设计时为了追求前期经营分析表的效果，要求利用一期既有的消防给水、开闭所、消控中心，结果现场开工后再协调跨河的管线，为后期开发和业主使用埋下很大隐患。,二、组团规划中的成本,组团规划,前后楼夹角,前后楼间距,分期开发控制,多产品类型分区布置,其他设计因素,不同产品类型与地库,单元组合控制,经济合理方案,成本增大方案,增加了无效面积，降低了停车效率，单车位面积增大,占用车位面积，形成单排停车，降低了停车效率。,1.,前后楼夹角控制,控制方法：组团内前后楼尽量平衡布置。,经济合理方案,成本增大方案,间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。,间距符合停车模数,间距不符合停车模数,2.,前后楼间距控制,控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率。,前后楼间距控制参考要素,楼间距计算时需考虑住宅南向大开间空间可作为停车空间，进而减小节约无效地下室面积，节约成本。,更大限度的利用住宅投影地下室设计子母车位出租销售，降低地库单车位面积。,3.,单元组合控制,3.1,单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率,3.2.,塔楼宜两个单元一组，非楼王单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两个单元组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转。,3.3.,由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配。,增加外墙面积,当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列，同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。,4.,多产品类型分区布置,经济合理方案,一期开发地库范围,5.,分期开发控制,控制方法：车库同小区的分期施工提前考虑，减少施工难度，控制施工成本。,二期开发地库范围,成本增大方案,一、二期车库只用通道相连接，减少施工难度，控制施工成本。,一期开发地库范围,二期开发地库范围,一、二期车库整体相连接，分期施工难度大，增大施工成本。,经济合理方案,6.,不同产品类型与地库的结合,控制方法：不同产品类型的住宅基础埋深不同，利用基础埋深大的产品和车库结合，有效利用地下面积，降低开发成本。,成本增大方案,高层住宅、有地下车库,多层住宅、无地下车库,联排住宅、无地下车库,公建、有地下车库,高层、多层住宅,整体地下车库,7.,其他设计因素,地库平面及交通流线尽量简单，提高车库利用率，例如多层住宅尽量成排对齐布置，双排房屋之间地库条形布置；,在小区规划中控制示范区面积和范围，集约经济；,组团布置应考虑消防车道及场地的经济性，消防车道宜平直，尽量利用小区道路或与景观道路共用,三、建筑层高中的成本控制,建筑层高各区域根据区域内,建筑层高,控制标准控制,严格控制非可售结构面积,严,格,控,制,非,可,售,结,构,面,积,组,成,地下室配套用房面积,架空层面积,地上配套设施面积,医疗配套,教育配套,物业用房,社区用房,不可租售地下室面积,四、非可售面积的控制；,1.,地下室配套用房面积,设备用房面积控制表,建筑层高各区域根据区域内,建筑层高,控制标准控制,2.,不可租售地下室面积,定义：地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的,无效用地下室,、,自行车库,。,2.1,住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。,地下车库,地下车库,住宅投影,住宅投影,住宅投影,住宅投影,住宅交通核,住宅交通核,住宅交通核,住宅交通核,注：可不做地下室物业：多层、小高层及中高层（根据各地结构计算争取）,示例,(,此做法通常用于住宅与地下车库的地下室标高相差较大的情况下。此做法会减少钢筋砼的用量，但却使防水层用量增加，同时增加结构及防水施工的复杂性，增加施工质量隐患，而实际的节省费用尚无准确数据。故是否采用应综合权衡后决定。,),案例：大连某项目,示例,2.2,优化地下室轮廓，减少无效空间,2.3.,自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。,注：可不做地下室物业：多层、小高层及中高层（根据各地结构计算争取）,示例,做下跃户型，赠送下沉小院，增加上部楼层附加值，把地下面积用起来。,2.4.,化无用为有用,a.,将部分地下室做下沉庭院,b.,可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储,藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收。,2.5.,人防面积的控制,尽量通过异地建设减小人防应建面积；,控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积,人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响,人防区域,车库区域,设备用房在设计时减少对有效车位的占用。,地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装。,在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能。,防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。,排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。,2.6.,其他控制方法,3.,架空层面积,架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价,3500,元,计算，可以得出如下结论：,高 层,33,层,则可售面积单方造价增加约为,3.0%,，及,105,元,/m2,；,中高层,18,层,则可售面积单方造价增加约为,5.6%,，即,196,元,/m2;,小高层,11,层,则可售面积单方造价增加约为,9.1%,，即,227,元,/m2,。,架空层配置标准,架空层配置各区域根据区域内,架空层,控制标准控制,4.,地上配套设施面积,4.1.,用地面积的规定,控制手法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线间用地）。,建筑控制线,用地红线,A,B,B,架空,半地下室,地下室；,能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；,尽量不做两层车库；,人防应集中设置；,消防车道尽量少布置在地下室顶板上。,3.1,减少开挖的成本和风险，最直接方法就是减少地库。优先采用地面停车和地下停车相结合的有限人车分流模式设计，在实际使用中，能够直达住宅一层大堂的地面车行道和停车位更受业主好评。,3.2,多层建筑（,3,层以上的洋房）底层利用不算面积的,2.2m,架空层至少每户可以解决两辆停车位，不能停车的空间亦可以用来出让使用权或充当自行车库减少地下自行车配套。,3.3,多层建筑利用楼间距设置半地下停车库，在绿化率能够满足的前提下，结合景观设计，在集中绿地中设置,50,辆停车规模以下的半地下小型车库。,3.4,地下车库的人行出入口设计，不限于常见的直达地下电梯厅，可结合架空层的设置，就近排布能够到达架空层的地下室步行出入口，可以节省高层建筑投影下部的地下室。,1,推广地面停车、多层采用,2.2m,架空层停车、半地下停车,导则编制说明：,1.,参见杭州坤和房产开发的亲亲家园一期地下车库设计；,车库定性指标,车库定性指标各区域根据区域内,车库定性指标,控制标准控制,2.,总体布局,地库形式,地库布局,独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；,塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边；,核实并尽量控制人防面积，不做,5,级人防。,2.1,地库形式,关于总体布局时控制成本的方法建议：,1,、在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）,2,、大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。,3,、确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让,1,米，满足施工需求和后期的管线预埋。,2.1,地库布局,多层建筑部分尽量少做地下室，减少人防配建指标，因为多层建筑地下埋深超过,3,米后按基底面积配建人防；,通过对地下室内交通流线及设备用房等的合理布置，有效控制独立地库边界与主楼间的间距，以期达到采用简单支护解决基坑开挖的目的。,在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）,大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。,确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让,1,米，满足施工需求和后期的管线预埋。,3.,人防设计,人防等级,人防面积,1.1.,部分三线城市如设置,5,级人防地库，人防面积可以较设置,6,级人防减少一半。,1.2.,选择人防类型时优先设置人防物资库，减少复杂的人员口部。,1.3.,应避免一个区块人防总面积超出,5000,，超出则需要配件人防电站，电站设置成本极高。,综合当地情况控制人防面积,4.,层数及格局,地下室层数,地下室格局,4.1,地下室层数,4.2,地下室人防布局,4.3,地下室格局,如果做两层地库，地下二层应尽量避开主楼，以免形成主楼负二层的无效空间；,对于双层地下室，兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理（前面已提及）,5.,地库覆土厚度,景观种植深度,管网埋深,场地坡度,地域属性,影响地库埋深的因素,注：图中数据仅为示意不做参考,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案,A,方案,B,方案,C,方案,D,景观,管网,人防,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案,A,方案,B,方案,C,方案,D,景观,管网,人防,冻土层,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案,A,方案,B,方案,C,方案,D,景观,管网,1.0m,0.5m,0.0m,1.5m,方案,A,方案,B,方案,C,方案,D,景观,管网,冻土层,非采暖有人防,非采暖无人防,采暖有人防,采暖无人防,方案,A,满足所有条件最大需求,方案,B,优化其中一项因素,方案,C,综合优化各项因素,方案,D,成本极端化，可行性待论证,如：人防异地建设等,-3.6m,5.1.,景观种植深度成本控制方法,方法：,堆坡、树池,供大型乔木种植，降低地库整体覆土厚度。,要求景观专业在地下车库建筑方案设计时、结构设计开始前提供相对准确的景观种植图。,0.0m,0.8m,1.5m,方法：设置管沟减少覆土厚度,5.2.,管网设计成本控制方法,方法：设置设备管廊减少覆土厚度,设备管廊,住,宅,住,宅,住,宅,住,宅,地下车库,覆土,覆土,地下车库,5.3.,场地坡度,场地竖向设计有高差下，覆土厚度与地库层高的关系,方案一：覆土厚度高低不同，地库顶板荷载增加。,方案二：地库层高低不同，覆土厚度相同，顶板,荷载减轻，地库维护成本增加。,控制方法：因具体项目具体问题不同，建议存在场地高差时，设计院针对地库要进行以,上两个方案成本比较。,6.,顶板荷载,景观荷载,消防车道荷载,6.1.,景观荷载控制,景观局部荷载落图,堆土、树池、水景、雕塑、亭架,降低景观荷载方法,覆土改为薄水池法,7.,停车效率,柱网,人防口部,布车方式,轮廓线,设备用房,控制单车位面积的经济效益,单车位指标核算公式：,单车位控制指标控制说面,要极限努力创造所有有利条件，使单车位指标达到最理想值，如达不到理想值时，需在提前会诊。,单车位面积控制,单车位面积指标各区域根据区域内,单车位面积指标,控制标准控制,地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；,柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置,避免行车道靠外墙布置,避免布置平行或斜向车位；,设备用房及非机动车库不允许挤占车道两边的停车位；,设备用房勉强够用即可，不能有富余；,人防口部设施应布置在不影响停车的地方；,关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）；,如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位,防火分区的划分，尽量借用已有的楼梯疏散，避免增加疏散楼梯,提高停车效率的关键措施：,7.1,柱网控制,车库柱网各区域根据区域内,车库柱网,控制标准控制,车位尺寸与柱网的关系：,标准车位分析,车型号,长(mm),宽(mm),高(mm),宝马730,5212,1902,1478,奥迪Q7,5086,1983,1737,雅阁2.0,4945,1845,1480,帕萨特,4675,1740,1461,马自达3,4532,1755,1465,高端车位,普通车位,类别,车位尺度,分类,普通车位,满足5300,2400,高端车位,可满足5700,2500,残疾人车位,满足6800,3600,普通车位,高端车位,残疾人车位,车位分级：,普通车位尺寸,:,5300mm,2400mm,(,国标要求小型车位最小尺寸,),高端车位尺寸,:,5700mm,2500mm,(,满足高端车型最大尺寸）,残疾人尺寸,:,6800mm,3600mm,8100*8100,柱网,600,600,8100*5000,柱网,请华中区域补充控制方法,8000*N,柱网,8100*7800,柱网,7800,7800,600,600-800,7800*7800,柱网,5400*5400,柱网,总车位：,52,辆,区域内柱网总面积：,1368,平米,单车位：,26.3,平米,5500*5500,柱网,请华中区域补充控制方法,对提高地库车位比较重要，设计中设备用房布置遵循的主要原则：,a.合理布置各设备用房，不占用停车位，尽量将设备用房布置在塔楼下方及其他不便停车的,边角地带；水泵房靠近配电间布置，靠近给水主管井，可减少管线的长度；,b.根据国家及地方规范，合理设计设备用房积；,c.生活及消防水池可以利用坡道下方及其他受限制空间；,生活水池需采用食品级不锈钢，容积为最高日用水量的15%20%，,当地自来水公司允许采用无负压供水设备时，不需设置生活水池；,消防水池采用钢筋混凝土水池，可利用地库原有钢筋混凝土结构。,d.变配电所和发电机房,变配电所设置在地库，宜设置在靠近大型用电负荷处；室外通往变配电所绿色车道的层高为2.8米，可采用局部梁上翻。,7.2,设备用房位置控制,7.3.,柱网、布车方式、轮廓线的综合关系,7.3.1,避免水平停车及车道靠近外墙；,7.3.2,柱距、车道宽度、地库轮廓设计不合理；,7.3.3,车道宽度、车道靠近外墙设计不合理；,7.3.4,合理控制无效面积；,7.3.5,坡道出入口及人防出入口；,8.,地库层高,结构高度,通行高度,设备高度,地下室层高标准,地下室层高各区域根据区域内,地下室层高,控制标准控制,地下室层高的决定因素：,地下室层高参考数值（梁板式）：,地库层高优化方法：,1,、中心区大面积区域地库顶板采用结构找坡，局部建筑找坡。,2,、尽量使,“,主风道,”,靠近车道外侧设置或走车位上空，车行通道净高控制在,2200mm,，停,车位净高可控制在,2000mm,，即可以将主风管及喷头等设置在停车位区域，节省总层高。,3,、风道宽度尽量控制在,1.2,米以内，风管尽量不要设置喷淋；,4,、电气桥架、设备管线与风道平行设置，尽量不要设在风道下方，特别是无动力污水管道；,5,、各类管线交叉点不要设置在主车道处；,6,、机电综合管线高度计算：,机电走管高度,=,通风管,+,自动喷淋高度,+,电桥架,+,预留,其中：通风管高度：,300mm500mm(,含,50mm,的安装支架高度,),；,自动喷淋高度：,200mm,7,、在地库面积较大，且流线布局稳定的项目，可以考虑摒弃普通风管，采用诱导风机，以节,省层高。但需另外考虑排烟要求。,1.1.,有消防车通行，或覆土在,1m,以上的无梁楼盖地下室顶板，结构最小厚度约,0.45m,。,1.2.,不设机械排烟的地下室，电缆桥架和消防喷淋管的最小安装高度需求为,0.2m,。,1.3.,机动车通行高度为,2.2m,，因此无梁楼盖地下室最小层高应按照,2.85m,控制。,极限层高,地下室层高参考数值（无梁楼盖）：,剖面分析,无梁楼盖层高相比梁板式减少,250,，地库层高的减小使成本更加优化。,地下二层层高计算：,梁板式,梁高（,800,）,+,设备高度（,650,）,+,车道净高（,2200,）,+150,（面层）,3800,无梁楼盖式,板厚（,350,）,+,设备高度（,750,）,+,车道净高（,2200,）,+150,（面层）,3450,层高,:,常规做法：,地下二层：,方案一,结构,梁板式 梁高：,800,机电,普通风管,设备高度：,650,建筑,地漏排水,面层：,150,方案二,结构,无梁楼盖 板厚：,350,机电,普通风管 设备高度：,700,建筑,地漏排水,面层：,150,结论：,常规做法，地下二层推荐结构形式选用无梁楼盖，结构层高为,3.45m,无梁楼盖式,板厚,350,常规地下室层高示意图：,车库净高,2200,风管,450 x1200,梁高,800,层高,:,特殊做法：,以地下一层为例：,结构,梁板式 主梁高：,800,机电,普通风管,设备高度：,450,建筑,地漏排水,面层：,150,结构层高计算（地下一层）：,梁高（,800,）,+,设备高度（,450,）,+,车道净高（,2200,）,+150,（面层）,3600,剖面分析,结论：,经济做法，地下各层结构层高比常规做法节省,0.2m,，地库埋深共减少,0.4m,建筑面层,150,设备高度,450,备注：风管可避开降板区，按此层高计算降板区亦满足净高要求,车库净高,2000,风管,450 x2000,设备高度,650,结构层高计算（地下二层）：,板厚（,350,）,+,设备高度（,550,）,+,车道净高（,2200,）,+150,（面层）,3250,优化后地下室层高示意图：,地下室层高控制的正确做法；,在部分城市，只要当地绿化办没有严格的条令规定覆土厚度，可以采用地下室大梁上翻的方式设计。,700-800,高的结构大梁，可以考虑上翻出顶板,200,左右，计算覆土则仍从顶板开始计算。,上翻梁形成的梁格子，可以考虑在板顶预留排水孔滤水层和结构找坡的方式排除积水，部分验收不严格的地区，可以简单的用破碎轻质砌块,+,水泥浇筑回填的方式抹平，,1m,的覆土加局部堆坡足够种大树。,结构上翻梁说明：,地下室层高控制的经济效益；,地下室层高控制的经济效益；,六、机电设计中的成本控制,机,电,设,计,给排水专业,热力管网专业,电气专业,在方案已经获得公司批准，正式方案文本制作之前，安排一次与开发地域的辖区人防、消防、市政、环保、绿化、交警、教育、规划、建委、发改委、电力、燃气、自来水、电信、电视、城管、卫生、房管、图审等部门的沟通，由项目总牵头，含外配套、设计、成本、营销专业人员对可能影响建设的不利和有利因素进行梳理汇总，并存档备案。,1,梳理全建设过程中的外配套成本项，减少计划外成本支出,导则编制说明：,1.,华东区域某项目,2011,年由于在设计阶段未充分考虑室外变电站，引发业主投诉维权，景观在交房后进行较大整改，增加成本支出；,1.、给排水专业,小区生活、消防水泵房布置应考虑以下因素：1）小区规模及小区内各建筑性质；2）小区地势、地形；3）小区周边市政给水管网水压情况；4）市政规划路或现状路的影响；小区分期开发建设计划。,小区水池设计：1）小区用生活水池容积按最高日用水量的15%计算；单体建筑用生活水池容积按最高日用水量20%计算；计算生活水池容积时不包括市政直供水楼层的用水量。2）当采用叠压管网给水设备供水时，不设生活水池。3）当室外给水管网能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足在火灾延续时间内室内消防用水量的要求；当室外给水管网不能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足火灾延续时间内室内消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池应分别设置。,水泵房的设计：1）水泵房应与水池贴临设置。2）消防供水设备按泵房服务范围内最大一栋建筑所需流量及扬程选型。3）消火栓系统静压大于1.0MPa、喷淋系统配水管道的工作压力大于1.2MPa时，应采取分区给水系统。4）生活给水系统除市政直供楼层外，其他楼层需分区加压供水，分区采用多套供水设备分区，一般按照810层范围一个分区考虑，如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。,小区的水表设置原则：1）水表通常设住宅生活用水表、商业用水表、公共事业用水表；2）水表应设在水表井内，水表井设在人行道或绿化带下；3）如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。,小区的室外给水管网布置成环状给水管网，环状给水管网与市政给水管的连接管不少于两条，当其中一条发生故障时，其余的连接管应能通过不小于70%的流量。,小区室外排水管道的起点尽量抬高，布置在冰冻线以上150mm，排水检查井选用塑料检查井，化粪池布置在实土部分，这样可以减少车库覆土厚度。,地下室给排水设计：1）地库集水坑尽量布置在靠外墙部分，压力废水能够就近排除；2）自喷系统的报警阀间分散布置，消火栓干线与低区住宅的消防干线统一考虑。3）各种压力主干管应尽量布置在塔楼底或沿停车位布置；4）当梁、通风管道、成排布置的管道、桥架等障碍物的宽度大于1.2米时，其下方应增设喷头，计算车道或停车位净高时，应考虑120mm喷淋头高度。,人防按照人防等级优化管道布置，非人防区域的管道不穿越人防区域。,2、热力管网,供热中心设置在热负荷的中心区域，确保管网主干线通过热负荷中心，尽可能缩短热力管网总长度和不利环路长度。,尽可能按不同使用性质划分环路，并力求分别均匀。,热力管网一般沿道路、枝状敷设，不应穿过小区预留地带。投资省，便于运行管理。,若小区内覆土埋深过小，地下均为车库设计时，热力管线应尽可能敷设在地下车库内，由地库进入各单体楼栋。,小区热力管线供热半径控制在500m以内，管网易于平衡，减少设备投资。,人防按照人防等级优化管道布置，不用于人防区域的热力管道不得穿越人防区域。,3、电气专业,合理的计算小区的用电负荷容量，确定变配电室的数量及位置，使之布置于靠近外墙，朝向电源方向，靠近负荷中心，供电半径不大于150m(北京地区)，250m(外地)，以保证良好的供电质量。电缆应能沿最便捷的路径敷设至用户端，避免因变配电室设置的不合理而造成的电缆浪费。,小区内的供配电线路及弱电线路，尽量敷设于室外覆土内，如室外没有路由时，可在地下车库内沿线槽或地槽敷设。在车库内敷设的强、弱电电缆桥架应在停车位上敷设，与其他管线交叉处，可由管线综合确定位置，以满足车库内车道及车位的地净高要求。有些地区（如北京）要求车库内的低基户供电电缆要求敷设于地槽内。可根据要求规划出路由，由供电部门设计施工。,设备选型：减少电缆规格的种类，合理选择电缆桥架的宽度。,根据小区的物业管理及所在地区各弱电运营商要求设置电信机房，有线电视机房，安防中心，依据规范要求设置小区消防中心，要求位置合理，进出线方便，要尽量避免线路的绕行，消防中心与安防中心可合并设置。,强、弱电线路从室外直接引入人防时，需设防爆波电缆井，与人防区域无关的电气管线不允许穿越人防区域。,